Loyer impayé : que faire ?

Étape 1 : Rappel amiable du loyer impayé

Pourquoi privilégier une approche amiable en cas de premier impayé de loyer ?

En cas de loyer impayé, il est fortement conseillé de commencer par une démarche amiable. Cette méthode permet d’ouvrir un dialogue avec le locataire sans entrer immédiatement dans une logique conflictuelle. Un simple oubli, un décalage temporaire de trésorerie ou une difficulté administrative peuvent expliquer un retard de paiement.

Cette phase informelle montre votre volonté de trouver une solution, tout en rappelant fermement les obligations contractuelles du locataire. Dans de nombreux cas, cette approche suffit à obtenir un règlement rapide, évitant ainsi des procédures plus lourdes et plus longues.

Exemple de lettre de relance à envoyer au locataire débiteur

Voici un modèle de courrier que vous pouvez adapter à votre situation :

Ce type de courrier peut être envoyé par e-mail ou courrier simple dans un premier temps.

Quand et comment envoyer une mise en demeure de payer le loyer ?

Si la relance amiable reste sans effet, il est alors justifié d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formel constitue une étape préalable à toute action judiciaire. Il doit comporter :

• la mention « mise en demeure » ;
• le détail des sommes dues (loyer, charges) ;
• un rappel des obligations contractuelles du locataire ;
• un délai précis pour régulariser la situation (souvent 8 à 15 jours).

La mise en demeure marque le début de la constitution d’un dossier solide pour le bailleur. Elle est également un prérequis indispensable pour certaines garanties locatives (assurances loyers impayés, Visale, etc.).

Étape 3 : Démarrer la procédure judiciaire pour loyers impayés

Lorsque les relances, les garanties et les aides ne permettent pas de régulariser la situation, le bailleur peut engager une procédure judiciaire. Cette démarche vise à obtenir une décision de justice pour recouvrer les sommes dues, résilier le bail ou procéder à une expulsion.

Le rôle clé de la clause résolutoire dans le bail d’habitation

La clause résolutoire est une mention du contrat de location qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle constitue une base juridique essentielle pour initier la procédure d’expulsion.

Si cette clause est présente dans le bail, le bailleur peut demander à un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer, première étape de la procédure judiciaire.

Signification d’un commandement de payer par un commissaire de justice

Le commandement de payer est un acte officiel signifié par un commissaire de justice (ex-huissier). Il rappelle au locataire :

Ce document est aussi transmis à la CAF ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement. C’est une étape incontournable pour que la clause résolutoire puisse produire ses effets.

Délai de 2 mois : que faire si le locataire ne régularise pas sa dette ?

Après réception du commandement de payer, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. S’il ne paie pas ou ne propose pas un échéancier accepté par le bailleur, celui-ci peut :

• constater la résiliation automatique du bail (si clause résolutoire),
• ou saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation et l’expulsion.

Durant ce délai, un locataire peut aussi saisir le juge pour obtenir un délai de grâce, notamment en cas de difficultés passagères.

La réforme du 1er juillet 2025 : saisie sur salaire sans juge

Depuis le 1er juillet 2025, une réforme importante permet au bailleur de faire saisir directement le salaire du locataire débiteur, sans passer par un juge (d'exécution), sous certaines conditions :

Ce nouveau dispositif vise à accélérer le recouvrement des loyers impayés tout en évitant les délais parfois longs d’une procédure judiciaire classique. Il renforce nettement la position du bailleur.

Étape 4 : Résilier le bail et engager une procédure d’expulsion

Lorsqu’un locataire ne régularise pas sa dette malgré les relances, garanties et injonctions, la résiliation du bail devient inévitable. Cette étape ouvre la voie à une procédure d’expulsion, encadrée strictement par la loi.

Résiliation automatique du bail ou décision judiciaire

Si le contrat de location contient une clause résolutoire, la résiliation est automatique après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, sans régularisation de la dette.

En revanche, même en cas de résiliation automatique, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après décision du juge. Le bailleur doit saisir le tribunal pour obtenir un jugement constatant la résiliation du bail et autorisant l’expulsion. Cette exigence s’applique également si aucune clause résolutoire n’est prévue dans le bail : dans ce cas, la résiliation doit être expressément prononcée par le juge.

L’assignation devant le tribunal judiciaire : déroulé et pièces à fournir

L’assignation est l’acte par lequel le bailleur saisit le tribunal judiciaire compétent pour demander l’expulsion du locataire. Elle est rédigée et signifiée au locataire par un commissaire de justice.

Ce document doit être envoyé au moins deux mois avant l’audience. Il doit contenir :

• l’objet de la demande (résiliation du bail, expulsion, paiement des sommes dues),
• la date et l’heure de l’audience,
• les justificatifs de la dette (bail, mises en demeure, décompte des impayés…),
• les documents prouvant le respect des étapes préalables (commandement de payer, éventuelles aides sollicitées).

Le juge pourra ordonner la résiliation du bail, fixer une date d’expulsion, et éventuellement accorder des délais de paiement au locataire s’il en fait la demande.

Délivrance du commandement de quitter les lieux et recours possible

Une fois le jugement d’expulsion obtenu, le bailleur doit faire signifier la décision au locataire par un commissaire de justice, accompagnée d’un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour libérer le logement.

Pendant ce délai, il peut :

Sans départ volontaire à l’expiration du délai, la procédure d’expulsion proprement dite peut être enclenchée.

Étape 6 : Obtenir le remboursement des loyers impayés

Même après une expulsion, la dette locative peut subsister. Le bailleur peut donc entamer des démarches spécifiques pour recouvrer les loyers impayés et les indemnités associées. Cette phase vise à obtenir réparation financière, même si le logement a été libéré.

Demander une indemnité d’occupation

Après la résiliation du bail, tant que le locataire continue d’occuper le logement, il n’est plus redevable d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation. Cette somme est généralement équivalente au montant du loyer précédent, et couvre la période d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité peut être réclamée devant le tribunal, en complément de la demande de résiliation et d’expulsion. Le juge peut l’ordonner dans le même jugement ou dans une décision distincte.

Inscription du jugement au Fichier des incidents de remboursement des crédits (FICP)

Si le locataire est jugé débiteur et que le bailleur ne parvient pas à obtenir le paiement malgré le jugement, il est possible de signaler l’impayé auprès de la Banque de France via une inscription au FICP.

Ce fichier centralise les incidents de paiement caractérisés, notamment en matière de crédits, mais aussi de dettes locatives. L’inscription peut avoir un effet dissuasif et inciter le locataire à régulariser la situation pour éviter des conséquences bancaires.

Peut‑on poursuivre le locataire pour récupérer les dettes de loyer après son départ ?

Oui. L’expulsion ne met pas fin à la dette. Le bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour engager une procédure de recouvrement de créance. Ce délai court à partir de la dernière échéance impayée.

Plusieurs solutions s’offrent au bailleur pour obtenir le paiement :

Ces démarches peuvent être menées même si le locataire a changé de domicile, à condition de pouvoir le localiser.

Comment prévenir les risques d’insolvabilité du locataire ?

Plutôt que d’attendre qu’un impayé survienne, il est souvent plus efficace de mettre en place des mesures préventives dès la sélection du locataire. Plusieurs outils et bonnes pratiques permettent de limiter le risque d’insolvabilité.

Bien sélectionner son locataire

La première étape pour se prémunir contre les impayés est de vérifier la solvabilité du candidat :

Lorsque le locataire est un étudiant ou un salarié précaire, une caution solidaire ou une garantie Visale peut être exigée.

Souscrire une assurance loyers impayés ou utiliser Visale

Pour se protéger contre les impayés en cas d’insolvabilité soudaine, deux solutions principales s’offrent au bailleur :