36 ans : c’est l’âge moyen auquel on se marie en France. Généralement, vous n’attendez pas de convoler en justes noces avant de devenir propriétaire ! Vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier sans être marié, cependant soyez conscient qu’en cas de séparation ou de décès, vous ne bénéficierez d’aucune protection légale. On vous présente différentes possibilités d’achat hors mariage pour mieux anticiper l’avenir.

Acheter en concubinage : application du régime de l’indivision

Depuis quelques mois ou années, vous filez le parfait amour avec votre moitié, sans avoir officialisé votre union devant le maire ou vous être pacsés. Aux yeux de la loi, vous êtes considérés comme des concubins en union libre. Aucune réglementation ne vient encadrer ce statut, qui n’en est donc pas un : vous êtes comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. Si vous décidez de concrétiser ensemble un projet immobilier, vous allez réaliser ce que l’on appelle un achat en indivision. Le régime de l’indivision s’applique d’office et ne requiert donc aucun frais ou démarche particulière. Mais attention, il présente certains risques.

  • La quote-part par défaut

Si vous investissez dans des proportions différentes, mettons 70 % et 30 %, pensez à bien le stipuler dans l’acte d’acquisition. Parce que si rien n’est mentionné, la loi considère par défaut que les quotes-parts sont à 50-50. Ce qui peut poser problème si vous venez (on ne vous le souhaite pas) à vous séparer dans des conditions pas vraiment amiables.

  • Des décisions unanimes

En outre, le régime de l’indivision prévoit une prise de décision à l’unanimité pour ce qui concerne la gestion du bien. Vous devez donc vous entendre à la perfection pour valider les réparations, l’entretien du bien, etc. On vous brosse un rapide tableau de ce qui peut se passer en cas de mésentente entre vous : un blocage pur et simple. Et un bien qui tombe en décrépitude.

  • Une situation temporaire

Par ailleurs, le Code civil dispose que « nul n’est contraint de demeurer de l’indivision ». On vous traduit en bon français : chacun de vous peut provoquer la vente du bien indivis à tout moment. Si votre moitié décide de mettre les voiles et de revendre sa quote-part, vous ne pourrez pas vous y opposer. Vous disposez d’un droit de rachat prioritaire, mais si vous refusez le rachat ou si personne ne souhaite acquérir votre ex nid douillet, vous n’aurez d’autre choix que de régler la situation au tribunal.

  • Transmission automatique de la quote-part aux héritiers

L’indivision ne s’éteint pas avec la mort de l’indivisaire : sa quote-part est transmise à ses descendants. Une disposition pas vraiment protectrice pour le concubin survivant !

  • L’indivision conventionnelle

On vous dresse un portrait un peu noir de l’indivision légale, pour vous expliquer dans quoi vous mettez les pieds. Mais pas de panique, pour pallier ces écueils, vous pouvez recourir à une indivision conventionnelle. Devant notaire, vous établissez les règles de fonctionnement et de prise de décision sur les biens, vous nommez un gérant pour la gestion courante, etc. Vous pouvez aussi inclure une clause de rachat prioritaire par le concubin survivant. En clair, vous sécurisez l’opération !

Bon à savoir : le concubin survivant qui hérite d’un bien immobilier doit s’acquitter d’un droit de succession prohibitif de 60 %. Pour contourner cette règle, vous pouvez prévoir la mise en place d’un démembrement croisé. Pour la faire rapide, chacun de vous achète 50 % de la nue-propriété et 50 % de l’usufruit. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement propriétaire sans payer la fiscalité de succession. Astucieux, n’est-ce pas ?

L’achat immobilier en Pacs : application du régime de la séparation de biens

À mi-chemin entre le concubinage et le mariage, on trouve le pacte civil de solidarité, le fameux Pacs. Qui pour le coup est vraiment un statut ! Il s’agit donc du contrat signé au tribunal de grande instance, qui engendre l’application d’un régime juridique spécifique.

Deux cas de figure :

  • Vous vous êtes pacsé avant le 1er janvier 2007 

Vous relevez du régime de l’indivision à parts égales, sauf à avoir prévu des quotes-parts spécifiques dans l’acte d’achat. On vous renvoie donc au paragraphe précédent si vous l’avez sauté J ;

  • Vous vous êtes pacsé après le 1er janvier 2007 

Vous êtes soumis au régime de la séparation de biens.  Chacun d’entre vous reste propriétaire des biens qu’il possède d’avant le Pacs, ceux achetés après le Pacs vous appartiennent à proportion de votre participation. En cas de séparation, vous pouvez mettre le bien en vente, chacun récupère ses billes en fonction de son apport, et basta ! Le Pacs et l’achat immobilier font donc bon ménage, d’autant plus que vous profitez de dispositions protectrices telles que :

–   La possibilité de léguer le logement sans que le pacsé survivant ne paie de droits de succession : il faut que vous l’ayez inscrit sur votre testament, mais on sait que vous êtes des gens prévoyants ! En revanche, le legs à votre moitié ne doit pas dépasser ce que l’on appelle la quotité disponible, c’est-à-dire la part que vous pouvez donner sans rendre de compte à vos petites têtes blondes et autres héritiers ;

–   La possibilité de rester gratuitement dans le logement que vous avez acheté sans être marié, et qui constitue votre résidence principale. Ok, ce n’est pas ad vitam aeternam, seulement pendant 1 an. Ce qui laisse au conjoint survivant le temps de se retourner. Avant l’instauration du droit au maintien temporaire dans le logement, il pouvait se faire jeter dehors par les héritiers au lendemain du décès (#SuperSympa).

Acheter une maison sans être marié grâce à une SCI 

Autre option pour acheter sans être marié, la création d’une société civile immobilière, SCI de son petit nom, l’une des formes juridiques préférées des Français. Avec votre moitié, vous constituez une SCI et chacun de vous reçoit des parts sociales, proportionnelles au montant de vos apports dans le capital social. Ensuite, vous achetez votre maison ou votre appart’ par le biais de la SCI, qui juridiquement, en est propriétaire. Et non pas vous directement !

Vous allez rédiger des statuts, dans lesquels vous pouvez prévoir des clauses relatives à la prise de décision sur le logement commun, les modalités de vente de la maison en cas de séparation, toussi toussa. Envolées, les situations de blocage !

Comme rien n’est jamais tout rose, bien entendu la création de SCI présente quelques inconvénients. Déjà, on vous recommande de faire appel à un notaire ou à un avocat pour rédiger les statuts, cet exercice requiert en effet quelques connaissances juridiques. Ce qui a un prix. Mais c’est aussi celui de la sérénité.

En outre, vous devrez réaliser certaines démarches : remplir un formulaire Cerfa de constitution de SCI, publier une annonce légale, immatriculer votre société, etc. De la paperasse et des frais en perspective.

Une fois le bébé lancé, il faut également tenir une assemblée générale annuelle, s’occuper de la compta (ou la confier à un expert-comptable, après tout, il est là pour ça) …

Pour autant, ces inconvénients ne révèlent plutôt mineurs, en comparaison des avantages de cette structure pour sécuriser et pérenniser l’achat en commun sans mariage.

Lire aussi : Comment fonctionne une SCI ?

Acheter un appartement à deux sans être marié grâce à la tontine

C’est une solution que l’on peut qualifier de radicale pour acheter sans être marié : le pacte tontinier. Kézako ? Tout simplement un mécanisme qui prévoit que si l’un des concubins ou pacsés décède, l’autre devient intégralement et rétroactivement le seul propriétaire du bien immobilier. Et vice-et-versa (vous avez la chanson en tête maintenant ?). Si vous avez une dent contre vos héritiers, c’est la solution à privilégier pour les priver de tous droits sur ce logement.

En revanche, la tontine est ultra contraignante : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, et en plus, vous ne pouvez pas provoquer la vente forcée. Votre et moitié et vous êtes littéralement liés à la vie à la mort sur le bien. Mieux vaut donc être sûrs de vous !

Autre chose à savoir, parce que l’argent, c’est le nerf de la guerre : la transmission du bien au concubin n’est pas gratis, dès lors que le bien constitue votre résidence principale et que sa valeur dépasse 76 000 €. On vous rappelle que les droits de succession s’élèvent à 60 %. On nous dit dans l’oreillette qu’il est possible de contourner cette disposition en mettant en place la clause de tontine via une SCI. À la clé des droits de mutations à titre onéreux de 5 % environ. On vous recommande quand même chaudement de vous rapprocher d’un notaire pour réaliser ce montage. Histoire de ne pas voir l’opération requalifiée en abus de droit par le fisc.

Emprunter à deux : quelles conséquences ?

Maintenant que vous savez tout sur comment acheter un bien immobilier sans être marié, ne reste plus qu’à parler financement. À moins de posséder un apport personnel important, vous allez sans doute passer par la case crédit immobilier. Les banques acceptent sans trop de difficultés les dossiers de co-emprunteurs non mariés. En revanche, pour se prémunir contre tout risque de défaillance de la part de l’un ou de l’autre, elles vont exiger la prise d’une garantie (cautionnement, hypothèque) et la solidarité dans le remboursement. Si l’un de vous ne paie pas ses mensualités, l’autre devra le faire à sa place. Gare aux mauvaises suprises !

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