Olivier Jourdan, le 29 septembre 2025

Démembrement immobilier : un outil puissant pour réduire les impôts et anticiper la succession

Vous pensez que transmettre un bien ou alléger vos impôts passe forcément par des montages complexes ? Détrompez-vous. Le démembrement immobilier est une stratégie simple, légale et redoutablement efficace pour optimiser votre patrimoine, préparer votre succession et réduire votre fiscalité. On vous explique tout, clairement et sans jargon (on va essayer).

Démembrement immobilier : et si vous arrêtiez de payer trop d’impôts ?

Le démembrement immobilier, derrière son jargon juridique un peu barbare, est en réalité une arme redoutable de l’arsenal patrimonial français. Il permet d’alléger sa fiscalité, préparer sa succession ou encore investir à prix réduit dans l’immobilier. Concrètement, en séparant l’usufruit (le droit d’usage ou de location) de la nue-propriété (le droit de disposer du bien), vous pouvez :

Transmettre un bien immobilier à vos enfants tout en continuant à l’occuper ou à percevoir les loyers, tout en réduisant considérablement les droits de donation ou de succession.
Réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) en ne conservant que la nue-propriété d’un bien.
Investir avec une forte décote, jusqu’à 40 %, en achetant uniquement la nue-propriété d’un bien occupé par un bailleur social ou un particulier.

En somme, le démembrement immobilier permet de concilier optimisation fiscale, stratégie patrimoniale et solidarité familiale. À condition bien sûr de bien comprendre ses mécanismes… ce que nous allons vous expliquer dès maintenant !

Comment fonctionne le démembrement immobilier ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer les trois composantes du droit de propriété :

L’usus : le droit d’utiliser le bien (par exemple, y habiter).
Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (ex. : les loyers).
L’abusus : le droit d’en disposer (le vendre, le modifier, le transmettre).

La notion de nu propriétaire et l'usufruitier

Quand une seule personne détient ces trois droits, elle est pleine propriétaire.

Mais ces droits peuvent être répartis entre deux personnes distinctes :

Le nu-propriétaire : il possède le bien, mais ne peut ni l’occuper ni le louer.
L’usufruitier : il peut vivre dans le bien ou le louer, mais ne peut pas le vendre.

Par exemple, un parent peut donner la nue-propriété d’un appartement à ses enfants tout en gardant l’usufruit à vie : il continue à y vivre ou à percevoir les loyers, mais le bien appartient déjà juridiquement aux enfants.

La durée du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier peut être temporaire ou consenti à vie. On parle alors de démembrement :

Viager : l’usufruit dure jusqu’au décès de l’usufruitier.
Temporaire : l’usufruit est limité dans le temps (par exemple, 10 ou 20 ans).

La fin du démembrement immobilier

À la fin du démembrement, l’usufruit et la nue-propriété se recombinent automatiquement : on parle de remembrement. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire.

Comment démembrer la propriété d’un bien immobilier ?

Le démembrement de propriété peut résulter de deux choses :

d’une situation de fait (fait juridique) c’est-à-dire que la propriété se retrouve démembrée en raison d’un événement particulier tel que le décès d’un conjoint laissant des enfants nés de son union et un conjoint survivant ;
la volonté de l’homme c’est à dire par voie contractuelle où le propriétaire accepte de démembrer la propriété de son bien.

Il est donc tout à fait envisageable de faire le choix de démembrer la propriété d’un bien immobilier en attribuant l’usufruit à un tiers ou l’inverse : faire donation de la nue propriété et conserver l’usufruit.

Quel est le coût d’un démembrement de propriété immobilière ?

Un acte juridique en principe gratuit

Le démembrement de propriété, en lui-même, n'entraîne pas de coût fiscal direct. Toutefois, sa mise en œuvre nécessite un encadrement juridique. En pratique, cela suppose presque toujours de passer par un notaire, notamment lorsqu’il s’agit d’une donation ou d’un acte patrimonial.

Frais de notaire : comptez entre 1 000 € et 1 500 € selon la complexité de l’opération.

Acte notarié obligatoire : il permet de sécuriser juridiquement le démembrement et d’enregistrer l’opération auprès des services fiscaux.

Des frais supplémentaires selon les situations

Dans certains cas, des frais fiscaux viennent s’ajouter :

Donation de la nue-propriété : des droits de donation sont à prévoir, calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, souvent bien inférieure à la valeur en pleine propriété.

Vente en démembrement : si l’usufruit ou la nue-propriété est cédé à titre onéreux, l’opération donne lieu à des droits de mutation à titre onéreux, comme pour toute vente immobilière.

À noter : la valeur fiscale d’un bien démembré dépend soit de l’âge de l’usufruitier (en viager), soit de la durée de l’usufruit (en démembrement temporaire). Cela peut représenter une réduction significative de l’assiette fiscale utilisée pour calculer les droits.

Quelle fiscalité pour le démembrement immobilier ?

L’intérêt majeur du démembrement immobilier réside dans la fiscalité applicable. En effet, la valeur fiscale d’un bien immobilier démembré est inférieure à la valeur vénale (prix du marché) d’un bien en pleine propriété.

Pour établir cette valeur fiscale, il faut distinguer selon que le démembrement est envisagé de manière temporaire ou en viager.

La fiscalité du démembrement immobilier en viager

Pour déterminer la valeur de la nue propriété, des droits d’enregistrement et de la taxe de la publicité foncière d’un bien immobilier démembré en viager, il convient de se référer à l’article 669-I du Code général des impôts. Le barème de l’usufruit dépend de l’âge de l'usufruitier et est exprimé en pourcentage de la valeur de la pleine propriété comme il suit :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans révolus	90%	10%
Moins de 31 ans révolus	80%	20%
Moins de 41 ans révolus	70%	30%
Moins de 51 ans révolus	60%	40%
Moins de 61 ans révolus	50%	50%
Moins de 71 ans révolus	40%	60%
Moins de 81 ans révolus	30%	70%
Moins de 91 ans révolus	20%	80%
Plus de 91 ans révolus	10%	90%

Ce barème s’applique notamment pour :

Le calcul des droits de donation
Les droits de succession
L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Exemple de calcul de la valeur fiscale d’un bien démembré en viager

Prenons le cas d’un appartement estimé à 300 000 €.

Le propriétaire, âgé de 75 ans, souhaite donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit à vie.

Selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, pour une personne de 71 à 80 ans :

la valeur de l’usufruit est de 30 %,
celle de la nue-propriété de 70 %.

Le calcul est donc le suivant :

Valeur de l’usufruit : 300 000 € × 30 % = 90 000 €
Valeur de la nue-propriété : 300 000 € × 70 % = 210 000 €

Les droits de donation seront calculés uniquement sur les 210 000 € transmis en nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. Cela permet de réduire significativement l’assiette fiscale de la transmission.

La fiscalité du démembrement immobilier temporaire

Dans le cas d’un démembrement temporaire, c’est la durée de l’usufruit qui sert de référence. La valeur fiscale de l’usufruit est alors estimée à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.

Exemple de calcul de la valeur fiscale en démembrement temporaire

Imaginons un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, sur lequel l’usufruit est accordé pour une durée de 20 ans.

Selon les règles fiscales :

La valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Pour 20 ans, cela donne 23 % × 2 = 46 %.

Le calcul est donc :

Valeur fiscale de l’usufruit : 200 000 € × 46 % = 92 000 €
Valeur fiscale de la nue-propriété : 200 000 € × 54 % = 108 000 €

Ainsi, si vous donnez la nue-propriété ou cédez l’usufruit pour cette durée, les droits fiscaux (donation, enregistrement, IFI) seront calculés sur ces valeurs respectives, et non sur les 200 000 € en totalité. Ce montage permet donc, selon les objectifs, de réduire l’impact fiscal de manière temporaire et encadrée.

Comment réduire l’IFI grâce au démembrement immobilier ?

Le démembrement immobilier est un levier particulièrement efficace pour alléger ou supprimer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, l’IFI est calculé uniquement sur la valeur du patrimoine immobilier détenu en pleine propriété ou en usufruit.

Ce que dit la règle fiscale

Selon la législation fiscale :

L’usufruitier est considéré comme plein propriétaire au regard de l’IFI.
Le nu-propriétaire, lui, n’est pas imposé sur la valeur du bien, car il ne peut ni l’occuper, ni en percevoir les revenus.

Autrement dit, en cédant temporairement ou viagèrement l’usufruit d’un bien immobilier à un proche, vous pouvez le faire sortir de votre assiette taxable à l’IFI, tout en conservant la propriété économique du bien.

Exemple concret de donation d’usufruit d’un bien immobilier

Vous détenez un appartement d’une valeur de 500 000 €, ce qui vous fait dépasser le seuil d’imposition à l’IFI (1,3 million d’euros). Si vous en donnez l’usufruit temporaire à votre enfant pour 10 ans :

Le bien sort de votre patrimoine taxable pendant toute la durée du démembrement.
Votre enfant peut y vivre ou le louer, sans que vous soyez imposé sur sa valeur.

C’est une solution souvent utilisée pour :

Loger un enfant étudiant ou jeune actif, tout en réduisant sa propre fiscalité.
Transmettre un bien de manière progressive, en anticipant la succession.

Attention à l’abus de droit

L’administration fiscale peut requalifier certaines opérations si elles sont manifestement mises en place dans le seul but d’échapper à l’IFI. Il est donc essentiel de justifier l’intérêt patrimonial réel de l’opération, notamment en cas de démembrement temporaire familial.

Comment optimiser une donation grâce à la donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit ?

La donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit est un des montages les plus utilisés pour anticiper sa succession tout en réduisant la fiscalité applicable. Elle consiste à donner la nue-propriété d’un bien à un héritier (souvent un enfant), tout en conservant l’usufruit à vie.

Ce mécanisme permet de transmettre progressivement un bien tout en continuant à en profiter ou à en tirer des revenus.

Une fiscalité allégée grâce à la décote sur la nue-propriété

Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation ne portent pas sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la nue-propriété. Celle-ci est calculée en fonction de l’âge du donateur selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Par exemple :

À 75 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur du bien.
Pour un bien de 400 000 €, les droits seront calculés sur 280 000 € au lieu de 400 000 €.

Cette décote permet de réduire significativement l’assiette taxable, tout en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans).

Un outil pour organiser la transmission sans se démunir

Ce montage permet au donateur de garder la jouissance du bien :

Il peut continuer à y vivre.
Ou continuer à le louer et percevoir les loyers.

L’usufruit prend fin automatiquement au décès du donateur, sans droits supplémentaires à payer : l’héritier devient alors plein propriétaire du bien, sans passer par la succession.

Un montage encore plus efficace avec une SCI

Plutôt que de donner un bien directement, il est possible de détenir le bien via une SCI (Société Civile Immobilière), puis de donner des parts sociales en nue-propriété à ses enfants, tout en conservant l’usufruit des parts.

Les avantages sont multiples :

Souplesse dans la gestion : vous conservez le contrôle de la société (en tant que gérant et usufruitier).
Répartition facilitée : les parts sociales peuvent être données progressivement et de manière égale entre héritiers.
Transmission plus fine : la SCI permet d’éviter l’indivision et d’organiser précisément les pouvoirs de décision.
Fiscalité allégée : la donation porte sur les parts en nue-propriété, souvent assorties d’une décote supplémentaire liée au statut non coté, à l’illiquidité ou à une clause statutaire de contrôle.

Ce type de montage est souvent utilisé par les familles souhaitant transmettre un patrimoine immobilier important, tout en gardant la main sur la gestion locative et la stratégie patrimoniale.

Un cadre à sécuriser juridiquement

La donation avec réserve d’usufruit doit être réalisée devant notaire, et inscrite au fichier immobilier. Elle implique également de calculer précisément la valeur transmise, de respecter les règles d’abattement, et de formaliser les responsabilités (entretien, charges, impôts locaux).

C’est un outil puissant mais qui nécessite un accompagnement patrimonial et juridique pour éviter tout risque de contestation ou de requalification.

Le démembrement immobilier croisé pour protéger son partenaire de vie ou son conjoint

Le démembrement croisé est un montage juridique souvent utilisé par les couples, mariés ou non, pour se protéger mutuellement tout en préparant la transmission du patrimoine. Il permet à chacun d’assurer des droits sur le logement ou un bien commun, même en l’absence de régime matrimonial avantageux.

Le principe : répartir les droits entre usufruit et nue-propriété

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, chaque membre du couple achète une part du bien, mais pas en pleine propriété. Chacun devient :

Usufruitier de la part détenue par l’autre,
Nu-propriétaire de sa propre part.

Par exemple, dans un couple où chacun finance 50 % du bien :

Monsieur est usufruitier de la part de Madame, et nu-propriétaire de la sienne.
Madame est usufruitière de la part de Monsieur, et nue-propriétaire de la sienne.

Résultat : à la disparition de l’un des deux, le survivant récupère automatiquement la pleine propriété de la part dont il détenait l’usufruit, sans droits à payer ni succession à ouvrir sur cette portion. Pour information, si les partenaires légataires n’étaient pas mariés ou pacsés, les droits de succession sur la part du bien immobilier transmise seraient de 60 % !

Une protection du cadre de vie

Ce type de démembrement est particulièrement utile pour :

Les couples pacsés ou en union libre, qui ne bénéficient pas automatiquement de la protection du logement.
Les couples recomposés, qui souhaitent protéger leur partenaire sans léser les enfants d’une première union.
Les acquisitions immobilières sans régime de communauté, notamment en SCI.

Le démembrement croisé garantit ainsi le maintien dans le logement du conjoint ou du partenaire survivant, sans avoir à dépendre de la volonté ou de l’accord des héritiers.

Points de vigilance

Ce montage, bien que sécurisant, doit être précisément calibré, notamment :

En proportionnant correctement les apports de chacun,
En prévoyant des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI si le bien est détenu via une société,
En anticipant l’impact fiscal et civil du remembrement automatique en cas de décès, notamment en cas de présence d’héritiers réservataires (enfants).

Un accompagnement notarial est indispensable pour formaliser l’opération de façon solide et éviter tout contentieux ultérieur.

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Olivier Jourdan, Fondateur d’Helloprêt

"Courtier immobilier depuis plus de 15 ans, je vous évite les tracas de la recherche de financement en chassant pour vous les meilleurs taux du marché"

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