À quoi sert une hypothèque ?

Au moment où le prêt immobilier est conclu, une relation de très longue durée naît entre votre banque et vous. Parfois, elle dure plus longtemps qu’un mariage ! 15, 20 ou 25 ans, pendant lesquels vous vous engagez à rembourser chaque mois vos échéances de crédit.

Et même si votre banquier est par ailleurs votre meilleur ami, celui-ci ne vous accordera pas d’argent sans garantie… Laquelle peut prendre la forme d’une hypothèque. Fonctionnement, formalités, coût et mainlevée : vous saurez tout sur cette sûreté qui coûte cher, mais qui vous permettra de concrétiser un projet immobilier.

À quoi sert une hypothèque ?

Les sûretés : un moyen de garantir le remboursement du prêt immobilier

On vient de vous le dire : pas de garantie, pas de crédit. Et pas de crédit, pas d’achat immobilier. Déjà, le banquier vous demande de souscrire une assurance de prêt immobilier. Même si dans la loi, elle n’est pas obligatoire, en pratique, pour obtenir un financement, vous devez trouver un assureur qui accepte de vous garantir. Mais l’assurance emprunteur n’est valable que pour certains aléas : le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie.

Pour plus de prévoyance, et si votre budget vous le permet, vous pouvez ajouter d’autres garanties, comme l’incapacité temporaire ou la perte d’emploi. Que se passe-t-il si vous êtes victime d’un autre aléa ou si vous vivez au-dessus de vos moyens et que vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt ? L’assurance ne se substituera pas à vous, et la banque perdra ses billes. Un risque qu’elle n’est pas prête à courir (ce qui se comprend), c’est pourquoi elle vous demande en outre de souscrire une sûreté (autrement appelée garantie).

L’hypothèque : une sûreté réelle consentie sur un bien

Il existe deux grandes familles de garanties :

La sûreté personnelle

Elle est accordée par un organisme de cautionnement. Celui-ci se présente comme un garant en location. Si vous ne remboursez pas vos mensualités pour des raisons autres que celles couvertes par l’assurance, il se substitue à vous pour prendre en charge le capital restant dû. La caution est devenue la reine des garanties de prêts immobiliers. Pourquoi ? Parce qu’elle coûte moins cher et qu’elle est moins lourde à mettre en place que les sûretés réelles, particulièrement l’hypothèque. Oui, mais voilà, elle est octroyée en fonction de critères de solvabilité (le fameux taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %). Si l’organisme considère que votre solvabilité est insuffisante, il mettra un point d’arrêt à votre rêve à l’accession immobilière en refusant de se porter caution. Pour autant, votre projet immobilier n’est pas fichu. Une autre piste est à envisager : la sûreté réelle avec l’hypothèque.

Les sûretés réelles

Elles sont de deux sortes :

L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD): on vous la fait brève, mais en gros, si vous ne remboursez plus votre prêt immo, la banque sera payée en priorité lors de la saisie-revente de votre bien. Cette garantie réelle coûte moins cher que l’hypothèque, mais problème : l’IPPD peut être proposée seulement pour un logement existant. En clair, elle ne peut pas être mise en place pour un achat sur plans (VEFA) ou la construction d’une maison. Dans ce cas, et si le cautionnement n’est pas non plus possible, il ne reste qu’une sûreté à prendre : la fameuse hypothèque ;
L’hypothèque: elle peut donc être consentie sur un bien immobilier existant ou non. Elle va faire l’objet d’un contrat conclu entre l’établissement prêteur et vous : on parle d’hypothèque conventionnelle. Laquelle doit être rédigée devant notaire. Et qui dit notaire dit frais de notaire, mais on vous conte cette histoire un peu plus bas.

Comment fonctionne l’hypothèque conventionnelle ?

Si l’hypothèque a mauvaise presse, c’est que son fonctionnement est quelque peu anxiogène. (Plus ou moins) volontairement, vous donnez en garantie un appartement, une maison ou un terrain à la banque qui vous accorde le prêt. Le bien servira de gage au remboursement du capital emprunté.

Si vous êtes dans l’impossibilité de faire face à vos mensualités, l’établissement bancaire engagera une procédure pour saisir et revendre l’immeuble aux enchères publiques. Et comme elle dispose de ce que l’on appelle, en jargon juridique, un droit de préférence, elle pourra se payer en priorité sur le fruit de la vente.

L’hypothèque n’est pas non plus le choix idéal pour les banques, si cela peut vous consoler. En effet, le prix de vente d’un bien est naturellement soumis à la fluctuation du marché immobilier et varie en fonction de l’offre et de la demande. Si la banque est amenée à saisir et à revendre un bien qui a perdu une bonne partie de sa valeur au fil des ans, elle aura définitivement perdu une fraction de sa mise de départ.

Quels sont vos droits sur le bien hypothéqué ?

L’hypothèque est une sûreté dite sans dépossession : vous gardez donc la maîtrise pleine et entière du bien. Vous pouvez l’habiter, y réaliser des travaux, le mettre en location et même, le vendre. C’est la même chose pour l’acquisition d’un terrain avec un prêt hypothécaire : vous avez le droit d’y construire ce que vous voulez.

Bon à savoir : l’hypothèque prise sur un terrain à bâtir s’étend aux constructions que vous y édifiez. En cas de pépins, la banque peut donc saisir et revendre la maison pour le remboursement d’un crédit hypothécaire consenti seulement pour l’achat du terrain…

Comment se termine une hypothèque ?

L’hypothèque est formée pour la durée de l’emprunt. Toutefois, elle reste inscrite aux services de publicité foncière pendant encore 1 an après le remboursement du crédit. À l’issue de cette année, elle disparaît automatiquement, sans formalités particulières ni frais. Selon la loi, une hypothèque ne peut pas être consentie pour une durée supérieure à 50 ans.

Quid si vous revendez le bien avant l’échéance du prêt et que vous remboursez celui-ci par anticipation ? Vous devrez réaliser ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque auprès du notaire. Ce qui entraîne des frais, lesquels sont bien entendu laissés à votre charge. L’hypothèque sera radiée du service de la publicité foncière, après que le notaire aura versé le capital restant dû à la banque bénéficiaire de la garantie.

Quelles formalités pour hypothéquer sa maison ?

On vous l’a dit plus haut, l’hypothèque doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire. Traditionnellement, ce professionnel du droit est l’interlocuteur compétent pour tout ce qui touche à l’immobilier. La raison est simple : il faut assurer la sécurité et la validité des actes de propriété et de garantie. Dès lors, si l’hypothèque n’est pas souscrite devant notaire, elle n’a aucune valeur juridique.

En outre, l’hypothèque doit être publiée aux services de la publicité foncière, que vous connaissez peut-être sous son ancien nom : bureau de conservation des hypothèques. Jargonnons un peu ! Il ne s’agit pas ici d’une condition de validité de l’hypothèque, mais d’opposabilité aux tiers. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Tout simplement que sans publication, la banque ne peut pas prouver qu’elle dispose d’un droit de gage sur votre bien. Si les choses tournent mal, elle n’est pas la créancière principale et prioritaire, et ne recevra pas en premier le paiement sur la saisie-revente du bien.

Une fois l’hypothèque prise, vous ne pourrez plus vendre le bien sans que la banque qui vous a consenti le prêt n’en ait connaissance.

L’hypothèque d’une maison, combien ça coûte ?

Gros point négatif de cette sûreté, les frais d’hypothèque. On vous le dit tout net : c’est la plus chère des garanties immobilières. L’opération est jalonnée de dépenses, qu’il s’agisse de la mettre en place ou d’en sortir dans le cas d’une revente avant solde du crédit.

En effet, vous allez payer :

Les émoluments du notaire : vous imaginez bien que le professionnel ne travaille pas gratis. Vous devez donc le payer pour la rédaction de l’acte et la réalisation des formalités de publicité. Il ne peut pas non plus vous demander des sommes extravagantes : la rémunération pour ce type d’actes est fixée par décret ;
Les frais de publication aux services de publication foncière : en réalité, c’est le notaire qui avance cette dépense, qu’il vous facture à la mise en place de l’hypothèque. Le taux de la publicité foncière est fixé à 0.715 % du montant emprunté ;
Des frais de formalité ;
Les frais de mainlevée si vous remboursez votre prêt immo par anticipation : petite bonne nouvelle, ils sont moins élevés que pour la constitution de l’hypothèque.

À la louche, on estime qu’une hypothèque représente environ 1.5 % du montant du crédit immobilier. Plus la somme empruntée est élevée, moins l’hypothèque est chère, c’est une question de taux applicable.

En comparaison, les frais de cautionnement reviennent entre 0 € (pour les fonctionnaires) et 1.2 % du financement, avec restitution partielle en fin de crédit. L’IPPD se situe entre les deux et elle présente un avantage : elle ne nécessite pas de publicité foncière.

Vous êtes désormais incollable sur l’hypothèque. De notre côté, on peut vous aider à obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux pour votre prêt bancaire. Contactez vite un courtier !