En quoi consiste l'offre de prêt immobilier ?

Offre de prêt immobilier est l’une des étapes la plus délicate d’un achat immobilier. Cette période est pleine d’incertitude quant à l’acceptation de votre dossier emprunteur par la banque, mais aussi sur l’importance de l’engagement pris. Rassurez-vous ! Vous avez certes signé un compromis de vente avec l’acheteur, mais ce contrat est en principe assorti d’une condition suspensive de sorte que si vous avez essuyé un refus de deux banques au moins, vous n’avez pas l’obligation de finaliser la vente. Dans le cas contraire, l’acceptation de votre dossier par la banque se matérialise par l’édition d’une offre de prêt. En quoi consiste-t-elle ? A-t-elle valeur d’engagement ? Quels sont les différents délais à respecter ? On vous explique tout sur l’offre de prêt immobilier !

Le rôle et le fonctionnement de l’offre de prêt immobilier

L’offre de prêt a une véritable valeur juridique. Elle constitue le sésame de votre financement immobilier en tant qu’engagement ferme de la banque à financer votre projet.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt immobilier ?

L’offre de prêt n’est rien d’autre qu’une proposition à contracter un prêt dans l’optique d’acheter le bien immobilier mentionné dans le compromis de vente. Émanant d’un établissement de crédit (une banque), l’offre de prêt revêt toutes les caractéristiques d’une offre ferme au sens juridique c’est-à-dire que votre acceptation pure et simple suffit en principe à former le contrat et à créer les obligations mentionnées dans l’offre à savoir notamment :

  • la remise des fonds pour l’achat du bien immobilier lors de la signature devant notaire ;
  • le remboursement mensuel du capital emprunté assorti du paiement des intérêts ;
  • les modalités de remboursements anticipés et toutes autres clauses spécifiques au remboursement.

Néanmoins, du fait de l’importance de l’engagement, la loi impose un certain formalisme pour que le contrat de prêt soit convenablement accepté tel que le respect d’une période de réflexion de 10 jours.

L’offre de prêt comme engagement ferme de la banque

Contrairement aux autres documents fournis par la banque pendant la période de négociation de votre prêt immobilier, l’offre de prêt constitue un engagement ferme de cette dernière. Elle ne pourra en aucun cas faire marche arrière à partir du moment où vous avez reçu l’offre de prêt sauf après l’écoulement d’un délai de 30 jours (qui constitue normalement la durée de validité de l’offre de prêt).

Ce concept d’engagement ferme est particulièrement important en cas de litige avec la banque puisque vous pourrez la forcer à débloquer les fonds si cette dernière souhaite faire marche arrière et vous laissez sur le carreau face aux vendeurs. Les banques ne font pas des choses pareilles me direz vous !

N’en soyez pas si sûr ! Pour la petite histoire, il y a une époque où les juges considéraient qu’un contrat de crédit n’était valablement formé qu’à partir de la réception des fonds par l’emprunteur. Dans ces circonstances, il y eut des litiges où les banques se désengageaient entre la signature de l’offre de prêt et le déblocage des fonds quitte à indemniser les emprunteurs pour des raisons opportunistes. Je vous laisse imaginer le degré d’incertitude en découlant pour les acheteurs…

La Cour de cassation est intervenue et a considéré que le contrat prêt souscrit avec un établissement de crédit était valablement formé dès la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur et non au moment du déblocage des fonds.

Bon, on arrête ici de vous ennuyer avec des concepts juridiques. Sachez néanmoins que vous avez l’assurance de recevoir votre financement immobilier à partir du moment où vous avez reçu l’offre de prêt. Et ça, c’est plutôt cool ! :)

Attention néanmoins à ce que l’offre de prêt ne présente pas d’erreur dans son contenu sous peine de nullité !

Que doit contenir l’offre de prêt pour être valable ?

A minima, l’offre de prêt doit contenir différents éléments :

  • le taux débiteur en pourcentage (ou taux d’intérêt) ;
  • le TAEG (taux annuel effectif global) comprenant le taux débiteur, les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur et les éventuels frais externes ;
  • le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) ;
  • le contrat d’assurance emprunteur;
  • le tableau d’amortissement mentionnant le montant de chaque mensualité ;
  • le coût total du crédit ;
  • la durée de l’emprunt ;
  • le montant emprunté ;
  • les conditions d’emprunts (modulation de l’échéance de prêt, remboursement anticipé, report d’échéances..) ;
  • la date de déblocage des fonds.

De plus, pour que l’offre soit valable, l’offre de prêt ne doit pas s’apparenter à une contre-proposition. En effet, dès lors qu’il y a une rature, éléments barrés ou des traces de correction, l’offre n’est plus valable et la banque devra éditer une nouvelle offre de prêt.

L’édition d’une nouvelle offre de prêt peut prendre un certain temps (jusqu’à 3 semaines). Si vous êtes d’accord avec le contenu de l’offre, remplissez seulement les champs indiqués !

La signature de l’offre de prêt immobilier

Vous voilà en passe de signer votre offre de prêt, mais pouvez-vous faire marche arrière ?

Est-il obligatoire d’accepter l’offre de prêt immobilier ?

Une offre de prêt n’est qu’une invitation à contracter ce qui signifie que vous pouvez refuser librement l’offre.

Toutefois, il faut garder quelques notions en tête.

Votre démarche de demande de financement s’inscrit en principe dans le cadre d’un compromis de vente signé avec le vendeur. Or, le compromis de vente est un engagement vous obligeant à réaliser l’achat du bien immobilier devant notaire si vous avez réussi à obtenir les financements nécessaires (la condition suspensive). Mais, le vendeur souhaite se protéger contre les comportements opportunistes. C’est pourquoi la condition suspensive s’applique que si vous avez essuyé des refus de la part des banques (deux en principe) et pas dans le cas où vous refuseriez les offres qui vous sont faites. Sinon, c’est trop facile : le compromis de vente n’est plus un engagement et il suffirait de traîner des pieds pour le rendre caduc…

Par contre, il est possible que la banque vous fasse une offre de prêt avec des intérêts démesurés. Donc selon le raisonnement précédent, seriez-vous obligé d’accepter l’offre de prêt sous peine de ne pas honorer le compromis de vente ?

En vérité non puisque le compromis de vente définit les caractéristiques d’un financement acceptable avec notamment les taux d’intérêt maximum. Si la banque vous propose des taux supérieurs à ceux mentionnés dans le compromis, l’offre de prêt sera considérée comme un refus. Vous n’aurez donc pas l’obligation de réaliser la vente immobilière !

Quelle est la durée de validité d’une offre de prêt ?

L’offre de prêt est valable en principe 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Pendant toute cette durée, vous pouvez réfléchir et attendre de recevoir d’autres offres de prêt plus favorables.

Attention cependant, comme nous l’avons vu, l’offre de financement s’inscrit dans le cadre d’un compromis de vente qui lui aussi mentionne des délais. En effet, le compromis ou la promesse vous laisse au minimum 45 jours pour trouver votre financement. Au-delà de cette période, vous devrez soit :

  • démontrer le refus de différentes banques pour vous désengager ;
  • continuer coute que coute dans l’espoir d’obtenir le financement adéquat au risque d’avoir à payer l’indemnité d’immobilisation (pénalité due au vendeur si vous n’êtes pas en mesure d’acheter le bien après le délai de rétractation et sans avoir pu démontrer le refus de financement)

Vous avez donc tout intérêt à ne pas trop traîner pour éviter de vous retrouver hors délai !

Acceptation de l’offre de prêt et délai de réflexion

La signature de l’offre de prêt est assez particulière dans le sens où vous êtes obligé de respecter un délai de réflexion de 10 jours à compter de sa réception. Si vous mentionnez une date antérieure au délai de réflexion, le contrat de prêt ne sera pas valablement formé. Il faudra éditer à nouveau le contrat de vente.

Si vous êtes impatient de signer, soyez particulièrement vigilant à indiquer la bonne date. Par exemple, si vous recevez l’offre de prêt le 10 juin, il faudra indiquer le 21 juin minimum comme date de signature.

De même, il faudra attendre cette date pour renvoyer l’offre de prêt. Bon nombre de nos clients se posent la question suivante : faut-il renvoyer l’offre de prêt signé par courrier simple ou recommandé ?

En principe vous pouvez utiliser les deux solutions. Cependant, le courrier recommandé avec accusé de réception vous donne une garantie juridique supplémentaire : la banque ne pourra pas arguer qu’elle n’a pas reçu l’offre de prêt signé. Dans le doute, il est donc préférable de renvoyer l’offre de prêt en LRAR.

Est-il possible d’exercer un droit de rétractation après l’acceptation de l’offre de prêt ?

Maintenant que vous avez signé votre offre de prêt, vous avez des remords et décidez de faire marche arrière ?

En réalité vous êtes engagé de sorte qu’il n’est pas possible de vous rétracter, le délai de réflexion était censé faire son office. Mais, si la vente ne se réalise pas vous disposez d’un délai de rétractation de 4 mois pendant lequel est possible de renoncer au financement. Cette rétractation peut intervenir notamment en cas de décès du vendeur, de refus de vente du propriétaire ou à l’occasion d’un litige sur la propriété du bien (le vendeur vend un bien qu’il ne lui appartiendrait pas, oui ça peut arriver !).

La durée de validité de l’offre de prêt signée

Une fois signée, votre offre de prêt est valable pendant 4 mois. La banque ne pourra pas faire marche arrière pendant ce délai, ce qui est amplement suffisant normalement pour conclure la vente. Il lui est donc impossible de modifier les clauses du contrat de prêt pendant cette période telles que le taux d’intérêt ou les modalités de financement.

Autant dire qu’après la signature de l’offre de prêt, vous devriez vous endormir sereinement dans l’attente de votre futur chez vous !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Qu’est-ce que l’offre de prêt ?

    L’offre de prêt est une proposition ferme et précise de la banque vous invitant à contracter dans les conditions déterminées dans l’offre. Si vous acceptez, le contrat de prêt est formé sans que la banque puisse se désengager.

  • Quand renvoyer l’offre de prêt ?

    Pour renvoyer l’offre de prêt signée, vous devrez attendre la fin du délai de réflexion de 10 jours. Vous pourrez donc renvoyer l’offre de prêt signée à compter des 11 jours suivants sa réception.