Location LMNP : investissement et fiscalité

Augmenter son patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôts, c’est tentant, non ? Voici le bon plan dont vous parle HelloPrêt aujourd’hui, avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel pour ceux qui n’y connaissent encore rien). Il vous permet en effet d’être non imposable sur vos revenus locatifs grâce au jeu des amortissements et du déficit foncier. Alors quels sont les critères à réunir et les avantages de la location en LMNP ? Dans quels biens investir et comment défiscaliser ? On vous dit tout !

Le statut LMNP, c’est quoi ?

Vous envisagez de faire de l’investissement locatif, une bonne opération puisqu’elle est censée s’autofinancer : les loyers remboursement en effet les mensualités du prêt immobilier. Problème, vous percevez des recettes locatives, sur lesquelles le fisc s’empresse de prélever son obole. Pour limiter le montant de votre impôt sur le revenu, reste une solution : la défiscalisation des revenus fonciers, partielle ou totale. Comment ? En devenant loueur LMNP !

Il n’existe pas de loi LMNP à proprement parler, il s’agit en réalité d’un statut. Créé en 1949, il a pour but de vous inciter à investir dans un bien et de le mettre en location meublée, en vous faisant profiter d’avantages fiscaux (réductions d’impôt et possibilité de récupérer la TVA dans certains cas). Il est ouvert à tous les contribuables français, à condition de respecter certains critères et d’effectuer une petite démarche.

  • Les critères pour être LMNP

Une fois n’est pas coutume, le régime du LMNP s’entend par exclusion. En clair, si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie, vous êtes considéré comme LMNP. Sinon, vous relèverez du statut du loueur meublé professionnel (LMP de son petit nom). Il ne faut pas que :

– Vous perceviez plus de 23 000 € de recettes locatives par an ;

– Les loyers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal (en cumulant les salaires et traitements, bénéfices industriels et commerciaux -BIC-, bénéfices non commerciaux -BNC-, rentes, etc.).

Vous n’êtes pas considéré comme un loueur professionnel, mais comme la location meublée est une activité commerciale, vous devez réaliser des formalités pour être dans les clous vis-à-vis de l’administration.

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  • Les formalités à effectuer

Rassurez-vous, elles sont légères ! Vous devez simplement vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous allez mettre en location. Dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux du locataire, donc attention à ne pas trop procrastiner ! Il vous suffit de remplir le formulaire Cerfa P0i (pas besoin d’avoir fait une fac de droit pour y parvenir) et de choisir à cette occasion votre régime fiscal. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET que vous reporterez sur votre feuille de déclaration de revenus complémentaires.

Nota bene : vous avez plusieurs appartements et maisons en location ? Le greffe compétent est celui où se situe le bien qui vous rapporte le plus d’argent.

Pourquoi faire de la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP n’est intéressant que pour un investissement à long terme. En effet, il a pour objectif de rendre une majeure partie (ou la totalité) de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l’amortissement, à la déduction des charges et au déficit foncier. Des avantages fiscaux dont vous ne profiterez que si vous conservez le bien assez longtemps. D’autant plus qu’en cas de revente, l’éventuelle plus-value de cession sera imposée au régime des particuliers (moins de temps vous gardez le logement, plus vous payez de taxes).

La location LMNP est donc idéale pour augmenter son patrimoine immobilier sans trop de pression fiscale, et pour préparer sa retraite (une fois que vous aurez remboursé l’emprunt, vous dégagerez des revenus supplémentaires grâce à la location).

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Quels sont les biens éligibles à la location LMNP ?

Vous pouvez proposer des biens neufs ou anciens en LMNP. Peu importe qu’ils constituent la résidence principale du locataire, ou qu’ils soient destinés à une clientèle de passage (location saisonnière et meublé de tourisme). En revanche, dans location meublée, il y a meublée. Ça a l’air redondant de prime abord, mais il faut effectivement que votre logement comporte un mobilier minimal, qui permette à votre locataire de manger, dormir, se laver, etc. Que risquez-vous si vous ne respectez pas la liste exhaustive prévue par la loi ? Que votre locataire aille déposer plainte et que le juge requalifie le bail de location meublée en bail de location vide. Et comme vous aurez bénéficié d’avantages fiscaux que vous devrez rembourser, ça risque de vous faire mal au portefeuille.

Le cas particulier de la location meublée en résidence avec services

Vous envisagez d’acheter et de louer un bien meublé dans une résidence avec services ? Très bonne idée, le rendement locatif est généralement élevé et vous pouvez récupérer la TVA à 20 %. Deux options s’offrent à vous :

  • Défiscaliser une partie du montant de l’investissement immobilier grâce au dispositif Censi-Bouvard : vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de maximum 33 000 € pour un montant investi plafonné à 300 000 € + la récupération de la TVA ;
  • Préférer la défiscalisation classique avec le régime LMNP classique : vous bénéficierez d’avantages fiscaux sur une plus longue période + la récup’ de la TVA.

Comment choisir entre les deux ? Tout va dépendre de votre projet et de la tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle vous êtes imposé. Sur du court terme et pour une TMI en dessous de 30 %, préférence pour le Censi-Bouvard. Sur du long terme et une TMI supérieure à 30 %, restez en LMNP !

L’astuce à connaître : si vous choisissez une location meublée en résidences avec services, vous signerez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. L’avantage ? Il doit vous verser le loyer chaque mois, même en cas de vacances locatives.

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Quelle fiscalité en LMNP ?

Venons-en au nerf de la guerre, l’argent et les économies que peut vous faire réaliser l’investissement en LMNP. Les revenus que vous tirez de l’activité de location, qui est commerciale, relèvent de la catégorie des BIC. S’ils n’excèdent pas 70 000 €, vous avez le choix entre le micro-BIC (qui s’applique d’office) et le bénéfice du réel (vous devez en faire la demande).

1. Le régime du micro-BIC

Avec la LMNP en micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges et frais. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives que vous déclarez. Cette somme est ensuite ajoutée à vos autres revenus, puis vous payez l’IR dans votre tranche marginale.

2. Régime du bénéfice réel

En LMNP en régime réel, vous pouvez au contraire déduire vos frais et charges pour leur montant effectif. Les intérêts d’emprunt, les frais de notaires, les dépenses pour les travaux ou l’entretien du bien viennent ainsi en réduction de vos recettes locatives.

Et si le calcul recettes – charges fait apparaître un résultat en dessous de zéro, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Bonne nouvelle, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur tous les revenus de la catégorie BIC. En gros, si à N-1, vous aviez un déficit de 2 000 € et l’année suivante des BIC de 2 000 € : – 2000 + 2000 = 0 € d’impôt. Plutôt sympa comme dispositif ? En plus, vous pouvez également réaliser des amortissements pour encore diminuer le montant imposable.

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En LMNP, les amortissements fonctionnent comment ?

Le LMNP vous permet d’amortir le coût de votre investissement locatif, sur une durée de 5 à 10 ans pour le mobilier, et de 25 à 40 ans pour l’immobilier.

  • Définition de l’amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP est un mécanisme permettant d’étaler le coût de l’investissement et de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier sur plusieurs années. L’amortissement est porté sur le bilan pour diminuer le résultat comptable. Mécaniquement, si celui-ci diminue, vous payez moins d’impôts sur le revenu !

Pour en profiter, il faut avoir opté pour le régime réel d’imposition. Vous devez également tenir une comptabilité rigoureuse, mais les experts-comptables sont faits pour ça J

Notez que l’amortissement ne peut pas générer ou aggraver un déficit foncier, mais il peut être reporté sans limitation dans le temps. Si par la suite, vous obtenez un résultat bénéficiaire, vous pourrez déduire ces amortissements différés pour en diminuer le montant.

  • L’amortissement immobilier

Vous pouvez amortir certains composants de l’immeuble, selon un pourcentage variable. Par exemple 20 % pour le ravalement de la façade ou l’agencement de l’appartement, ou 40 % pour le gros œuvre. L’intérêt étant d’arriver à 100 %, bien sûr !

  • L’amortissement du mobilier

Les meubles peuvent quant à eux être amortis à 100 %. Ils ne vous auront rien coûté au final !

Bon à savoir : si vous avez choisi le Censi-Bouvard à la place du LMNP classique, vous ne pourrez pas pratiquer d’amortissements.

SCI familiale ou SARL familiale en LMNP, c’est possible ?

Normalement, une SCI familiale a un objet civil, ce qui exclut la location meublée, puisque c’est une activité commerciale. Cependant, vous pouvez cumuler une SCI avec le statut de LMNP, à condition que :

· Vous remplissiez les critères du LMNP (on vous renvoie en début d’article) ;

· La location meublée ne constitue pas l’activité principale de la SCI.

Idem, il est possible de cumuler SARL familiale et LMNP. Cependant, vous devrez demander à ce que la société, qui est normalement soumise à l’IS, soit soumise à l’IR, pour que chacun des associés profite des avantages du régime réel et des amortissements comptables.

Bon à savoir :le dispositif de défiscalisation en LMNP est soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Vous ne pouvez donc pas obtenir plus que ce montant en réduction d’impôt.

Vous souhaitez connaître le taux auquel vous pouvez réaliser un investissement locatif ? Utilisez notre simulateur de prêt ou contactez un courtier HelloPrêt !