Prêt immobilier investissement locatif : guide complet et simulation gratuite

Pourquoi demander un prêt pour un investissement locatif ?

La puissance de l’effet levier du crédit

Le crédit immobilier permet aux investisseurs de mobiliser une somme bien supérieure à leur apport initial. En d'autres termes, vous pouvez acquérir un bien d'une valeur importante sans disposer immédiatement de l'intégralité des fonds. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Concrètement, en empruntant pour financer un achat locatif, ce sont les loyers perçus qui viendront en grande partie rembourser le prêt. Cela permet de constituer un patrimoine sur le long terme, tout en conservant une capacité d’épargne ou d’investissement complémentaire. Cet effet levier est particulièrement intéressant lorsque les taux d’intérêt sont bas et que le bien génère un revenu locatif régulier.

Optimiser la fiscalité grâce aux intérêts

Un autre avantage du recours au crédit est l’optimisation fiscale. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers dans le cadre d’une location nue, ou des recettes locatives en location meublée sous le régime réel. Cela permet de réduire significativement l’imposition sur les revenus générés par votre bien.

Préserver son épargne

Investir à crédit, c’est aussi choisir de ne pas mobiliser l’intégralité de son épargne. Cela présente plusieurs avantages stratégiques :

• Anticiper les imprévus : vacance locative, travaux, pannes ou sinistres peuvent impacter la rentabilité. Disposer d’une épargne de précaution permet de les absorber sans difficulté.
• Diversifier ses placements : en conservant une partie de votre épargne, vous pouvez envisager d'autres investissements (immobilier, bourse, épargne retraite, etc.) et ainsi limiter votre exposition à un seul actif.
• Rester flexible : en cas de changement de situation personnelle ou professionnelle, une épargne disponible peut apporter de la sérénité.

Lire aussi : Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Se protéger contre l’inflation

L’inflation peut devenir un atout pour les investisseurs endettés. En effet, au fil du temps, la valeur de la dette reste fixe tandis que la monnaie perd de sa valeur. Autrement dit, vous remboursez demain avec de la monnaie moins chère qu’aujourd’hui.

Dans le même temps :

• Les loyers perçus sont souvent indexés sur l’inflation (via l’IRL), ce qui permet de préserver votre rentabilité.
• La valeur du bien peut également augmenter, renforçant ainsi votre plus-value potentielle à la revente.

Ce phénomène fait de l’emprunt immobilier un véritable bouclier contre l’érosion monétaire, à condition bien sûr de choisir un bien rentable et bien situé. Bien sûr cela suppose que les loyers et le bien immobilier s’apprécient au rythme de l’inflation.

Quels sont les prêts permettant de financer un investissement locatif ?

Le prêt amortissable classique : pour les investisseurs solo en nom propre

Le prêt amortissable est la forme la plus courante de crédit immobilier pour les particuliers. Il consiste à rembourser, chaque mois, une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts. Ce type de financement est parfaitement adapté aux personnes qui souhaitent investir en nom propre ou en couple, sans créer de société comme une SCI.

Il permet de financer aussi bien un bien destiné à la location nue qu’à la location meublée.

Pourquoi ce type de prêt est intéressant ?

• Vous remboursez progressivement votre dette tout en capitalisant sur la valeur du bien immobilier.
• Les taux d’intérêt pratiqués sont généralement plus bas que ceux d’autres types de prêts destinés à l’investissement locatif.
• Il est simple à mettre en place et bien accepté par les banques.

Mais attention aux limites :

• Il est souvent difficile d’avoir un cashflow positif, notamment à cause des mensualités élevées. Cela signifie que les loyers perçus couvrent rarement 100 % des remboursements.
• Pour améliorer le cashflow, il faut soit apporter un apport personnel conséquent, soit viser une rentabilité locative élevée, ce qui peut impliquer de prendre plus de risques (rénovation, colocation, location courte durée...).

Lire aussi : PTZ investissement locatif : est-ce possible ?

Le prêt in fine pour doper le casflow de l’investissement locatif

Le prêt in fine fonctionne de manière très différente : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Ce type de financement est souvent utilisé par les investisseurs souhaitant générer un cashflow positif dès les premières années.

Les avantages :

• Vos mensualités sont plus faibles qu’avec un prêt amortissable, ce qui vous permet de dégager un revenu locatif net plus important.
• Ce cashflow peut être réutilisé pour financer d’autres projets ou sécuriser votre épargne.

Les points de vigilance :

• À l’échéance, il faut rembourser la totalité du capital emprunté soit en revendant le bien (attention aux délais de vente), soit en utilisant votre épargne personnelle.
• Les taux d’intérêt sont plus élevés, car ce type de prêt est considéré comme plus risqué pour les banques.
• Les établissements prêteurs exigent généralement des emprunteurs avec une aisance financière suffisante et proposant garanties solides telles qu’une hypothèque ou une IPPD sur un ou plusieurs biens,

Ce type de crédit est particulièrement adapté aux investisseurs aguerris, qui ont une bonne visibilité sur leur stratégie de sortie.

Le prêt professionnel pour financer les investissements en SCI

Lorsque vous investissez à plusieurs ou souhaitez structurer votre patrimoine via une SCI (Société Civile Immobilière), vous devez souscrire un prêt professionnel.

Le prêt professionnel pour un investissement locatif fonctionne de la manière suivante :

• Le prêt est contracté au nom de la société (la SCI) et non à votre nom personnel.
• Il permet de dissocier votre patrimoine privé du projet d’investissement.
• Les mensualités peuvent être adaptées au régime fiscal de la SCI (IS ou IR).

Il faut néanmoins tenir compte de certains aspects :

• Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que pour un prêt personnel.
• Les banques demandent souvent : une caution personnelle des associés et une garantie réelle (hypothèque ou IPPD) sur le bien financé.
• Même si le prêt est au nom de la société, en cas de défaut de paiement, votre patrimoine personnel peut être engagé, surtout si vous vous êtes porté caution.

Ce type de prêt est conseillé si vous souhaitez :

• Investir à plusieurs, notamment en famille,
• Préparer une transmission patrimoniale,
• Ou optimiser votre fiscalité avec une SCI à l’IS.

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Quelle assurance de prêt pour un investissement locatif ?

Même si vous achetez un bien pour le louer et non pour y vivre, l’assurance emprunteur reste incontournable. Elle protège à la fois la banque et l’emprunteur en cas de coup dur.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

Techniquement, la loi n’impose pas de souscrire une assurance de prêt. Mais en pratique, les banques l’exigent systématiquement, même pour un projet locatif. Elle permet de garantir le remboursement du crédit en cas :

• de décès,
• d’invalidité (totale ou partielle),
• d’incapacité temporaire de travail.

Certaines assurances peuvent aussi inclure une garantie perte d’emploi, mais celle-ci est rarement utile dans un contexte d’investissement locatif, où les loyers perçus assurent une partie ou la totalité des mensualités.

Optimiser son assurance pour booster la rentabilité

Choisir une assurance bien calibrée, c’est aussi optimiser le rendement de votre investissement locatif :

• Une assurance trop chère peut plomber votre cashflow.
• Une assurance trop légère peut vous mettre en difficulté en cas d’imprévu.

Helloprêt vous accompagne dans le choix de l’assurance emprunteur la plus adaptée à votre projet, en comparant les offres du marché et en vérifiant leur compatibilité avec les exigences des banques partenaires.

Quelle durée choisir pour votre prêt investissement locatif ?

Le choix de la durée du crédit immobilier est une décision stratégique dans un projet locatif. Elle influence à la fois vos mensualités, votre capacité d’emprunt, le coût total du crédit, mais aussi la rentabilité nette de votre investissement.

La durée maximale

Pour un prêt immobilier destiné à financer un investissement locatif, les banques acceptent généralement une durée maximum de 20 ans, avec éventuellement jusqu’à 2 ans de différé d’amortissement.

Le différé permet de ne rembourser que les intérêts (ou rien du tout) pendant une période définie, souvent le temps de réaliser des travaux ou de mettre le bien en location.

Pourquoi cette limite de 20 ans ? Contrairement à l’achat d’une résidence principale, les banques sont plus prudentes avec les investissements locatifs. Elles estiment que la rentabilité d’un projet locatif doit se construire sur une période plus courte, avec un risque maîtrisé.

Lire aussi : Prêt sur 25 ans pour investissement locatif : comment faire ?

L’importance du cashflow dans le choix de la durée

Le cashflow désigne la différence entre les loyers perçus et les charges mensuelles, incluant la mensualité de crédit. Il est crucial dans l’équilibre financier d’un investissement locatif.

• Une durée plus longue permet de réduire les mensualités, ce qui peut aider à dégager un cashflow positif, notamment si vous avez peu d’apport ou si le loyer est proche du remboursement.
• À l’inverse, une durée plus courte augmente les mensualités, mais permet de rembourser plus rapidement le capital et de réduire le coût total du crédit.

Choisir la bonne durée, c’est donc trouver un équilibre entre :

• Rentabilité immédiate (via un cashflow positif),
• Sécurité financière (en cas de vacance ou d’imprévu),
• Et stratégie patrimoniale (remboursement rapide ou réinvestissement).

Un courtier comme Helloprêt peut vous accompagner dans l’analyse de votre projet pour vous aider à choisir la durée la plus adaptée à vos objectifs.

Combien pouvez-vous emprunter pour un investissement locatif ?

Le montant que vous pouvez emprunter pour réaliser un investissement locatif dépend de plusieurs critères analysés par les banques. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, les revenus locatifs futurs sont en partie intégrés dans le calcul de votre capacité d’emprunt, mais pas en totalité. Voici les principaux éléments pris en compte.

Lire aussi : Investissement locatif : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Critère n°1 : La règle des 35 % d’endettement loyers compris

Les banques appliquent la règle bien connue des 35 % de taux d’endettement maximum, c’est-à-dire que le total des charges de crédits (existants + projet locatif) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels nets.

Dans le cadre d’un investissement locatif en nom propre, les banques tiennent compte des revenus locatifs futurs pour augmenter votre capacité d’emprunt. Toutefois, elles appliquent un abattement de précaution pour refléter les risques liés à l’exploitation du bien (vacance locative, charges, impôts…).

En pratique, elles intègrent environ 70 % des loyers bruts attendus dans le calcul de vos revenus. Cette méthode permet de lisser le risque tout en tenant compte de la rentabilité potentielle du bien.

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

Critère n°2 : La situation personnelle

La solidité de votre situation personnelle joue un rôle clé dans l’octroi d’un crédit immobilier, y compris pour un projet locatif. La banque évalue notamment :

• Vos revenus professionnels (niveau, régularité, stabilité),
• Votre type de contrat (CDI, profession libérale, entrepreneur…),
• Votre âge, qui conditionne la durée de l’emprunt,
• Vos charges actuelles (autres prêts, pensions…),
• Votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois les charges fixes déduites.

Un profil stable, avec un bon reste à vivre et peu de dettes, inspire davantage confiance et permet généralement d’obtenir un meilleur montant emprunté, voire de négocier des conditions plus favorables.

Critère n°3 : La qualité de projet

La banque s’intéresse aussi à la cohérence globale de votre projet locatif. Cela inclut :

• L’emplacement du bien (ville, quartier, attractivité locative),
• La typologie (studio, T2, colocation…),
• Le niveau de loyer envisagé, en comparaison avec les prix du marché,
• Le taux de rentabilité brut et net,
• Le plan de financement (montant emprunté, apport, charges…),
• La performance énergétique (DPE).

Un projet bien préparé, documenté et réaliste rassure la banque sur la capacité du bien à générer des loyers réguliers et à couvrir les échéances du prêt.

Critère n°4 : L’apport

Même si certains projets locatifs peuvent être financés sans apport, les banques exigent de plus en plus souvent une contribution personnelle, ne serait-ce que pour couvrir :

• Les frais de notaire,
• Les frais de garantie (hypothèque, IPPD, etc.),
• Ou une partie du prix d’achat pour sécuriser le dossier.

Plus votre apport est élevé, plus vous augmentez vos chances d’obtenir le prêt. Un apport de 10 à 20 % du montant total est souvent bien perçu par les banques.

De plus, un apport permet de réduire le montant emprunté, donc les mensualités, et d’améliorer la rentabilité nette de votre opération (en particulier le cashflow).

Comment monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif ?

Obtenir un financement pour un investissement locatif ne se résume pas à fournir vos bulletins de salaire. Les banques attendent un dossier solide, complet, mais surtout cohérent sur le plan financier. Un bon dossier, c’est avant tout un projet bien pensé, bien chiffré et bien présenté.

Lire aussi : Comment monter un dossier de prêt pour un investissement locatif ?

Établir un prévisionnel financier

Avant même de démarcher les banques, vous devez construire un prévisionnel financier réaliste et structuré. C’est l’élément central qui permet de valider la rentabilité de votre projet. Pour maximiser vos chances et gagner en crédibilité auprès de la banque, nous vous recommandons de prévoir :

• un prévisionnel financier faisant état des différentes dépenses et des recettes ;
• une simulation de cashflow selon plusieurs hypothèse de financement (l’objectif est généralement d’obtenir un cashflow égal à 0 mais ce n’est pas obligatoire selon vos objectifs)
• Un bilan prévisionnel pendant la durée d’emprunt ou l’objectif de conservation du bien.

Exemple de prévisionnel de calcul de la rentabilité locative :

Exemple de simulation de cashflow

Exemple de bilan prévisionnel

(Optionnel) Préparer une présentation du projet

Bien que non obligatoire, une présentation claire et synthétique de votre projet peut faire la différence, notamment pour convaincre un conseiller bancaire ou un comité d’engagement.

Ce document peut inclure :

• Une fiche synthétique du projet (prix, localisation, rendement),
• Des photos ou plans du bien,
• Des éléments de marché locatif (loyers moyens, demande locative locale),
• Votre stratégie patrimoniale (location longue durée, meublée, revente…).

Cela montre que vous êtes un investisseur préparé et rigoureux, ce qui renforce la crédibilité de votre demande. Une présentation PowerPoint serait du plus grand effet !

Monter un dossier de demande de prêt

Enfin, pour formaliser votre demande, vous devrez réunir un ensemble de pièces justificatives :

• Justificatifs d’identité et de domicile,
• Relevés de compte (souvent sur 3 mois),
• Derniers bulletins de salaire ou bilans comptables,
• Avis d’imposition,
• État patrimonial (épargne, crédits en cours),
• Compromis de vente ou offre d’achat signée,
• Prévisionnel financier du projet.

Un courtier comme Helloprêt peut vous accompagner dans la constitution de ce dossier, s’assurer qu’il est complet et valorisé, et le transmettre aux banques les plus pertinentes en fonction de votre profil et de votre projet.