Prêt sur 25 ans pour investissement locatif : est-ce possible ?

Peut-on emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif ?

Oui sur le plan de la règle, souvent non dans le bureau du conseiller. La réponse tient en deux temps, et c'est là que se joue tout le sujet.

Aucun texte ne l'interdit. Le plafond applicable vient du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité qui fixe les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Sa décision impose deux limites aux banques :

Ce texte ne mentionne nulle part la destination du bien. Le studio que vous allez louer et l'appartement que vous allez habiter relèvent exactement du même plafond.

Beaucoup de banques refusent pourtant. Un grand nombre d'établissements plafonnent le locatif à 20 ans par règle interne de gestion du risque. Un refus sur 25 ans n'est donc pas l'application d'une norme, c'est un choix commercial, et il ne vaut que pour l'établissement qui l'a prononcé.

Peut-on aller au-delà de 25 ans ?

Presque jamais. La maturité peut atteindre 27 ans, mais uniquement dans des situations où vous n'entrez pas immédiatement dans les lieux :

Ces deux années supplémentaires ne sont pas de l'amortissement. Ce sont des mois de différé, pendant lesquels vous ne remboursez pas encore le capital. La période d'amortissement, elle, reste plafonnée à 25 ans.

Les banques disposent par ailleurs d'une marge pour déroger à ces critères, limitée à 20 % de leur production trimestrielle.

Elle vous concerne peu. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, ce qui laisse 6 % de la production libre d'affectation pour tout le reste, investissement locatif compris.

Quelles banques prêtent sur 25 ans pour du locatif ?

Il n'existe pas de liste. C'est la réponse honnête, et c'est aussi la plus utile.

La durée maximale accordée en investissement locatif relève de la politique de crédit de chaque établissement. Elle n'est pas publiée, elle diffère d'un réseau à l'autre, parfois d'une caisse régionale à l'autre au sein d'un même groupe, et elle est révisée au gré des objectifs commerciaux.

Trois conséquences pratiques :

20 ou 25 ans : qu'est-ce que la durée change vraiment ?

Deux choses, et une seule est réellement sensible. Votre mensualité baisse d'environ 13 %, votre coût d'intérêts augmente d'environ 31 %. Le taux, lui, bouge à peine.

Simulation pour 200 000 € empruntés, hors assurance emprunteur et hors frais annexes. Taux moyens constatés en juin 2026, source Observatoire Crédit Logement/CSA. Estimation donnée à titre indicatif.

Le point que l'on attend rarement se lit sur la première ligne : l'écart de taux entre 20 et 25 ans est rarement significatif. Allonger la durée ne vous coûte presque rien en taux, cela vous coûte cinq années d'intérêts supplémentaires.

La bonne question n'est donc pas de savoir quelle durée revient le moins cher, puisque la réponse est connue d'avance. Elle est de savoir ce que vous ferez des 151 € par mois que la durée longue libère.

Les intérêts déduits changent-ils le calcul ?

En partie, si vous êtes au régime réel.

Les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs, en location nue comme en location meublée, à condition d'avoir opté pour le réel et non pour le régime forfaitaire. Sur les 22 450 € d'intérêts supplémentaires du tableau ci-dessus, une fraction revient donc sous forme d'économie d'impôt.

Une limite à connaître : cette déduction s'impute sur vos loyers, pas sur votre salaire. Si les intérêts creusent un déficit, la part qui leur correspond n'est pas imputable sur votre revenu global. Elle est seulement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Payer plus d'intérêts pour payer moins d'impôt reste donc une mauvaise opération prise isolément. La déduction adoucit le surcoût de la durée longue, elle ne l'efface pas.

Lire aussi : La fiscalité des revenus locatifs d'une location nue : micro foncier ou régime réel ?

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