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Comment calculer la plus-value sur la vente d’un terrain ?

Lorsque vous vendez un terrain vous appartenant, il est possible que vous réalisiez une plus-value (enfin c’est ce qu’on vous souhaite) ! Calculée généralement en faisant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre terrain, la plus-value implique une différence positive. Dans le cas contraire, on parlera de moins-value : vous vendez votre terrain moins cher que vous l’avez acheté. Fort heureusement, la moins-value n’est pas taxable. 

Par contre, en cas de plus-value sur la vente de votre terrain, qu’il soit constructible ou non, cette dernière est imposable au titre des plus-values immobilières. Alors, comment calculer la plus-value sur la vente de votre terrain ? 

Similaire sur de nombreux points au calcul de la plus-value sur une maison ou un appartement, nous allons vous la méthode de calcul de plus-value sur la vente de terrain en 4 étapes.

Étape 1 : Déterminer la plus-value imposable du terrain

La première étape consiste à déterminer l’assiette de la plus-value imposable de la vente de votre terrain.

En principe, l’assiette de la plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix d’acquisition du terrain et le prix de cession (prix de vente).

Le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value

Pour tenir compte des dépenses engagées pour l’acquisition du terrain, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition d’un certain nombre de frais (cela permet de réduire l’assiette de la plus-value). Ainsi, concernant un terrain, vous pouvez augmenter le prix d’acquisition :

  • des frais d’acquisitions : frais de notaires, droit d’enregistrement et de la TVA (si le terrain acheté était soumis à la TVA et que vous n’avez pas pu la déduire) ;
  • des frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir (il importe peu que ces travaux soient imposés par la mairie ou le plan local d’urbanisme).

Pour venir augmenter le prix d’acquisition, ces dépenses doivent être justifiées au moyen notamment d’une facture. À défaut, vous pouvez opter pour une augmentation forfaitaire du prix de vente de 7,5 % (ou si les frais d’acquisition sont inférieurs à 7,5 % du prix d’acquisition, il s’agit d’être malin ;) ). 

Quelle valeur d’acquisition retenir si le terrain n’a pas été acheté, mais acquis à titre gratuit (donation) ou par voie de succession ?

Dans ces situations, il faudra retenir la valeur vénale du terrain au moment de la mutation. Autrement dit, si au moment de la donation, la valeur retenue dans l’acte est de 200 000 euros, la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value sera de 200 000 euros.

Le prix de cession pour le calcul de la plus-value

Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value de votre terrain est celui mentionné dans l’acte de vente. 

Il est possible de diminuer le prix de cession des frais réellement supportés lors de la cession tels que les frais de mainlevée d’une hypothèque, les commissions de l’agence immobilière (si vous les supportez personnellement).

Exemple de détermination de la base imposable d’une plus-value

Pour mieux vous faire comprendre cette étape importante, voici un petit exemple :

Vous avez acquis en 2008 un terrain pour un prix de 150 000 euros. À cette occasion, vous avez payé : 

  • 10 000 euros de frais de notaire ;
  • 2 000 euros de frais de voirie

En 2020, vous revendez votre terrain 300 000 euros moyennant une commission d’agence de 5 000 euros payés par vous-même.

Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est donc : 150 000 + 10 000 + 2 000 = 162 000 euros

Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus est de : 300 000 - 5 000 = 295 000 euros

L’assiette pour le calcul de l’impôt sur la plus-value est de : 295 000 - 162 000 = 133 000 euros.

Reste à vérifier si la cession de votre terrain ne donne pas lieu à une exonération d’impôt ou des abattements spéciaux.

Étape 2 : Vérifier l’éligibilité du terrain à des abattements spéciaux ou une exonération de la plus-value

Les terrains, en ce qu’ils sont vierges de toutes constructions, sont des biens immobiliers d’une nature spéciale. En ce sens, la plus-value sur les terrains à bâtir pouvait bénéficier d’un abattement spécial exceptionnel de 70 % à 85 % selon leur situation géographique (Zone Abis et A). 

Ceci étant, ce dispositif exceptionnel a été supprimé par la loi de Finances de 2021 pour laisser place à un abattement exceptionnel uniquement pour les cessions d’immeubles bâtis en vue de de leur démolition.

Il n’est plus possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la cession de terrain à bâtir.

Pour autant, il existe toujours des cas d’exonération de plus-value de droit commun applicable notamment aux terrains (non constructible ou à bâtir) :

  • la plus-value imposable est inférieure à 15 000 euros (ou 30 000 euros pour un couple) ;
  • le propriétaire du terrain n’est pas propriétaire de sa résidence principale (depuis plus de 2 ans) et compte utiliser le produit de cession pour en acquérir une ;
  • la vente du terrain résulte d’une expropriation et que les sommes obtenues sont réemployées à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Si vous ne bénéficiez pas d’exonération, vous pourrez néanmoins bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de votre terrain.

Étape 3 : Appliquer l’abattement de droit commun sur la plus-value du terrain

L’abattement pour durée de détention vient réduire le montant imposable de votre plus-value. Il faut distinguer deux types d’abattements :

  • l’abattement applicable pour la détermination de l’impôt sur le revenu ;
  • l’abattement applicable pour le calcul des prélèvements sociaux. 

En effet, selon la durée de détention le montant de ces abattements n’est pas les mêmes.

Durée de détention de la résidence secondaire Taux d’abattement applicable par année pour le calcul de l’impôt sur le revenu Taux d’abattement applicable par année pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre la 6e année et la 22e année 6% / an 1,65% / an
Entre la 22e année (révolue) 4% / an 1,6% / an
À partir de la 22e année Exonération totale 9% / an
À partir de la 30e année Exonération totale Exonération totale

Ainsi, à partir de la 22e année, la plus-value de votre terrain est complètement exonérée d’impôt sur le revenu, mais il reste une fraction de la plus-value assujettie aux prélèvements sociaux.

A partir de la 30e année de détention, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Reprenons l’exemple précédent : Votre terrain a été acheté en 2008, puis vendu en 2020 soit 13 années de détention. L’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de : 6 % x (13 - 6) = 42 % L’abattement au titre des prélèvements sociaux est de : 1,65 % x (13 - 6) = 11,55 %

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Étape 4 : Calcul de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux

Une fois les abattements pratiqués, vous pouvez désormais calculer le montant des prélèvements sociaux et de l’impôt sur l’opération de vente de votre terrain.

L’impôt sur les plus-values immobilières

La plus-value immobilière de votre terrain ne vient pas s’ajouter à vos autres sources de revenus pour entrer dans les tranches marginales de l’impôt comme votre salaire. Elle est soumise à un taux forfaitaire de 19 %. 

De plus, il convient de prendre en compte l’existence d’une taxe complémentaire de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value après abattement. Pour autant, cette taxe ne s’applique pas sur les terrains à bâtir. Autrement dit, elle peut vous concerner si vous vendez un terrain non constructible.

Enfin, votre terrain était non constructible puis l’est devenu suite à une modification du PLU (plan local d’urbanisme), une taxe comprise entre 5 à 10 % est à prévoir sur le montant de la plus-value. Cette taxe n’est pas applicable si (conditions non cumulatives) :

  • la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’acquisition du terrain (inférieure à 20 000 euros pour un terrain acheté à 200 000 euros) ;
  • le terrain a été rendu constructible avant le 13 janvier 2010 ;
  • la vente du terrain résulte d’une expropriation et que les sommes obtenues sont réemployées à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
  • la plus-value imposable est inférieure à 15 000 euros.

Reprenons l’exemple précédent : L’abattement sur la plus-value est de 42 % au titre de l’impôt sur le revenu. La base imposable est de 133 000 x (1-0,42) = 77 140 euros. Le montant de l’impôt sur le revenu à payer est donc de 77 140 x  0,19 = 14 656,6 euros.

Les prélèvements sociaux sur la plus-value

Maintenant que nous avons le montant de l’impôt à payer, il nous reste plus qu’à calculer le montant des prélèvements sociaux. Il s’agit d’un taux forfaitaire de 17,2 %.

Reprenons l’exemple précédent : L’abattement sur la plus-value est de 11,55 % au titre des prélèvements sociaux. La base imposable est de 133 000 x (1-0,1155) = 117 638,5 euros. Le montant des prélèvements sociaux dus est donc de 117 638,5 x 0,172 = 20 233,82 euros. La plus-value nette de la vente de votre terrain est de 133 000 - 20 233,82 - 14 656,6 = 98 109,58 euros.