Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?
Un prêt immobilier ne peut en principe pas dépasser 25 ans. Entre cette limite et le remboursement le plus rapide que permet votre budget, la durée fixe deux choses à la fois : le montant de votre mensualité et le coût total de votre crédit. Voici comment trouver le bon équilibre pour votre projet.
À retenir :
Un prêt immobilier peut durer jusqu'à 25 ans, ou 27 ans avec un différé dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux, et dure en moyenne 21 ans (août 2026). La bonne durée est la plus courte qui garde votre mensualité confortable.
- Aucune durée minimale n'est imposée : c'est votre taux d'endettement, plafonné à 35 % assurance comprise, qui fixe la durée la plus courte possible.
- Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le montant empruntable : elle renchérit en revanche le coût total du crédit.
- Sur 250 000 €, passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 189 € : cela coûte environ 32 300 € de plus (taux moyens d'août 2026).
- Les banques peuvent dépasser 25 ans pour 20 % de leurs prêts : en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
- La durée peut évoluer en cours de prêt : modulation des mensualités, remboursement anticipé, renégociation ou rachat.
Sur combien d'années peut-on emprunter pour un prêt immobilier ?
Vous pouvez emprunter sur la durée de votre choix, jusqu'à 25 ans. Cette limite est fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité qui encadre les conditions d'octroi des crédits immobiliers, et elle s'impose aux banques depuis le 1er janvier 2022.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
La durée maximale est de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans quand le prêt commence par un différé de remboursement : une période de 2 ans au plus pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital.
Ce différé n'est admis que si vous ne pouvez pas occuper le logement dès l'achat :
-
achat ou construction d'un logement neuf ;
-
achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
Dans ces deux cas, la durée totale du prêt atteint 27 ans, mais le remboursement du capital lui-même reste étalé sur 25 ans au plus.
Existe-t-il une durée minimale ?
Non, aucune règle n'impose de durée minimale. La limite vient de votre budget : plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée, et elle doit rester compatible avec votre taux d'endettement.
Quelle est la durée moyenne d'un prêt immobilier ?
Durée des prêts immobiliers en août 2026 :
-
252 mois en moyenne tous projets confondus, soit 21 ans ;
-
261 mois pour un achat dans le neuf, 265 mois pour un achat dans l'ancien ;
-
- 49,3 % des prêts accordés sur 25 ans ou plus, 34,0 % entre 20 et 25 ans, 16,6 % sur moins de 20 ans.
Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d'août 2026.
Les durées longues sont devenues la norme : face à la hausse du coût des logements et des taux, allonger le prêt est souvent ce qui permet de boucler le financement.
Emprunter sur 15, 20 ou 25 ans : qu'est-ce que ça change ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, et plus le crédit coûte cher. Les deux effets se mesurent sur un même prêt.
Pourquoi un prêt plus long coûte-t-il plus cher ?
Deux raisons s'additionnent :
-
Le taux augmente avec la durée : la banque prête plus longtemps, elle prend donc plus de risque.
-
Les intérêts courent plus longtemps : ils se calculent chaque mois sur le capital restant dû, c'est-à-dire la part du prêt pas encore remboursée. Sur une durée longue, ce capital diminue plus lentement.
L'assurance emprunteur suit la même logique : vous la payez jusqu'à la dernière échéance.
Exemple : prêt de 250 000 € aux taux moyens d'août 2026
| 15 ans | 20 ans | 25 ans | |
| Taux moyen | 3,14 % | 3,27 % | 3,35 % |
| Mensualité hors assurance | 1 743 € | 1 421 € | 1 232 € |
| Total des intérêts | 63 801 € | 90 926 € | 119 461 € |
| Total de l'assurance | 11 250 € | 15 000 € | 18 750 € |
| Coût total du crédit | 75 051 € | 105 926 € | 138 211 € |
Taux moyens hors assurance : Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026. Assurance : hypothèse de 0,30 % par an du capital emprunté. Montants arrondis à l'euro.
Sur 25 ans plutôt que 20, la mensualité baisse de 189 €, mais le coût total du crédit augmente d'environ 32 300 €. Sur 15 ans plutôt que 20, il diminue d'environ 30 900 €, pour une mensualité supérieure de 322 €. Pour refaire le calcul avec votre montant, utilisez notre simulateur de prêt.
Pourquoi un prêt plus long permet-il d'emprunter plus ?
Parce que la banque raisonne à partir de la mensualité que vous pouvez payer (soit 35 % de taux d’endettement maximum). Étalée sur plus d'années, une même mensualité rembourse un capital plus important.
Exemple : revenus nets de 4 500 € par mois, soit une mensualité maximale de 1 575 € assurance comprise
| Durée | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| Montant empruntable | 218 000 € | 265 500 € | 304 300 € |
Mêmes taux et même hypothèse d'assurance que le tableau précédent. Montants arrondis à la centaine d'euros.
Passer de 20 à 25 ans augmente le montant empruntable d'environ 38 800 €. C'est souvent ce qui rend un achat possible, au prix du surcoût vu plus haut. Notre simulateur de capacité d'emprunt fait le calcul avec vos revenus.
Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?
La bonne durée est la plus courte qui laisse votre mensualité dans une zone confortable pour votre budget. Elle se trouve en trois temps.
Partir de la mensualité que votre budget supporte
La banque vérifie d'abord votre taux d'endettement : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Ce calcul dépend :
-
de vos revenus ;
-
de vos autres crédits en cours ;
-
du montant à emprunter, que votre apport personnel vient réduire ;
-
du taux obtenu et de la durée.
L'apport n'est pas imposé par les textes, mais il facilite l'accord de la banque et diminue le capital à rembourser.
Le plafond de 35 % est un maximum, pas un objectif. Regardez aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois le crédit payé.
Astuce : Ne montez pas votre endettement jusqu'à 35 % si une durée un peu plus longue vous laisse de la marge. Un endettement au maximum vous empêche de financer un autre projet à crédit (voiture, travaux) pendant des années et absorbe mal un imprévu.
Regarder votre âge à la fin du prêt
La durée fixe l'âge auquel vous finirez de rembourser, avec deux conséquences sur l'assurance emprunteur :
-
son coût augmente avec l'âge, et chaque contrat prévoit un âge limite de couverture ;
-
si votre prêt se termine avant vos 60 ans et que la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne, l'assureur ne peut pas vous poser de questions sur votre santé (loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine).
Raccourcir la durée de quelques années peut suffire à remplir cette seconde condition.
Lire aussi : Jusqu'à quel âge peut-on emprunter ?
Durée courte ou longue : laquelle selon votre situation ?
| Votre situation | Durée à privilégier | Pourquoi |
| Revenus confortables, mensualité supportable sur 15 à 20 ans | Courte | Vous réduisez fortement le coût total |
| Premier achat, budget serré | Longue, jusqu'à 25 ans | Vous atteignez le prix visé en gardant un reste à vivre |
| Achat après 50 ans | Calée sur la fin de votre activité | Vous évitez de rembourser une fois à la retraite et limitez le coût de l'assurance |
| Revenus appelés à progresser | Longue, avec modulation prévue au contrat | Vous pourrez raccourcir la durée plus tard sans racheter votre prêt |
Nos conseils pour emprunter selon la durée :
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
Oui, mais à titre d'exception. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses crédits immobiliers en dehors des règles du HCSF : au-delà de 25 ans, au-delà de 35 % d'endettement, ou les deux.
Cette marge est fléchée :
-
au moins 70 % pour l'achat d'une résidence principale ;
-
au moins 30 % pour les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes qui achètent leur premier logement.
Un prêt sur 30 ans reste donc possible, mais il est réservé à un petit nombre de dossiers solides, et les autres projets, comme l'investissement locatif, se partagent le reste de la marge. Les prêts relais, les renégociations et les rachats de crédit ne sont pas concernés par ces règles.
Lire aussi : Emprunter pour un investissement locatif : les règles à connaitre
Peut-on changer la durée de son prêt en cours de remboursement ?
Oui, de trois façons.
Moduler vos mensualités
Si votre contrat le prévoit, augmenter vos mensualités raccourcit la durée, les baisser l'allonge, dans les limites fixées par le contrat. Certains contrats permettent aussi de reporter des échéances.
Rembourser une partie du prêt par anticipation
La durée se raccourcit, ou la mensualité baisse si vous préférez. La banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Le contrat peut aussi interdire un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant emprunté.
Renégocier ou faire racheter votre prêt
La renégociation se fait avec votre banque, qui modifie le taux ou la durée par avenant. Avec un rachat de prêt, une autre banque rembourse votre crédit et vous en accorde un nouveau, avec un autre taux et une autre durée. Le rachat déclenche le remboursement anticipé du premier prêt, donc ses indemnités, ainsi que de nouveaux frais de garantie.
Lire aussi : Comment baisser les mensualités d'un prêt immobilier en cours de remboursement ?
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