Vous avez effectué un investissement locatif ? Vous êtes désormais prêt à accueillir vos premiers locataires. Que vous soyez en LMP, LMNP ou en location nue, l’un des fléaux pouvant affecter la rentabilité de votre investissement locatif est certainement les loyers impayés. En effet, les règles d’expulsion sont strictes de sorte que votre locataire négligent pourrait profiter de la situation au risque de vous mettre sur la paille ! 

Mais heureusement, il existe des solutions pour vous prémunir contre de tels risques. Et si malgré tout, vous êtes face à un locataire menaçant vos finances, il existe des solutions légales pour récupérer votre dû !

Comment se protéger contre les loyers impayés ?

Une bonne gestion locative consiste en une juste combinaison de solutions préventives permettant de limiter un maximum les impacts d’impayés sur votre trésorerie. En sélectionnant convenablement vos locataires et en souscrivant une assurance loyer impayé, l’application de ces différents dispositifs préventifs vous permettra de faire face sereinement aux comportements erratiques de vos locataires.

Dossier de location : s’assurer de la solvabilité du locataire

C’est certainement la bonne première étape avant la signature du contrat de bail. À l’époque où vous étiez jeune étudiant en galère de logement, vous vous demandiez certainement à quoi rimaient les demandes prosaïques des propriétaires quant à vos revenus, les revenus de votre caution… Bref, vous voilà maintenant de l’autre côté de la barrière et on ne va pas se le cacher, un locataire en CDI est certainement bien mieux qu’un étudiant sans le sou pour éviter les loyers impayés.

Ainsi, comme la banque a su estimer votre capacité d’emprunt, il convient d’estimer la solvabilité et la situation financière de vos locataires au regard de plusieurs critères :

  • les revenus (justificatif de revenu et/ou justificatif d’imposition). Il s’agit certainement du critère le plus important afin d’écarter tout risque de loyers impayés. Comme pour un emprunt immobilier, le loyer doit représenter dans l’idéal moins de 33% du revenu disponible. Plus vous dépassez ce ratio, plus vous augmenterez le risque d’impayés ;
  • un justificatif d’identité ;
  • un justificatif de travail ;
  • un ou plusieurs garants (nous aborderons ce point dans la partie suivante). À noter que les garants devront fournir les mêmes justificatifs que le locataire pour apprécier leur capacité à payer le loyer en cas de défaillance de ce dernier ;
  • une garantie locative.

Ces éléments devront vous être transmis via un dossier de location. Sans rentrer dans les détails, le dossier de location est une excellente manière de garder une trace écrite des postulants et de pouvoir faire un choix éclairé à tête reposée.

En exigeant de chacun des postulants un même nombre de documents identiques, il sera plus aisé de faire votre sélection.

Remarque : De plus en plus de dossiers de location sont falsifiés. Or, la falsification d’un dossier de location ne constitue pas une cause de résiliation du bail d’habitation. Il convient alors d’être particulièrement vigilant en amont en faisant par exemple certifier les documents par une entreprise spécialisée dans la certification de dossiers de location.

La garantie locative pour couvrir les loyers impayés

La garantie locative est un élément facultatif permettant de couvrir les éventuels loyers impayés du locataire. La garantie locative consiste simplement pour le propriétaire de demander au locataire le paiement d’un loyer d’avance au moment de la signature du contrat de bail. Cette provision sur loyer impayé est à charge de remboursement par le propriétaire à l’issue du contrat de bail.

La loi encadre cette pratique en plafonnant le montant de la garantie locative en fonction du type de location : 

  • 1 mois de loyer maximum pour la garantie locative en cas de location nue ;
  • 2 mois de loyer maximum pour une location meublée.

À noter que la garantie locative doit être stipulée dans le contrat de bail pour être valable.

Le plafond rend la garantie locative peu efficace d’autant qu’en cas de loyer impayé, il est fort probable que les loyers suivants ne soient pas payés non plus. Il s’agit donc d’une petite avance sur le montant total des sommes restant dues. C’est pourquoi il est préférable de s’orienter vers des solutions plus efficaces telles que la caution et l’assurance de loyers impayés. 

Exiger un ou plusieurs garants

Si le locataire ne paye pas son loyer, sauf en cas de mauvaise foi avérée (ce qui est rare), c’est qu’il n’a généralement plus les liquidités nécessaires pour faire face. Comment récupérer les loyers impayés dans de telles circonstances ?

Le garant est la personne qui s’engage au côté du locataire à payer les loyers en cas de défaillance de ce dernier. Juridiquement, on parle de caution avec les mêmes implications que pour le cautionnement d’un prêt immobilier. Ainsi, plus il y a de garants, plus votre risque de loyers impayés diminue.

En cas d’impayé, vous disposez d’un double recours :

  • un recours contre le locataire ;
  • un recours contre le garant (la caution).

Ce type de garantie multiplie donc vos chances de recouvrer vos loyers impayés à condition que la caution soit solide et puisse faire face aux loyers impayés. Comme nous l’avons vu, il est donc impératif de pouvoir apprécier la solidité financière des garants via le dossier de location (surtout s’il s’agit d’un particulier).

L’assurance garantie des loyers impayés

Cette solution peut vous permettre certainement d’être moins regardant sur le cautionnement de votre locataire dans la mesure où en cas d’impayés, votre assureur prend le relais. Étant donné que le risque d’impayé n’est pas très élevé (3% des logements loués selon la Fnaim), en mutualisant les risques, votre assureur est en mesure de vous proposer une assurance pour un coût relativement modeste allant de 2 à 4% du montant du loyer.

Ainsi, selon le logement à louer et son public cible, il peut être intéressant de s’orienter plutôt vers une assurance garantie des loyers impayés que vers le cautionnement. En effet, si votre logement a une configuration adaptée pour les étudiants, exiger une caution risque de réduire drastiquement le nombre de candidats potentiels. 

En tout état de cause, il apparaîtrait trop précautionneux et coûteux d’envisager le cumul entre cautionnement et assurance loyers impayés. Choisir entre l’un où l’autre selon le profil de vos locataires semblent être la meilleure solution.

Toutefois, l’assurance de garantie des loyers impayés ne vous dispense pas d’entamer une action en recouvrement de créances. De même avec le garant si ce dernier est récalcitrant.

Recouvrement de créances : comment agir contre le locataire en cas de loyers impayés ?

Cette situation n’est certainement pas la plus souhaitable (d’où nos explications préventives), mais parfois, il n’y a d’autre choix que de saisir un juge pour débloquer la situation. Sachez néanmoins que les procédures judiciaires prennent du temps et qu’il sera toujours préférable de trouver une solution amiable avec votre locataire (plan d’apurement par exemple).

Quoi qu’il en soit, seul le juge est en mesure de délivrer un titre exécutoire permettant de faire saisir le montant des loyers impayés auprès du locataire (et, le cas échéant, auprès du garant). Il en va de même pour son expulsion.

Les obligations légales du locataire

En vertu du droit commun des contrats, “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties”. Ainsi, en signant le contrat de bail, le locataire s’engage à payer tous les mois le montant du loyer stipulé.

En ne respectant pas cette obligation légale, le locataire se retrouve en situation d’inexécution contractuelle ouvrant un recours devant le tribunal judiciaire (TJ) afin de faire exiger :

  • le paiement des loyers impayés ;
  • la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

La procédure se déroule en plusieurs phases de manière proportionnée jusqu’au concours de la force publique (expulsion manu militari) en cas de récalcitrante du locataire défaillant.

Étape 1 : Commandement de payer et négociation d’un plan d’apurement

Cela fait maintenant 1 mois que vous attendez le dernier loyer, et toujours rien ?

Pour une entrée en matière proportionnée et amiable, il convient dans un premier temps de mettre en demeure de locataire de payer son loyer. Il s’agit d’une lettre simple rappelant au locataire ses obligations et les sanctions encourues. À partir de ce moment, plusieurs possibilités :

  • le locataire paye et tout rentre dans l’ordre ;
  • le locataire n’est pas en mesure de payer, mais il vous présente des éléments suffisants permettant la négociation d’un plan d’apurement que vous acceptez (échelonnement de la dette) ;
  • le locataire n’est pas en mesure de payer et/ou ne veut pas solder son loyer. 

Dans ce dernier cas de figure, vous pourrez vous orienter vers un commandement de payer. 

Délivré par un huissier pour un coût d’une centaine d’euros (pouvant être pris en charge par l’assurance garantie des loyers impayés), le commandement de payer somme le locataire de payer ses dettes locatives. 

Le commandement de payer est un préalable obligatoire à la saisie d’un juge. Après l’écoulement d’un délai de 2 mois, il est alors possible de saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir un titre exécutoire.

Étape 2 : L’assignation du locataire devant le tribunal judiciaire

L’objectif de cette étape est de faire reconnaître par un juge le manquement du locataire à ses obligations légales et d’entendre les observations de chaque partie pour un procès équitable.

En effet, seul le juge judiciaire est en mesure de délivrer un titre exécutoire permettant la saisie des loyers impayés et l’expulsion du locataire.

Ainsi, vous demanderez au juge :

  • de faire prononcer la résiliation du contrat de bail et les indemnités en découlant ;
  • le paiement des loyers impayés ;
  • l’expulsion du locataire.

Pour procéder à l’assignation devant le TJ, il convient de prendre contact avec un huissier qui rédigera l’assignation et s’assurera de sa remise au locataire.

Durant l’audience, chaque partie pourra s’exprimer et faire valoir les éléments à charge. À noter que dans ce type de procédure, la représentation par un avocat n’est pas obligatoire.

Étape 3 : La condamnation du locataire et l’exécution du jugement

Une fois le jugement rendu, l’huissier se chargera de signifier la décision au locataire. En cas de victoire, cette signification s’accompagnera d’un commandement de quitter les lieux dans un délai de 2 mois. À défaut, l’huissier pourra recourir à la force publique (police) pour expulser le locataire récalcitrant.

De plus, l’huissier va sommer le locataire de payer les sommes dues. À défaut, l’huissier pourra utiliser les dispositifs des procédures civiles d’exécution tels que la saisie attribution (saisie du compte bancaire), la saisie sur salaire voire la saisie-vente (saisie des biens du locataire à des fins de revente). 

Bref, tout ça, c’est pas très fun, mais parfois, il n’y pas d’autres choix.