En quoi consiste la clause de substitution dans un compromis de vente ?

Outre la condition suspensive d’obtention d’un prêt, un compromis de vente peut comporter différentes clauses, dont la clause de substitution. Elle prévoit que la transaction initialement conclue entre un acheteur et un vendeur se déroule en réalité avec un autre acheteur. Ce montage trouve notamment son intérêt lorsque vous souhaitez créer en parallèle une SCI, qui deviendra ainsi propriétaire du bien sans autre formalité. Tout ce que vous devez savoir sur la faculté de substitution !

Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

Revenons un bref instant sur le fonctionnement du compromis de vente avant d’entrer dans la définition de la clause de substitution. Comme la promesse de vente, le compromis de vente est un avant-contrat. Il permet de fixer les conditions dans lesquelles se déroulera la vente définitive, comme le prix de vente, les modalités de paiement du prix (avec ou sans crédit immobilier, avec ou sans apport personnel) …

À la différence de la promesse de vente, le compromis de vente est un contrat synallagmatique, avec des obligations réciproques. Le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur, à acheter. 

Selon l’adage, le compromis de vente vaut vente, sauf si l’acquéreur actionne son droit de rétractation dans le délai imparti. En tant qu’acquéreur, vous êtes donc tenu d’aller au bout de la transaction immobilière.

 

Prévue aux articles 1216 et suivants du Code civil, la clause de substitution du compromis de vente permet de contourner légalement cette obligation. En effet, grâce à elle, l’acheteur initial peut se dédire de son engagement au profit d’un tiers. La clause permet ainsi de se substituer un autre acquéreur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

À savoir : la loi Hoguet interdit expressément aux professionnels de l’immobilier de consentir une clause de substitution à titre onéreux.

Pourquoi insérer une clause de substitution dans un compromis de vente ?

La clause de substitution permet de créer une SCI pendant le délai imparti pour la vente définitive. En outre, elle rassure le vendeur, qui dispose d’au moins deux acquéreurs pour son logement. Enfin, elle peut permettre de conclure la transaction avec un autre acheteur si vous n’obtenez pas l’intégralité du financement souhaité.

L’intérêt d’une clause de substitution pour une SCI

La clause de substitution du compromis de vente est généralement rédigée au profit d’une SCI. Elle permet en effet de faire coïncider la création de la SCI avec la vente finale, sans qu’il ne soit nécessaire de réaliser d’autres formalités. La cession postérieure à la vente du bien immobilier à une SCI impliquerait notamment le passage par un notaire, et donc des frais de notaire.

 Profitons de ce développement sur la clause de substitution et la SCI pour revoir les avantages d’un achat en SCI. Il permet d’abord d’éviter les écueils de l’indivision. Un gérant prend seul les décisions entrant dans l’objet social de la société, alors qu’en indivision, les décisions doivent être prises à la majorité des deux tiers ou à l’unanimité. Ce qui peut rapidement mener à une situation de blocage !

 

En outre, vous devez fonder la SCI avec au moins un autre associé. En mutualisant les capacités d’emprunt, vous pouvez vous positionner sur un immeuble de plus grande envergure.

De plus, selon votre projet immobilier, vous avez le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS. Dans le premier cas, vous pouvez bénéficier des réductions d’impôts de certains dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, par exemple) et créer un déficit foncier pour diminuer, voire supprimer votre imposition sur les recettes locatives. Dans le second, vous pouvez déduire les charges réelles et pratiquer des amortissements.

 

Enfin, la SCI présente un intérêt patrimonial. Vous pouvez en effet transmettre le patrimoine dont elle est propriétaire à vos héritiers, en profitant d’une fiscalité plus avantageuse. Le manque de liquidité des parts entraîne une décote sur le prix du bien immobilier. Le démembrement des parts permet quant à lui de céder, à terme, la propriété des parts à vos enfants sans frais ni formalités supplémentaires.

L’intérêt de la clause de substitution du compromis de vente pour le vendeur

La clause de substitution du compromis de vente assure au vendeur que la vente ira à son terme, avec un acquéreur ou avec celui qui se substitue à lui. Cette garantie peut vous permettre de remporter le morceau si vous êtes plusieurs acquéreurs en lice pour ce bien.

En outre, le mécanisme de la clause de substitution du compromis de vente prévoit une solidarité du paiement du prix entre acheteurs. Si le tiers substitué ne paie pas le prix, l’acheteur initial devra s’en acquitter. C’est donc tout bénéf’ pour le vendeur !

L’intérêt de la faculté de substitution pour l’acheteur

Cet appartement ou cette maison, vous souhaitez à tout prix l’acheter. Vous envisagez de concrétiser ce projet avec une autre personne, disons votre moitié, et vous avez besoin d’un prêt immobilier.

Au moment de démarcher les banques, vous découvrez qu’elles acceptent de vous prêter un montant inférieur à celui espéré. Grâce à la clause de substitution du compromis de vente, vous pouvez poursuivre la transaction avec votre moitié, qui signe l’acte définitif de vente à votre place.

 

Ultime avantage de la clause de substitution : si finalement, vous décidez de ne pas acheter, vous pouvez vous affranchir de l’obligation d’aller au terme de la vente… À condition bien sûr que le substitué accepte la substitution !

Quels sont les effets de la clause de substitution ?

La clause de substitution du compromis ne doit pas être appréhendée à la légère, car elle entraîne des effets pour les deux acquéreurs, initial et substitué.

L’obligation d’acheter le bien immobilier

Première obligation pesant sur les deux parties : l’obligation d’acheter le bien immobilier. Même si la clause est nulle, le compromis reste valable. En conséquence, l’acheteur initial ou substitué devra aller au terme de la vente.

 À savoir : il n’est pas possible de modifier le contenu du compromis de vente. La vente définitive doit se faire selon les modalités qu’il prévoit.

La solidarité entre acheteurs pour le paiement du prix

En prolongement de l’obligation précédente, et comme le prévoit l’article 1216-1 du Code civil, l’acheteur initial est tenu solidairement à l’exécution du contrat. En d’autres termes, si l’acheteur substitué ne paie pas le prix, l’acquéreur initial devra s’en acquitter. D’où l’importance de bien choisir le tiers dans la rédaction de la clause de substitution !

Le droit de rétractation du compromis de vente

Un acquéreur personne physique dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui signifiant l’acte. Cette disposition ne concerne que les particuliers : la SCI offerte en substitution n’en bénéficie pas.

Bien entendu, si l’acheteur substitué est un particulier, il profite également du délai de rétractation de 10 jours. Vigilance, donc ! Si l’acheteur initial ne s’est pas lui-même rétracté, alors que le substitué s’est rétracté, il devra aller au bout de la vente !

Quelles sont les conditions de validité d’une clause de substitution ?

Avant la réforme de 2016 sur le droit des contrats, la rédaction de la clause de substitution du compromis n’était pas soumise à un formalisme particulier. En effet, la jurisprudence considérait qu’elle ne constituait pas une cession de contrat, et ne relevait donc pas des dispositions des articles 1690 et suivants du Code civil.

Depuis la réforme, il convient de respecter certaines conditions pour que la clause de substitution soit valide.

La rédaction par écrit de la clause de substitution 

L’article 1216 du Code civil dispose que la clause de substitution du compromis doit être rédigée par écrit, sous peine de nullité.

L’acceptation expresse des deux parties

Vous l’avez constaté, la clause de substitution du compromis fait naître des obligations fortes entre les parties. En conséquence, il faut que chacune d’elles l’accepte expressément, au moyen notamment d’une signature.

La notification au vendeur

Pour être opposable au vendeur, la clause de substitution du compromis doit lui être notifiée. Il convient donc soit d’envoyer un exemplaire au vendeur par lettre recommandé avec accusé de réception, soit de la lui remettre en main propre contre signature.

La substitution doit être réalisée avant la signature de la vente définitive

Pour que la clause de substitution produise ses effets, elle doit être mise en œuvre après l’éventuel droit de rétractation de l’acheteur substitué, mais avant la signature de l’acte de vente notarié. En effet, dans le cas contraire, c’est l’acheteur initial qui devra passer la vente et deviendra propriétaire.

Clause de substitution : modèle

Il est convenu entre le vendeur (dénommé CÉDÉ) et l’acheteur (dénommé CÉDANT) que la réalisation de la vente authentique pourra être effectuée au profit de toute personne physique ou morale (dénommé CESSIONNAIRE), librement désignée par le signataire du présent contrat.

 Le CESSIONNAIRE ne pourra en aucun cas apporter une quelconque modification aux conditions du présent compromis de vente.

 L’utilisation de la faculté de rétractation n’empêche nullement le CÉDANT de rester

solidairement engagé avec le CESSIONNAIRE. Le CÉDANT devra assumer les obligations prévues au compromis de vente au cas où le CESSIONNAIRE viendrait à ne pas y satisfaire. Le CÉDANT devra ainsi assurer le paiement du prix d’achat fixé ainsi que tous les frais et accessoires qui s’y rattachent.