18 ans et 8 mois : c’est la durée moyenne d’un crédit immobilier en France. Comme tout emprunteur, vous souhaitez rembourser votre prêt dans les plus brefs délais, pour payer moins d’intérêts. Toutefois, en fonction de votre apport personnel, de votre capacité d’emprunt ou encore de votre taux d’endettement, vous n’aurez parfois pas d’autre choix que de vous engager sur une période longue. Alors, sur quelle durée emprunter ? Les réponses d’HelloPrêt avec tableaux chiffrés !

Prêt immobilier : quelle est la durée maximum ? 

Au fil des années, la durée moyenne du prêt immobilier n’a cessé de s’allonger. Elle était inférieure à 15 ans au début des années 2000 et atteint presque 19 ans aujourd’hui (224 mois).

 Aucune loi ne prévoit de durée maximale du crédit immobilier : vous devez la négocier avec les établissements bancaires. Dans les faits, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sur une période supérieure à 30 ans.

Mauvaise nouvelle : fin 2019, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HSCF) a émis une recommandation indiquant aux banques d’autoriser des emprunts supérieurs à 25 ans à seulement 15 % des dossiers. S’en sont suivis un durcissement des conditions d’emprunt et l’augmentation des refus de prêt. Bonne nouvelle : fin 2020, le HSCF a changé son fusil d’épaule et émis une nouvelle recommandation qui porte cette limite de 25 à 27 ans.

Il est d’usage que la durée standard du prêt immobilier varie en fonction du type de projet à financer. Elle va de 5 à 30 ans pour l’acquisition d’une résidence principale, mais dépasse très rarement 20 ans pour un investissement locatif. En outre, elle peut être fixée à une limite inférieure pour les prêts réglementés, par exemple à 25 ans pour le prêt à taux zéro (PTZ) et à 15 ans pour le prêt épargne logement (PEL).

 Enfin, il est rare que vous passiez toute votre vie dans le même bien immobilier. En moyenne, les emprunteurs soldent leur prêt immobilier au bout de 8 ans, à la suite d’ une revente.

Quels critères prendre en compte pour choisir la durée de l’emprunt immobilier ?

La durée d’emprunt doit être personnalisée en fonction de votre profil. En effet, elle constitue un critère déterminant d’une part pour l’obtention de votre prêt immobilier, mais également pour son coût.

La durée du prêt immobilier et le taux d’intérêt

Vous n’êtes pas sans savoir que la philanthropie n’est pas le moteur premier des établissements prêteurs. S’ils acceptent de vous accorder de l’argent, ce n’est pas gratuitement, mais moyennant rémunération, laquelle se traduit par un taux d’emprunt.

 Vous savez aussi que les banques se montrent plutôt frileuses face au risque. Or plus vous empruntez sur une durée longue, plus le risque que vous ne puissiez pas la rembourser un jour augmente. En conséquence, qui dit durée de prêt longue dit taux d’intérêt élevé ! Une réalité que vous dévoile très bien notre simulateur de prêt.

Exemple du taux obtenu en fonction de la durée du prêt immobilier   Tokyo et Rio souhaitent emprunter 250 000 € pour un achat dans l’ancien. À deux, ils cumulent un revenu annuel net de 40 000 € et disposent d’un apport de 25 000 €. Voici les taux proposés par les banques pour des durées de 7, 15, 20 et 25 ans.

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 0.83 % 1.16 % 1.38 % 1.61 %

Comme vous pouvez le constater, entre 7 et 25 ans, le taux d’emprunt est quasiment doublé !

La durée du prêt immobilier et les intérêts d’emprunt

Même si vous n’êtes pas matheux, vous comprenez bien que taux d’emprunt plus élevé signifie que le remboursement du capital emprunté s’accompagnera d’un volume d’intérêts plus conséquent… Ce qui, bien entendu, fera exploser le coût total du prêt.

Parce qu’un exemple vaut mieux qu’un long discours, on se fend à nouveau d’un petit tableau. On repart sur les mêmes données que précédemment : emprunt de 250 000 € par notre duo de choc, aux mêmes conditions.

Comparaison du coût d’un prêt en fonction de sa durée 

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 0.83 % 1.16 % 1.38 % 1.61 %
Montant des intérêts 6 888 € 20 890 € 33 635 € 49 989 €
Coût global du crédit 256 888 € 270 890 € 283 635 € 299 989 €
Taux d’emprunt non négocié 0.83 % 1.16 % 1.38 % 1.61 %

La durée du prêt immobilier et l’assurance emprunteur

La durée du prêt immobilier entraîne deux conséquences sur l’assurance de prêt. La première est liée à votre âge. S’il n’existe pas de limite d’âge pour emprunter, en revanche, les contrats groupe des banques prévoient souvent une exclusion de garantie au-delà de 75 ans. Un assureur peut toujours accepter de vous couvrir jusqu’à 90 ans en délégation d’assurance, mais cette possibilité aura un coût non négligeable.

 En outre, plus la durée du prêt immobilier est longue, plus chère est votre assurance de prêt, puisque vous devez la souscrire jusqu’à la fin de la période de remboursement du capital restant dû.

 Exemple du coût de l’assurance de prêt en fonction de la durée du prêt

Tokyo et Rio déclarent ne pas travailler en hauteur, ne pas exercer un métier ou un sport à risque et sont non-fumeurs. Ils obtiennent un taux d’assurance emprunteur de 0.36 %.

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’assurance de prêt 0.36 % 0.36 % 0.36 % 0.36 %
Montant total des primes 6 300 € 9 000 € 18 000 € 22 500 €
Coût global du prêt immobilier + assurance de prêt immobilier 263 188 € 279 980 € 301 635 € 322 489 €

Lire aussi : Quel taux d’assurance de prêt en fonction de l’âge ?

La durée du prêt immobilier et le taux d’endettement 

Au risque de se répéter, mais plus la durée du prêt est courte, moins votre emprunt vous coûte cher. Toutefois, vous ne pouvez pas choisir comme vous l’entendez le montant de vos mensualités. Celui-ci dépend de plusieurs facteurs :

  • Le montant de votre apport personnel, qui doit être d’au moins 10 %, et qui viendra diminuer le capital emprunté ou raccourcir la durée d’emprunt ;
  • Le montant de vos revenus ;
  • Le montant de vos charges ;
  • Le taux d’emprunt décroché ;
  • La durée du prêt immobilier.

Vous connaissez sans doute déjà la règle concernant le taux d’endettement : le calcul charges / revenus x 100 doit être inférieur à 35 %. Oui, la limite est passée de 33 à 35 % fin 2020, suite aux recommandations du HCSF qu’on vous a présenté plus haut.

Reprenons l’exemple avec Tokyo et Rio. Ils déclarent 40 000 € par mois, soit 3 333 €/mois. Avec un taux d’endettement à 35 %, ils peuvent rembourser des mensualités maximales de 1 166 €. Alors, leur projet immobilier qui implique un financement de 250 000 € est-il réalisable ? Avec quelle durée de remboursement ?


Montant de la mensualité en fonction de la durée du prêt immobilier

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 0.83 % 1.16 % 1.38 % 1.61 %
Montant de la mensualité 3 065 € 1 534 € 1 193 € 1 013 €

Pour que leur dossier passe, Tokyo et Rio n’ont donc d’autre choix de s’engager sur 25 ans… Ou de demander à un courtier de leur négocier un meilleur taux.

L’astuce HelloPrêt : il est important de ne pas pousser à fond votre curseur d’endettement. En effet, si par la suite, votre capacité d’emprunt est à son maximum, vous ne pourrez plus faire d’autres crédits. Si vous avez besoin de changer votre voiture ou de payer un appareil dentaire au petit dernier moyennant un crédit auto ou à la consommation, vous seriez bloqué. Mieux vaut donc partir sur une durée de prêt immobilier plus longue, quitte à payer un peu plus d’intérêt, pour diminuer le poids des échéances sur votre budget. Pensez à l’ effet de levier !

Quand est-il intéressant d’allonger la durée du prêt immobilier ?

Quand vous faites de l’investissement locatif et que vous soumettez les loyers perçus à une imposition au régime du réel. La loi vous autorise à déduire des charges de vos revenus locatifs, dont les intérêts d’emprunt, ce qui vous permet de réduire votre base imposable. Plus long est votre emprunt, plus longtemps vous profitez de cet avantage fiscal.

 Et parce qu’on aime bien partager nos bons plans avec vous, on vous parle maintenant du prêt in fine. Fixes sur toute la durée d’emprunt, les mensualités se composent exclusivement d’intérêts, sauf la dernière, qui permet de rembourser le capital emprunté en une fois. Il est proposé moyennant un taux plus élevé que le prêt amortissable. Vous pouvez donc déduire une masse d’intérêts plus importante jusqu’à l’ultime échéance. Tout bénéf’ !

Peut-on changer de durée de prêt en cours de remboursement ?

Oui, c’est possible, au moins dans deux hypothèses. D’abord, lorsque votre contrat prévoit la modulation à la hausse ou à la baisse des mensualités de prêt, voire la suspension des remboursements. Mécaniquement, la durée du prêt immobilier s’allonge ou diminue.

Ensuite, dans le cadre d’un rachat de prêt. Vous pouvez trouver un banquier qui accepte de racheter votre crédit immobilier en vous proposant un meilleur taux ou des conditions plus avantageuses après renégociation. Vous en profiterez pour revoir à la hausse ou à la baisse la durée d’emprunt. Attention toutefois, le rachat entraîne le remboursement anticipé du prêt, et le plus souvent, le paiement de pénalités.

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Consultez notre foire aux questions

  • Quelle durée de prêt pour un investissement locatif ?

    Pour l’acquisition d’une résidence principale, la durée de prêt immobilier peut aller de 5 à 30 ans, avec une moyenne de 18 ans et 8 mois. Plus courte pour un investissement locatif, elle est généralement comprise entre 15 et 20 ans.

  • Comment bien choisir la durée d’un prêt immobilier ?

    Plus la durée d’un prêt immobilier s’allonge, plus celui-ci vous coûte cher en intérêts d’emprunt et en primes d’assurance de prêt. Pour bien la choisir, vous devez prendre en compte votre taux d’endettement, en essayant de ne pas le porter au maximum pour pouvoir réaliser d’autres projets.

  • Faut-il mieux emprunter sur 20 ans ou 25 ans ?

    La durée du prêt immobilier doit s’adapter à votre projet (achat d’une résidence principale, secondaire ou investissement locatif), ainsi qu’à vos revenus. En conséquence, la durée idéale est celle qui vous permet de rembourser au plus vite votre emprunt, tout en évitant de vous placer à terme dans une situation de surendettement.