Pourquoi et comment acheter sans condition suspensive de prêt ?

Le plus souvent, vous avez besoin de souscrire un prêt immobilier pour acquérir un logement, résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. Pour vous protéger, le notaire doit forcément inclure une condition suspensive de prêt dans l’avant-contrat. 

Toutefois, il est possible de ne pas l’inclure, si vous déclarez acheter sans prêt, quitte à tout de même en chercher un après la signature du compromis. La conséquence alors si vous vous rétractez pour refus de prêt sera d’abandonner le dépôt de garantie au vendeur. HelloPrêt vous propose un nouveau service qui vous permet d’acheter sans condition suspensive : le remboursement, à votre place, de l’indemnité d’immobilisation.

Qu’est-ce qu’une vente sans condition suspensive ?

Avant l’acquisition définitive du bien immobilier, vous devez signer un avant-contrat : promesse de vente ou compromis de vente. Celui-ci contient un certain nombre de mentions comme : 

  • Le prix de vente ;
  • L’adresse et le descriptif du bien ;
  • L’existence d’une servitude ou d’une hypothèque ;
  • Les informations sur le droit de rétractation

Le compromis de vente doit également indiquer les modalités de paiement du prix de vente : 

  • Avec un prêt immobilier ;
  • Sans prêt immobilier. Dans cette hypothèse, rien ne vous empêche de chercher tout de même un crédit immobilier, pour l’acquisition de la résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.

Dès lors que vous optez pour un achat avec crédit immobilier, la loi Scrivener impose d’inclure au compromis ce que l’on appelle une condition suspensive d’obtention d’un prêt, ou clause suspensive d’obtention d’un prêt

Comme le prévoit l’article L.313-40 du Code de consommation, la condition suspensive de prêt s’applique même si vous recherchez un financement partiel.

À l’inverse, si vous signez pour un achat sans recourir à un crédit, vous n’êtes pas obligé d’inclure une condition suspensive. En d’autres termes, vous pouvez réaliser un achat sans condition suspensive.

À savoir : il existe d’autres conditions suspensives, par exemple liées à des autorisations d’urbanisme (délivrance d’un permis de construire).

Effet de la condition suspensive d’obtention du prêt

Lorsque vous signez un avant-contrat de vente, vous versez dans le même temps une somme d’argent, appelée indemnité d’immobilisation. Celle-ci reste acquise au vendeur si vous décidez de ne pas passer la vente, en dehors du délai de rétractation de 10 jours ou dans le cas où vous ne réalisez pas la condition suspensive.

Obligatoire seulement pour les promesses de vente supérieure à 18 mois, l’indemnité est toutefois généralement toujours exigée par le vendeur. Lorsqu’elle est obligatoire, elle est au moins de 5 % du prix de vente. Lorsqu’elle est facultative, il est d’usage de la fixer entre 5 et 10 %.

En présence d’une condition suspensive et dans l’hypothèse où vous vous voyez refuser votre prêt, vous ne perdrez pas l’indemnité d’immobilisation.

À l’inverse, si vous décidez d’acheter sans condition suspensive de prêt, que vous recherchez tout de même un financement que vous n’obtenez pas, et souhaitez annuler la vente, alors vous devrez abandonner l’indemnité d’immobilisation au vendeur.

HelloPrêt vous propose un nouveau service pour vous permettre d’acheter sans condition suspensive de prêt et sans risquer de perdre votre indemnité. Nous nous engageons à vous rembourser l’indemnité d’immobilisation le cas échéant.

Le contenu de la condition suspensive de prêt

Pour être valable, la condition suspensive de prêt doit mentionner : 

  • Sa durée de validité : elle ne peut pas être inférieure à 1 mois. Le plus souvent, elle ouvre un délai de 45 à 60 jours, nécessaire pour trouver une ou plusieurs offres de prêt et d’assurance emprunteur ; 
  • Le montant à emprunter, en incluant les travaux ;
  • Le taux d’intérêt maximum que vous êtes prêt à accepter ;
  • La durée de remboursement sur laquelle vous souhaitez vous engager.

La clause d’achat sans condition suspensive de prêt

Pour acheter sans condition suspensive, vous devez rédiger une mention manuscrite. Si vous n’indiquez pas expressément que vous souhaitez acheter sans prêt, vous restez couvert par la loi Scrivener. 

En effet, le compromis de vente qui indique être conclu sans prêt, mais sans mention manuscrite de l’acheteur à ce sujet vous fait bénéficier de la protection du consommateur : vous pourrez récupérer votre indemnité d’immobilisation.

Ainsi, vous devez rédiger une mention manuscrite complète, qui indique : 

  1. que vous achetez le bien immobilier sans crédit immobilier ; 
  2. que si vous demandez un emprunt par la suite, et que vous renoncez à l’achat si vous ne l’obtenez pas, alors vous paierez des frais

Le compromis de vente doit mentionner expressément le montant de ces frais.

La rédaction de la mention manuscrite sera considérée comme incomplète si elle comprend seulement une indication d’achat sans prêt, mais pas d’informations sur les frais à payer en cas de renonciation suite au refus de prêt. Dans cette hypothèse, vous récupérerez également l’indemnité d’immobilisation.

Quels sont les avantages d’un achat sans condition suspensive de prêt immobilier ?

Rafler la mise auprès du vendeur, négocier le prix de vente, réduire la durée de la transaction : acheter sans condition suspensive présente bien des avantages !

L’achat sans condition suspensive de prêt, pour raccourcir le délai de vente 

On l’a dit plus haut, la vente avec condition suspensive ouvre un délai de 45 à 60 jours pour trouver le financement et l’assurance de prêt. En l’occurrence,vous n’avez pas besoin de ce laps de temps, vous pouvez donc raccourcir le délai de vente de plusieurs semaines.

Ce gain de temps se révèle bénéfique pour chacune des parties. L’acheteur pourra prendre possession plus rapidement de son futur logement, afin de s’épargner des loyers. Le vendeur quant à lui obtiendra des fonds plus rapidement pour concrétiser un autre projet, immobilier ou personnel.

L’achat sans conditions suspensives, pour négocier le prix de vente

Faire une offre sans condition suspensive de prêt envoie un message fort au vendeur, qui vous perçoit alors comme un candidat sérieux et déterminé à l’achat.

Dans un contexte où le financement apparaît comme déjà sécurisé, vous disposez d’un levier à actionner pour négocier un prix de vente plus avantageux. En effet, le vendeur, rassuré par votre solidité financière et par la possibilité de vendre plus rapidement, peut être plus enclin à accepter une offre légèrement inférieure à ses attentes

Acheter sans conditions suspensives, pour accroître ses chances de voir l’offre d’achat acceptée

Dans des zones en tension immobilière ou locatives, où l’offre est inférieure à la demande, vous devez tout mettre en œuvre pour vous démarquer des autres candidats à l’achat. 

Sur un marché où plusieurs acheteurs se disputent le même bien, faire une offre d’achat sans condition suspensive de prêt offre un avantage compétitif significatif. Face à plusieurs propositions, le vendeur privilégiera celle qui présente le moins de complications et de risques.

Quels sont les risques d’une acquisition sans condition suspensive de crédit immobilier ?

Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous devez avoir en tête les inconvénients d’une acquisition sans condition suspensive avant de vous lancer.

Les risques d’un achat sans condition de prêt pour l’acheteur

En renonçant à la condition suspensive de prêt, vous perdez l’indemnité d’immobilisation, qui s’élève généralement à 10% du prix de vente

Cette somme est versée lors de la signature de l’avant-contrat et peut représenter une perte considérable si le prêt n’est pas obtenu. Par exemple, sur un bien de 180 000 euros, l’indemnité pourrait atteindre 18 000€.

Si vous ne parvenez pas à obtenir le financement nécessaire après avoir renoncé à la condition suspensive, le vendeur pourrait théoriquement exiger la réalisation de la vente ou vous demander des dommages et intérêts

On vous rassure, cela n’arrive quasiment jamais, car d’une part, les vendeurs répugnent à se lancer dans une procédure coûteuse et incertaine, d’autre part, les juges n’acceptent que très rarement d’accéder à la demande des vendeurs.

Les risques d’un achat sans condition de prêt pour le vendeur

Le vendeur peut accepter un prix inférieur à la valeur marchande du bien, surtout si l’acheteur utilise cette clause pour négocier une réduction. Il perdra donc un peu d’argent

En parallèle, si l’acheteur échoue à sécuriser le financement et ne peut pas finaliser l’achat, le vendeur devra relancer la vente du bien, potentiellement à un prix plus bas si le marché a fluctué.

Comment acheter sans conditions suspensives de prêt ?

Pour acheter un bien immobilier sans conditions suspensives de prêt, vous devez rédiger un compromis de vente ou un contrat de réservation qui indique clairement que l’achat sera financé sans l’aide d’un prêt

Vous devez ajouter une mention manuscrite sur le compromis, indiquant que vous êtes informé des conséquences financières en cas de demande de prêt ultérieure et de renonciation à l’achat. Cette démarche a pour but de prouver que vous êtes pleinement conscient de vos obligations et des risques financiers associés.

Le montant des frais, que vous devrez payer au vendeur si le prêt est refusé et que l’acheteur renonce ensuite à l’achat, doit être clairement indiqué dans le compromis de vente ou le contrat de réservation.

Helloprêt facilite l’achat sans condition suspensive en remboursant l’indemnité d’immobilisation si l’achat ne se concrétise pas. Profitez-en sans tarder, cette facilité est incluse dans la commission de courtage de 5 000 euros !