Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Nous avions déjà abordé dans un autre article l’emprunt en SCI familiale, mais jamais du prêt pour les SCI classiques. Fondamentalement similaire dans leur manière de fonctionner, la SCI traditionnelle présuppose néanmoins plusieurs associés qui ne sont pas forcément issus d’une même famille.

Les intérêts des fondateurs d’une SCI sont donc principalement orientés autour de l’achat d’un bien immobilier et de son exploitation, dans le but de tirer des revenus locatifs et de se partager la plus value immobilière à la revente. L’optimisation patrimoniale à des fins familiales est moins présente que dans le cadre d’une SCI familiale.

Pour autant, en phase avec l’objectif d’investir dans l’immobilier, les associés de la SCI peuvent recourir à l’emprunt immobilier pour financer tout ou partie de l’acquisition et ainsi bénéficier de l’effet levier immobilier. En raison notamment de la responsabilité illimitée des associés de SCI, le recours à l’emprunt nécessite quelques prérequis indispensables et notamment l’accord unanime des associés.

Ceci étant, il est aussi possible que les associés empruntent personnellement. Quelle est la meilleure option ? Comment emprunter dans le cadre d’une SCI ? Quels sont les avantages ?

Nous allons tenter de répondre à toutes vos questions !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Afin de contextualiser un petit peu nos propos et vous aider à mieux comprendre la suite, effectuons quelques brefs rappels.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs (c’est-à-dire mettre en commun vos économies), deux options s’offrent à vous :

  • le régime de l’indivision ;
  • l’achat en société.

Cette première approche (l’indivision) est rarement satisfaisante quand il s’agit d’acheter un bien immobilier avec plus de deux personnes. Sauf à prévoir une convention d’indivision, l’achat en indivision n’offre pas les garanties suffisantes pour pérenniser dans le temps l’investissement immobilier.

C’est pourquoi, dans la majorité des cas, il sera préférable de constituer une société. À ces fins, la SCI (société civile immobilière) est la société idéale. Spécialisée dans l’immobilier, elle présente l’intérêt d’avoir un fonctionnement relativement simple, économique et protecteur pour les associés en raison de son encadrement par la loi.

De plus, elle permet de bénéficier du régime de la transparence fiscale si vous souhaitez effectuer de la location nue, c’est-à-dire que chaque associé paiera l’impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part dans les bénéfices de la SCI.

Sauf pour les très hauts revenus, le régime de la transparence fiscale permet souvent de faire des économies d’impôts et de bénéficier des niches fiscales immobilières tout en évitant le régime de la double imposition des sociétés à l’IS (impôts sur les sociétés).

Faut-il privilégier un emprunt personnel ou faire emprunter la SCI ?

La personnalité morale de la SCI lui permet d’emprunter directement contrairement à un achat en indivision où chaque indivisaire devra emprunter séparément ou être co-emprunteur. Quelle est la meilleure option : emprunter seul ou emprunter via la SCI ?

L’emprunt personnel ou via la SCI est une question centrale pour financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Selon la volonté des associés et leur degré d’entente, il conviendra de privilégier l’une ou l’autre des situations.

Emprunter séparément pour financer la SCI

Lorsque chaque associé emprunte de son côté, ces derniers ne financent pas directement l’acquisition de l’immeuble, mais l’acquisition des parts de la SCI.

En effet, une SCI est constituée au moyen d’un capital social divisé en parts sociales. Plus un associé détient de parts sociales, plus il aura de capital et donc recevra une partie plus importante des bénéfices réalisés par la SCI.

Le capital social de la SCI va servir d’apport pour acheter le bien immobilier. Ainsi, si 4 associés apportent 200 000 euros, dont 150 000 euros grâce à un emprunt immobilier, la SCI disposera d’un capital de 800 000 euros pour acheter un bien immobilier.

Chaque associé devra rembourser personnellement le prêt immobilier contracté sans pouvoir faire appel à la solidarité des autres associés en cas de difficultés.

L’avantage d’emprunter chacun de son côté réside précisément dans cette absence de solidarité : chaque associé dispose d’une capacité d’emprunt qui lui est propre de sorte que certains pourront emprunter plus que d’autres et donc auront un droit sur les bénéfices plus importants. Il apparaît normal que ceux ayant plus contribué au financement de la SCI puissent toucher une plus grande partie des bénéfices.

Faire un prêt au nom de la SCI

L’autre possibilité est d’effectuer un prêt avec la SCI. En tant que personne morale ayant une existence indépendante des associés qui la compose, la SCI peut très bien souscrire un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.

Dans ces circonstances, les associés vont apporter leurs économies à la SCI, puis cette dernière va emprunter le reliquat nécessaire à l’acquisition immobilière.

Par exemple, 4 associés apportent 50 000 euros chacun à la SCI soit un capital social de 200 000 euros. Cette dernière souhaite acquérir un appartement à 400 000 euros. La SCI devra donc emprunter 200 000 euros.

Faire emprunter une SCI n’est pas anodin puisque cela se traduit par un endettement de la société. Or, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société de sorte qu’en cas de défaut de paiement, la banque pourra poursuivre l’associé de son choix sur la totalité de la dette.

Autrement dit, les 200 000 euros empruntés pourront être à la charge de l’un des associés. A noter toutefois que ce dernier bénéficiera d’un recours contre les autres pour se faire rembourser du trop payé (faut pas abuser non plus !).

L’emprunt en SCI emporte donc une sorte de solidarité entre les associés quant au remboursement de la dette.

Quels avantages au prêt pour une SCI ?

Au-delà de la solidarité qui peut être source de problème, le prêt en SCI peut présenter des avantages notables pour viabiliser votre investissement locatif. En effet, la mise en commun des capacités d’emprunt permet de bénéficier d’un effet levier immobilier plus important.

La mise en commun des capacités d’emprunt

Comme nous l’avons vu, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Sur le papier ça peut paraître être source de problèmes, mais en réalité cela renforce les garanties de la banque. En effet, en disposant d’un recours contre chaque associé, elle dispose d’autant de garanties qu’il y a d’associés dans la SCl. Autant dire que c’est plutôt rassurant pour elle.

Bien entendu, il faudra que les associés disposent de la solidité financière suffisante pour faire face en cas de défaut de paiement.

Ainsi, la capacité d’emprunt respective de chaque associé est primordiale. De plus, s’il dispose d’un patrimoine immobilier et financier important cela sera d’autant plus rassurant pour elle.

En bref, faire emprunter la SCI c’est faire bénéficier à cette dernière des capacités d’emprunt respectives des associés. Il est donc possible de maximiser l’effet levier immobilier.

Les avantages de l’effet levier immobilier en SCI

L’immobilier locatif est l’un des rares investissements pouvant être financés avec un crédit, la banque refusant systématiquement de prêter de l’argent à des particuliers pour investir en bourse par exemple.

Or, le crédit immobilier permet de doper la rentabilité d’un investissement immobilier. Si vous mettez 100 et que la banque finance 100, vous multipliez votre rentabilité par 2 ! Autrement dit, si votre bien immobilier prend 10 % de valeur, vous bénéficierez d’une rentabilité brute de 20 % environ ! Pas mal non ?

Grâce à la mise en commun des capacités d’emprunt, l’emprunt en SCI permet d’optimiser l’effet levier en empruntant plus pour un même apport.

Il faudra néanmoins respecter quelques prérequis.

Quels sont les prérequis pour emprunter avec une SCI ?

Bien que le gérant doit prendre l’initiative, faire un prêt avec une SCI nécessite un accord à l’unanimité des associés. De plus, se pose la question de savoir si les associés doivent souscrire une assurance emprunteur comme s’ils empruntaient en nom propre.

Prêt immobilier : l’accord à l’unanimité des associés de la SCI

Il s’agit d’une règle inhérente à toutes les sociétés : il est impossible d’augmenter l’engagement des associés dans une société sans leur accord.

Or, comme nous l’avons vu, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes. Ils peuvent donc être actionnés personnellement au-delà de leurs apports respectifs. Vous arrivez à faire le lien ?

Imaginons que le gérant puisse faire emprunter la SCI sans entrave et que pour des raisons variées, la SCI ne serait plus en mesure de rembourser. La banque décide de vous poursuivre personnellement au comblement du passif de la société. Sans avoir donné votre accord, vous seriez obligés de rajouter de l’argent de votre poche, plutôt injuste non ?

Pour éviter cette situation, la SCI ne peut s’endetter sans l’accord préalable de tous les associés. Si un associé refuse, la SCI ne pourra pas emprunter. C’est pourquoi il est préférable, lors de la constitution de la société, de vous mettre d’accord sur la manière dont vous allez financer l’acquisition du bien immobilier : prêt personnel ou prêt via la SCI.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour une SCI ?

En principe, l’assurance de prêt immobilier est un prérequis pour les particuliers souscrivant un prêt immobilier. Il s’agit de la fameuse assurance PTIA couvrant à minima le décès et la perte totale d’autonomie. La SCI n’étant pas une entité mortelle susceptible d’être frappée d’un handicap, est-elle tenue de souscrire une assurance emprunteur en complément du prêt immobilier ?

Dans la pratique, la banque va demander la souscription d’une assurance PTIA bien que vous empruntiez via la SCI (peut-être parce qu’elle en est la pourvoyeuse…). Vous aurez néanmoins deux possibilités :

  • prendre une assurance au niveau de la SCI et répartir la charge financière entre les différents associés
  • souscrire individuellement une assurance emprunteur.

La deuxième solution est en principe plus coûteuse surtout si la SCI compte parmi ses associés des personnes d’un âge avancé. Cependant, il sera possible d’obtenir une couverture sur mesure selon l’aversion au risque de chaque associé (assurer la perte d’un emploi par exemple).

Ainsi, si vous respectez ces conditions, il y a de grandes chances que vous puissiez obtenir un prêt immobilier pour votre SCI sous réserve bien entendu de la qualité des dossiers emprunteurs des associés et de la viabilité de votre projet immobilier. Pour maximiser vos chances et vous mettre en valeur auprès des banques afin d’obtenir les meilleures conditions de financement, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier !

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  • La SCI peut-elle souscrire des prêts aidés ?

    La SCI est une personne morale, elle n’est donc pas éligible aux prêts aidés à destination des particuliers. Si vous comptez acquérir à deux votre résidence principale avec des prêts aidés, mieux vaut s’orienter vers le régime de l’indivision.

  • Est-il possible d’emprunter avec une SCI sans apport ?

    Si les associés disposent d’un patrimoine et d’un revenu suffisant, la banque peut accorder un prêt à une SCI disposant de peu ou pas d’apports. L’octroi de prêt immobilier se faisant au cas par cas, il faudra faire étudier votre dossier emprunteur à la banque.