Faut-il faire un achat immobilier comptant ou emprunter ?

Avec un compte en banque bien garni, vous avez peut-être la chance d’avoir à vous poser la question d’un achat immobilier comptant ou à crédit. Que ce soit pour acheter votre résidence principale ou pour un investissement locatif, même si vous avez les ressources financières, la question d’un achat immobilier sans prêt immobilier n’est pas si vite répondu. En effet, cela va dépendre de plusieurs facteurs financiers que nous allons aborder, mais aussi psychologiques : certaines personnes peuvent mal vivre l’idée de l’endettement.

Alors, à choisir faut-il effectuer un achat immobilier en « cash » ou avec un emprunt immobilier ?

Nous allons voir ensemble les avantages et inconvénients d’un achat immobilier au comptant en distinguant l’achat d’une résidence principale d’un investissement locatif. Commençons par les avantages d’acheter sa RP sans prêt… 

Qu’est-ce qu’un achat immobilier au comptant ?

Un achat immobilier au comptant signifie acheter une propriété en payant l’intégralité du prix de vente en une seule transaction, sans recourir à un emprunt immobilier. 

Ce mode de paiement en « cash » implique que l’acheteur dispose des fonds nécessaires pour couvrir le coût total de la propriété, y compris les frais annexes tels que les droits de mutation, les frais de notaire, et autres dépenses liées à l’acquisition.

Quels sont les avantages à acheter sa maison ou son appartement au comptant ?

Acheter sa résidence principale au comptant présente des avantages indéniables nés de l’absence d’endettement. Outre rassurer le vendeur quant à votre capacité à aller au bout de la vente, vous économisez les intérêts du prêt immobilier et le coût de l’assurance emprunteur.

L’absence de condition suspensive de prêt, un atout pour rafler les ventes

Si vous avez déjà été vendeur, vous vous rappelez certainement de l’incertitude pesant pendant toute la période du compromis de vente en raison notamment de la condition suspensive de prêt au profit de l’acheteur.

En effet, la grande majorité des achats immobiliers se faisant à crédit, la plupart des compromis de vente ne peuvent aboutir sur une vente effective qu’à partir du moment où l’acheteur obtient une offre de prêt de la banque. Autrement dit, à la suite du compromis de vente, le vendeur va devoir immobiliser son bien en attendant que vous obteniez votre financement sans avoir la certitude de vous le vendre. À défaut, il devra trouver un autre acheteur repoussant le moment de la vente à 2 mois minimum supplémentaires…

À partir du moment où vous achetez comptant, vous pouvez renoncer à la condition suspensive et, à choisir, le vendeur privilégiera toujours les acheteurs au comptant. Dans les zones avec une forte tension immobilière (Paris et Île-de-France), faire un achat immobilier au comptant vous permettra de faire la différence avec la multitude d’acheteurs.

Remarque : Si vous comptez emprunter pour votre achat immobilier, Helloprêt peut vous fournir une attestation de financement pour rassurer le vendeur quant à votre capacité d’obtenir le financement nécessaire. Un avantage concurrentiel notable face aux autres acheteurs à crédit qui n’en ont pas ;)

Un gain en sérénité pour un achat immobilier au comptant

On ne va pas se mentir, s’endetter sur 20 ans peut vite donner le tournis. Personne ne sachant de quoi l’avenir sera fait, avoir une mensualité chaque mois de prêt à rembourser sur une si grande période peut en inquiéter plus d’un.

Ainsi, acheter votre appartement ou votre maison sans prêt vous permet d’éviter ce couperet mensuel. 

Pour autant, dites-vous qu’une mensualité de prêt s’assimile à un loyer : il faut bien que vous viviez quelque part ! L’avantage du prêt est que vous capitalisez sur votre logement, là où un loyer est une charge, une perte sèche.


De plus, si vous empruntez et que vous possédez sur votre compte l’équivalent de l’emprunt, les risques de ne pas pouvoir payer vos mensualités de prêt ne devraient pas vous inquiéter outre mesure.

L’argument de la sérénité pour un achat immobilier au comptant est donc à tempérer.

Accélérer la vente grâce à l’achat comptant

La réduction du délai d’achat est un avantage notable de l’acquisition d’une propriété au comptant :

  • Procédures bancaires simplifiées : Lorsqu’un achat est effectué au comptant, l’acheteur n’a pas besoin de passer par les longues démarches de demande de crédit. Cela inclut l’épargne de toutes les étapes liées à l’obtention d’un prêt, comme la vérification de la solvabilité, la négociation des conditions de prêt, et l’attente de l’approbation du prêt.
  • Transaction plus rapide : Sans les délais d’approbation de prêt, le processus de transaction peut être significativement accéléré. Les transactions au comptant peuvent souvent être conclues dès que les vérifications légales et les inspections sont terminées, et que les parties se sont mises d’accord sur les termes.

Lire aussi : Quels documents fournir pour votre achat immobilier ?

Une diminution du coût global de l’opération immobilière

Forcément l’emprunt immobilier a un coût qui dépend de plusieurs facteurs tels que la durée, le taux d’intérêt, les garanties souscrites… Faire un achat immobilier au comptant, vous permet de faire l’économie de ces coûts.

En utilisant notre simulateur de prêt immobilier, vous pouvez constater qu’emprunter 200 000 euros sur 20 ans à 1,38 % vous coûte au global 26 231 euros. À noter que la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est plus importante les premières années. 

En plus du taux d’intérêt, il faudra prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur, dont le coût varie principalement en fonction de l’âge de l’emprunteur (pouvant largement dépasser le coût des intérêts pour les emprunteurs de plus de 50 ans).

Mais, pour que la comparaison soit réaliste, le coût d’un crédit immobilier doit être mis en équivalence avec ce que vous auriez pu gagner en plaçant le capital emprunté (et donc ce que vous ne gagnez pas en utilisant votre capital pour un achat immobilier au comptant). On parle alors de coût d’opportunité, élément essentiel pour arbitrer votre choix d’achat immobilier au comptant ou à crédit.

Effectuer un achat immobilier sans crédit : une solution à privilégier pour votre résidence principale ?

Si on oublie les éléments psychologiques de l’achat comptant, pour choisir entre achat à crédit ou au comptant il convient de faire la différence entre ce que vous aurait rapporté vos économies avec un placement sur une assurance vie par exemple.

Le raisonnement est relativement simple : si votre épargne vous rapporte plus que le coût de votre prêt immobilier (assurance comprise), vous avez tout intérêt à effectuer un prêt immobilier pour acheter votre résidence principale. 

En effet, à condition que votre épargne ne soit pas placée sur des actifs trop risqués, vous gagnerez la différence entre les intérêts d’emprunt et le taux rémunérateur de votre épargne.

Exemple de calcul : faut-il acheter au comptant ou à crédit ?

Vous disposez d’une épargne de 200 000 euros placée sur une assurance vie fonds en euros (le capital est garanti contre les risques de perte) à un taux de rendement net de 3 % / an. 

En parallèle, vous comptez acheter votre maison pour un montant de 200 000 euros. La banque vous propose de vous prêter la totalité du montant pour un TAEG global de 5 % sur 20 ans.

Faut-il acheter ce bien immobilier à comptant ou à crédit ?

  • la première année votre épargne vous rapporte 0,04 x 200 000 =  8 000 euros ;
  • la première année votre prêt immobilier vous coûtera environ 9 864 euros.

A première vue, il semble que l’opération d’achat à crédit soit moins intéressante que l’achat au comptant.

Voici ce que ça donne pour les années suivantes :

Année Intérêts sur prêt cumulé (5%) Intérêts cumulés sur assurance-vie (3%) Gain cumulé
1 9 864,31 € 8 000,00 € -1 864,31 €
2 19 422,95 € 16 320,00 € -3 102,95 €
3 28 660,28 € 24 972,80 € -3 687,48 €
4 37 559,85 € 33 971,71 € -3 588,14 €
5 46 104,39 € 43 330,58 € -2 773,81 €
6 54 275,74 € 53 063,80 € -1 211,94 €
7 (seuil de rentabilité) 62 054,80 € 63 186,36 € 1 131,56 €
8 69 421,50 € 73 713,81 € 4 292,31 €
9 76 354,75 € 84 662,36 € 8 307,61 €
10 82 832,37 € 96 048,86 € 13 216,49 €
11 88 831,04 € 107 890,81 € 19 059,77 €
12 94 326,27 € 120 206,44 € 25 880,17 €
13 99 292,29 € 133 014,70 € 33 722,41 €
14 103 702,03 € 146 335,29 € 42 633,26 €
15 107 527,03 € 160 188,70 € 52 661,67 €
16 110 737,38 € 174 596,25 € 63 858,87 €
17 113 301,63 € 189 580,10 € 76 278,47 €
18 115 186,72 € 205 163,30 € 89 976,58 €
19 116 357,90 € 221 369,84 € 105 011,94 €
20 (total) 116 778,65 € 238 224,63 € 121 445,98 €

Alors que le taux d’intérêt d’emprunt est plus élevé que le taux de rendement de l’assurance vie, on aurait pu penser à première vue qu’il soit plus rentable d’acheter comptant plutôt qu’à crédit.
Pourtant, à partir de la 7e année, votre assurance vie vous aura rapporté 63 186 € au total, alors que votre prêt vous aura coûté 62 054 €. À partir de la 7e année, vous commencez donc à gagner de l’argent en privilégiant l’achat à crédit plutôt qu’au comptant.


Dès lors, dans cet exemple, il est préférable d’acheter à crédit plutôt qu’au comptant si vous comptez conserver votre bien immobilier pendant plus de 7 ans.

Explication : Avec les intérêts composés de l’assurance vie fonds euros, votre épargne vous rapportera plus les années suivantes, tandis qu’avec l’amortissement du prêt, la part des intérêts de votre prêt immobilier va diminuer au fil du temps.\ Bien sûr, cet exemple suppose que le taux de rendement du fonds euros reste à 3 %, ce qui n’est pas garanti. Mais le raisonnement est aussi valable pour votre prêt immobilier, les taux peuvent baisser de sorte que vous pouvez faire baisser le coût de votre crédit avec une opération de rachat de prêt.

Ainsi, pour dire les choses simplement, vous vous enrichissez plus à emprunter pour votre achat immobilier qu’en achetant au comptant, sans prendre de risque. Le top non ? 

Généralement, plus votre investissement immobilier sera à long terme, plus l’achat à crédit sera intéressant à condition bien sûr de placer judicieusement votre épargne !

Remarque : Pour acheter votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de prêts aidés dont le fameux prêt à taux zéro, permettant de baisser encore plus le coût de votre financement !

Mais, quid de l’investissement locatif, acheter comptant ou à crédit ?

Investissement locatif : faut-il acheter comptant ou emprunter ?

Le raisonnement pour un investissement locatif est un peu différent dans la mesure où il peut être important d’intégrer la logique de cashflow immobilier dans le calcul, surtout si vous souhaitez multiplier vos investissements locatifs.

De plus, contrairement à l’achat de votre résidence principale, l’investissement locatif génère des rendements. Mais encore une fois, votre épargne ne serait-elle pas mieux employée à d’autres fins dans la mesure où vous pouvez emprunter pour votre investissement locatif ?

L’apport comptant pour maîtriser le cash flow immobilier de votre investissement locatif

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, votre objectif peut être de multiplier les investissements. Pour ce faire, vous chercherez à maximiser votre capacité d’emprunt en réalisant des investissements autofinancés, c’est-à-dire que les loyers perçus sont supérieurs à vos sorties d’argent (charges locatives, taxe et impôt, mensualité de remboursement de prêt). 

Or, ce seront vos mensualités de prêt qui auront un impact majeur sur votre cashflow. La banque refusant les dossiers à plus de 35 % d’endettement, il faudra trouver un juste équilibre entre apport personnel et emprunt immobilier pour optimiser votre capacité d’emprunt.

Si dans la pratique il est quasiment impossible d’obtenir un investissement locatif autofinancé sans apport sauf à prendre des risques importants, vous pourrez envisager d’apporter une partie de votre épargne au projet pour faire en sorte que vos charges (mensualités de prêt comprises) correspondent parfaitement au montant de vos revenus locatifs. 

Les vertus de l’effet levier pour doper votre rentabilité

L’autre point important dans votre arbitrage, acheter sans prêt ou à crédit, réside dans les atouts de l’effet levier du crédit immobilier.

L’emprunt bancaire vient démultiplier la rentabilité de capital puisque vous investissez plus. Ce mécanisme est relativement simple à comprendre :

  • avec 200 000 euros vous pouvez par exemple envisager 4 apports de 50 000 euros
  • chaque apport de 50 000 euros vous permet d’emprunter 200 000 euros soit 800 000 euros au total
  • ainsi avec 200 000 euros, vous pouvez investir en théorie 1 000 000 d’euros dans l’immobilier tout en gérant un cashflow positif

Si vos biens immobiliers vous rapportent 3 % net / an, vous gagnerez chaque année 1 000 000 x 0,03 = 30 000 euros pour avoir investi « seulement » 200 000 euros de votre poche soit un taux de rentabilité de 30 000 / 200 000 x 100 = 15 % / an. Incroyable non ?

Si vous aviez fait votre achat immobilier au comptant, vous auriez seulement gagné 200 000 x 0,03 = 6 000 euros / an. Ainsi, l’effet levier immobilier vous permet de gagner 24 000 euros de plus par an en utilisant intelligemment votre épargne.

Attention toutefois, l’endettement peut présenter des risques, notamment si vos investissements locatifs ne s’avèrent pas si rentables. Ce type de stratégie d’investissement doit être utilisé avec prudence. Si vous êtes débutant, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier.

Lire aussi : Pourquoi utiliser l’effet de levier pour réaliser un investissement locatif ?

Conclusion : faut-il acheter au comptant ou à crédit ?

Même lorsque les taux d’intérêt sont élevés, l’achat à crédit est souvent plus avantageux que l’achat au comptant dès lors que vous placez votre épargne de la bonne façon.

Certes l’achat au comptant vous permet de faire des économies, mais l’effet levier de l’emprunt bancaire couplé à la capitalisation des intérêts des divers placements est vecteur d’un rendement beaucoup plus important.
Toutefois, l’achat au comptant propose un confort que l’achat à crédit n’a pas. Ceci dit, en faisant appel à un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt, votre achat à crédit a toutes les chances d’être le plus confortable : vous pouvez obtenir votre prêt directement depuis notre plateforme sans bouger de votre canapé !