Les différents crédits pour la construction de votre maison

Vous avez envie de créer un petit nid douillet à votre image ? La solution, c’est de bâtir vous-même votre logement. Encore faut-il obtenir un crédit construction pour votre maison, qui obéit à des règles spécifiques pour le déblocage des fonds. Vous pouvez ainsi opter pour un remboursement immédiat ou différé des mensualités, qu’il s’agisse du prêt principal ou des emprunts complémentaires. Explications !

Déterminer le montant du crédit de construction

Avant de solliciter un crédit construction, encore vous faut-il budgétiser le montant dont vous avez besoin. Vous devez prévoir plusieurs postes de dépense :

  • L’achat du terrain (sauf si vous en héritez) ;
  • La viabilisation du terrain si rien n’a déjà été fait et notamment le raccordement au gaz, à l’électricité et à l’eau. Notez que si vous achetez dans un lotissement, il appartient normalement au lotisseur de prendre ces frais en charge. Vérifiez le contrat avant de signer, et si la viabilisation n’est pas incluse, vous avez peut-être intérêt à changer de prestataire ;
  • Le coût de la construction, lequel va fortement varier en fonction de la superficie de votre future maison, de la qualité des matières premières (un sol en marbre vous reviendra bien plus cher qu’un parquet stratifié) et celle des finitions ;
  • Les frais annexes (frais de garantie, frais de notaire…).

Bien entendu, on vous conseille de voir large. Si finalement, vous préférez acheter une cuisine équipée plus luxueuse que prévu ou si vous avez brusquement envie d’ajouter un jacuzzi à la salle de bain, vous aurez une marge de manœuvre. Idem, ne vous contentez pas d’une évaluation à la louche réalisée par votre belle-sœur déjà propriétaire d’une villa. Préférez demander des devis à des professionnels et faites jouer la concurrence !

Il est maintenant temps de penser au montage du financement de votre crédit construction. Les règles sont les mêmes pour son obtention, que vous fassiez construire grâce à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou que vous achetiez sur plan (VEFA). Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % sauf à disposer d’un reste à vivre conséquent, et vous devez prévoir un apport personnel d’au moins 10 %. Pour connaître le meilleur taux pour votre projet immobilier, utilisez notre simulateur!

Bon à savoir : attendez d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme avant de vous lancer dans la quête d’un crédit construction ! S’il n’est pas possible de faire bâtir une maison sur votre terrain, vous aurez perdu votre temps pour rien.

Lire aussi : Le rôle de l’apport personnel

Le déblocage des fonds en crédit construction

Deux possibilités s’offrent à vous : le crédit construction peut vous être accordé pour financer l’achat du terrain et la construction de la maison ou seulement pour la construction. Dans tous les cas, le promoteur ou le constructeur ne vous demandent pas l’intégralité des fonds à la commande. Ceux-ci sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement du chantier :

  • 15 % du montant total de la construction au démarrage ;
  • 25 % à l’achèvement des fondations ;
  • 40 % à l’achèvement des murs ;
  • 60 % lors de la pose du toit ;
  • 75 % à la pose des cloisons et fenêtres ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’aménagement, de chauffage et de menuiserie.
  • 5 % à la réception du chantier.

Problème, vous êtes peut-être déjà propriétaire de votre résidence principale et vous remboursez déjà un prêt immobilier. Ou alors, vous êtes locataire et vous payez chaque mois un loyer. Dès lors, comment faire face à une mensualité supplémentaire ? Pas de panique, les banques vous proposent plusieurs solutions qu’on vous expose juste après.

Le crédit construction maison avec remboursement immédiat

C’est une hypothèse à réserver à ceux qui disposent de revenus importants. En effet, vous commencez à rembourser le crédit construction dès sa mise en place. Vous devez donc pouvoir assumer les frais de logement en attendant de poser vos valises dans votre futur chez-vous + les échéances du crédit construction. En outre, les mensualités sont amenées à augmenter à chaque déblocage de fonds. Il faut donc avoir les reins solides !

En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage non négligeable : vous débutez l’amortissement de votre crédit construction avant même que la maison ne sorte de terre. Vous en serez plus rapidement propriétaire, et votre emprunt vous reviendra moins cher.

Le prêt construction maison avec remboursement différé

Impossible pour vous de procéder au remboursement immédiat de votre crédit construction ? Les établissements bancaires peuvent vous proposer une facilité : le remboursement différé partiel ou total de votre prêt.

Le remboursement différé partiel du crédit construction

Dans ce cas, vous différez le remboursement du capital restant dû jusqu’à la fin du chantier pour vous acquitter seulement des intérêts. Les travaux avancent, les appels de fonds sont honorés par la banque, mais vous ne remboursez pas encore les mensualités complètes.

Le différé a une conséquence majeure : vous allez payer des intérêts intercalaires. Ceux-ci sont calculés en fonction du taux du prêt que vous avez décroché et augmentent avec la progression du chantier. Ils représentent un poids non négligeable : quasiment 80 % des mensualités prévues pour le remboursement de votre crédit construction lorsque vous en serez au stade de l’achèvement des travaux (95 %). Dites-vous que cette période ne durera que 2/3 mois et que pendant tout le différé, vous ne cumulez pas mensualité pleine et loyer du logement actuel…

Le remboursement différé total du crédit construction

Dans cette hypothèse, vous différez l’ensemble de votre crédit construction, intérêts comme capital. Le remboursement débute à la réception des travaux. Gros avantage : vous n’avez pas à supporter la charge du prêt tant que vous n’habitez pas dans la maison ou tant que vous n’avez pas trouvé un locataire si vous faites de l’investissement locatif.

Gros inconvénients, au pluriel : cette solution coûte très cher et en plus, vous décalez l’amortissement de votre prêt. Mais elle peut vous permettre de réaliser votre rêve à l’accession immobilière si vous ne disposez pas de beaucoup de moyens !

Bon à savoir : le différé est sans incidence sur l’assurance de prêt, qui vous couvre contre le décès et la perte irréversible de l’autonomie. La banque débloque les fonds au fur et à mesure, elle vous demandera donc d’être d’ores et déjà garanti contre ces risques.

Les compléments au financement de la construction d’une maison

Vous pouvez également compléter votre crédit construction avec des prêts aidés, pour vous permettre de boucler votre financement. Les établissements bancaires peuvent vous proposer le lissage des mensualités, c’est-à-dire une mensualité unique intégrant une part de remboursement de chacun des crédits. Sinon, le plus souvent, ils prévoient le déblocage du prêt dont le taux est le moins élevé en premier (sauf le PTZ dont le remboursement est différé).

Le prêt à taux zéro (PTZ)

À moins d’être un ermite, vous avez sans doute entendu parler du PTZ. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un crédit qu’on peut qualifier de gratuit, puisque vous ne payez pas d’intérêts. Vous y avez droit sous conditions pour la construction d’une maison neuve. Notamment, vous devez respecter un plafond de ressources variable en fonction du nombre de personnes composant votre foyer fiscal et la zone où sera implantée votre maison. Le montant du PTZ est plafonné à 40 % des sommes dont vous avez besoin pour le financement de votre projet.

Lire aussi : Zoom sur le prêt à taux zéro

Le prêt Action Logement

Si l’entreprise dans laquelle vous travaillez compte plus de 10 effectifs, vous pouvez avoir droit au 1% Logement comme il s’appelait avant. Son montant varie en fonction de la zone d’implantation de votre bien, et il peut être majoré pour les primo-accédants de moins de 30 ans.

Lire aussi : Le prêt Action Logement ou prêt employeur

Le CEL et le PEL

Encore plus célèbre que le PTZ, le prêt épargne logement (PEL) est adossé à un compte épargne spécialement conçu pour la réalisation d’un projet immobilier. Il peut compléter votre crédit construction à hauteur de 92 000 € tout de même ! Moins généreux, le CEL est limité à 23 000 €, mais c’est toujours bon à prendre.

Un crédit construction pour une auto-construction : possible ou pas ?

On vous a parlé du crédit construction et des prêts complémentaires dans le cadre d’une VEFA ou d’un CCMI, mais qu’en est-il si vous souhaitez bâtir votre maison de vos petites mains ? On vous l’annonce d’emblée, les banques ne vous dérouleront pas le tapis rouge. Pourquoi ? Tout simplement parce que dans le cadre de la construction par soi-même, elles ne bénéficient d’aucune des garanties professionnelles que sont la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale ou encore la garantie dommages-ouvrages.

Si votre chantier a du retard ou si des vices ou des malfaçons apparaissent, et que ces aléas mettent en péril votre capacité à rembourser votre emprunt, elles n’auront aucune voie de recours. Pour espérer y avoir droit, il faudra que votre dossier d’emprunt soit en béton armé !

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