Quelle assurance pour faire de la location saisonnière ?

Vous avez opté pour la location saisonnière, vous vous demandez donc comment assurer votre logement. Légalement, rien ne vous oblige à souscrire une assurance location saisonnière. Dans les faits, comme vous n’êtes pas à l’abri d’un pépin avec votre bien immobilier ou le locataire, vous avez tout intérêt à en prendre une ! Plusieurs formules existent, qui vous offrent une protection plus ou moins étendue. Vous pouvez compléter le contrat en exigeant du locataire qu’il dispose de sa propre assurance.

Rappel sur la réglementation applicable à la location saisonnière

En élaborant votre stratégie d’investissement locatif, vous avez décidé de vous lancer dans la location saisonnière. Appartement sur Airbnb, chambre d’hôte, meublé de tourisme en bord de mer ou à la montagne : votre logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, mais s’adresse à une clientèle de passage, et le séjour ne peut pas excéder 90 jours avec la même personne.

 La loi vous impose le respect de certaines obligations :

• Vous devez déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie. Dans certains cas, il vous faut également demander un numéro d’enregistrement qui devra figurer dans les annonces de location saisonnière, voire même demander une autorisation de changement d’usage ;
• Vous devez vous inscrire au répertoire SIRENE et obtenir un numéro SIRET ;
• Il vous faut communiquer certains diagnostics immobiliers (exposition au plomb et ERNT le cas échéant) ;
• Vous percevez des loyers, qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Bien entendu, ceux-ci sont taxés : vous devez donc les déclarer au fisc et payer de l’impôt sur le revenu ;
• Dans certaines communes, vous devez collecter la taxe de séjour et la reverser à la commune ;
• Rédiger un bail de location pour chaque locataire ;
• Effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie du logement.

 Une fois le loyer de la location saisonnière fixé, il ne vous reste plus qu’à choisir l’assurance location saisonnière. Car ce n’est pas parce qu’on est en contexte de vacances que tout va toujours bien se passer !

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Pourquoi souscrire une assurance pour location saisonnière ?

Un incendie, un dégât des eaux, de la casse de mobilier, des nuisances : vous n’êtes pas à l’abri d’un petit ou d’un gros souci dans l’exercice de votre activité. Une assurance location saisonnière vous permettra d’une part de vous assurer vous-même contre ces risques, et d’autre part d’assurer les dégâts commis par les locataires envers votre logement ou celui de vos voisins.

C’est ainsi que l’assurance location saisonnière doit être envisagée sous deux angles : celui du propriétaire et celui du locataire, étant entendu que propriétaire peut s’assurer pour son propre compte ou celui du locataire.

Concrètement, il existe 6 types de contrats, 4 pour le bailleur et 2 pour le locataire :

• Les assurances location saisonnière souscrites par le propriétaire pour le compte du locataire : il s’agit de la garantie « pour le compte de qui il appartiendra » et la garantie « abandon de recours » ;
• Les assurances location saisonnière souscrites par le propriétaire pour son propre compte : elles comprennent la responsabilité spéciale villégiature et le recours des locataires contre le propriétaire ;
• Les assurances location saisonnière pour le locataire : elles regroupent la garantie villégiature et les assurances spécifiques.

L’assurance de location meublée saisonnière pour le compte de qui il appartiendra

Nous aussi on trouve cette appellation légèrement alambiquée, mais on lui pardonne ce défaut, car cette assurance location saisonnière propose une protection maximale au bailleur.

Il s’agit en fait d’une déclinaison d’une assurance multirisque habitation, qui couvre tous les locataires occupant votre logement. Ceux-ci seront couverts pour les dommages qu’ils causent à votre bien, mais aussi pour les sinistres qu’ils occasionnent aux tiers et au voisinage.

Ainsi, la location saisonnière est assurée pour la plupart des dommages (incendie, dégâts des eaux, bris de verre…), et l’assurance offre également une protection de responsabilité civile au locataire. En conséquence, vous n’êtes pas obligé de leur demander de souscrire un autre contrat.

En revanche, les dégradations dans le logement, le vol ou la destruction des objets et du mobilier ne sont pas couverts. Si vous souhaitez également être protégé contre ces risques, vous pouvez souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) avec garantie destruction et vandalisme.

Location saisonnière : assurance abandon de recours

Vous pouvez aussi choisir une assurance location saisonnière avec une clause d’abandon de recours ou de renonciation de recours. Elle offre une protection moins étendue que la clause pour le compte de qui il appartiendra, car elle ne couvre que les sinistres causés par les locataires à votre logement.

En conséquence, les dommages intervenant sur les logements des voisins ou la personne des voisins ne sont pas garantis. Le locataire engage sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers : vous devez donc leur imposer la souscription d’une autre assurance pour couvrir ces risques non garantis. Sinon, vous devrez vous-même assumer le coût financier des dommages !

L’assurance de location saisonnière spéciale villégiature 

Le contrat multirisque habitation (MRH) de votre résidence principale peut inclure une clause de garantie villégiature. Elle permet d’étendre la garantie à la location saisonnière, tant pour les dommages que pour la responsabilité civile. Toutefois, elle ne fonctionne pas pour les logements situés en dehors de la France, et est généralement limitée à 3 mois. Parfois, le contrat peut aussi prévoir une exclusion de garantie, notamment pour le vol, si le logement est inoccupé pendant plus de 90 jours consécutifs.

Vous pouvez décider d’assumer seul le surcoût de cette garantie, ou d’en répercuter une partie sur le locataire dans le loyer.

L’assurance de location saisonnière recours des locataires contre le propriétaire 

Puisque vous nous lisez attentivement, vous avez remarqué que nous n’avons pas abordé la question des dommages qui interviennent sur le locataire en raison d’un manque d’entretien du logement. Pour disposer d’une responsabilité civile contre ce type de dommage, il vous faut souscrire une garantie recours du locataire, qui les prendra en charge.

L’assurance de location saisonnière souscrite par le locataire

Le locataire peut lui-même disposer d’une garantie villégiature dans sa MRH, qui lui permet d’être couvert pendant son séjour dans votre location saisonnière. Sinon, il peut demander à un assureur un produit particulier courant uniquement sur la période de location, comme une assurance responsabilité location occasionnelle.

L’assurance location saisonnière en Airbnb 

Vous êtes nombreux à proposer votre résidence principale ou secondaire en location sur Airbnb. La plateforme propose la garantie Hôte Airbnb, qui assure une protection contre les dommages occasionnés pour un montant maximum d’un million de dollars US. A priori, c’est une bonne affaire, car la garantie couvre les dommages :

• Occasionnés au logement ;
• Occasionnés à vos biens personnels ;
• Causés par un animal d’assistance d’un voyageur (mais pas un animal domestique).

Toutefois, ne sont pas couverts le vol, les dommages matériels causés à des tiers ou aux voyageurs, ni les préjudices corporels. Ceux-ci sont censés être pris en charge par l’Assurance Hôte d’Airbnb.

 On vous recommande tout de même chaudement de souscrire votre propre assurance location saisonnière, car les garanties Airbnb nécessitent le respect de nombreuses conditions et comportent un certain nombre d’exclusions.

L’assurance location saisonnière pour une chambre d’hôte

 La location d’une chambre d’hôte est très encadrée. Vous devez en effet proposer une chambre meublée avec accès à une salle de bain et à un WC, offrir le petit-déjeuner, déclarer votre location en mairie, vous immatriculer ou encore vous affilier à la Sécurité sociale. Vous ne pouvez pas ouvrir plus de 5 chambres d’hôtes pour y recevoir au maximum 15 clients. 

Votre assurance multirisque habitation ne couvre pas les dommages liés à un hébergement touristique et saisonnier. C’est pourquoi vous devrez demander une extension de garantie à votre assurance, pour a minima assurer la responsabilité civile.

 Vous pouvez aussi avoir intérêt à souscrire une assurance particulière qui couvre le vol et les dommages dans le domicile, mais également pour les voitures si vous proposez un parking privatif, les intoxications alimentaires si vous faites également table d’hôte, ou les risques liés aux activités.

Les critères pour choisir son assurance location saisonnière

Vous le savez déjà, il existe pléthore de comparateurs d’assurances sur le web. Utilisez-les pour dénicher le contrat adéquat ! Comparez les devis d’assurance location saisonnière en fonction de :

• Leur coût ;
• Les garanties et exclusions de garantie ;
• Le plafond d’indemnisation ;
• La possibilité d’inclure une indemnisation pour la casse d’objets et du mobilier ;
• Le délai de carence ;
• Le montant de la franchise.

En tout état de cause, l’assurance location saisonnière vous reviendra moins cher que votre MRH. L’assureur en ligne Luka, par exemple, propose des contrats dès 5 €/mois.