En quoi consistent les intérêts intercalaires ?

Lors d’une acquisition dans l’ancien, la banque débloque votre crédit en une seule fois et vous commencez immédiatement à le rembourser. À l’inverse, dans le neuf ou si vous réalisez des travaux, les fonds sont débloqués en plusieurs fois. Le remboursement effectif du prêt débute à la remise des clés. Et comme la mise à disposition de l’argent n’est pas gratuite, l’établissement prêteur vous demandera de payer des intérêts intercalaires. Comment sont-ils calculés ? Pouvez-vous les réduire ? On fait le point !

Dans quels cas paie-t-on des intérêts intercalaires ?

Vous l’avez compris après la lecture attentive de l’intro, des intérêts intercalaires peuvent être facturés lorsque le crédit n’est pas débloqué en une seule fois. Deux cas de figure :

  1. L’achat neuf : il peut s’agir d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI de son petit nom) ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  2. La réalisation de travaux importants (la grange que vous souhaitez transformer en une coquette villa, par exemple).

Dans ces hypothèses, la banque ne verse pas l’intégralité du montant du prêt immobilier sur votre compte, mais débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier. La loi prévoit même un barème :

  • Le versement de 5 % à la signature du contrat ;
  • 10 % au commencement du chantier ;
  • 10 % à l’achèvement des fondations ;
  • 15 % lorsque les murs sont achevés de construire ;
  • 20 % à la mise hors d’eau :
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 20 % à l’achèvement des travaux ;
  • 5 % à la réception des travaux.

Pourquoi une telle mesure ? Tout simplement pour sécuriser l’acquisition de votre maison neuve et éviter que le promoteur / constructeur ne disparaisse dans la nature avec votre argent et sans avoir achevé la construction.

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Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

Lorsque vous achetez sur plan, en CCMI ou que vous faites réaliser d’importants travaux, il peut se passer un bon nombre de mois avant que vous n’emménagiez dans votre petit nid. Il faut donc que vous conserviez un toit au-dessus de votre tête pendant toute cette période. Si vous pouvez être logé gratuitement chez un proche compatissant, le plus souvent, vous restez locataire d’un logement. Et commencer à rembourser les mensualités du prêt tout en versant un loyer, ce n’est pas à la portée de tous ! C’est pourquoi les banques ont mis en place les intérêts intercalaires.

Le principe est simple : le remboursement du capital restant dû est différé jusqu’à ce qu’il soit intégralement débloqué. En clair, jusqu’à ce que vous posiez vos valises dans votre maison. En attendant, vous remboursez des intérêts sur le montant des appels de fonds : ce sont les intérêts intercalaires. Lesquels ne participent pas à l’amortissement de votre prêt !

Au total, vous devrez payer les intérêts intercalaires + les intérêts du prêt calculés sur le capital restant dû + le capital versé. Une formule qui donne de l’air, certes, mais qui revient cher. Prenez donc bien en compte le montant des intérêts intercalaires au moment où vous bouclez le financement de votre projet immobilier ! On vous donne un peu plus bas la formule pour les calculer.

Les avantages et inconvénients des frais intercalaires

On ne va pas se mentir, les inconvénients sont plus nombreux que les avantages. En fait, le seul point positif des intérêts intercalaires, c’est qu’ils vous permettent d’alléger votre budget en attendant d’emménager. Au lieu de faire face à une mensualité d’emprunt complète + un loyer, vous n’aurez « qu’à » rembourser les intérêts intercalaires en plus de votre loyer.

Voici maintenant la belle liste des inconvénients des intérêts intercalaires :

  • Ils occasionnent un surcoût non négligeable de votre emprunt (on vous rappelle qu’ils ne sont pas comptabilisés dans l’amortissement, mais viennent s’ajouter aux intérêts d’emprunt sur le capital restant dû) ;
  • Les intérêts intercalaires sont dus tant que les fonds ne sont pas débloqués en totalité. Or vous n’êtes pas à l’abri d’un retard dans le chantier. Météo capricieuse, constructeur mal organisé, pandémie de Covid-19 : autant de raisons qui peuvent entraîner l’allongement de la durée des travaux. Et pendant ce temps, le compteur des intérêts intercalaires tourne ;
  • Vous devez bien entendu souscrire une assurance de prêt, qui vous couvre dès le premier déblocage de fonds. Or celle-ci est calculée sur le montant total de votre crédit et non sur celui des fonds débloqués. Et comme vous ne commencez pas immédiatement le remboursement du prêt, la durée de celui-ci va mécaniquement être plus longue… Vous devrez donc payer des primes d’assurance emprunteur en plus.

Bon à savoir : la banque, dont la philanthropie n’est définitivement pas le métier, peut vous facturer une commission d’engagement en sus des intérêts intercalaires. Kezako ? Des frais que vous devez payer pour la remercier de s’engager au déblocage successif des fonds.

La méthode de calcul des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant des fonds débloqués, au taux d’intérêt que vous avez décroché pour votre prêt. En bref, plus le chantier avance et plus ils sont élevés.

Pour le calcul des intérêts intercalaires, vous avez besoin de trois types de données :

  1. Le taux de votre emprunt immobilier ;
  2. Le pourcentage des fonds débloqués ;
  3. La durée restante jusqu’au déblocage total des fonds.

Voici la belle formule à appliquer pour le calcul du montant des intérêts intercalaires :

Comme on risque de perdre les Bac L, on se fend d’un petit exemple chiffré qui sera bien plus parlant.

Vous concluez un CCMI et vous avez besoin d’emprunter 200 000 €.

La banque vous fait une offre de prêt sur 20 ans au taux d’emprunt de 1.32 %. Vous préférez souscrire une délégation d’assurance de prêt ailleurs et vous devez verser des primes de 57 € par mois.

La mensualité de remboursement normale sera de 808 € + 57 € d’assurance soit 865 € / mois. La construction débute en janvier 2020, et vous recevrez les clés en janvier 2021.

Pour simplifier le calcul des intérêts intercalaires, on part du principe que 3 appels de fonds vont être réalisés :

  • 30 % pour débuter le chantier
    La banque débloque 60 000 €, sur lesquels vous devez payer des intérêts intercalaires. On applique la formule : (60 000 x 1.2 %) /12 = 60 €, auxquels viennent s’ajouter les 57 € d’assurance de prêt. Soit au total 117 € jusqu’au prochain appel de fonds.
  • 35 % à la pose de la toiture
    Celle-ci intervient en mai, avec un appel de fonds de 70 000 €. Les intérêts intercalaires sont calculés sur la base du total débloqué (60 000 + 70 000) x 1.2 % / 12 = 130 € + 57 € d’assurance soit 187 €.
  • 35 % pour finir le chantier Le dernier appel de fonds est réalisé au 1eroctobre. Les intérêts intercalaires se montent à (60 000 + 70 000 + 70 000) x 1.2 % / 12 = 200 €, auxquels on ajoute 57 € = 257 € jusqu’à la remise des clés.

Au total, vous allez verser : (60 x 4 = 240) + (130 x 5 = 650) + (200 x 3 = 600) = 1 490 € d’intérêts intercalaires + 684 € d’assurance de prêt soit 2 174 € entre le premier déblocage de fonds et le moment où vous commencez à amortir votre prêt immobilier.

Voici un tableau récapitulatif

Janvier Sommes débloqués Intérêts intercalaires Assurance de prêt Mensualité intégrale
Février 60 000 € 60€ 57€ /
Mars 60 000 € 60€ 57€ /
Avril 60 000 € 60€ 57€ /
Mai 60 000 € + 70 000€ = 130 000 € 130€ 57€ /
Juin 60 000 € + 70 000€ = 130 000 € 130€ 57€ /
Juillet 60 000 € + 70 000€ = 130 000 € 130€ 57€ /
Août 60 000 € + 70 000€ = 130 000 € 130€ 57€ /
Septembre 60 000 € + 70 000€ = 130 000 € 130€ 57€ /
Octobre 60 000 € + 70 000 + €70 000 € = 200 000 € 200€ 57€ /
Novembre 60 000 € + 70 000 € + 70 000 € = 200 000 € 200€ 57€ /
Décembre 60 000 € + 70 000 € +70 000 € = 200 000 € 200€ 57€ /
Janvier 200 000 € / 57€ 808€

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Pour ne pas vous donner de faux espoirs, on vous le dit tout net : il n’est pas possible d’éviter les intérêts intercalaires. Sauf à négocier avec votre constructeur pour qu’il les prenne à sa charge, ce qui paraît quelque peu compliqué à obtenir… En revanche, pensez à intégrer au contrat de construction ou de VEFA une pénalité pour le retard dans le chantier. Ainsi si les délais ne sont pas respectés, l’indemnité pourra servir à couvrir les intérêts intercalaires supplémentaires !

Vous pouvez en revanche demander à la banque un différé total des intérêts intercalaires. Jusqu’à votre entrée dans les lieux, vous ne paierez que votre loyer actuel. Les intérêts intercalaires seront ajoutés au capital restant dû et vous les rembourserez dans votre mensualité de prêt, avec capitalisation. Une solution qui coûte cher, mais qui peut soulager les ménages les plus modestes.

À l’inverse, si vous disposez de revenus importants, vous pouvez négocier avec la banque l’amortissement direct des fonds au fur et à mesure du déblocage. Vous commencez ainsi à rembourser votre prêt, qui vous coûtera moins cher et durera moins longtemps.

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