Faut-il faire un achat immobilier comptant ou emprunter ?

Avec un compte en banque bien garni, vous avez peut-être la chance d’avoir à vous poser la question d’un achat immobilier comptant ou à crédit. Que ce soit pour acheter votre résidence principale ou pour un investissement locatif, même si vous avez les ressources financières, la question d’un achat immobilier sans prêt immobilier n’est pas si vite répondu surtout en période de taux bas. En effet, cela va dépendre de plusieurs facteurs financiers que nous allons aborder, mais aussi psychologiques : certaines personnes peuvent mal vivre l’idée de l’endettement.

Alors, à choisir faut-il effectuer un achat immobilier en « cash » ou avec un emprunt immobilier ?

Nous allons voir ensemble les avantages et inconvénients d’un achat immobilier au comptant en distinguant l’achat d’une résidence principale d’un investissement locatif. Commençons par les avantages d’acheter sa RP sans prêt…

Quels sont les avantages à acheter sa maison ou son appartement au comptant ?

Acheter sa résidence principale au comptant présente des avantages indéniables nés de l’absence d’endettement. Outre rassurer le vendeur quant à votre capacité à aller au bout de la vente, vous économisez les intérêts du prêt immobilier et le coût de l’assurance emprunteur.

L’absence de condition suspensive de prêt, un atout pour rafler les ventes

Si vous avez déjà été vendeur, vous vous rappelez certainement de l’incertitude pesant pendant toute la période du compromis de vente en raison notamment de la condition suspensive de prêt au profit de l’acheteur.

En effet, la grande majorité des achats immobiliers se faisant à crédit, la plupart des compromis de vente peuvent aboutir sur une vente effective qu’à partir du moment où l’acheteur obtient une offre de prêt de la banque. Autrement dit, à la suite du compromis de vente, le vendeur va devoir immobiliser son bien en attendant que vous obteniez votre financement sans avoir la certitude de vous le vendre. À défaut, il devra trouver un autre acheteur repoussant le moment de la vente à 2 mois minimum supplémentaires…

À partir du moment où vous achetez comptant, vous pouvez renoncer à la condition suspensive et, à choisir, le vendeur privilégiera toujours les acheteurs au comptant. Dans les zones avec une forte tension immobilière (Paris et Île-de-France), faire un achat immobilier au comptant vous permettra de faire la différence avec la multitude d’acheteurs.

Remarque : Si vous comptez emprunter pour votre achat immobilier, Helloprêt peut vous fournir une attestation de financement pour rassurer le vendeur quant à votre capacité d’obtenir le financement nécessaire. Un avantage concurrentiel notable face aux autres acheteurs à crédit qui n’en ont pas ;)

Un gain en sérénité pour un achat immobilier au comptant

On ne va pas se mentir, s’endetter sur 20 ans peut vite donner le tournis. Personne ne sachant de quoi l’avenir sera fait, avoir une mensualité chaque mois de prêt à rembourser sur une si grande période peut en inquiéter plus d’un.

Ainsi, acheter votre appartement ou votre maison sans prêt vous permet d’éviter ce couperet mensuel.

Pour autant, dites-vous qu’une mensualité de prêt s’assimile à un loyer : il faut bien que vous viviez quelque part ! L’avantage du prêt est que vous capitalisez sur votre logement, là où un loyer est une charge, une perte sèche.

De plus, si vous empruntez et que vous possédez sur votre compte l’équivalent de l’emprunt, les risques de ne pas pouvoir payer vos mensualités de prêt ne devraient pas vous inquiéter outre mesure.

L’argument de la sérénité pour un achat immobilier au comptant est donc à tempérer.

Une diminution du coût global de l’opération immobilière

Forcément l’emprunt immobilier a un coût qui dépend de plusieurs facteurs tels que la durée, le taux d’intérêt, les garanties souscrites… Faire un achat immobilier au comptant, vous permet de faire l’économie de ces coûts.

En utilisant notre simulateur de prêt immobilier, vous pouvez constater qu’emprunter 200 000 euros sur 20 ans à 1,38 % vous coûte au global 26 231 euros. À noter que la part des intérêts dans les mensualités de remboursement est plus importante les premières années.

En plus du taux d’intérêt, il faudra prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur, dont le coût varie principalement en fonction de l’âge de l’emprunteur (pouvant largement dépasser le coût des intérêts pour les emprunteurs de plus de 50 ans).

Mais, pour que la comparaison soit réaliste, le coût d’un crédit immobilier doit être mis en équivalence avec ce que vous auriez pu gagner en plaçant le capital emprunté (et donc ce que vous ne gagnez pas en utilisant votre capital pour un achat immobilier au comptant). On parle alors de coût d’opportunité, élément essentiel pour arbitrer votre choix d’achat immobilier au comptant ou à crédit.

Effectuer un achat immobilier sans crédit : une solution à privilégier pour votre résidence principale ?

Si on oublie les éléments psychologiques de l’achat comptant, pour choisir entre achat à crédit ou au comptant il convient de faire la différence entre ce que vous aurait rapporté vos économies avec un placement sur une assurance vie par exemple.

Le raisonnement est relativement simple : si votre épargne vous rapporte plus que le taux d’intérêt de votre prêt immobilier (assurance comprise), vous avez tout intérêt à effectuer un prêt immobilier pour acheter votre résidence principale.

En effet, à condition que votre épargne ne soit pas placée sur des actifs trop risqués, vous gagnerez la différence entre les intérêts d’emprunt et le taux rémunérateur de votre épargne.

Exemple :

Vous disposez d’une épargne de 200 000 euros placée sur une assurance vie fonds en euros (le capital est garanti contre les risques de perte) à un taux de rendement net de 1,7 % / an.

En parallèle, vous comptez acheter votre maison pour un montant de 200 000 euros. La banque vous propose de vous prêter la totalité du montant pour un TAEG global de 1,2 % sur 20 ans.

Faut-il acheter ce bien immobilier à comptant ou à crédit ?

la première année votre épargne vous rapporte 0,017 x 200 000 = 3 400 euros ;
la première année votre prêt immobilier vous coûtera environ 2 000 euros.

Avec les intérêts composés, votre épargne vous rapportera plus les années suivantes, tandis qu’avec l’amortissement du prêt, la part des intérêts de votre prêt immobilier va diminuer au fil du temps.

Ainsi, pour dire les choses simplement, vous vous enrichissez plus à emprunter pour votre achat immobilier qu’en achetant au comptant, sans prendre de risque. Le top non ?

Remarque : Pour acheter votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de prêts aidés dont le fameux prêt à taux zéro, permettant de baisser encore plus le coût de votre financement !

Mais, quid de l’investissement locatif, acheter comptant ou à crédit ?

Investissement locatif : faut-il acheter comptant ou emprunter ?

Le raisonnement pour un investissement locatif est un peu différent dans la mesure où il peut être important d’intégrer la logique de cashflow immobilier dans le calcul, surtout si vous souhaitez multiplier vos investissements locatifs.

De plus, contrairement à l’achat de votre résidence principale, l’investissement locatif génère des rendements. Mais encore une fois, votre épargne ne serait-elle pas mieux employée à d’autres fins dans la mesure où vous pouvez emprunter pour votre investissement locatif ?

La question du cashflow immobilier pour un investissement locatif

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, votre objectif peut être de multiplier les investissements. Pour ce faire, vous chercherez à maximiser votre capacité d’emprunt en réalisant des investissements autofinancés, c’est-à-dire que les loyers perçus sont supérieurs à vos sorties d’argent (charges locatives, taxe et impôt, mensualité de remboursement de prêt).

Or, ce seront vos mensualités de prêt qui auront un impact majeur sur votre cashflow. La banque refusant les dossiers à plus de 33 % d’endettement, il faudra trouver un juste équilibre entre apport personnel et emprunt immobilier pour optimiser votre capacité d’emprunt.

En effet, si dans la pratique il est quasiment impossible d’obtenir un investissement locatif autofinancé sans apport sauf à prendre des risques importants, vous pourrez envisager d’apporter une partie de votre épargne au projet pour faire en sorte que vos charges (mensualités de prêt comprises) correspondent parfaitement au montant de vos revenus locatifs.

Votre taux d’endettement n’étant que faiblement impacté, vous pourrez alors effectuer un nouvel investissement locatif sans difficulté.

Les vertus de l’effet levier pour doper votre rentabilité

L’autre point important dans votre arbitrage, acheter sans prêt ou à crédit, réside dans les atouts de l’effet levier du crédit immobilier.

L’emprunt bancaire vient démultiplier la rentabilité de capital puisque vous investissez plus. Ce mécanisme est relativement simple à comprendre :

avec 200 000 euros vous pouvez par exemple envisager 4 apports de 50 000 euros
chaque apport de 50 000 euros vous permettent d’emprunter 200 000 euros soit 800 000 euros au total
ainsi avec 200 000 euros, vous pouvez investir en théorie 1 000 000 d’euros dans l’immobilier tout en gérant un cashflow positif

Si vos biens immobiliers vous rapportent 3 % net / an, vous gagnerez chaque année 1 000 000 x 0,03 = 30 000 euros pour avoir investi « seulement » 200 000 euros de votre poche soit un taux de rentabilité de 30 000 / 200 000 x 100 = 15 % / an. Incroyable non ?

Si vous aviez fait votre achat immobilier au comptant, vous auriez seulement gagné 200 000 x 0,03 = 6 000 euros / an. Ainsi, l’effet levier immobilier vous permet de gagner 24 000 euros de plus par an en utilisant intelligemment votre épargne.

Attention toutefois, l’endettement peut présenter des risques notamment si vos investissements locatifs ne s’avèrent pas si rentables. Ce type de stratégie d’investissement doit être utilisé avec prudence. Si vous êtes débutant, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier.