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Louer sa résidence principale en Airbnb : jours autorisés, démarches et fiscalité
Vous partez en vacances trois semaines et votre logement reste vide ? Le louer sur Airbnb est autorisé, que vous soyez propriétaire ou locataire. Mais pas toute l'année, et pas sans formalités : la loi limite le nombre de nuitées, impose un numéro SIRET et rend les revenus imposables. Les règles se sont durcies depuis 2025 : certaines villes ont abaissé le plafond à 90 jours et l'avantage fiscal a été divisé par deux. Ce guide fait le point : ce que vous avez le droit de faire, les démarches à accomplir, et ce que vous paierez réellement.
A retenir :
- Vous pouvez louer votre résidence principale 120 jours par an maximum. Certaines communes, dont Paris et Marseille, ont abaissé ce plafond à 90 jours.
- Un numéro SIRET est obligatoire partout, dès la première location. La déclaration en mairie, elle, dépend de votre commune.
- Louer une chambre chez vous, en restant présent, échappe à la limite de nuitées.
- Vos revenus sont imposables en BIC. Au régime micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour un logement non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes.
Résidence principale ou résidence secondaire : ce qui change sur Airbnb
Tout dépend d'un seul critère : habitez-vous ce logement au moins 8 mois par an ? Si oui, c'est votre résidence principale, vous ne pouvez en avoir qu'une. Tout autre bien est une résidence secondaire, et relève d'un régime nettement plus lourd.
| Votre résidence principale | Une résidence secondaire | |
| Nombre de jours de location par an | Plafonné | Illimité |
| Autorisation de changement d'usage | Non requise | Obligatoire dans de nombreuses villes, souvent avec compensation |
| Interdiction possible par la copropriété | Oui, si le règlement l'interdit expressément ou comporte une clause d'habitation exclusivement bourgeoise | Oui, et la copropriété peut désormais le voter à la majorité des deux tiers |
| Performance énergétique (DPE) | Exclue de l'obligation prévue pour 2034 | Concernée |
| Amende encourue | Jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement du plafond | Jusqu'à 100 000 € en l'absence de changement d'usage |
Vous êtes dans la colonne de droite ? La suite de cet article ne vous concerne pas : consultez notre guide sur la location d'une résidence secondaire sur Airbnb. Pour tous les autres, la question suivante est la seule qui compte vraiment : combien de nuits.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?
120 jours par an : la règle de principe
Le plafond découle directement du critère des 8 mois. Occuper son logement 8 mois par an, c'est 240 jours. Il en reste environ 120. Le chiffre n'a rien d'arbitraire : c'est ce qui vous reste une fois votre obligation d'occupation respectée.
Vous pouvez donc louer votre logement entier 120 jours par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, compteur remis à zéro chaque 1er janvier. Depuis 2026, cette limite vaut partout en France ; elle ne concernait auparavant que les communes ayant mis en place une procédure d'enregistrement.
Ce plafond est attaché au logement, pas à la plateforme. Si vous publiez sur Airbnb et sur Abritel, les nuitées s'additionnent.
Le plafond à 90 jours : l’exeption pour certaines communes
Depuis 2025, une commune peut décider par délibération de descendre jusqu'à 90 jours par an. Un plafond local remplace le plafond national, il ne s'y ajoute pas.
| Ville | Plafond résidence principale | Source officielle |
| Paris | 90 jours | paris.fr |
| Marseille | 90 jours | marseille.fr (délibération du 25 avril 2025) |
| Nice | 90 jours | nicecotedazur.org (délibération n° 1.6 du 23 mai 2025) |
| Lyon | 90 jours | lyon.fr (délibération du 26 juin 2025) |
| Bordeaux | 90 jours | bordeaux.fr |
Et si vous vous absentez plus de quatre mois ?
Trois situations permettent de dépasser le plafond :
-
une obligation professionnelle,
-
une raison de santé,
-
un cas de force majeure.
Une mission de six mois à l'étranger ou une hospitalisation longue entrent dans ce cadre — et ces mêmes motifs vous permettent de conserver le statut de résidence principale malgré une absence prolongée.
Ce ne sont pas des cases à cocher sur la plateforme, mais des motifs prévus par la loi, qu'il faut pouvoir justifier. Conservez votre ordre de mission, votre certificat médical, tout document daté : en cas de contestation, c'est un juge qui apprécie.
Un voyageur peut-il rester plus de trois mois ?
Non : 90 jours consécutifs maximum pour un même voyageur. Cette limite vaut partout, sans dérogation possible, et s'ajoute au plafond annuel.
Pour un séjour plus long, il faut changer de cadre. Le bail mobilité, conclu de 1 à 10 mois avec un locataire en formation, en stage ou en mission, échappe au plafond des 120 jours.
Que risque-t-on en cas de dépassement ?
-
Votre annonce est désactivée. Dans les communes délivrant un numéro d'enregistrement, la plateforme doit couper l'annonce dès le plafond atteint.
-
Votre mairie peut vous demander des comptes. Elle a jusqu'au 31 décembre de l'année suivante pour réclamer votre nombre de jours loués ; vous avez un mois pour répondre.
-
L'amende peut atteindre 15 000 €, prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune.
Louer une partie de sa résidence principale : y a-t-il une limite ?
Louer une chambre en restant chez vous : pas de plafond
Le plafond de 120 jours ne s'applique qu'à ce que la loi appelle un meublé de tourisme : un logement loué entier à des voyageurs de passage, qui en ont l'usage exclusif. Autrement dit, vous n'êtes pas là.
Si vous restez dans le logement et ne louez qu'une chambre, cette condition n'est pas remplie. Votre logement n'est pas un meublé de tourisme, et les règles changent du tout au tout :
-
aucune limite de nuitées : vous pouvez louer toute l'année ;
-
aucune déclaration en mairie, donc pas de numéro d'enregistrement (les démarches détaillées plus bas ne vous concernent pas) ;
-
aucune question de changement d'usage.
En revanche, le numéro SIRET reste obligatoire : cette formalité concerne toute location meublée, meublé de tourisme ou non.
Indiquez simplement dans votre annonce qu'il s'agit d'une chambre privée ou partagée. Et ne confondez pas avec les chambres d'hôtes : dès que vous ajoutez l'accueil, le petit-déjeuner et le linge de maison, vous basculez dans un régime distinct, avec sa propre déclaration en mairie et un maximum de 5 chambres pour 15 personnes.
Studio, dépendance, entrée indépendante : où passe la frontière ?
C'est le cas le plus délicat, et le critère reste le même : l'usage exclusif.
-
Une chambre dans votre appartement, cuisine et salle de bains partagées : c'est une partie de votre résidence principale. Pas de limite.
-
Un studio indépendant, avec sa propre entrée, sa cuisine et sa salle d'eau, où vous ne mettez jamais les pieds : c'est un logement distinct, traité comme une résidence secondaire (changement d'usage, risque d'interdiction en copropriété, sanctions bien plus lourdes).
Entre les deux (une chambre avec entrée indépendante mais salle de bains commune, une dépendance dans le jardin) la qualification dépend de la configuration réelle des lieux. L'écart de contraintes est trop important pour se décider au feeling : interrogez le service urbanisme de votre mairie avant de publier.
Quelles démarches pour mettre son logement sur Airbnb ?
Faut-il déclarer son logement en mairie ?
Cela dépend de votre commune.
| Votre situation | Ce que vous devez faire |
| Votre commune a une procédure d'enregistrement (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice et plusieurs centaines d'autres) | Déclarer avant de publier. Vous recevez un numéro d'enregistrement à faire figurer sur chaque annonce. À défaut : amende jusqu'à 10 000 € |
| Votre commune n'en a pas | Aucune démarche en mairie aujourd'hui |
| Vous ne savez pas | Appelez la mairie ou consultez son site. C'est la seule réponse fiable : la règle est locale |
Ce qui change d'ici fin 2026. Un portail national unique doit remplacer les procédures communales. Il est annoncé pour le second semestre 2026, avec trois conséquences directes :
-
la déclaration deviendra obligatoire partout, y compris là où rien n'est exigé aujourd'hui ;
-
tous les loueurs devront refaire la démarche, même ceux qui ont déjà un numéro. Les anciens numéros deviendront invalides après un délai de transition ;
-
la déclaration devra être faite en personne : vous ne pourrez pas la confier à une conciergerie.
Comment obtenir son numéro SIRET ?
Celui-là est obligatoire partout, dès la première location, que vous louiez votre logement entier ou une seule chambre. La démarche est gratuite et se fait en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant votre première mise en location. L'INSEE vous attribue un numéro SIRET, qui vous servira à déclarer vos revenus.
Locataire : pouvez-vous sous-louer votre logement ?
Oui, à deux conditions strictes :
-
l'accord écrit de votre propriétaire, à demander par lettre recommandée avec accusé de réception ;
-
un prix au mètre carré qui ne dépasse pas celui que vous payez.
Sans cet accord, vous risquez de devoir restituer les sommes perçues, de payer des dommages et intérêts, et de voir votre bail résilié. Dans un logement social, la location touristique est purement interdite.
Que peut interdire le règlement de copropriété ?
À vérifier avant tout le reste. Deux cas de figure :
-
règlement établi depuis le 21 novembre 2024 : il indique expressément si les meublés de tourisme sont autorisés ou non ;
-
règlement antérieur : une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle dans l'immeuble, meublé de tourisme compris.
En cas de doute sur la rédaction de votre règlement, demandez une attestation à votre syndic.
Dans tous les cas, vous devez informer le syndic dès l'obtention de votre numéro d'enregistrement, même si vous louez moins de 120 jours. Un point d'information sera inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Faut-il prévenir son assureur ?
Airbnb inclut gratuitement une protection appelée AirCover pour les hôtes : une garantie dommages jusqu'à 3 millions de dollars si un voyageur abîme votre logement, et une assurance responsabilité civile jusqu'à 1 million de dollars s'il se blesse chez vous. C'est loin d'être négligeable.
Mais cela ne remplace pas votre assurance habitation, pour deux raisons :
-
Ce n'est pas la même couverture. AirCover vise les dommages causés par un voyageur et votre responsabilité envers lui. Il ne couvre ni l'incendie, ni le dégât des eaux, ni les sinistres classiques : c'est le rôle de votre multirisque habitation.
-
Cela ne vaut que pour les séjours réservés sur Airbnb. Une location en direct ou sur une autre plateforme n'est pas couverte.
Airbnb le dit d'ailleurs lui-même : consultez votre assureur pour vérifier si votre police offre les mêmes protections.
Le vrai risque est ailleurs : si vous ne déclarez pas l'activité à votre assureur, il peut refuser sa garantie en cas de sinistre. Certains contrats comportent des clauses restrictives sur la location de courte durée. Prévenez-le, et demandez une confirmation écrite.
Quelle imposition pour les revenus Airbnb de sa résidence principale ?
Vos revenus sont imposables, et le fisc les connaît déjà
Les sommes encaissées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque janvier, la plateforme vous transmet un récapitulatif de vos transactions de l'année écoulée, et le transmet aussi à l'administration fiscale. Ne pas déclarer n'est pas une option.
Micro-BIC ou régime réel : quels seuils ?
| Votre logement | Recettes 2026 (déclarées en 2027) | Abattement |
| Non classé | Micro-BIC jusqu'à 15 000 € | 30 % |
| Classé (1 à 5 étoiles) | Micro-BIC jusqu'à 83 600 € | 50 % |
Au-delà de ces seuils, le régime réel s'applique automatiquement : vous déduisez vos charges réelles au lieu de l'abattement. En dessous, le micro-BIC s'applique par défaut, sans démarche. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne payez rien.
Pour les recettes 2025 déclarées cette année, le plafond des meublés classés était de 77 700 €.
Combien allez-vous réellement payer ?
Prenons un cas courant : vous louez votre appartement 90 nuits à 90 €, soit 8 100 € de recettes, dans une tranche d'imposition à 30 %.
| Logement non classé | Logement classé | |
| Recettes | 8 100 € | 8 100 € |
| Abattement | 30 % → base 5 670 € | 50 % → base 4 050 € |
| Impôt sur le revenu | 1 701 € | 1 215 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 975 € | 697 € |
| Total prélevé | 2 676 € | 1 912 € |
| Net dans votre poche | 5 424 € | 6 188 € |
Le classement est une démarche facultative et payante, valable 5 ans. Dans cet exemple, il rapporte 764 € par an, soit près de 3 800 € sur la durée du classement.
Peut-on être exonéré d'impôt ?
Oui, dans un cas précis : si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à des voyageurs de passage et que vos recettes ne dépassent pas 760 € TTC par an, vous êtes totalement exonéré (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris).
Trois précautions :
-
L'effet de seuil est brutal. À 760,01 €, la totalité de vos recettes redevient imposable, pas seulement le dépassement.
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L'exonération n'est pas cumulable avec le micro-BIC.
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Elle s'éteint le 31 décembre 2026, sauf prorogation par une prochaine loi de finances.
Attention à une confusion fréquente : une autre exonération existe, plafonnée en euros par mètre carré. Elle exige que le locataire fasse des pièces louées sa propre résidence principale. Elle ne s'applique donc jamais à une location Airbnb.
Taxe de séjour, cotisations sociales, CFE
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Taxe de séjour : quand la plateforme encaisse le paiement, elle la collecte et la reverse à votre place. Rien à faire.
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Cotisations sociales : en dessous de 23 000 € de recettes annuelles, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux via votre déclaration de revenus. Au-delà, vous devez vous inscrire à l'Urssaf.
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CFE : la location meublée y est imposable en principe, mais des exonérations existent pour ceux qui louent leur propre habitation. Interrogez le service des impôts des entreprises du lieu du logement.
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TVA : vous en êtes exonéré, sauf si vous fournissez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil). Rare pour une résidence principale.
Où déclarer ? Sur le formulaire 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET. Pour choisir entre micro-BIC et réel, consultez notre guide dédié : micro-BIC ou régime réel.
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