Prêt immobilier sénior sans assurance : est-ce possible ?

Quelles options pour un crédit immobilier sénior sans assurance ?

Pour obtenir un emprunt immobilier sénior sans assurance, vous devez soit proposer une autre garantie à la place, soit mobiliser vos proches, soit opter pour un montage sans financement bancaire. 

Le prêt hypothécaire

Vous devez déjà posséder un bien immobilier libre de tous crédits pour prétendre à ce type de prêt. Comme son nom l’indique, il est associé à une hypothèque. En contrepartie de l’inscription de cette garantie au service de publicité foncière, vous obtenez un capital représentant 50 à 70 % de la valeur de l’appartement ou de la maison.

Petit bémol : ce produit reste rare à trouver. Il est distribué par une poignée d’organismes financiers, qui le réservent à des emprunteurs au patrimoine immobilier plutôt étendu, et imposent souvent des conditions comme une valeur minimale du logement hypothéqué (de plusieurs centaines de milliers d’euros) et de capital emprunté (idem).

S’agissant du remboursement, il peut être par amortissement du capital, ou in fine (vous soldez le capital en une seule fois, à l’ultime échéance).

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire permet au propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir un capital en contrepartie d’une hypothèque sur son logement, qui sera remboursé après le décès. 

Il existe deux modalités de remboursement des intérêts :

Plusieurs conditions à remplir :

Le montant du capital empruntable varie en fonction de la valeur vénale du bien, l’âge et le genre.

Le prêt hypothécaire cautionné

Le prêt hypothécaire cautionné (PHC) est garanti à la fois par une hypothèque sur un bien immobilier et par une caution proposée par un organisme spécialisé. C’est cette double protection grâce à laquelle l’établissement bancaire peut saisir et revendre le bien immobilier ou actionner la caution, qui offre la possibilité aux seniors d’emprunter sans assurance.

Réservé aux emprunteurs âgés d’au moins 60 ans, ce prêt donne droit à un capital représentant jusqu’à 70 % de la valeur du bien donné en gage. Son montant est calculé en fonction de la valeur, mais aussi de l’âge de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement.

Contrairement aux autres prêts hypothécaires, le PHC se rembourse uniquement par amortissement. Vous payez donc chaque mois une fraction du capital restant dû et des intérêts.

Enfin, l’espérance de vie statistique influe également sur la durée du prêt, généralement plus courte qu’un crédit classique : entre 5 et 15 ans.

Le prêt in fine avec nantissement

Avec un prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis le capital en une seule fois, lors de l'ultime échéance. Un produit risqué, donc, pour les banques, ce qui se traduit par un taux d’intérêt plus élevé que celui d’un prêt amortissable.

Pour se prémunir contre le risque, les établissements financiers exigent ce que l’on appelle un nantissement. Vous allez leur consentir un gage sur un produit d’épargne sécurisé, comme, par exemple, le fonds en euros d’une assurance vie.

A minima, vous devez nantir 30 à 50 % du capital sur ce support d’épargne. Mais si vous pouvez apporter plus, vous pourrez tenter de négocier la suppression de l’assurance emprunteur.

Le crédit entre particuliers

Le prêt entre particuliers (ou "crédit de gré à gré") consiste à conclure un accord de prêt directement entre deux personnes physiques, sans passer par une banque ni un établissement de crédit. Il peut se faire dans un cadre familial, amical ou via une plateforme spécialisée.

Bien que ce type de prêt échappe à certaines règles du crédit à la consommation, il reste encadré par le Code civil. À partir de 1 500 €, un écrit devient obligatoire (article 1359 du CC). Même en dessous de ce seuil, on vous conseille vivement de formaliser l’accord par :

Ces documents doivent mentionner le montant prêté, la durée du prêt, les modalités de remboursement, et le taux d’intérêt éventuel.

Attention, vous devez déclarer le prêt aux impôts s’il est consenti moyennant un taux d’emprunt. Le prêteur devra déclarer les intérêts dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers.

La donation en ligne directe

Autre possibilité si vos héritiers sont à l’aise financièrement : la donation en ligne directe. Pour encourager la construction de logements neufs, l’État propose une exonération temporaire de droits de donation si votre achat immobilier concerne la résidence principale neuve.

Les enfants et petits-enfants peuvent ainsi donner à leurs parents ou grands-parents jusqu’à 300 000 euros en franchise d’impôts. Pas de crédit, pas besoin d’assurance ! Le logement pourra ensuite être transmis dans le cadre de la succession.

L’achat ou la vente en viager libre

La vente en viager libre est une forme de transaction immobilière dans laquelle le vendeur (crédirentier) cède la pleine propriété de son bien à l'acheteur (débirentier) en échange d'un paiement initial (le bouquet) et d'une rente viagère. 

Il en existe deux formes :

Autre possibilité, acheter vous-même en viager, si vous avez assez d’épargne pour le bouquet et de revenus pour supporter la rente. Vous n’aurez pas à souscrire d’assurance à souscrire !

La vente en réméré

Ultime solution, la vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en conservant la possibilité exclusive de le racheter ultérieurement, dans un délai maximal de cinq ans. 

Quel intérêt ? Vous pouvez transformer un actif en liquidité, et vous n’êtes aucunement contraint de racheter le logement à l’issue de l’opération. À nouveau, vous n’aurez pas besoin d’emprunter, ce qui vous libère de l’obligation d’assurance. 

L’acquéreur vous paiera le prix du bien au jour de la vente, prix qui sera décoté pour tenir compte du risque que vous ne rachetiez pas le logement à l’issue de l’opération. À la revente au bout de 5 ans, vous fixerez vous-même le prix sur le marché. Vous rembourserez le premier acheteur du prix de vente et conserverez la différence.