Loi Pinel 2020 : défiscaliser en investissant dans l'immobilier

Il est fort probable que lors de vos pérégrinations sur internet, vous soyez tombé sur des publicités aguicheuses vous proposant de ne plus payer d’impôt en investissant dans l’immobilier grâce à la loi Pinel. Si la réalité est toujours plus complexe qu’une simple publicité, le message y est ! Grâce à la loi Pinel reconduite par le gouvernement en 2020 et 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable sur certains investissements locatifs !

Alors, est-ce que ça vaut le coup ? C’est ce que nous allons voir !

Qu’est-ce que la loi Pinel 2020 ?

Pour la petite histoire, la loi Pinel, portée par Sylvia Pinel (ministre du Logement sous la présidence de François Hollande), est entrée en vigueur le 31 août 2015 pour remplacer la loi Duflot. Elle a pour principal but d’inciter les particuliers à investir dans le marché primaire de l’immobilier (le neuf) afin de stimuler la construction et la modernisation du parc immobilier français. Pour vous motiver à réaliser des investissements locatifs dans le neuf plutôt que dans l’ancien, la loi Pinel propose une réduction fiscale proportionnelle à la durée de mise en location.

Mais alors de quelle réduction d’impôt parle-t-on ?

La réduction d’impôt grâce à la loi Pinel

Quelle est la différence entre réduction et crédit d’impôt ? Avouez ! Vous pensiez que c’était la même chose ! Je ne vous en veux pas, mais il est important de bien faire la différence entre les deux notions puisque cela va conditionner la viabilité de votre investissement locatif sous le dispositif Pinel.

Le concept de réduction d’impôt : êtes-vous concerné par la loi Pinel ?

Réduction d’impôt, déduction d’impôt, crédit d’impôt… Tous ces termes sont proches, mais font appel à des concepts différents.

Imaginons que vous avez tous les ans 2 000 euros d’impôt à payer. Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 500 euros, vous n’aurez que 1 500 d’euros à payer.

Très simple jusque là. Par contre, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 2 500 euros, le fisc vous versera-t-il les 500 euros restants ?

Dans le cadre d’une réduction d’impôt, la réponse est non ! Il est impossible de passer en dessous de la barre des 0 contrairement au crédit d’impôt où l’administration fiscale vous aurait versé les 500 euros restants.

Le fonctionnement de la réduction d’impôt implique donc que vous payez suffisamment d’impôts pour que l’opération soit viable. Ainsi, l’investissement locatif Pinel ne s’adresse pas à tous les ménages !

Mais dans quelle mesure du coup ?

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

L’avantage principal de l’investissement locatif Pinel est la réduction d’impôt substantielle proposée.

La réduction de la loi Pinel est calculée en fonction de deux facteurs :

  • la durée de mise en location du bien immobilier neuf (6, 9 ou 12 ans) ;
  • le prix du bien immobilier.

Le pourcentage de réduction d’impôt Pinel est calculé sur le prix du bien immobilier puis divisé par le nombre d’années de mise en location.

Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Pourcentage de réduction d’impôt (calculé sur le prix d’achat) 12% 18% 21%
Pourcentage annuel de réduction d’impôt (calculé sur le prix d’achat) 2%/an 2%/an 2%/an pendant 9 ans puis 1%an pendant 3 ans

Au regard de ce tableau, on peut constater que l’investissement Pinel permet d’améliorer drastiquement la rentabilité locative du bien. Pour vous donner un ordre de grandeur, la rentabilité locative moyenne nette dans la ville de Paris se situe entre 2 et 3% (on ne parle pas des studios et ce n’est pas la meilleure ville de France pour effectuer un investissement locatif). Vous gagnerez donc 100% de rendement supplémentaire grâce à la loi Pinel (sous réserve du respect du plafond des loyers). Mais encore faut-il que vous payiez assez d’impôt pour dégager le plein potentiel du dispositif.

Voici donc quelques simulations !

Valeur d’achat du bien en Pinel 300 000 euros 150 000 euros 200 000 euros 100 000 euros
Durée de mise en location 12 ans 9 ans 6 ans 12 ans
Réduction totale d’impôt (loi Pinel 2020) 63 000 euros 27 000 euros 24 000 euros 21 000 euros
Réduction annuelle d’impôt (loi Pinel 2020) 6 000 euros/an pendant 9 ans puis 3 000 euros/an pendant 3 ans 3 000 euros/an 4 000 euros/an 2 000 euros/an pendant 9 ans puis 1 000 euros/an pendant 3 ans

En réalité, vous pouvez constater qu’en jouant sur les variables « durée de location » et « prix d’achat du bien immobilier » (dans une moindre mesure), il est possible de faire correspondre votre réduction d’impôt Pinel en fonction de vos impôts. Ainsi, si vous payez 2 000 euros d’impôt par an, il est tout à fait possible de vous orienter vers une location de 12 ans pour l’achat d’un studio à 100 000 euros. Par contre en dessous de 2 000 euros d’impôt, cela risque d’être compliqué…

Je vous invite donc à faire le calcul de votre côté ! La réduction d’impôt Pinel annuelle se calcule de la manière suivante :

Durée de mise en location 6 ou 9 ans 12 ans
Calcul de la réduction d’impôt annuelle Pinel (Prix d’achat x pourcentage de réduction d’impôt) / durée de la location Pour les 9 premières années : Prix d’achat x 0,02 Pour les 3 dernières années :Prix d’achat x 0,01

Les conditions fiscales favorables de l’investissement Pinel ont un véritable impact sur votre capacité d’emprunt. En effet, ce type d’investissement vous libère d’une charge annuelle conséquente qui va pouvoir être réallouée au remboursement du prêt immobilier.

Déjà qu’en temps normal, il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, la loi Pinel renforce la viabilité financière de votre projet immobilier en permettant de couvrir une partie substantielle du prix d’achat du bien. En d’autres termes, c’est quasiment comme si vous disposiez de 21% d’apport (pour un investissement Pinel sur 12 ans) pour votre investissement locatif (à condition bien sûr que votre niveau d’imposition reste suffisant sur toute la période de location).

Le plafond applicable à la réduction d’impôt Pinel

Aussi intéressant soit-il, le dispositif Pinel prévoit plusieurs limites pour éviter les abus. Ainsi, il existe un plafond applicable au prix de la valeur du bien immobilier :

  • 300 000 euros par an et par contribuable ;
  • 5 500 euros/m2 maximum.

Si le prix d’achat dépasse l’un de ces plafonds, le calcul de la réduction d’impôt sera fait à partir de la base de l’un de ces derniers.

De plus, il faudra veiller à ne pas dépasser les 10 000 euros de réductions et/ou de crédits d’impôt cumulés en vertu du plafonnement global des avantages fiscaux.

Quelles sont les conditions pour profiter de la défiscalisation Pinel ?

Maintenant, rentrons dans les détails de l’investissement Pinel. Eh oui, on vous aguiche en vous disant que vous n’allez plus payer d’impôt pendant 12 ans sans vous parler des conditions ! Ah ces marketeux…

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez remplir 3 conditions cumulatives :

  • être fiscalement domicilié en France (exit la nationalité panaméenne) ;
  • louer un logement neuf ou équivalent (respectant un certain niveau de performance énergétique) ;
  • s’engager sur une durée de location à un loyer plafonné ;
  • le logement neuf doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel de 2020.

L’obligation de louer un logement neuf

Tous les investissements immobiliers ne sont pas éligibles à la loi Pinel 2020. Vous devez donc investir dans un logement neuf à savoir :

  • un logement neuf en l’état futur d’achèvement ;
  • un logement VEFA (vente sur plan) ;
  • un logement construit par vos soins ;
  • un logement ancien rénové dont les travaux représentent plus de 25% du prix ;
  • un logement réhabilité ;
  • un local commercial transformé en logement d’habitation.

De plus, le logement concerné devra respecter la réglementation thermique RT 2012 visant à répondre aux critères de performance énergétique en vigueur.

L’engagement à la location avec un loyer plafonné

Nécessairement, les réductions d’impôt ne sont jamais sans contreparties. Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre logement nu (sans meubles) pendant 6, 9 ou 12 ans. Cela implique que vous ne devez pas vendre votre bien (ou vos parts sociales si vous avez effectué un achat en SCI) avant l’écoulement de votre période d’engagement.

Si vous optez pour 6 ans, sachez qu’il sera toujours possible de proroger deux fois la durée pour 3 années supplémentaires pour un maximum de 12 ans. Il est donc préférable d’opter dans un premier temps pour une période de location de 6 ans.

De plus, vous devez respecter un plafond de loyer calculé en fonction de la zone géographique de votre bien. Le plafond Pinel 2020 oscille entre 17,17 euros/m2 et 8,93 euros/m2. Il faudra par ailleurs que vos futurs locataires soient en dessous d’un plafond de ressource calculé à partir de leur revenu fiscal de référence en n-2.

Zone géographique Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond de loyer Pinel 2020 17,43 euros/m2 12,95 euros/m2 10,44 euros/m2 9,07 euros/m2
Plafond de ressource du locataire seul 38 465 euros/an 38 465 euros/an 31 352 euros/an 28 217 euros/an
Plafond de ressource du locataire en couple 57 489 euros/an 57 489 euros/an 41 868 euros/an 37 681 euros/an

À noter que le plafond de revenu de vos locataires éligibles augmente à proportion du nombre d’enfants à charge.

Les zones éligibles visées par la loi Pinel 2020

Seuls les logements neufs compris dans les zones A bis, A, B1, et dans les villes en zone B2 de plus de 50 000 habitants bénéficiant d’un agrément sont éligibles à l’investissement Pinel. Ainsi, la zone C n’est pas concernée par l’investissement Pinel depuis le 1er janvier 2018. Allez, voici une petite carte des zones Pinel 2020 pour mieux vous resituer la chose !