Quelle fiscalité pour les déficits fonciers ?

Quelle fiscalité pour les déficits fonciers ?

Quand vous investissez dans l’immobilier locatif, votre but premier est souvent de générer des revenus. Lorsqu’il s’agit d’une location nue, vos revenus locatifs seront fiscalement considérés comme des revenus fonciers (par opposition aux revenus BIC pour les locations meublées et locations saisonnières).

Les revenus fonciers répondent à des règles fiscales spécifiques dont la possibilité de déduire une partie de vos déficits sur une partie de vos autres revenus imposables.

Investir dans l’immobilier pour générer des déficits ? Cela peut paraître contre productif, pour autant nous verrons que dans certains cas, cela peut être une véritable opportunité financière !

Qu’est ce qu’un déficit foncier ?

L’exploitation d’un bien immobilier à des fins locatives génère de nombreux frais qu’il faut mettre en balance avec les revenus locatifs. Si les charges sont supérieures aux recettes, on parlera de déficit foncier. A l’inverse, il s’agira d’un bénéfice foncier.

Ceci étant, il faudra s’orienter vers le bon régime fiscal pour pouvoir réaliser un déficit foncier.

Déficit foncier : micro foncier ou régime réel ?

L’un des prérequis pour générer un déficit foncier est d’opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire les charges d’exploitation et certains travaux de vos revenus fonciers (nous y reviendrons). Pour faire simple, si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous dégagez un déficit foncier.

A contrario, le régime micro foncier n’est pas du tout adapté pour générer des déficits fonciers puisque ce régime ne prend pas en compte vos charges réelles. A titre de rappel, vous pouvez seulement déduire de vos recettes un montant forfaitaire de 30 %.

La déduction fiscale des déficits fonciers

Dès lors que vous dégagez des déficits fonciers, ces derniers peuvent s’imputer sur vos autres revenus imposables tels que vos salaires, pensions etc.

On parle de déduction sur votre revenu global soit la somme de tous vos revenus imposables.
Cependant, le montant du déficit foncier déductible est plafonné à 10 700 euros par an. L’excédent de déficits fonciers (la part du déficit supérieure à 10 700 euros) peut néanmoins être reporté pendant :

  • 6 ans sur votre revenu global
  • 10 ans sur vos seuls revenus fonciers

Autrement dit, si vous générez pendant une année 60 000 euros de déficits fonciers en raison de travaux d’entretien et de réparation. Vous pourrez répartir le déficit sur vos revenus globaux de la manière suivante :

  • 10 700 euros la première année (il reste 49 300 euros à déduire)
  • 10 700 euros les 4 années suivantes
  • le reliquat de 6 500 euros la 6e année

La possibilité de report n’est donc pas à négliger dans votre stratégie d’investissement. Comme nous le verrons, les déficits fonciers sont parfois la meilleure possibilité de défiscalisation possible.

Comment générer un déficit foncier ?

Pour générer un déficit foncier, il faut que vos charges soient supérieures à vos recettes locatives. Ceci étant, toutes les charges ne sont pas déductibles et certaines sont prises en compte pour la seule catégorie revenus fonciers.

Les charges déductibles du revenu foncier

Toutes les charges ne sont pas admises en déduction des revenus fonciers (sinon ce serait trop simple…). Globalement vous pouvez déduire toutes les charges afférentes à l’exploitation du bien immobilier soit :

  • les intérêts d’emprunt (attention, comme nous le verrons, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus globaux, seulement des revenus fonciers)
  • les frais d’assurance (emprunt immobilier, assurance loyers impayés, assurance habitation du propriétaire…)
  • les frais de gestion locative (si vous avez confié votre logement à une agence immobilière)
  • impôt et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si supportée par le propriétaire)
  • les charges de copropriété non répercutées sur le locataire

Théoriquement, l’ensemble de ces charges ne devrait pas générer de déficit foncier significatif surtout en période de taux immobilier bas.

C’est pourquoi la plupart des déficits fonciers se génèrent au moyen de travaux, mais pas n’importe lesquels. En effet, les travaux d’agrandissement, de construction, et de reconstruction ne sont pas déductibles fiscalement au titre des déficits fonciers.

Par contre, vous pourrez déduire vos travaux de rénovation, de réparation et d’entretien du bien immobilier. Ces derniers peuvent représenter un montant important pour générer des déficits fonciers.

Attention cependant, acheter une vieille maison ou un appartement à des fins de rénovation nécessite des compétences en bâtiment et en gestion immobilière.

Si vous souhaitez maximiser vos rendements et éviter les impondérables, nous vous recommandons de vous orienter vers l’investissement locatif clé en main ou vers une SCPI de déficit foncier (SCPI fiscale) !

La déduction des intérêts d’emprunt au titre des déficits fonciers

Pour rendre les choses compliquées, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, mais pas sur le revenu global. Il est donc impossible d’imputer les intérêts d’emprunt sur vos autres revenus dans le cadre d’un déficit foncier.

Alors, comment déterminer la part des déficits fonciers imputables ?

Les intérêts d’emprunt sont toujours déduits en premier de vos revenus locatifs (avant les autres charges) de sorte que :

  • si le résultat est négatif, il ne faudra pas prendre en compte les intérêts d’emprunt (vous pourrez par contre déduire vos autres charges). Ils seront néanmoins reportables sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Cette situation est très rare en théorie.
  • si le résultat est positif, pas de difficultés : vous pouvez déduire vos autres charges. Le surplus négatif est déductible de vos autres revenus au titre des déficits fonciers.

Allez, un petit exemple pour mieux comprendre.

Exemple :

Vos revenus locatifs sont de 1 000 euros en 2020.

Or, vos charges d’intérêts sont de 1 200 euros et vos autres charges de 3 000 euros.

Les intérêts d’emprunt se déduisent en premier : 1 000 - 1 200 = - 200 euros

Les intérêts ne sont pas déductibles du revenu global, donc votre déficit foncier déductible est de 3 000 euros au lieu de 3 200 euros.

Travaux : arbitrage entre plus value ou déficit foncier

Si vous souhaitez générer des déficits fonciers avec des travaux, il faudra effectuer un arbitrage fiscal. En effet, les travaux de rénovation peuvent au choix :

  • venir augmenter le prix d’acquisition pour réduire l’assiette de la plus value immobilière
  • être déduit au titre des déficits fonciers

En d’autres termes, si vous décidez de déduire vos travaux au titre des déficits fonciers, vous ne pourrez pas les déduire au titre de la plus value. Pour votre gouverne et d’une manière générale, il est quasiment impossible en droit français de déduire fiscalement deux fois une dépense (si on vous propose l’inverse, faites quelques recherches ;) ).

Pour choisir l’une de ces solutions, il faudra prendre en compte le montant des travaux pour voir s’ils ne viennent pas en saturation des déficits reportables sur 6 ans.

Il faudra aussi tenir compte de vos revenus et de votre tranche marginale de l’impôt. En effet, l’impôt sur les plus values immobilières est un taux forfaitaire de 19 % auquel on ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux après application d’un abattement pour durée de détention. Plus vous envisagez de détenir votre bien locatif sur une longue durée, plus il sera préférable de déduire les travaux en déficit foncier.

Pour une détention à court et moyen terme, si vos revenus fonciers sont imposables dans une TMI (tranche marginale de l’impôt) supérieure à 30 %, il sera préférable d’opter pour les déficits fonciers.

Déficit foncier : l’obligation de louer votre bien pendant 3 ans

Vous voilà au point sur la stratégie à adopter avec les déficits fonciers, reste à voir la contrepartie de cet avantage fiscal.

Notre cher Code général des impôts subordonne le droit d’imputer les déficits fonciers sur votre revenu global à condition que vous vous engagiez à louer pendant au moins 3 ans le logement (source du déficit).

Si vous ne respectez pas votre engagement, l’administration fiscale recalculera vos impôts en supprimant l’avantage obtenu.

Quels sont les investisseurs concernés par les déficits fonciers ?

Les déficits fonciers sont l’une des nombreuses sources de défiscalisation relative à un investissement locatif. En effet, vous pouvez aussi envisager des investissements en Pinel, Censi Bouvard, Malraux qui vous proposent des réductions ou des crédits d’impôt.

Les crédits d’impôts et réductions sont des avantages fiscaux qui viennent s’imputer sur vos impôts à payer et non sur vos revenus imposables (attention à ne pas confondre). Parfois, il faudra choisir entre réduction fiscale et déduction fiscale (déficit foncier).

Alors à qui s’adressent les déficits fonciers ?

En ce qu’ils viennent se déduire du revenu global, les déficits fonciers sont particulièrement efficaces si votre taux d’imposition est élevé. Les déficits fonciers peuvent proposer jusqu’à 4 387 euros par an d’économie d’impôt, en fonction de votre TMI.

Tranche marginale de l’impôt Économie d’impôt grâce au déficit foncier (pour 10 700 euros de déficit)
0 % 0 euro
5,5 % 588,5 euros
14 % 1 498 euros
30 % 3210 euros
41 % 4 387 euros

Ainsi, l’avantage fiscal des déficits fonciers n’est pas négligeable d’autant s’ils ont pour cause la réalisation de travaux de rénovation, puisqu’il en découle une valorisation du bien immobilier sous-jacent.

L’autre point positif du déficit foncier réside dans sa non prise en compte au titre du plafonnement des niches fiscales (10 000 euros) contrairement aux investissements Pinel et autres niches fiscales de l’investissement immobilier !