Que vous décidiez de louer votre résidence principale sur airbnb ou d’investir dans l’immobilier pour faire de la location saisonnière, vous vous posez certainement la question de la fiscalité applicable à votre location. Anticiper la fiscalité, c’est maximiser votre rentabilité nette afin d’éviter les mauvaises surprises et faire les bons choix avant même d’effectuer votre acquisition.
Quelle est la fiscalité applicable aux revenus issus des locations saisonnières ? Devez-vous payer des cotisations sociales ?
Après avoir défini la notion de location saisonnière, nous allons aborder la fiscalité et les cotisations sociales applicables à ce type d’activité.
Commencer par une définition juridique peut paraître assommant, mais il est impératif de bien déterminer les contours de la location saisonnière pour voir dans quelle mesure sa fiscalité est applicable.
La location saisonnière est un terme juridique utilisé pour définir les locations de biens immobiliers inférieures à une durée de 90 jours. Il s’agit notamment de la location de meublés de tourisme classés ou non, de la location de chambre d’hôte, de la location de chambre d’hôtel…
Pour des raisons de clarté, nous allons principalement parler des locations meublées de tourisme. Ne vous offusquez pas si nous utilisons le terme de location saisonnière pour parler des locations de meublés de tourisme !
La location de meublés de tourisme consiste à mettre à disposition un logement meublé (villas, appartements, studios) offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y effectue un séjour via une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L324-1-1 du Code de tourisme).
La location saisonnière se distingue donc de la location meublée traditionnelle (bail d’habitation en meublé) en ce que le loueur occupe le logement pour une durée limitée sans y élire sa résidence principale. Ainsi, le logement ne peut être loué à une même personne plus de 90 jours sans quoi la location perdra son caractère saisonnier. Il faudra par ailleurs que celui qui offre le bien en location se déclare auprès de la Mairie où est situé le bien immobilier. Dans certains cas (à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants par exemple), il devra solliciter une autorisation préalable de la Mairie pour pouvoir effectuer de la location saisonnière.
De plus, il convient de distinguer le meublé de tourisme de l’hôtel et de la résidence de tourisme en ce qu’il ne propose pas de hall de réception, de services complémentaires et d’équipements communs. De même, le meublé de tourisme se distingue de la chambre d’hôte en raison de la présence de l’habitant pendant la location et de la réalisation de prestations obligatoires telle que la fourniture d’un petit déjeuner, d’un service de ménage et de la fourniture de linge de maison.
Pour récapituler, la location saisonnière est caractérisée lorsque ces conditions sont remplies :
Dès lors que vous proposez un logement à la location, vous allez générer des recettes locatives. Selon la nature de la location, ces dernières seront considérées comme des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entraînant l’application de règles fiscales différentes.
Dans le cadre d’une location saisonnière, vous louez une maison, un appartement ou une chambre en meublé. Ainsi, les revenus locatifs seront considérés comme des BIC entraînant l’application du régime fiscal des LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) si vous dépassez les seuils légaux.
À noter qu’il importe peu que vous louiez votre bien 3 fois dans l’année ou pendant toute la saison estivale, ce sera le régime fiscal des locations meublées qui s’appliquera. Seul le caractère professionnel ou non de votre activité de loueur sera susceptible de varier.
Pour déterminer le régime fiscal applicable, il convient dans un premier temps de déterminer si vous êtes un loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Ainsi, pour être considéré comme LMNP :
Si vous dépassez ces deux seuils, vous êtes fiscalement considéré comme un loueur en meublé professionnel.
Remarque : si vous comptez exercer une activité chambre d’hôte avec des prestations de services (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge…), vous relèverez du régime fiscal de la parahôtellerie. Vous n’êtes donc pas concerné par le régime fiscal du LMP ou LMNP.
L’un des choix majeurs concernant votre activité de loueur en meublé touristique réside dans l’option pour le régime micro BIC ou le régime réel.
Le régime réel est relativement simple : vous pouvez déduire les charges en lien avec votre activité de location saisonnière puis ajouter le bénéfice à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Quant au régime micro BIC, celui-ci fonctionne avec un abattement forfaitaire. Vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos recettes locatives, mais vous bénéficiez d’un abattement qui va varier selon le type de location saisonnière.
L’application du régime micro BIC n’est possible que si vos recettes des deux précédentes années sont inférieures à un plafond de chiffre d’affaires, dépendant lui aussi du type de location saisonnière.
| Type de location saisonnière | Abattement micro BIC | Plafond de chiffre d’affaires |
|---|---|---|
| Location de meublés de tourisme non classés | 50 % | 72 600 euros |
| Location de meublés de tourisme classés | 71 % | 176 200 euros |
| Location de chambre d’hôte | 71 % | 176 200 euros |
Depuis la Loi de Finance 2021, le contour de l’assujettissement des loueurs en meublé de tourisme s’est précisé. Désormais, votre assujettissement dépend du dépassement du seuil des 23 000 euros pour les locations en meublé de tourisme.
Il est nécessaire de distinguer 2 cas de figure :
Remarque : Même si vous n’êtes pas assujetti aux cotisations sociales, vous serez redevable à minima des prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos recettes locatives imposables.
En dessous du seuil de 23 000 euros, votre location de meublés de tourisme est considérée comme relevant de la gestion de votre patrimoine privé de sorte que les recettes locatives ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales.
Entre 23 000 euros et 176 000 euros, vous êtes considéré par l’URSSAF comme un professionnel de la location de meublés de tourisme. Ainsi, vous êtes assujetti aux cotisations sociales. Vous pouvez opter pour plusieurs régimes :
Au-delà de 176 000 euros de recettes locatives, vous n’aurez pas d’autres choix que d’opter pour le régime social des travailleurs indépendants.
Pour les chambres d’hôte, les seuils sont différents, mais les régimes sont similaires :
La location en saisonnier d’une partie de sa résidence principale peut être exonérée d’impôt sur le revenu si les revenus annuels n’excèdent pas 760 euros (TTC) et qu’une partie de la résidence principale est louée à une clientèle de passage (n’y élisant pas domicile). Il s’agit par exemple de chambres d’hôtes.
Vous n’irez pas bien loin avec 760 euros, mais c’est toujours bon de savoir que si vous accueillez une personne temporairement contre rémunération vous n’aurez pas à passer par la case impôt.
Il existe un autre cas spécifique permettant d’être exonéré d’impôt sur le revenu pour la location d’une partie de votre résidence principale : la mise à disposition de pièces pour qu’un locataire y fasse sa résidence principale (ou temporaire s’il s’agit d’un travailleur saisonnier) dont le prix de location est fixé à un prix raisonnable (en deçà d’un plafond fixé par l’administration : en 2019 il était de 187 euros/an/m2 en Ile de France et 138 euros/an/m2 dans les autres régions).
Certes, on s’écarte un peu de la location saisonnière puisqu’il ne s’agit plus de louer à une clientèle de passage, mais cela peut s’avérer utile si votre résidence se situe près d’un lieu touristique.
En effet, si votre résidence principale est proche d’une station balnéaire, vous pourriez accueillir des travailleurs saisonniers pendant l’été et être exonéré d’impôt sur les loyers perçus.
Vous voilà au point sur la fiscalité de la location saisonnière ! Reste plus qu’à trouver le bien idéal et le financement pour y exercer ce type d’activité. Sur la partie du financement, nos courtiers immobiliers peuvent dénicher pour vous les meilleures opportunités d’emprunt, parfaitement adaptées aux contraintes financières du loueur en meublé de tourisme !