Quel est le rôle de la clause suspensive dans un compromis de vente ?

L’avant-contrat de vente vous protège contre un coup de cœur trop hâtif en prévoyant un délai de rétractation de 10 jours. Mais que faire si on souhaite se désengager une fois ce délai expiré ? Une seule option s’offre à vous : activer les clauses suspensives du compromis de vente. On vous explique ici leur rôle et fonctionnement et on vous cite celles qui peuvent vous être utiles.

Quel est le rôle de la clause suspensive dans un compromis de vente ?

La clause suspensive du compromis : pour soumettre la vente à la réalisation d’un évènement

Entre ce 30m2parisien et vous, ça a immédiatement été le coup de foudre, malgré son prix horriblement dispendieux. Vous êtes désormais fin prêt à devenir propriétaire, mais il va vous falloir patienter un peu avant la remise des clés. En effet, l’achat immobilier se fait en deux temps :

D’abord vous signez un avant-contrat, qui peut être un compromis ou une promesse de vente, réalisé par acte sous seing privé ou acte authentique. Le plus souvent, il s’agit d’un compromis, qui engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. Si après avoir laissé passer le délai de rétractation, vous souhaitez tout arrêter, le vendeur est en droit de vous réclamer des dommages et intérêts. Et s’il est vraiment teigneux, il peut même vous contraindre à une vente forcée (on vous rassure, c’est rarissime) ;
Ensuite, vous finalisez la transaction, avec la signature de l’acte de vente définitif.

Il arrive que la belle machine se grippe en cours de route. Certains évènements peuvent en effet justifier que vous n’ayez plus envie de conclure la vente. Les anticiper permet de sécuriser l’opération immobilière et de vous protéger en cas de pépin. Comment faire concrètement ? Tout simplement en insérant des clauses suspensives, aussi appelées conditions suspensives, au compromis de vente. Comme leur nom l’indique, elles suspendent la conclusion de la vente définitive à la réalisation de ces évènements.

Prenons un exemple pour éclairer le propos. Vous envisagez non pas d’acheter le 30 m2 définitivement trop cher, mais un terrain en Bourgogne, pour y faire construire une maison. Vous signez le compromis de vente du terrain sans prévoir aucune clause suspensive. Vous n’avez pas anticipé le fait que pour pouvoir faire sortir votre belle villa de terre, il vous faut un permis de construire. Et là, catastrophe, la mairie vous le refuse. Vous voilà désormais propriétaire d’un joli pré qui ne vous servira jamais à rien. En revanche, si vous aviez inclus une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire dans le compromis, vous auriez pu renoncer à la vente et économiser de l’argent.

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Clause suspensive d’un compromis de vente et clause résolutoire : quelles différences ?

Un autre type de clause peut être rédigée dans l’avant-contrat : il s’agit de la condition résolutoire. Elle aussi a pour but de protéger la transaction, mais elle fonctionne selon une logique inverse.

La clause suspensive au compromis suspend la conclusion de la vente définitive à la réalisation d’un évènement (par exemple, l’obtention du permis de construire). À l’inverse, la clause résolutoire suspend la vente définitive à la non-réalisation d’un évènement (par exemple, le fait de ne pas verser le dépôt de garantie dans le délai imparti). Vous trouvez que les deux se ressemblent fortement ? On vous le concède, mais sur un plan juridique, la différence est énorme. Accrochez-vous, on va jargonner un peu.

Dans le cadre d’une clause suspensive au compromis de vente, la vente sera réputée ne jamais avoir eu lieu si la clause ne se réalise pas. En revanche, dans le cadre d’une clause résolutoire, c’est comme si la vente avait eu lieu et qu’elle avait été annulée ensuite, du fait de la non-réalisation de la clause.

Dans le premier cas, vous n’avez jamais été propriétaire du bien.
Dans le second, vous l’avez été dès signature du compromis.

Avec les conséquences que cela entraîne, notamment d’un point de vue fiscal ! Si vous n’avez jamais été propriétaire, vous n’êtes pas redevable de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement. Mais si vous l’avez été, même pour un laps de temps très court, vous paierez des droits de mutation. D’où l’intérêt de se faire accompagner par un notaire au moment de rédiger les clauses suspensives du compromis…

L’obtention d’un crédit : une condition suspensive obligatoire

À moins d’être un riche héritier, il est fort probable que vous ayez besoin d’un prêt immobilier pour acheter le bien. Imaginez que vous signez le compromis de vente et que vous n’obteniez pas le financement. Vous seriez tenu de passer la vente, alors même que vous n’avez pas les fonds pour payer le prix ! Fort heureusement, il existe une clause obligatoire dans le compromis de vente : la clause suspensive d’obtention d’un prêt. Si aucune banque n’accepte de vous suivre dans votre projet immobilier, alors la vente tombe et vous récupérez l’intégralité de l’acompte versé au vendeur.

Pour vous assurer un maximum de protection, cette clause doit être rédigée avec précision. Elle doit contenir plusieurs mentions :

Le montant du prêt envisagé, qui dépend le plus souvent de l’apport personnel ;
La durée de remboursement (par exemple, 20 ans) ;
Le taux d’emprunt maximum que vous êtes prêt à accepter.

Par exemple, vous souhaitez obtenir un emprunt de 350 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.45 %. Si des banques vous proposent 1.50 %, alors vous pouvez renoncer à la vente, sans que le vendeur ne puisse demander une quelconque indemnité.

Généralement, la clause d’obtention du crédit est accordée pour 45 à 60 jours. Le temps pour vous de mettre en concurrence les établissements prêteurs, mais surtout de décrocher une offre ferme et définitive. Rien ne vous empêche de prévoir un délai plus long si le vendeur est d’accord !

Bon à savoir : vous devez rechercher activement un financement. Un simple « je n’ai pas obtenu de financement » chez le notaire ne sera pas suffisant. Vous devez en effet produire 2 ou 3 refus de prêts pour que la clause soit mobilisable. Sinon, le vendeur pourra mettre en œuvre la clause pénale qu’il n’aura pas manqué d’insérer dans le compromis. Laquelle prévoit généralement une indemnité de 10 % du prix de vente en cas d’annulation abusive de la vente. Ça fait cher la pirouette !

La clause suspensive du compromis de vente pour travaux

Deux hypothèses :

La conclusion de la vente définitive dépend de la réalisation de travaux par le vendeur dans le logement ;
La conclusion de la vente définitive est subordonnée à l’obtention d’un prêt travaux par l’acquéreur.

La condition suspensive de vente du précédent logement

La clause suspensive du compromis prévoit que la vente sera finalisée seulement si vous parvenez à revendre votre précédent bien. De cette manière, vous pourrez affecter le prix de vente à l’achat du nouveau logement, sans devoir passer par un prêt relais. La clause devra mentionner :

Le prix plancher auquel vous souhaitez vendre votre bien ;
Dans quel délai.

La clause d’absence de préemption d’une collectivité locale

Parfois, une commune ou un établissement public dispose d’un droit de préemption sur un bien immobilier. Ce qui signifie qu’elle est prioritaire pour l’acquérir, et que le vendeur n’est pas libre de vous choisir à sa place. Il appartient au notaire de purger le droit de préemption, c’est-à-dire de proposer à la mairie d’acheter le bien. Celle-ci a deux mois pour faire connaître sa décision. Une fois ce délai écoulé, la clause suspensive est réputée accomplie, et la vente définitive peut être passée.

La clause d’absence de servitudes

Il existe parfois un droit de servitude sur un terrain. Il peut notamment s’agir d’un droit de passage, qui autorise votre voisin ou tout un chacun à traverser votre propriété pour se promener ou rentrer chez soi. Si vous êtes un adepte du bronzage dans le plus simple appareil, ce n’est pas l’idéal… Vous pouvez donc inscrire une clause suspensive dans le compromis, qui subordonne la vente à l’absence de servitude sur votre terrain.

La clause d’autorisation de changement d’usage

Vous souhaitez acheter un local à usage commercial ou professionnel pour le transformer en local à usage d’habitation ? Vous désirez créer une tropézienne sur le toit d’un immeuble ? A priori, c’est possible, sauf si la copropriété vous le refuse. Vous avez donc tout intérêt à prévoir une clause suspensive !

La clause d’apurement de l’hypothèque

L’hypothèque sur un bien est valable tant qu’il n’y a pas eu de mainlevée. Rien ne vous garantit que le précédent propriétaire a effectivement remboursé la dette pour laquelle il a dû souscrire une hypothèque. Si ça se trouve, vous allez acheter un bien sur lequel les banques ont encore des droits ! Une seule solution pour vous protéger : une clause suspensive.

Clause suspensive compromis de vente : exemple de rédaction

Pour rédiger les clauses suspensives d’un compromis, il faut respecter certaines règles, notamment celle de l’équilibre entre les parties. La clause potestative est en effet interdite. Potestative, kézako ? Il s’agit d’une condition qui dépend uniquement de la volonté de l’acheteur ou du vendeur.

C’est pas plus clair ?

On prend un exemple. La clause qui suspend la réalisation de la vente définitive à la vente de votre précédent logement est licite. En revanche, la clause qui suspend la réalisation de la vente définitive à votredécision éventuellede revendre votre précédent logement est nulle.

Voici un exemple rédaction de clause suspensive relative à l’urbanisme dans un compromis de vente :

« Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous les conditions suspensives suivantes :

Urbanisme: que le certificat d’urbanisme et les pièces d’urbanisme concernant les biens objet du présent compromis ne révèlent aucune charge ou servitude autre que celles décrites ci-dessus, de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre l’immeuble impropre à sa destination. »

Ceci étant dit, on vous recommande chaudement de faire appel à votre notaire pour la rédaction des clauses suspensives de l’avant-contrat. D’autant plus que c’est inclus dans les frais de notaire que vous paierez uniquement si la vente définitive se réalise !

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