Aujourd’hui, c’est cours de maths sur HelloPrêt ! On va en effet vous présenter différentes méthodes de calcul de rendement locatif, pour estimer les revenus que vous pouvez tirer de la mise en location de votre bien immobilier. Pas d’inquiétude, les formules sont simples, même les plus littéraires d’entre vous pourront les comprendre. L’enjeu est de taille, parce qu’entre ce que vous annonce le vendeur ou l’agent immobilier et la rentabilité locative réelle, il peut y avoir une énorme différence ! Prenez une feuille et une calculette, il est maintenant temps de déterminer si l’opération vaut le coût.

1.     Calcul du rendement locatif brut

Aujourd’hui, vous avez rendez-vous avec un agent immobilier pour visiter un deux-pièces à Clermont-Ferrand. Il est mis en vente à 120 000 € et peut être proposé 750 € par mois à la location. Vous demandez au professionnel quel rendement locatif vous pouvez espérer. Immédiatement, il vous répond : 7.5 %. Vous êtes un investisseur avisé et vous n’êtes pas savoir que les produits d’épargne vous rapportent bien moins. Par exemple, 0.75 % pour un Livret A ou 2.5 % en moyenne pour une assurance vie. Du coup, ce 7.5 % vous paraît plus qu’alléchant. Attention, la réalité est toute autre !

L’agent immobilier a procédé au calcul du rendement locatif brut, selon une méthode très simple :

Rendement brut = (loyer x 12 mois) / prix d’acquisition du bien x 100

(750 x 12) / 120 000 x 100 = 7.5 % : il ne s’est pas trompé. Seulement, ce qu’il oublie de mentionner, ce sont les frais annexes. Eh oui, pour acheter cet appartement, vous allez devoir payer des frais de notaire, de garantie, d’agence peut-être. Une fois propriétaire, vous devrez trouver un locataire et si vous n’y parvenez pas immédiatement (période de vacances locatives), vous devrez vous acquitter vous-même des mensualités du prêt immobilier.

Ensuite, il faudra payer la taxe foncière et toutes les autres charges que vous ne pourrez pas récupérer sur votre locataire. Et les impôts et prélèvements sociaux que vous allez verser au fisc pour ce bien immobilier, on en parle ou pas ? C’est ainsi que le calcul du rendement locatif brut présente bien des limites. Il est utile pour une estimation rapide et une comparaison de la rentabilité de plusieurs logements, mais il faut ensuite affiner avec d’autres méthodes prenant en compte les différents frais et impôts.

Lire aussi : Financement immobilier : calculer les frais de notaire

2.     Calcul de la rentabilité locative nette

Vous l’avez compris, il faut maintenant procéder au calcul du rendement locatif en intégrant les charges qui pèseront sur vous. On va donc maintenant parler de rentabilité locative nette.

On change de formule mathématique, mais rassurez-vous, elle reste simple à appliquer :

Rendement locatif net : (loyer mensuel x 12) – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière) / prix d’acquisition x 100

Par charges locatives, on entend celles que vous ne pourrez pas répercuter sur votre futur locataire. Super, nous dites-vous, mais quelles sont-elles ? La loi dresse une liste (exhaustive) des charges récupérables que l’on ne présentera pas ici (elle est trop longue). Mais en gros, il s’agit des frais relatifs à l’eau chaude et au chauffage collectifs, la taxe d’ordure ménagère, certaines dépenses de copro liées à la mise à disposition d’un ascenseur ou d’espaces verts, etc.

Mettons que dans votre cas, les charges représentent 10 % du montant du loyer soit 75 € de votre poche chaque mois. Vous confiez la mise en location de votre bien immobilier à un autre agent que celui qui vous a parlé de rentabilité locative brute, ce qui vous coûte 5 % du loyer chaque mois, soit 37.5 €. La taxe foncière quant à elle revient à 500 € par an.

Venons-en aux chiffres :

((750 x 12) – (900 + 450 + 500)) / 120 000 x 100 = 5.9 %.

Constat : avec cette formule de calcul du rendement locatif, on tombe de 7.5 % à 5.9 %. Certes, ça reste intéressant par rapport à un produit d’épargne, c’est d’ailleurs bien pour cela que vous envisagez d’investir dans la pierre plutôt que sur une assurance vie. Mais tout de même, c’est 1.6 points en moins que ce que vous avait annoncé l’agent immobilier (dont vous avez bien fait de vous séparer).

De plus, on souligne que cette méthode de calcul n’intègre toujours pas les frais liés à l’achat du bien immobilier. Les frais de notaire, par exemple, peuvent aller de 2 % pour un logement neuf à 8 % pour un ancien. Auxquels s’ajoutent les frais de garantie, estimés en moyenne à 1.2 % de l’emprunt immobilier (si vous voulez connaître la différence entre ces différents frais, on vous recommande la lecture de l’article relatif aux faux amis dans l’immobilier).

C’est reparti pour un autre calcul de votre rendement locatif :

Prix de vente : 120 000 € et pas de bol, c’est un logement ancien

Frais de notaire : 8 % de 120 000 €, soit 9 600 €

Frais de garantie : 1.2 % de 120 000 €, soit 1 440 €

Au total : 120 000 + 9 600 + 1 440 = 131 040 €, ce qui constitue le vrai prix d’acquisition, entendu hors assurance de prêt, laquelle peut représenter, pour info, jusqu’à 1/3 du coût total de l’opération.

Donc : ((750 x 12) – (900 + 450 + 500)) / 131 040 x 100  = 5.4 %. On chute encore. Et ce n’est pas fini.

Lire aussi : Le guide ultime pour investir dans l’immobilier !

3.     Calcul de la rentabilité de l’investissement locatif avec la formule nette nette

La simulation d’un investissement locatif ne saurait être complète sans intégrer les impôts. On parle ici de calcul du rendement locatif net net. Vous suivez bien, donc il faut comprendre le taux net de charges et net d’impôts. Comme vous percevez des loyers sur la mise en location du bien, le fisc va gentiment vous demander de les indiquer à la case « revenus locatifs », pour qu’il puisse en prélever une partie.

Deux cas de figure : les revenus locatifs sont imposés au micro foncier (à condition de ne pas dépasser 15 000 € par an en perception de loyers) ou au régime réel.

·      Les revenus tirés de la mise en location de votre appart’ sont inférieurs à 15 000 € : vous avez la possibilité d’opter pour le régime d’imposition au micro foncier. Dans cette hypothèse, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos revenus, mais vous bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %. Vous choisirez ce régime seulement si vos charges sont inférieures à ce montant. Sinon, vous avez tout intérêt à préférer le régime d’imposition au réel (bon à savoir : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € et que vous optez pour le régime réel, alors comme dans Koh Lanta, c’est irrévocable. Mais seulement pendant 3 ans).

Ressortons la calculette. Vous percevez chaque année 750 € x 12 de loyers, soit 9 000 €. Vous ne serez pas imposé sur la totalité de cette somme, mais sur 9 000 € – 30 % d’abattement, soit 6 300 €. Ensuite, cette somme sera ajoutée à vos autres revenus (salaires, traitements…) et vous serez imposé dans votre tranche marginale d’imposition, en fonction du nombre de personnes composant votre foyer fiscal.

·      Vous optez pour le régime d’imposition au réel ou vos revenus locatifs dépassent 15 000 € : dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel. Et oh miracle, si elles sont supérieures aux recettes locatives, il va se créer ce que l’on appelle un déficit foncier, que vous pourrez reporter un certain nombre d’années. On ne va pas trop entrer dans le détail, car les règles diffèrent selon si le logement est loué vide ou meublé. Retenez simplement que ce déficit foncier viendra diminuer le montant total de votre imposition, puisque vous n’aurez rien à payer au titre des revenus locatifs.

Reprenons notre exemple. Rappelez-vous dans le calcul du rendement locatif, les charges annuelles se montent à 900 + 450 + 500 soit 1 850 €. Vous pouvez les déduire pour leur montant réel des revenus locatifs annuels de 9 000 €. Vous ne serez donc imposé « que » sur 7 150 €.

Dans cet exemple, vous voyez qu’il est plus intéressant d’opter pour le régime du micro foncier, mais ça aurait tout à fait pu être l’inverse.

Vous pensez qu’on en a fini avec les impôts ? Que nenni, reste encore à s’acquitter des prélèvements sociaux, à hauteur de 17.2 %, applicable sur les loyers imposables.

Donc : 9 000 € x 17.2 % = 1 548 €.

Vous trépignez d’impatience pour savoir à combien on se trouve sur le calcul du rendement locatif net net ? Nous allons partir du principe que vous prenez la décision de rester au micro foncier, en profitant des 30 % d’abattement. Vous êtes en couple avec deux enfants, votre foyer fiscal représente donc 3 parts. Nous supposons également que vous êtes imposé sur la tranche d’imposition au taux de 30 %.

Vos revenus fonciers s’élèvent donc à 9 000 €. On retranche les 30 % d’abattement, ce qui donne 6 300 €. On applique ensuite le quotient familial (3 parts) et la tranche marginale d’imposition (30 %) : (6 300 / 3 parts) x 30 % = 630 €. Auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 1 548 €. Soit au total : 2 178 € d’impôts.

Ainsi, sur les 9 000 € de recettes locatives de départ, déduction faite de l’IR et des prélèvements sociaux, il ne vous reste plus que 6 822 €/an.

Ø  Conclusion sur le calcul du rendement locatif net net 

Rendement locatif net = (loyer mensuel x 12) – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière + impôts) / prix d’achat x 100

((750 x 12) – (900 + 450 + 500 + 2 178)) / 131 040 x 100 = 3.79 %. C’est mieux que tous les produits d’épargne. Peut-être moins bien qu’un placement en Bourse, mais tellement moins risqué !

Vous le voyez, le calcul du rendement locatif varie considérablement en fonction des paramètres que vous prenez en compte. N’oubliez pas que vous pouvez peut-être aussi prétendre à des réductions fiscales, comme le dispositif Pinel ou la loi Censi-Bouvard, qui vous permettront d’espérer un rendement locatif plus élevé.

Gardez aussi en tête que le placement dans la pierre demeure intéressant car il s’effectue sur le moyen et le long terme, avec une potentielle plus-value à la revente. En effet, excepté dans quelques départements de France, le prix au mètre carré dans l’immobilier augmente chaque année. Comme vous êtes un investisseur prudent, vous sélectionnerez un bien dans une ville attractive, dont le prix au mètre carré grimpera chaque année, pour vous assurer le meilleur retour sur investissement.

Lire aussi : Pourquoi vous devez absolument investir dans l’immobilier ?

Pour finir sur une dernière bonne nouvelle : chaque année, vous avez la possibilité de revaloriser le montant du loyer, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. Un moyen de booster la rentabilité, mais encore un paramètre à inclure dans le calcul du rendement locatif 😉

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