Prêt immobilier
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En quoi consiste le prêt à différé de remboursement ?
Au moment de souscrire un prêt amortissable, vous choisissez la durée d’emprunt et les modalités d’amortissement du capital. Il est ainsi possible d’opter pour un prêt à différé de remboursement. Ce montage vous permet de reporter le remboursement du capital et / ou des intérêts et s’avère pertinent pour le financement d’un investissement locatif. Définition et fonctionnement du prêt immobilier à différé de remboursement !
Qu’est-ce que le prêt à différé de remboursement ?
Le prêt à différé de remboursement est un prêt immobilier dans lequel l’emprunteur commence à rembourser le capital et/ou les intérêts à une date ultérieure à celle du déblocage des fonds. Il s’oppose au prêt amortissable classique, dont les mensualités débutent immédiatement après le déblocage du capital.
Ce type de prêt permet de décaler le début du remboursement selon deux modalités principales :
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Le différé partiel : pendant la période de différé, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt. Le remboursement du capital est reporté. On parle aussi de franchise partielle. La durée de ce différé est généralement comprise entre 12 et 36 mois.
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Le différé total : aucun remboursement n’est effectué pendant la période de différé, ni sur le capital, ni sur les intérêts. L’emprunteur commence à rembourser à l’issue du différé. Ce montage, plus coûteux, est limité à une durée plus courte, généralement jusqu’à 12 mois.
Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans des projets où le bien n’est pas immédiatement exploitable (construction, VEFA, rénovation lourde) ou dans le cadre d’un investissement locatif.
Le différé de remboursement est une solution particulièrement adaptée dans plusieurs contextes où le bien immobilier n’est pas immédiatement exploitable ou génère des charges transitoires. Il permet de mieux gérer la trésorerie en décalant tout ou partie des premières mensualités.
Construction ou achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
Lorsque vous achetez un bien immobilier sur plan ou que vous faites construire une maison, les fonds du prêt sont débloqués progressivement, au rythme de l’avancement des travaux. Pourtant, vous ne pouvez pas occuper le logement avant sa livraison.
Un différé de remboursement (partiel ou total) permet alors de ne commencer à rembourser que lorsque vous emménagez, évitant ainsi de supporter des mensualités pendant la phase de construction, en plus d’un éventuel loyer. C’est un montage particulièrement recommandé pour les primo-accédants ou les ménages qui achètent avant de vendre leur bien actuel.
Lire aussi : Quels prêts pour financer la construction de votre maison ?
Achat avec travaux de rénovation
Vous avez craqué pour un bien ancien avec du potentiel, mais il nécessite des travaux importants (mise aux normes, redistribution des pièces, isolation…). Avant d’y habiter ou de le louer, plusieurs mois de chantier sont à prévoir.
Le différé de remboursement permet de décaler les premières échéances du prêt à la fin des travaux, ce qui vous évite de rembourser un bien non habitable et de préserver votre capacité de financement pour les dépenses liées à la rénovation. Il est également pertinent en cas de prêt travaux complémentaire intégré au financement principal.
Investissement locatif
Dans un projet locatif, le différé de remboursement est un levier pour améliorer le rendement net et la gestion du cashflow. En attendant que le bien soit mis en location (ou que les premiers loyers tombent), vous n’avez pas à supporter les mensualités du prêt immédiatement.
Cette solution est souvent utilisée pour :
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Un bien acquis vide, le temps de trouver un locataire,
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Un bien nécessitant une remise en état avant la mise en location,
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Une stratégie de location meublée (LMNP) ou saisonnière nécessitant un aménagement.
Grâce au différé, les loyers couvrent dès le départ tout ou partie des mensualités, réduisant ainsi l’effort d’épargne personnel.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un dispositif aidé de l’État destiné à faciliter l’accession à la propriété. Il est toujours accordé avec un différé de remboursement, dont la durée dépend de votre tranche de revenus (de 5 à 15 ans). Pendant cette période, vous n’avez rien à rembourser sur le PTZ, ce qui allège vos charges mensuelles, surtout en début de parcours.
Cette solution est idéale pour :
- les ménages jeunes ou modestes,
- ceux qui cumulent plusieurs prêts pour financer leur acquisition,
- ou encore ceux qui souhaitent concentrer leur capacité de remboursement sur le prêt principal dans un premier temps.
Quels sont les inconvénients d’un prêt à remboursement différé ?
Si le prêt à différé de remboursement permet d’optimiser sa trésorerie à court terme, il comporte aussi plusieurs inconvénients à connaître avant de s’engager. Ces effets peuvent peser lourdement sur le coût global du crédit et la viabilité financière du projet immobilier.
Un coût total du crédit plus élevé
Le principal inconvénient du différé, qu’il soit partiel ou total, est son impact sur le coût global du prêt :
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Dans un différé partiel, vous continuez à payer les intérêts pendant la période de franchise, mais sans rembourser le capital. Résultat : le capital reste intact et les intérêts continuent de courir, ce qui augmente la durée effective d’amortissement et le montant des intérêts versés sur l’ensemble du prêt.
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Dans un différé total, aucun remboursement n’est effectué pendant la période de franchise. Les intérêts dus sur la période de différé sont alors capitalisés (ajoutés au capital), générant eux-mêmes de nouveaux intérêts. Ce mécanisme s’apparente à un amortissement négatif, très coûteux sur le long terme.
Exemple concret : pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 3,06 %, un différé total de 12 mois engendre un surcoût de plus de 5 600 € par rapport à un prêt sans différé.
Des mensualités plus élevées après le différé
Le capital restant dû étant inchangé après la période de différé, la banque doit compenser en augmentant les mensualités futures pour respecter la durée totale du prêt initial. Cela peut créer un effet de palier brutal dans le budget de l’emprunteur, notamment en cas de différé total.
Une alternative consiste à lisser les mensualités sur une durée plus longue, mais cela prolonge d’autant le crédit et accroît encore le coût final.
Un impact sur le coût de l’assurance emprunteur
Durant la période de différé, l’assurance emprunteur reste généralement due, notamment en ce qui concerne les garanties décès, invalidité et incapacité. Cette assurance est souvent calculée sur le capital initial, même si celui-ci n’est pas encore amorti. Cela signifie que :
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Les cotisations sont dues dès le départ,
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Mais vous n’avez pas encore commencé à rembourser le capital.
En cas de différé long, le coût total de l’assurance peut donc être significativement plus élevé.
Des conditions plus restrictives
Tous les établissements prêteurs n’acceptent pas de mettre en place un différé de remboursement, surtout dans sa version totale. Lorsqu’ils le proposent, c’est souvent sous réserve de garanties solides (apport personnel élevé, bon profil emprunteur, projet sécurisé…).
Enfin, le différé peut parfois limiter l’éligibilité à d’autres prêts ou aides complémentaires, en raison de son impact sur le taux d’endettement théorique ou sur le coût global du projet.
Comment faire le calcul du remboursement d’emprunt avec différé ?
Nous allons prendre plusieurs exemples de coût du prêt immobilier, avec et sans différé, et avec différé total et partiel. Il faut appliquer le taux d’emprunt sur le capital emprunté pour connaître la masse totale des intérêts dus par l’emprunteur.
Astuce : Pour calculer rapidement votre prêt à différé de remboursement, vous pouvez utiliser notre simulateur de tableau d’amortissement immobilier.
Comparaison du coût d’un prêt avec différé et sans différé hors assurance emprunteur
Exemple du coût total d’un prêt immobilier sans différé de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %.
Montant des mensualités de prêt : 1 394.01 euros ;
Montant des intérêts : 84 564 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 84 564 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé partiel de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %, avec un différé de remboursement de 12 mois.
Montant des mensualités de prêt : 637.50 euros pendant 12 mois, puis 1 447.31 euros pendant 228 mois ;
Montant des intérêts : 87 637,90 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 87 637,90 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé total de remboursement
Vous empruntez 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 3.06 %, avec un différé de remboursement de 12 mois.
Montant des mensualités de prêt : 0 euros pendant 12 mois, puis 1 492.23 euros pendant 228 mois
Montant des intérêts : 90.227,99 €
Coût total de l’emprunt sans assurance : 90.227,99 €
Au final, le différé de remboursement partiel aura pour conséquence un surcoût du crédit de : 3 073.90 euros.
Le différé de remboursement total aura pour conséquence un surcoût du crédit de : 5 663.99 euros.
Comparaison du coût d’un prêt avec différé et sans différé avec assurance de prêt
S’agissant du coût de l’assurance, il faut aussi appliquer le taux d’assurance, soit sur le montant du capital restant dû, soit sur le montant du capital emprunté. Pour faciliter l’exemple, nous options pour le taux d’assurance sur le capital initial.
Exemple du coût total d’un prêt immobilier sans différé de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 102 063,59 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé partiel de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 105 137,65 €
Exemple du coût d’un prêt avec différé total de remboursement
Capital emprunté : 250 000 euros sur 20 ans
Taux de prêt de : 3.06 %.
Taux d’assurance emprunteur : 0.35 %
Montant des mensualités de prêt assurance incluse : 1 466.93 euros ;
Coût total de l’emprunt avec assurance : 107 728,10 €
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