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Calcul de la plus-value immobilière : exemples, abattements et exonérations
Vous vendez un bien immobilier ? Avant de vous projeter vers votre prochain projet, une question s’impose : combien allez-vous réellement gagner après impôts ? Entre le prix d’achat, les frais, les travaux et les exonérations possibles, le calcul de la plus-value immobilière peut vite devenir un casse-tête… mais aussi une belle opportunité d’optimisation fiscale.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, lorsqu’elle est positive. C’est le gain que vous réalisez au moment de la revente d’un bien par rapport à son prix d’achat initial.
Exemple : si vous achetez un appartement 200 000 € et que vous le revendez 270 000 €, la plus-value brute est de 70 000 €. Cette somme constitue la base sur laquelle sera calculée une éventuelle imposition, après application des abattements et déductions autorisées.
Quels biens sont concernés ?
Tous les biens immobiliers sont, en principe, concernés par la fiscalité sur la plus-value : maisons, appartements, terrains à bâtir, parkings, locaux professionnels... Il existe toutefois des cas d’exonération, le plus fréquent étant celui de la vente de la résidence principale.*
Lire aussi : Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
Et en cas de moins-value ?
Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, vous réalisez une moins-value. Dans ce cas, vous ne payez évidemment aucun impôt. Cependant, cette perte ne peut pas être déduite d’autres revenus ni d’autres plus-values immobilières. Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu ne permet pas de compenser.
Comment calculer la plus-value immobilière brute ?
Le calcul de la plus-value immobilière ne se limite pas à la simple soustraction entre prix de vente et prix d’achat. Il faut d’abord ajuster ces montants en y intégrant certains frais et charges autorisés par l’administration fiscale. Le résultat obtenu constitue ce qu’on appelle la plus-value brute, qui servira ensuite de base au calcul de l’impôt.
Voici la formule complète de la plus-value brute :
Ce montant brut sera ensuite réduit par les abattements liés à la durée de détention du bien, avant application de la fiscalité.
Lire aussi : Comment calculer la plus-value sur la vente d’un terrain ?
Le prix d’acquisition corrigé
Le prix d’achat initial peut être majoré de plusieurs éléments. Deux méthodes sont possibles :
- Forfaitairement : vous pouvez ajouter un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat pour tenir compte des frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, etc.).
- Au réel : si vous disposez de justificatifs, vous pouvez déduire les frais d’acquisition réels. Cela est intéressant si ces frais dépassent les 7,5 %.
Cas particulier des travaux
Si vous avez réalisé des travaux de rénovation, d’amélioration ou de transformation, vous pouvez :
-
soit les intégrer au réel, à condition de fournir des factures d’entreprises et que ces travaux n’aient pas déjà été déduits fiscalement dans le cadre d’un investissement locatif ;
-
soit appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans justificatifs.
Attention : les travaux d’entretien, les travaux réalisés par vous-même ou les achats de matériaux ne sont pas déductibles.
Le prix de vente corrigé
Le prix de cession peut également être ajusté en déduisant certaines charges :
-
Frais obligatoires liés à la vente, tels que les diagnostics techniques (DPE, amiante, etc.) ;
-
Frais d’agence s’ils sont supportés par le vendeur ;
-
Éventuellement, indemnités versées par l’acquéreur (ex : indemnité d’immobilisation en cas de promesse de vente unilatérale).
Exemple de calcul d’une plus-value immobilière brute
Prenons le cas d’un bien immobilier vendu en 2025.
- Prix d’acquisition (en 2012) : 200 000 €
- Frais de notaire : 15 000 €
- Travaux de rénovation (justifiés par facture) : 25 000 €
- Prix de vente : 320 000 €
- Frais d’agence immobilière à la charge du vendeur : 12 000 €
- Frais de diagnostics obligatoires : 800 €
Étape 1 : Calcul du prix d’acquisition corrigé
| Dépenses d’acquisition | Prix |
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Frais de notaire | 15 000 € |
| Travaux | 25 000 € |
| Total prix d’acquisition corrigé | 240 000 € |
Étape 2 : Calcul du prix de vente corrigé
| Charges de mises en vente | Prix |
| Prix de vente | 320 000 € |
| Frais d’agence | 12 000 € |
| Diagnostics | 800€ |
| Total prix de vente corrigé | 307 200 € |
Étape 3 : Calcul de la plus-value brute
307 200 € – 240 000 € = 67 200 €
La plus-value brute s’élève donc à 67 200 €.
C’est sur cette base que seront ensuite appliqués les abattements pour durée de détention, avant de calculer l’impôt et les prélèvements sociaux.
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value immobilière nette ?
Une fois la plus-value brute déterminée, il faut appliquer les abattements pour durée de détention, qui permettent de réduire, voire d’annuler totalement, l’imposition. La plus-value nette ainsi obtenue est ensuite soumise à deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu (IR)
La plus-value nette est taxée à un taux forfaitaire de 19 %. Ce taux ne dépend ni de votre tranche d’imposition ni de vos autres revenus.
L’administration fiscale applique toutefois un abattement progressif en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous avez détenu le bien. Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value.
Prélèvements sociaux
En parallèle, vous devez vous acquitter des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Là encore, un abattement est prévu en fonction de la durée de détention, mais il faut attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.
Voici un résumé des taux d’abattement applicables :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonération | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Exemple : pour un bien détenu 10 ans, vous bénéficiez de 5 années d’abattement, soit 30 % pour l’IR (5 × 6 %) et 8,25 % pour les prélèvements sociaux (5 × 1,65 %).
La surtaxe sur les plus-values importantes
Depuis 2013, une surtaxe progressive s’applique sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 %, selon le montant. Cette taxe s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
| Montant de la plus-value nette (PV) | Montant de la surtaxe |
| Entre 50 000 et 60 000 euros | 2% PV - (60 000 - PV) x 1/20 |
| Entre 60 000 et 100 000 euros | 2% PV |
| Entre 100 000 et 110 000 euros | 3% PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
| Entre 110 000 et 150 000 euros | 3% PV |
| Entre 150 000 et 160 000 euros | 4% PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
| Entre 160 000 et 200 000 euros | 4% PV |
PV = Plus-value
La surtaxe est calculée par tranches, comme pour l’impôt sur le revenu.
Les abattements selon la durée de détention
Pour inciter les propriétaires à conserver leurs biens sur le long terme, le fisc applique un abattement progressif sur la plus-value brute, en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Ces abattements permettent de réduire la base imposable, voire de bénéficier d’une exonération totale après un certain nombre d’années.
Abattements pour l’impôt sur le revenu (IR)
L’exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière est acquise au bout de 22 ans de détention. Voici le détail des taux appliqués chaque année :
| Durée de détention | Abattement annuel pour l’IR |
| De 6 à 21 ans révolus | 6 % par an |
| 22e année révolue | 4 % |
| À partir de la 23e année | Exonération totale |
Abattements pour les prélèvements sociaux
L’exonération totale des prélèvements sociaux n’est acquise qu’au bout de 30 ans de détention. Les taux sont les suivants :
| Durée de détention | Abattement annuel pour les prélèvements sociaux |
| De 6 à 21 ans révolus | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | 9 % par an |
| À partir de la 31e année | Exonération totale |
Exemple de calcul avec abattements
Reprenons l’exemple précédent d’une plus-value brute de 67 200 €, pour un bien détenu 10 ans.
- Durée de détention > 5 ans donc l’abattement commence à s’appliquer
- Nombre d’années prises en compte : 5 ans (de la 6e à la 10e année)
Calcul abattement pour l’IR :
- 5 années × 6 % = 30 %
- 67 200 € × 30 % = 20 160 € d’abattement
Base imposable IR = 67 200 € – 20 160 € = 47 040 €
Calcul abattement pour les prélèvements sociaux :
- 5 années × 1,65 % = 8,25 %
- 67 200 € × 8,25 % = 5 541 € d’abattement
Base imposable prélèvements sociaux = 67 200 € – 5 541 € = 61 659 €
Ces deux bases seront utilisées respectivement pour appliquer :
- le taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu et la surtaxe sur les plus-values importantes ;
- le taux global de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Les cas d’exonération de la plus-value immobilière
Bonne nouvelle : dans un certain nombre de situations, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être exonérée d’impôt. Ces cas d’exonération concernent principalement la résidence principale, certaines ventes à faible montant ou des situations spécifiques prévues par la loi.
Vente de la résidence principale
C’est le cas d’exonération le plus courant. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si le bien vendu constitue votre résidence principale au jour de la cession, c’est-à-dire le logement dans lequel vous résidez de façon habituelle et effective.
Cette exonération s’applique aussi : loi.
-
aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, jardin, cave), si elles sont vendues en même temps,
-
même si le bien est occupé jusqu’à quelques mois avant la vente, en cas de mise en vente effective et continue dans un délai « normal » (souvent toléré jusqu’à un an).
Exonération après 30 ans de détention
Une exonération totale (IR + prélèvements sociaux) est accordée pour les biens détenus plus de 30 ans, grâce au mécanisme d’abattement progressif expliqué précédemment. À partir de la 31ᵉ année de détention, aucune fiscalité ne s’applique, peu importe le montant de la plus-value.
Vente d’un bien inférieur à 15 000 € (30 000 € pour un couple)
Les cessions de biens dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € sont exonérées de plus-value, même si le vendeur réalise un bénéfice. Ce seuil est porté à 30 000 € pour un couple en indivision. Cela concerne surtout les parkings, caves ou petites parcelles.
Remploi du prix dans l’achat d’une résidence principale
Un vendeur qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente peut bénéficier d’une exonération totale s’il utilise l’intégralité du prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans.
Cette disposition est particulièrement utile pour les investisseurs locatifs ou les expatriés souhaitant revenir vivre en France.
Exonération pour expropriation ou vente à un organisme public
Si votre bien est vendu dans le cadre d’une expropriation (ex : projet d’utilité publique) et que vous réutilisez l’indemnité pour acheter ou construire un autre bien dans un délai de 12 mois, vous pouvez également être exonéré.
Autres cas spécifiques
-
Vente d’un droit de surélévation : exonération sous conditions, notamment si le bien vendu est situé dans une zone tendue et que le projet prévoit la création de logements.
-
Cessions de biens détenus par certains non-résidents : exonération possible une fois tous les 10 ans dans certaines conditions, notamment si le vendeur a été résident fiscal français pendant au moins deux ans.
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