Nos conseils aux primo-accédants pour votre emprunt immobilier
Ca y est ! Vous avez enfin le job de vos rêves et disposez de la capacité d’emprunt suffisante pour votre 1er achat immobilier. Loin derrière vous les premières visites pour la location d’un logement étudiant, vous décidez enfin d’entrer dans la cour des grands en entament vos visites à des fins d’achat immobilier. Ceci étant, en tant que primo-accédant, vous manquez d’expérience en matière d’achat immobilier et c’est normal !
En effet, vous ne connaissez pas forcément les différentes étapes d’un achat immobilier et plus particulièrement les modalités de financement d’un bien immobilier. C’est pourquoi, en notre qualité de courtier immobilier, nous vous expliquerons comment procéder et les éventuels bons plans de financement auquel vous pouvez prétendre !
Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?
Avant tout, intéressons-nous au statut de primo-accédant. En effet, derrière ce terme se cache une définition précise qui va conditionner l’obtention de prêts aidés réservés au primo-accédant favorisant votre accès à la propriété immobilière dans des conditions avantageuses.
Premier achat immobilier : les conditions pour être primo-accédant
Souvent pensée comme le fait d’acheter pour la première fois un bien immobilier, la notion de primo-accédant est en réalité plus large et s’applique à plus de personnes qu’on aurait pu le penser
En effet, le statut de primo-accédant est reconnu aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux dernières années. En d’autres termes, il importe peu que vous ayez déjà été propriétaire dans la mesure où, pendant les deux dernières années, vous étiez locataire de votre logement (ou sans domicile…).
Cette définition est plutôt avantageuse puisqu’elle permet de considérer comme primo-accédant, les personnes étant déjà propriétaires d’un bien immobilier mis en location acquis avec un investissement locatif, par héritage ou donation.
Toutefois, comme nous le verrons, les avantages de ce statut à des fins d’obtention d’un prêt réservé au primo-accédant ne sont valables que pour l’achat de votre résidence principale (vous devrez donc occuper votre logement 8 mois dans l’année).
À quoi sert le statut de primo-accédant ?
Être considéré comme primo-accédant sur le papier c’est super, mais dans quel but et pour quels avantages ?
En réalité, en tant que primo-accédant vous pouvez bénéficier de l’ensemble des prêts réservés aux primo-accédants tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou le PAS (prêt d’accession sociale).
De plus, il est possible de profiter de conditions d’emprunt avantageuses auprès des banques dans la mesure où en principe, vous êtes vierge de toute forme d’endettement (bonne capacité d’emprunt), jeune et plein de promesses ! En effet, les banques favorisent votre profil, car elles y voient l’occasion de vous fidéliser sur le long terme. Il est alors possible de négocier plus facilement les frais de dossier et les éventuels frais de remboursement anticipé.
Quant à votre jeune âge, il permet d’obtenir des taux avantageux lors de la souscription de l’assurance emprunteur (obligatoire pour un prêt immobilier).
En résumé, les modalités d’un prêt accordé aux primo-accédants sont souvent plus avantageuses que pour les autres. L’accession à la propriété vous est donc facilitée grâce à la myriade de prêts primo-accédants disponible.
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Le PTZ ou le prêt primo-accédant à taux zéro
Le plus connu des prêts à destination des primo-accédants est certainement le prêt à taux zéro ou PTZ. En plus d’être sans taux d’intérêt, le PTZ est particulièrement avantageux de par ses modalités de remboursement.
Le fonctionnement du PTZ pour les primo-accédants
Pour vous expliquer brièvement les choses, le PTZ fonctionne plus ou moins comme un prêt immobilier classique : vous empruntez un capital que vous serez tenu de rembourser mensuellement. Souscrit pour une durée comprise entre 20 et 25 ans et en complément d’un prêt principal, il est réservé au primo-accédant pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale (en principe neuve sauf pour les zone B2 et C où il est possible de l’obtenir en effectuant des travaux représentant 25% minimum du prix total).
Toutefois, le prêt à taux zéro propose des modalités de remboursement particulières grâce à un mécanisme de remboursement différé. En effet, le remboursement du PTZ se décompose en deux phases :
- la phase de différé pendant 5, 10 ou 15 (selon vos revenus) pendant laquelle aucune mensualité n’est due ;
- la phase de remboursement s’étalant sur la période restante.
Ces modalités de remboursement sont particulièrement intéressantes pour les primo-accédants puisque les premières années serviront seulement à rembourser les mensualités du prêt principal. Il est alors possible de bénéficier de mensualité allégée à minima pendant 5 ans. Or, au bout de 5 années, il est probable au regard du marché de l’immobilier que votre bien ait pris assez de valeur pour être revendu à un prix couvrant l’ensemble de vos frais d’acquisition.
Cette période de différé sécurise donc votre investissement si vos perspectives de revenus ne sont pas à la hauteur de vos espérances à l’issue du différé.
Le lissage de prêt pour augmenter la capacité d’emprunt des primo-accédants
Cependant, la banque vous accordant le prêt principal va calculer votre capacité d’emprunt (les mensualités de remboursement que vous êtes en mesure de supporter) à partir des mensualités les plus élevées. Si votre taux d’endettement dépasse les 33%, votre probabilité d’obtenir votre prêt principal en complément du PTZ est sérieusement impactée.
Pour y faire face, il est possible de demander un prêt lissé consistant à uniformiser vos mensualités de remboursement pendant toute la durée de votre prêt bancaire. Dans le cadre d’un PTZ, la solution du prêt lissé est très intéressante puisque vous réaliserez de véritables économies sur le coût global du crédit tout en diminuant vos mensualités sur la seconde période de remboursement.
Il est donc particulièrement recommandé au primo-accédant souhaitant bénéficier d’un PTZ de demander un lissage de prêt à son banquier !
Quel est le montant du PTZ ?
Le PTZ permet de couvrir au maximum 40% du prix d’acquisition du bien dans la limite d’un plafond en fonction de la zone où se situe votre bien immobilier.
| Plafond PTZ en fonction du nombre d’occupants dans le logement convoité | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 euros | 135 000 euros | 110 000 euros | 100 000 euros |
| 2 | 210 000 euros | 189 000 euros | 154 000 euros | 140 000 euros |
| 3 | 255 000 euros | 230 000 euros | 187 000 euros | 170 000 euros |
| 4 | 300 000 euros | 270 000 euros | 220 000 euros | 200 000 euros |
| Plus de 5 occupant | 345 000 euros | 311 000 euros | 253 000 euros | 230 000 euros |
| Pourcentage du prix d’acquisition maximum pour un logement neuf | PTZ max = 40% | PTZ max = 40% | PTZ max = 20% | PTZ max = 20% |
| Pourcentage du prix d’acquisition maximum pour un logement ancien (avec 25% de travaux minimum du coût total) | Pas de PTZ | Pas de PTZ | PTZ max = 40% | PTZ max = 40% |
| Logement social | PTZ max = 10% | PTZ max = 10% | PTZ max = 10% | PTZ max = 10% |
Comment obtenir un prêt à taux zéro en tant que primo-accédant ?
Pour obtenir un prêt à taux zéro, outre votre qualité de primo-accédant, vous devrez répondre aux conditions de ressources en fonction de la zone dans laquelle se situe votre future résidence principale.
| Nombre d’occupants du logement | Zone A bis et zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 euros | 30 000 euros | 27 000 euros | 24 000 euros |
| 2 | 51 800 euros | 42 000 euros | 37 800 euros | 33 600 euros |
| 3 | 62 900 euros | 51 000 euros | 45 900 euros | 40 800 euros |
| 4 | 74 000 euros | 60 000 euros | 54 000 euros | 48 000 euros |
| 5 | 85 100 euros | 69 000 euros | 62 100 euros | 55 200 euros |
| 6 | 96 200 euros | 78 000 euros | 70 200 euros | 62 400 euros |
| 7 | 107 300 euros | 87 000 euros | 78 300 euros | 69 600 euros |
| Plus de 8 occupants | 118 400 euros | 96 000 euros | 86 400 euros | 76 800 euros |
De plus, comme nous l’avons vu, le PTZ ne concerne que les logements :
- neufs (construction, réhabilitation…) ;
- rénovés, mais non remis à neuf dans les zones B2 et C (au moins 25% du coût total de l’opération) ;
- les logements sociaux.
Si vous remplissez ces critères, vous êtes éligibles au PTZ. Vous pourrez alors vous tourner vers une banque conventionnée par l’État pour l’attribution du prêt. À noter qu’Helloprêt, en tant que courtier immobilier, est en mesure de vous accompagner dans cette démarche en négociant pour vous la totalité de votre prêt primo-accédant (PTZ compris) dans les meilleures conditions (avec un prêt lissé par exemple) ! Nous pourrons aussi vous orienter vers d’autres prêts aidés en faveur des primo-accédants !
Les autres prêts aidés en faveur des primo-accédants
Bien que moins avantageux que le PTZ, il existe d’autre prêt aidé en faveur des primo-accédants à savoir :
Ces deux prêts immobiliers octroyés sous condition de ressource peuvent venir se substituer au crédit immobilier classique et venir compléter le PTZ !
Avec des intérêts plafonnés, ces deux prêts sont relativement similaires à la différence prêt que le PAS permet de bénéficier de frais de dossier réduit et de conserver le bénéfice des APL dans certaine zone.
Le rôle du courtier immobilier pour les prêts immobiliers des primo-accédants
En tant que primo-accédant, il est normal que l’univers de l’immobilier ne vous soit pas familier. Entre la recherche de votre bien, la négociation du prix, la signature du compromis de vente, la multitude des modalités de financement et la mise en valeur de votre dossier emprunteur, vous serez énormément sollicité sans pour autant être en mesure de faire des choix éclairés.
Faire appel à un courtier immobilier, c’est rallier à vos côtés un expert indépendant du financement maîtrisant les nombreux aspects d’un achat immobilier.
Il sera en mesure de vous conseiller et de vous orienter vers les meilleures solutions pour faire de votre premier projet immobilier une réussite !
Il négociera pour vous l’ensemble des financements avec les banques afin de vous garantir les meilleurs taux du marché et maximiser votre probabilité d’obtention de votre prêt primo-accédant en mettant en valeur votre dossier !
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