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PACS et achat immobilier : ce qu'il faut savoir avant d'acheter à deux
Acheter à deux quand on est pacsé soulève une question simple en apparence : à qui appartient le bien, et comment le financer au mieux ? Depuis 2007, le PACS relève par défaut du régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire à hauteur de ce qu'il finance. Dans les faits, la plupart des couples pacsés achètent en indivision, où la propriété se règle sur la quote-part inscrite dans l'acte notarié. Le choix du régime ne change pas seulement le partage en cas de revente ou de séparation : il influe aussi sur votre dossier de prêt, la protection du partenaire survivant et la fiscalité de l'opération.
À retenir :
- Le régime conditionne tout. Sous séparation de biens (par défaut), chacun est propriétaire selon son apport et les quotes-parts se calibrent dans l'acte ; sous le régime de l'indivision, le bien est partagé par moitié, quel que soit l'apport.
- Le PACS ne protège pas en cas de décès. Le partenaire n'est pas héritier : sans testament, clause de tontine ou démembrement croisé, le survivant n'a qu'un droit d'occupation d'un an.
- À deux, le financement est plus solide. Revenus mutualisés, dossier rassurant pour la banque et quotités d'assurance à optimiser : autant de leviers qu'un courtier comme Helloprêt active pour décrocher le meilleur prêt.
Le PACS, un contrat aux effets directs sur votre achat immobilier
Le pacte civil de solidarité est un contrat, pas une institution comme le mariage. Il engage les partenaires à une vie commune, à une aide matérielle et à une assistance réciproques, proportionnelles à leurs ressources respectives (article 515-4 du Code civil). Cette obligation d'aide a une conséquence concrète sur un achat immobilier : si l'un des partenaires rembourse seul les mensualités d'un prêt finançant le logement commun, la Cour de cassation considère qu'il remplit son devoir d'aide matérielle, et qu'il ne pourra donc pas réclamer cette somme à l'autre en cas de rupture (1re civ., 27 janvier 2021).
Le PACS crée aussi une solidarité pour les dettes de la vie courante, mais cette solidarité ne s'étend pas automatiquement au crédit immobilier : c'est la signature du prêt en tant que co-emprunteur qui rend les deux partenaires solidaires de la dette, pas le PACS en lui-même.
Lire aussi : Co-emprunteur de prêt immobilier : le guide complet pour emprunter à deux
Les deux régimes du PACS face à un achat immobilier
Le régime patrimonial choisi dans la convention de PACS conditionne la propriété du bien acheté. Deux options existent : la séparation de biens, appliquée par défaut, et l'indivision, qui doit être expressément choisie.
La séparation de biens (par défaut) : chacun propriétaire à hauteur de son financement
Sous le régime de la séparation de biens, chaque partenaire reste seul propriétaire de ce qu'il achète. Pour un achat immobilier réalisé en commun, chacun est propriétaire du bien à proportion de sa contribution financière réelle, qui doit être mentionnée dans l'acte notarié. Si l'un finance 60 % du prix et l'autre 40 %, la propriété se répartit dans ces mêmes proportions.
Ce régime convient aux couples ayant des apports inégaux ou qui tiennent à conserver une indépendance patrimoniale. En cas de rupture, les droits de chacun se liquident selon les apports effectués, et le prix de vente est réparti proportionnellement. L'inconvénient : il impose une rigueur documentaire (justifier qui a payé quoi) pour éviter les litiges.
Le régime de l'indivision (sur option) : tout est réputé indivis par moitié
Attention à ne pas confondre deux choses que le même mot recouvre. Acheter « en indivision », ce que font la plupart des couples pacsés sous séparation de biens lorsqu'ils achètent ensemble, n'a rien à voir avec le fait d'avoir choisi le régime de l'indivision dans sa convention de PACS.
Ce régime, prévu par l'article 515-5-1 du Code civil, doit être expressément choisi, dans la convention initiale ou par avenant. Il a une conséquence radicale : tous les biens acquis pendant le PACS, ensemble ou séparément, sont réputés indivis par moitié, et cette règle est impérative. Concrètement :
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La quotité ne se module pas : impossible d'inscrire 60/40 dans l'acte pour refléter un apport inégal, contrairement à l'indivision ordinaire sous séparation de biens.
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La contribution supplémentaire est sans recours : celui qui finance plus de la moitié ne dispose d'aucune créance au titre de cet excédent.
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Acheter seul ne protège pas : un bien acquis au seul nom d'un partenaire tombe quand même dans l'indivision par moitié.
La seule échappatoire consiste à faire constater dans l'acte, via une déclaration d'emploi vérifiée par le notaire, qu'un bien est financé par des fonds propres : ceux détenus avant le PACS ou reçus par donation ou succession.
Ce régime convient donc aux couples qui souhaitent délibérément tout mettre à parts égales, quels que soient leurs apports. À l'inverse, des partenaires aux apports déséquilibrés ont tout intérêt à rester sous séparation de biens et à calibrer leurs quotes-parts dans l'acte.
Point de vigilance commun aux deux régimes : en cas de décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt sur la part de ce dernier, d'où l'importance des dispositions anticipées (testament, donation, clause de tontine) abordées plus loin.
Quote-part, apport et remboursement : ce qui fait réellement foi
C'est la source de confusion la plus fréquente, et elle peut coûter cher. Ce qui détermine la propriété, ce n'est pas qui rembourse le prêt, mais la quote-part inscrite dans l'acte. Si vous achetez 50/50 mais que l'un rembourse seul les mensualités, l'autre reste propriétaire de la moitié du bien.
Pire : celui qui a remboursé seul ne pourra en principe pas récupérer ces sommes. Dans son arrêt du 27 janvier 2021, la Cour de cassation a jugé que le paiement des mensualités d'un prêt finançant le logement commun relève de l'aide matérielle due entre partenaires, et n'ouvre donc pas droit à une créance lors de la dissolution du PACS. Concrètement, un partenaire peut financer la quasi-totalité du bien et n'en posséder que la moitié, sans recours.
Tableau comparatif : séparation de biens vs indivision
| Critère | Séparation de biens (régime par défaut) | Régime de l'indivision (art. 515-5-1, sur option) |
| Propriété d'un bien acheté à deux | Quote-part fixée dans l'acte, selon l'apport de chacun (50/50 à défaut) | Indivis par moitié, quel que soit l'apport |
| Quotité modulable (60/40, 70/30…) ? | Oui, librement, dans l'acte | Non : la règle « par moitié » est impérative |
| Bien acheté au seul nom d'un partenaire | Reste sa propriété exclusive | Réputé indivis par moitié malgré tout |
| Contribution inégale | Se reflète dans la quote-part | Aucun recours ni créance pour l'excédent financé |
| Sortir un bien du régime commun | Sans objet (chacun garde ce qu'il finance) | Uniquement par déclaration d'emploi de fonds propres (avant PACS, donation, succession) |
| Adapté à | Apports inégaux, indépendance patrimoniale | Volonté de tout mettre à parts égales |
| Au décès | Le bien (ou la part) du défunt revient à ses héritiers | Idem : indivision avec les héritiers sur la part du défunt |
Faut-il se pacser avant ou après l'achat immobilier ?
Il n'existe pas de réponse unique, mais quelques principes guident le choix.
Le PACS n'a aucun effet rétroactif sur la propriété. Un bien acheté avant la signature du PACS reste un bien propre : il appartient exclusivement à celui qui l'a acquis, même s'il devient ensuite le logement commun, et même si le couple opte plus tard pour le régime de l'indivision. Se pacser après l'achat ne donne donc aucun droit de propriété au partenaire sur ce bien.
Se pacser avant l'achat présente l’intérêt de fixer son régime patrimonial dès le départ : être déjà pacsé permet de choisir, en connaissance de cause, entre séparation de biens et indivision du PACS avant de signer. Et ce choix n'est pas neutre sur la propriété :
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sous séparation de biens, on calibre librement les quotes-parts dans l'acte selon les apports de chacun ;
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sous le régime d'indivision du PACS, le bien est au contraire figé à parts égales. Mieux vaut donc trancher avant l'acquisition.
Le PACS apporte enfin des avantages fiscaux qui pèsent dans la décision. Les partenaires pacsés sont totalement exonérés de droits de succession entre eux, au même titre que les époux : en cas de décès, le survivant ne paie aucun droit sur ce qu'il reçoit (à condition qu'un testament le prévoie, car le PACS ne crée pas d'héritier automatique). De leur vivant, ils peuvent aussi se consentir une donation avec un abattement de 80 724 € renouvelable tous les 15 ans (article 790 E du CGI) et un barème identique à celui des couples mariés. Le contraste avec le concubinage est saisissant : un concubin, traité comme un tiers, ne bénéficie d'aucun abattement et serait taxé à 60 % sur la même donation. Enfin, le PACS entraîne une imposition commune à l'impôt sur le revenu, qui peut optimiser la situation fiscale du foyer.
Lire aussi : Acheter un bien immobilier sans être marié
Peut-on acheter seul en étant pacsé ?
Oui, mais les conséquences dépendent entièrement du régime de votre PACS :
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Sous la séparation de biens (régime par défaut), un partenaire peut acquérir un bien en son seul nom : le logement reste sa propriété exclusive, même s'il devient la résidence commune et même si l'autre participe aux dépenses du quotidien.
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Sous le régime de l'indivision, en revanche, acheter seul ne protège pas. Tout bien acquis pendant le PACS est réputé indivis par moitié, y compris s'il est acheté au seul nom d'un partenaire : l'autre en devient automatiquement propriétaire pour moitié, sans avoir à rembourser quoi que ce soit. Attention à une confusion fréquente : payer avec ses propres revenus n'y change rien. Les salaires et revenus restent certes personnels tant qu'ils ne sont pas dépensés, mais dès qu'ils servent à un achat, c'est le bien acquis qui devient indivis. La seule façon d'y échapper concerne une catégorie précise de fonds (ceux détenus avant le PACS ou reçus par donation ou succession) et suppose une déclaration d'emploi portée dans l'acte et vérifiée par le notaire.
Côté financement, acheter seul ne signifie pas toujours emprunter seul. Si vos revenus et votre taux d'endettement le permettent, la banque peut vous accorder un prêt à votre seul nom. Pour réduire son risque, elle demandera toutefois souvent que votre partenaire se porte caution solidaire : il s'engage alors à rembourser en cas de défaillance, sans pour autant devenir propriétaire ni co-emprunteur. Une formule plus légère qu'un emprunt à deux, mais qui engage tout de même votre partenaire.
Lire aussi : Peut-on emprunter seul en étant marié ?
PACS, mariage, concubinage : quel cadre pour acheter à deux ?
Le statut du couple ne change pas seulement la fiscalité : il détermine la nature même de la propriété et la protection de chacun. Trois situations se distinguent nettement.
| Critère | Mariage (communauté légale) | Mariage (séparation de biens) | PACS | Concubinage |
| Propriété d'un bien acheté ensemble | Bien commun, 50/50 quels que soient les apports | Indivision, quote-parts selon l'acte | Indivision, quote-parts selon l'acte (sauf régime d'indivision : par moitié imposé) | Indivision, quote-parts selon l'acte |
| Apport inégal | Compensé par une récompense à la dissolution | Reflété dans la quote-part | Reflété dans la quote-part (sous séparation de biens) ou 50/50 (régime indivision du PACS) | Reflété dans la quote-part |
| Décès : statut du survivant | Héritier réservataire, droit viager au logement | Héritier réservataire, droit viager au logement | Non-héritier : un testament est nécessaire ; droit de jouissance temporaire d'un an sur le logement | Aucun droit, aucune protection du logement |
| Droits de succession | Exonération totale | Exonération totale | Exonération totale (si testament) | Taxation à 60 % |
| Donation entre membres du couple | Abattement 80 724 € | Abattement 80 724 € | Abattement 80 724 € | Aucun abattement, taxation à 60 % |
| Impôt sur le revenu | Imposition commune | Imposition commune | Imposition commune | Imposition séparée (commune sur option) |
La lecture est claire : sur le plan patrimonial et fiscal, le PACS se rapproche fortement du mariage en séparation de biens, tout en restant bien plus protecteur que le concubinage, où le partenaire survivant, juridiquement considéré comme un tiers, ne dispose d'aucune protection et subit une fiscalité dissuasive. La différence majeure avec le mariage tient à la succession : le partenaire pacsé n'hérite pas automatiquement et doit être protégé par testament.
Quand préférer une SCI ou une convention d'indivision ?
Le PACS n'est pas toujours l'outil le mieux adapté à un projet immobilier, en particulier lorsque l'achat dépasse la simple résidence commune.
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La convention d'indivision est utile dès lors qu'on achète à deux sans être pacsé, ou pour organiser précisément la gestion du bien indivis (règles de majorité, répartition des charges, gérant désigné). Elle sécurise la copropriété sans créer d'obligations de vie commune.
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La société civile immobilière (SCI) s'adresse plutôt aux projets patrimoniaux ou locatifs. En détenant le bien via des parts sociales plutôt qu'en direct, elle facilite la gestion, la transmission progressive et évite les blocages de l'indivision (où une seule personne peut, en principe, provoquer la vente). Pour un investissement locatif à deux, ou un patrimoine destiné à être transmis, elle offre une souplesse que ni le PACS ni l'indivision classique ne permettent.
Pour une résidence principale achetée à deux, en revanche, le PACS sous séparation de biens, avec des quotes-parts calibrées dans l'acte, suffit le plus souvent.
Lire aussi : Comment monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Couple pacsé : comment financer l’achat immobilier ?
Au-delà du cadre juridique, le PACS a des effets très concrets sur la capacité à obtenir un prêt et sur son coût.
Capacité d'emprunt et taux d'endettement
Emprunter à deux mutualise les revenus, ce qui augmente mécaniquement la capacité d'emprunt du couple. Les banques apprécient par ailleurs la stabilité du cadre du PACS, plus rassurant qu'un simple concubinage, ce qui peut faciliter l'accord, voire améliorer les conditions négociées.
Le critère central reste le taux d'endettement. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que les banques sont tenues d'appliquer, plafonnent le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour une durée de prêt qui ne dépasse pas 25 ans (pour l’achat d’une résidence principale). À deux, ce plafond se calcule sur l'addition des deux revenus, ce qui élargit l'enveloppe finançable, à condition que les charges et crédits en cours des deux partenaires restent maîtrisés.
Lire aussi : Calculer votre taux d'endettement
Co-emprunteur et solidarité de la dette
Lorsque les deux partenaires signent le prêt, ils deviennent co-emprunteurs solidaires. Cette solidarité ne découle pas du PACS lui-même, mais de la signature du contrat de prêt : chacun est tenu de la totalité de la dette, pas seulement de sa moitié. Si l'un cesse de payer, la banque peut réclamer l'intégralité des mensualités à l'autre.
Ce point mérite l'attention, car il est indépendant de la propriété : on peut être co-emprunteur solidaire d'un prêt sans être propriétaire à parts égales, et inversement. C'est aussi cette solidarité qui complique les ruptures, comme on le verra plus loin.
Assurance emprunteur : optimiser la répartition des quotités
L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total d'un crédit. À deux, elle se répartit en quotités : la part du capital assurée sur chaque tête. Un couple peut par exemple opter pour 50 % sur chacun (couverture totale de 100 %), ou pour 100 % sur chacun (couverture de 200 %), plus protectrice mais plus chère.
Le bon réglage dépend de la part de chacun dans les revenus du foyer et du niveau de protection souhaité en cas de décès ou d'invalidité. Un partenaire qui apporte 70 % des revenus gagnera souvent à être assuré sur une quotité plus élevée.
Séparation du PACS : que deviennent le bien et le crédit ?
La rupture d'un PACS ne met pas fin, à elle seule, aux engagements immobiliers du couple. Deux questions se posent en parallèle : la propriété du bien et le sort du prêt.
Côté propriété, le bien indivis doit être soit vendu, soit conservé par l'un des partenaires. Dans ce dernier cas, celui qui garde le logement rachète la part de l'autre : c'est le rachat de soulte, calculé sur la valeur du bien et les quotes-parts respectives. L'opération se fait devant notaire et donne lieu à des frais.
Côté crédit, c'est plus délicat. Tant que le prêt court, la solidarité entre co-emprunteurs demeure, même après la rupture du PACS : la banque peut continuer à réclamer les mensualités à l'un comme à l'autre. Pour en sortir, deux voies : vendre le bien et solder le prêt, ou demander la désolidarisation (une procédure par laquelle l'un des emprunteurs est libéré de la dette). Cette désolidarisation suppose l'accord de la banque, qui vérifie que le partenaire restant peut assumer seul le remboursement. Elle s'accompagne le plus souvent d'un rachat de soulte, parfois d'un rachat de prêt destiné à réajuster le financement sur une seule tête.
C'est une étape où l'accompagnement compte : faire racheter un crédit, renégocier les conditions et sécuriser la désolidarisation au meilleur taux évite de subir les conditions imposées par la banque d'origine. Parlez-en à votre courtier Helloprêt !
Décès d'un partenaire pacsé : quelle protection pour le survivant ?
C'est la principale faiblesse du PACS, et elle est souvent mal anticipée. Le partenaire pacsé n'est pas héritier. En l'absence de testament, le survivant n'a aucun droit sur la part du défunt dans le logement : celle-ci revient aux héritiers du défunt (enfants, parents…), et le survivant se retrouve en indivision avec eux.
Le PACS n'offre qu'une protection minimale et temporaire : un droit de jouissance gratuite du logement pendant un an suivant le décès, lorsque le bien appartenait au défunt ou à l'indivision. Au-delà, sans disposition particulière, le maintien dans les lieux n'est plus garanti.
Plusieurs outils permettent de protéger réellement le partenaire :
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Le testament, indispensable : il permet de léguer au survivant la pleine propriété, l'usufruit ou la nue-propriété de la part du défunt, dans la limite des droits des héritiers réservataires. Et grâce à l'exonération de droits de succession entre pacsés, le survivant ne paie aucun droit sur ce legs.
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La clause de tontine, insérée dans l'acte d'achat : le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l'origine, qui échappe ainsi à la succession. Entre partenaires pacsés, cette transmission est exonérée de droits, alors qu'entre concubins, elle serait taxée à 60 %.
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L'attribution préférentielle (article 515-6 du Code civil), qui peut permettre au survivant de se faire attribuer le logement en priorité lors du partage.
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Le démembrement croisé de propriété, plus technique : chaque partenaire achète une moitié du bien en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit, de sorte que chacun est nu-propriétaire de sa part et usufruitier de celle de l'autre. Au décès de l'un, le survivant réunit l'usufruit sur la totalité du logement et conserve ainsi le droit d'y vivre sa vie durant, sans droit de succession à payer (l'extinction de l'usufruit n'étant pas taxable, article 1133 du CGI). Le même mécanisme peut être appliqué aux parts d'une SCI, une variante souvent jugée plus sûre car elle écarte aussi l'indivision avec les héritiers. C'est un montage puissant mais exigeant, à structurer impérativement avec un notaire.
Anticiper ces dispositions au moment de l'achat, plutôt qu'après, évite au survivant de se retrouver dans une situation précaire ou en conflit avec les héritiers.
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