18 ans et 8 mois : c’est la durée moyenne d’un crédit immobilier en France. Comme tout emprunteur, vous souhaitez rembourser votre prêt dans les plus brefs délais, pour payer moins d’intérêts. Toutefois, en fonction de votre apport personnel, de votre capacité d’emprunt ou encore de votre taux d’endettement, vous n’aurez parfois pas d’autre choix que de vous engager sur une période longue. Alors, sur quelle durée emprunter ? Les réponses d’HelloPrêt avec tableaux chiffrés !

Prêt immobilier : quelle est la durée maximum ? 

Depuis le 1er janvier 2022, suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière),  la durée maximum autorisée d’un crédit immobilier est de 25 ans.

Il est possible de porter la durée de remboursement maximum du crédit immobilier à 27 ans en cas de négociation d’un différé de remboursement avec la banque (utilisé généralement dans le cadre de l’achat d’un bien neuf)

Pour les prêts immobiliers aidés, la durée maximum du prêt peut être inférieure. Par exemple, la durée maximum d’un PTZ (prêt à taux zéro) est de 20 à 25 ans (selon les cas) et de 15 ans pour le prêt épargne logement (PEL).

Prêt immobilier : quelle est la durée moyenne de remboursement ?

En moyenne, les emprunteurs soldent leur prêt immobilier au bout de 8 ans, à la suite d’une vente.

En effet, il est rare que vous passiez toute votre vie dans le même bien immobilier. Or, quand vous vendez un bien immobilier acheté à l’aide d’un crédit immobilier, vous êtes tenus de le rembourser de manière anticipée.Il est donc normal d’avoir une durée du crédit dans les faits bien inférieurs à ce que la loi permet.

Quels critères prendre en compte pour choisir la durée de l’emprunt immobilier ?

La durée d’emprunt doit être personnalisée en fonction de votre profil. En effet, elle constitue un critère déterminant d’une part pour l’obtention de votre prêt immobilier, mais également pour son coût.

Lire aussi : Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

La durée du prêt immobilier et le taux d’intérêt

Vous n’êtes pas sans savoir que la philanthropie n’est pas le moteur premier des établissements prêteurs. S’ils acceptent de vous accorder de l’argent, ce n’est pas gratuitement, mais moyennant rémunération, laquelle se traduit par un taux d’emprunt.

 Vous savez aussi que les banques se montrent plutôt frileuses face au risque. Or, plus vous empruntez sur une durée longue, plus le risque que vous ne puissiez pas la rembourser un jour augmente. En conséquence, qui dit durée de prêt longue dit taux d’intérêt élevé ! Une réalité que vous dévoile très bien notre simulateur de prêt.

Exemple du taux obtenu en fonction de la durée du prêt immobilier   Tokyo et Rio souhaitent emprunter 250 000 € pour un achat dans l’ancien. À deux, ils cumulent un revenu annuel net de 40 000 € et disposent d’un apport de 25 000 €. Voici les taux proposés par les banques pour des durées de 7, 15, 20 et 25 ans.

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 2,9 % 3,19 % 3,29 % 3,43 %

Comme vous pouvez le constater, entre 7 et 25 ans, le taux d’emprunt augmente progressivement ! Cumulé à la durée de remboursement, cela n’est pas sans conséquence pour le coût global de votre crédit ! C’est ce que nous allons voir.

La durée du prêt immobilier et les intérêts d’emprunt

Même si vous n’êtes pas matheux, vous comprenez bien que taux d’emprunt plus élevé signifie que le remboursement du capital emprunté s’accompagnera d’un volume d’intérêts plus conséquent… Ce qui, bien entendu, fera exploser le coût total du prêt.

Parce qu’un exemple vaut mieux qu’un long discours, on se fend à nouveau d’un petit tableau. On repart sur les mêmes données que précédemment : emprunt de 250 000 € par notre duo de choc, aux mêmes conditions.

Comparaison du coût d’un prêt en fonction de sa durée

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 2,9 % 3,19 % 3,29 % 3,43 %
Montant des intérêts 26 912 € 64 890 € 91 536 € 122 658 €
Coût total à la dernière échéance (intérêts seulement) 276 912 € 314 890 € 341 536 € 372 658 €
Coût / montant emprunté 11 % 26 % 36 % 50 %
Mensualités 3 297 € / mois 1 749 € / mois 1 423 € / mois 1 242 € / mois

Ainsi, plus vous empruntez sur une longue durée, plus les intérêts cumulés sont élevés. Ce phénomène est logique puisque les intérêts s’appliquent sur le capital restant dû. Empruntant sur une longue durée, vous remboursez moins rapidement, donc la base de calcul des intérêts suit le même rythme.


Ceci dit, vous remarquez aussi que plus vous empruntez sur une longue durée, plus les mensualités baissent. Cela vous permet donc de rester plus facilement en dessous de la barre des 35 % d’endettement à budget immobilier égal.

Il est donc important de trouver la bonne durée du crédit pour minimiser le coût total tout en s’assurant de rester en dessous de 35 % d’endettement. Pour vous faciliter la vie et trouver cet équilibre, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.

La durée du prêt immobilier et l’assurance emprunteur

La durée du prêt immobilier entraîne deux conséquences sur l’assurance de prêt. La première est liée à votre âge. S’il n’existe pas de limite d’âge pour emprunter, en revanche, les contrats groupe des banques prévoient souvent une exclusion de garantie au-delà de 75 ans. Un assureur peut toujours accepter de vous couvrir jusqu’à 90 ans en délégation d’assurance, mais cette possibilité aura un coût non négligeable.

 En outre, plus la durée du prêt immobilier est longue, plus chère est votre assurance de prêt, puisque vous devez la souscrire jusqu’à la fin de la période de remboursement du capital restant dû.

 Exemple du coût de l’assurance de prêt en fonction de la durée du prêt

Tokyo et Rio déclarent ne pas travailler en hauteur, ne pas exercer un métier ou un sport à risque et sont non-fumeurs. Ils obtiennent un taux d’assurance emprunteur de 0.36 %.

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’assurance de prêt 0.36 % 0.36 % 0.36 % 0.36 %
Montant total des primes 6 300 € 9 000 € 18 000 € 22 500 €

Lire aussi : Quel taux d’assurance de prêt en fonction de l’âge ?

La durée du prêt immobilier et le taux d’endettement 

Au risque de se répéter, mais plus la durée du prêt est courte, moins votre emprunt vous coûte cher. Toutefois, vous ne pouvez pas choisir comme vous l’entendez le montant de vos mensualités. Celui-ci dépend de plusieurs facteurs :

  • Le montant de votre apport personnel, qui doit être d’au moins 10 %, et qui viendra diminuer le capital emprunté ou raccourcir la durée d’emprunt ;
  • Le montant de vos revenus ;
  • Le montant de vos charges ;
  • Le taux d’emprunt décroché ;
  • La durée du prêt immobilier.

Vous connaissez sans doute déjà la règle concernant le taux d’endettement : le calcul charges / revenus x 100 doit être inférieur à 35 %. Oui, la limite est passée de 33 à 35 % fin 2020, suite aux recommandations du HCSF qu’on vous a présenté plus haut.

Reprenons l’exemple avec Tokyo et Rio. Ils déclarent 45 000 € par an, soit 3 750 €/mois. Avec un taux d’endettement à 35 %, ils peuvent rembourser des mensualités maximales de 1 312 €. Alors, leur projet immobilier qui implique un financement de 250 000 € est-il réalisable ? Avec quelle durée de remboursement ?



Montant de la mensualité en fonction de la durée du prêt immobilier

Durée du prêt immobilier 7 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux d’emprunt non négocié 2,9 % 3,19 % 3,29 % 3,43 %
Montant de la mensualité 3 297 € / mois 1 749 € / mois 1 423 € / mois 1 242 € / mois

Pour que leur dossier passe, Tokyo et Rio n’ont donc pas d’autre choix que de s’engager sur 25 ans… Ou de demander à un courtier de leur négocier un meilleur taux.

Nos conseils pour vous aider à emprunter selon la durée :

L’astuce HelloPrêt : il est important de ne pas pousser à fond votre curseur d’endettement. En effet, si par la suite, votre capacité d’emprunt est à son maximum, vous ne pourrez plus faire d’autres crédits. Si vous avez besoin de changer votre voiture ou de payer un appareil dentaire au petit dernier moyennant un crédit auto ou à la consommation, vous seriez bloqué. Mieux vaut donc partir sur une durée de prêt immobilier plus longue, quitte à payer un peu plus d’intérêt, pour diminuer le poids des échéances sur votre budget. Pensez à l’ effet de levier !

Quand est-il intéressant d’allonger la durée du prêt immobilier ?

Quand vous faites de l’investissement locatif et que vous soumettez les loyers perçus à une imposition au régime du réel. La loi vous autorise à déduire des charges de vos revenus locatifs, dont les intérêts d’emprunt, ce qui vous permet de réduire votre base imposable. Plus long est votre emprunt, plus longtemps vous profitez de cet avantage fiscal.

Et parce qu’on aime bien partager nos bons plans avec vous, on vous parle maintenant du prêt in fine. Fixes sur toute la durée d’emprunt, les mensualités se composent exclusivement d’intérêts, sauf la dernière, qui permet de rembourser le capital emprunté en une fois. Il est proposé moyennant un taux plus élevé que le prêt amortissable. Vous pouvez donc déduire une masse d’intérêts plus importante jusqu’à l’ultime échéance. Tout bénéf’ !

Lire aussi : Comment faire pour baisser les mensualités d’un prêt immobilier en cours de remboursement ?

Peut-on changer de durée de prêt en cours de remboursement ?

Oui, c’est possible, au moins dans deux hypothèses. D’abord, lorsque votre contrat prévoit la modulation à la hausse ou à la baisse des mensualités de prêt, voire la suspension des remboursements. Mécaniquement, la durée du prêt immobilier s’allonge ou diminue.

Ensuite, dans le cadre d’un rachat de prêt. Vous pouvez trouver un banquier qui accepte de racheter votre crédit immobilier en vous proposant un meilleur taux ou des conditions plus avantageuses après renégociation. Vous en profiterez pour revoir à la hausse ou à la baisse la durée d’emprunt. Attention toutefois, le rachat entraîne le remboursement anticipé du prêt, et le plus souvent, le paiement de pénalités.

Lire aussi : Comment reporter les mensualités de son crédit immobilier ?

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  • Quelle durée de prêt pour un investissement locatif ?

    Pour l’acquisition d’une résidence principale, la durée de prêt immobilier peut aller de 5 à 30 ans, avec une moyenne de 18 ans et 8 mois. Plus courte pour un investissement locatif, elle est généralement comprise entre 15 et 20 ans.

  • Comment bien choisir la durée d’un prêt immobilier ?

    Plus la durée d’un prêt immobilier s’allonge, plus celui-ci vous coûte cher en intérêts d’emprunt et en primes d’assurance de prêt. Pour bien la choisir, vous devez prendre en compte votre taux d’endettement, en essayant de ne pas le porter au maximum pour pouvoir réaliser d’autres projets.

  • Faut-il mieux emprunter sur 20 ans ou 25 ans ?

    La durée du prêt immobilier doit s’adapter à votre projet (achat d’une résidence principale, secondaire ou investissement locatif), ainsi qu’à vos revenus. En conséquence, la durée idéale est celle qui vous permet de rembourser au plus vite votre emprunt, tout en évitant de vous placer à terme dans une situation de surendettement.