Il est temps de trouver le financement de votre projet d’achat immobilier. Bien entendu, vous n’allez pas signer les yeux fermés la première offre de prêt venue ! Vous devez comparer les contrats des différentes banques, en prenant en compte un indicateur essentiel : le TEAG. Quelle différence avec le taux nominal ? Quels sont les éléments à inclure dans le calcul du TEG ? Et à exclure ? HelloPrêt décrypte la formule pour que vous choisissiez l’offre la plus avantageuse.

Le TEG ou taux effectif global, c’est quoi ?

Un peu d’histoire. Jusqu’en 2016, il était quelque peu complexe de comprendre le calcul du TEG. Les règles n’étaient pas uniformisées sur le territoire européen, et les banques et autres établissements prêteurs ne se privaient pas d’exploiter cette faille pour commettre certains abus. Lesquels se matérialisaient par des taux usuraires, en clair des taux excessifs. On ne va pas rentrer dans le détail du calcul du TEG avant 2016, puisqu’il n’est plus applicable. Pour votre culture G, il prenait en compte la périodicité des remboursements par une méthode d’équivalence, pour obtenir un taux périodique, lequel était ensuite multiplié par le nombre de périodes dans l’année (#malàlatête).

Pour assurer la protection des consommateurs en matière de crédit à la consommation et de prêt immobilier, le législateur a introduit un nouvel indicateur : le TAEG ou taux annuel effectif global. Il intègre un certain nombre de frais, que l’on vous exposera juste après. À la clé, une photographie plus juste du coût réel de votre crédit. Grâce à cette méthode de calcul du TEG, vous pouvez ainsi comparer les offres de prêt sans vous tromper.

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux 

Quelle est la différence entre le TEG et le TAEG ?

Le TEG tel que conçu auparavant est toujours valable pour les prêts conclus pour les besoins d’une activité professionnelle. Mais pour les particuliers comme vous et nous, on parle plutôt de TAEG, et son calcul inclut différents paramètres mentionnés au Code de la consommation :

·      Le taux nominal du crédit : aussi appelé taux débiteur, il sert de référence pour calculer les intérêts du prêt immobilier. En gros, on peut le comparer à un prix d’appel. Vous devrez ensuite ajouter :

·      Le coût de l’assurance ;

·      Les frais de dossier bancaires, que votre courtier peut vous aider à négocier, puisqu’il réalise une grosse partie du travail à la place de la banque ;

·      Les frais de garantie ; 

·      Les frais de tenue de compte.

Mais pas les frais de courtage, puisque chez HelloPrêt, c’est 100 % gratuit !

Les banques sont ainsi tenues de vous remettre un document d’information vous permettant de comparer ces différents postes de dépenses et affiner votre calcul de TEG. Le TAEG apparaît sur une fiche d’information standardisée européenne, pour vous faciliter la tâche.

Bon à savoir : au moment où vous décrochez un accord de principe (et pas une offre de prêt), la banque vous propose une estimation du calcul du TEG. En effet, vous ne connaissez pas encore le coût de votre assurance de prêt ni celui de la garantie (réelle ou personnelle). Vous découvrirez donc le TAEG définitif sur l’offre de prêt. Vous n’êtes pas sûr de bien comprendre la différence entre accord de principe et offre de prêt ? Pas de panique, on vous l’explique dans cet article sur les faux amis dans l’immobilier.

Le calcul du TEG diffère-t-il avec un taux fixe et un taux variable ?

Vous avez raison de vous poser la question. Même si le taux variable tend à disparaître du paysage bancaire français, vous imaginez bien qu’il ne permet pas de calculer le TEG sur toute la période sur laquelle vous vous engagez. Puisque vous ne connaissez pas à l’avance le taux auquel vous serez soumis dans 5, 10 ou 20 ans. Dans cette hypothèse, seul le taux de la première période sera porté à votre connaissance, en fonction de la périodicité de révision du taux (trimestrielle, annuelle…).

En revanche, pour un prêt à taux fixe, une simulation du TEG sera valable pour toute la période du prêt.

Comment le coût de l’assurance de prêt peut-il influer sur le calcul du TAEG ?

Vous n’êtes pas sans savoir que l’assurance de prêt est exigée lors de la souscription d’un prêt immobilier. Et qu’elle coûte horriblement cher, même si vous vous contentez des garanties de base (décès et perte totale et irréversible de l’autonomie, la PTIA). Bien entendu, différents facteurs vont influencer le tarif (votre âge, votre profession, si vous êtes fumeur ou non, adepte de sports à risque…). Deux options s’offrent à vous :

·      L’assurance de groupe de votre banque : le risque est mutualisé, le coût ne prend donc pas en compte les spécificités de votre profil, notamment celles qui vous permettraient de prétendre à des primes moins élevées. Si vous choisissez ce produit, vous pourrez immédiatement connaître le calcul du TEG incluant le tarif de l’assurance, puisque c’est la même banque qui vous propose le prêt ;

·      La délégation d’assurance : vous recourez à une assurance autre que celle de votre banque. Vous devrez donc attendre de valider une offre avant de pouvoir intégrer ce poste de dépense dans votre calcul de TEG. Le TAEG proposé par votre banque sera ainsi entendu sans assurance.

Mais ce n’est pas tout ! En effet, vous avez encore à choisir entre des primes calculées sur :

·      Le capital emprunté : la prime reste fixe tout au long de l’emprunt ;

·      Le capital restant dû : les primes sont donc dégressives. Au début, elles sont élevées, puisque le capital est au plus haut. Elles diminuent au fur et à mesure du remboursement.

En fonction des formules retenues, le calcul de votre TEG devra donc être adapté.

Lire aussi : Assurance de prêt immobilier, comment ça marche ?

Et celui des garanties ?

Pour couvrir les risques de défaillance dans le remboursement de votre prêt, la banque va aussi vous demander une sûreté, qui peut être :

·      Réelle : c’est celle qu’elle prend sur le bien, comme une hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). Si revente du bien il y a, ou à l’échéance du prêt, vous devrez procéder à la mainlevée de l’hypothèque, devant notaire, ce qui implique des frais. Que vous devez prendre en compte pour le calcul du TEG ;

·      Personnelle : c’est une garantie prise sur l’emprunteur, comme le cautionnement. Elle représente environ 1.2 % du montant de l’emprunt. À ajouter au taux nominal et autres frais dans le calcul du TEG. 

Qu’est-ce qui est exclus du calcul du TEG ?

·      Les frais de notaire sont exclus du calcul du TEG, puisqu’ils sont indépendants du l’opération de prêt en tant que tel ;

·      Les pénalités pour remboursement anticipé ;

·      Le coût lié à la possibilité de réduire ou de reporter les mensualités de votre prêt en cas de coup dur ;

·      Les sommes que vous allez récupérer de la société de cautionnement à l’échéance du prêt, qui peuvent aller jusqu’à 75 % du montant de la garantie ;

·      Les garanties facultatives de l’assurance de prêt (garantie incapacité partielle, garantie perte d’emploi…).

Quel est le taux effectif global annuel maximum ?

On vous l’indiquait en début d’article, le calcul du TEG depuis le 1er octobre 2016 a pour but de vous garantir que le taux de votre prêt est inférieur au taux d’usure. Votre TAEG doit donc être inférieur à 1.3 fois le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent. Le taux d’usure applicable au 1er janvier 2020, pour un prêt d’un montant supérieur à 75 000 € et conclu pour une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans, est de 2.51 %.

Vous avez besoin de plus d’info sur le calcul du TEG ? Contactez un courtier en prêt immobilier HelloPrêt !