Olivier Jourdan, le 24 juin 2026

Achat immobilier en indivision : comprendre, sécuriser et financer son achat à plusieurs

Acheter à plusieurs (en couple, en famille ou entre amis) passe souvent par l'indivision. Ce régime s'applique automatiquement, sans aucune formalité, dès que des personnes non mariées achètent ensemble. Pratique, mais pas sans pièges : la vente exige l'accord de tous, le survivant n'est pas protégé en cas de décès, et un simple désaccord peut bloquer le bien. Voici comment fonctionne l'achat en indivision, comment le financer intelligemment et comment le sécuriser avant de signer.

A retenir :

L'indivision s'applique par défaut à tout achat à plusieurs hors mariage et hors société : chacun détient une quote-part proportionnelle à son financement.
Vendre exige l'unanimité, mais nul ne peut être forcé de rester : tout indivisaire peut provoquer la vente en demandant le partage.
Le financement (prêt collectif ou individuel) et les quotités d'assurance se calibrent selon le profil de chaque acquéreur, l'enjeu central pour protéger chacun.

Qu'est-ce que l'achat en indivision ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans que leurs parts soient matériellement séparées. Lorsqu'au moins deux acheteurs acquièrent un logement ensemble, ils en deviennent copropriétaires indivis : on les appelle les indivisaires. Le régime est encadré par les articles 815 et suivants du Code civil.

Indivisaires, quote-part et propriété collective

Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, exprimée en pourcentage (50/50, 60/40, etc.). Cette quote-part ne correspond pas à une partie physique du logement (personne ne possède « la chambre de gauche »), mais à une fraction de sa valeur. Concrètement, deux concubins qui achètent une maison en indivision sont chacun propriétaires de l'intégralité du bien, à hauteur de leur part : si l'un détient 60 % et l'autre 40 %, ils décident ensemble du bien tout entier, mais se partageront le prix dans ces proportions le jour de la revente.

Indivision légale ou conventionnelle : deux régimes à distinguer

L'indivision légale s'applique par défaut, sans aucune démarche, dès la signature de l'acte chez le notaire. C'est le régime de la grande majorité des achats à deux hors mariage. Son inconvénient : sa précarité, car n'importe quel indivisaire peut en sortir à tout moment.
L'indivision conventionnelle repose sur une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants), un contrat écrit et notarié qui organise la gestion : désignation d'un gérant, répartition des charges, et surtout possibilité de bloquer la sortie pendant cinq ans maximum, renouvelables. C'est l'outil pour sécuriser une indivision durable, sur lequel nous revenons plus loin.

Qui peut acheter en indivision ?

Toute personne peut acheter en indivision, quel que soit son lien avec les autres acquéreurs :

Concubins (couple non marié, non pacsé) : c'est leur seul mode d'achat commun, et le plus exposé en cas de décès.
Partenaires de PACS : par défaut, chacun reste propriétaire à hauteur de son financement, sauf clause d'indivision dans la convention de PACS.
Famille : parents et enfants, frères et sœurs, par exemple pour un achat intergénérationnel ou un investissement commun.
Amis ou co-investisseurs : pour mutualiser leur capacité d'achat sur une résidence ou un bien locatif.

Les couples mariés relèvent, eux, de leur régime matrimonial (communauté, sauf si séparation de biens), et non de l'indivision, une distinction développée plus bas.

Comment se détermine la quote-part de chaque indivisaire ?

La quote-part est fixée librement dans l'acte de vente, mais ce choix n'est pas anodin : il détermine la répartition du prix à la revente, des charges, et des éventuels droits en cas de décès. La règle de prudence tient en une phrase : la quote-part doit refléter l'apport réel de chacun.

Une part de valeur, pas une partie du logement

La quote-part s'exprime en fraction de la valeur totale du bien. Elle sert de clé de répartition pour tout ce qui touche au logement : produit de la vente, taxe foncière, travaux, charges de copropriété. Elle ne donne aucun droit exclusif sur une pièce ou une partie du bien : juridiquement, chaque indivisaire a des droits sur l'ensemble.

Acheter en parts inégales (60/40, 70/30) : possible et fréquent

Rien n'oblige les acquéreurs à détenir des parts égales. Lorsque les apports ou les revenus diffèrent, il est logique (et recommandé) de calibrer les quotes-parts en conséquence. Un acquéreur qui finance 70 % du coût total (apport + remboursement du prêt) doit voir sa quote-part fixée à 70 % dans l'acte. C'est la traduction juridique d'un effort financier réel, et la garantie d'un partage équitable en cas de séparation ou de revente.

Le piège de la donation déguisée

C'est l'angle le plus souvent négligé. Si la quote-part inscrite à l'acte ne correspond pas au financement effectif (par exemple deux concubins déclarés à 50/50 alors que l'un a tout payé), l'administration fiscale peut y voir une donation déguisée au profit de celui qui a sous-financé sa part. La sanction est lourde : entre concubins (sans lien de parenté), une donation est taxée à 60 % après un abattement de seulement 1 594 €. Mieux vaut donc faire coïncider quotes-parts et apports, ou, si un déséquilibre est assumé, l'organiser proprement avec son notaire.

Comment financer un achat immobilier en indivision ?

Acheter à plusieurs ouvre deux voies de financement, qui n'engagent pas les indivisaires de la même manière. Le choix dépend de la relation entre acquéreurs, de leurs profils bancaires et du niveau de protection souhaité.

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Prêt collectif solidaire ou prêts individuels

Le prêt collectif : tous les indivisaires empruntent ensemble, via un seul crédit. C'est la formule la plus courante, notamment pour un couple. La banque apprécie les revenus du foyer dans leur ensemble, ce qui peut augmenter la capacité d'emprunt.
Les prêts individuels : chaque indivisaire contracte son propre crédit pour financer sa quote-part. Cette option cloisonne les engagements (utile entre co-investisseurs aux situations financières distinctes), mais suppose que chacun présente un dossier solide de son côté.

Il est aussi possible de panacher : un apport personnel pour certains, un emprunt collectif pour le solde.

Le principe de solidarité : ce que vous engagez réellement

Dans un prêt collectif, les emprunteurs sont en règle générale solidaires. Cela signifie que la banque peut réclamer la totalité des mensualités à un seul d'entre eux si l'autre cesse de payer. Cette solidarité dépasse la quote-part : un indivisaire à 40 % peut se voir réclamer 100 % de l'échéance impayée. C'est un point décisif à mesurer avant de s'engager avec une personne dont on ne maîtrise pas la situation financière.

Les garanties exigées par la banque

Pour sécuriser le prêt, la banque demande une garantie, généralement au choix entre :

La caution (via un organisme comme Crédit Logement) : la plus répandue, sans frais d'hypothèque, et partiellement restituable en fin de prêt.
L'hypothèque sur le bien indivis : possible (surtout pour un investissement locatif), mais comme il s'agit d'un acte de disposition, elle requiert l'accord de tous les indivisaires (article 815-3). Un seul refus la bloque.

L'assurance emprunteur : répartir les quotités

Chaque emprunteur est couvert par une assurance dont la quotité (la part du capital assurée sur sa tête, à ne pas confondre avec la quote part de l’indivision) se règle librement.

Deux indivisaires peuvent s'assurer à 50/50, ou chacun à 100 % (quotité totale de 200 %).

La seconde option coûte plus cher mais protège intégralement le survivant : en cas de décès de l'un, l'assurance solde la totalité du crédit, et l'autre n'a plus de mensualité à payer. C'est un arbitrage central pour les couples non mariés, particulièrement exposés, et un levier d'économie souvent sous-exploité car l'assurance peut être souscrite hors de la banque (délégation d'assurance). Mais attention, cela ne règle pas le problème de la succession.

Comment se gère un bien en indivision au quotidien ?

La gestion de l'indivision obéit à une logique simple : plus une décision engage l'avenir du bien, plus la majorité requise est élevée. Le Code civil distingue trois catégories d'actes (article 815-3).


Type d'acte	Exemples	Qui peut décider	Majorité requise
Conservatoire	Réparation urgente, assurance du bien, interruption d'une prescription	Un seul indivisaire	Aucune (action individuelle)
Administration	Gestion courante, travaux d'entretien, bail d'habitation, mandat de gestion	Les indivisaires détenant 2/3 des droits	Majorité des deux tiers
Disposition	Vendre le bien, l'hypothéquer, le donner, conclure un bail commercial	Tous les indivisaires	Unanimité

La conséquence pratique est essentielle : vendre le logement exige l'unanimité. Contrairement à une idée répandue, la majorité des deux tiers ne permet jamais d'imposer une vente à elle seule ; elle ne couvre que les actes de gestion. Nous verrons dans la section suivante par quelle voie un indivisaire peut malgré tout sortir et provoquer la vente.

L'indemnité d'occupation : qui paie quand un seul occupe le bien ?

Lorsqu'un indivisaire occupe seul le logement (fréquent après une séparation), il doit aux autres une indemnité d'occupation (article 815-9). Cette indemnité, proche d'un loyer de marché, compense la jouissance privative d'un bien qui appartient à tous. Elle est due même sans demande immédiate et se calcule rétroactivement lors du partage. Méconnue, elle pèse pourtant lourd dans les règlements de comptes entre ex-concubins.

Quels sont les risques de l'indivision et comment les anticiper ?

L'indivision est souple à l'achat, mais fragile dans la durée. Trois situations concentrent l'essentiel des difficultés : le désaccord, le décès et la séparation. La bonne nouvelle, c'est que chacune se prévient.

Le risque de blocage en cas de désaccord

Parce que les décisions importantes requièrent la majorité des deux tiers, voire l'unanimité, une mésentente durable peut paralyser le bien : impossible de le vendre, de l'hypothéquer ou parfois même de le louer si les indivisaires majoritaires s'y opposent. Le logement devient illiquide, immobilisant le capital de chacun.

Le décès d'un indivisaire : l'entrée des héritiers

C'est le risque majeur pour les concubins. Au décès d'un indivisaire, sa quote-part ne revient pas automatiquement au survivant : elle tombe dans sa succession et est transmise à ses héritiers (enfants, parents…). Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux, parfois des personnes qu'il connaît mal. Il peut être contraint de racheter leur part pour conserver le logement, ou de subir une demande de vente. Le concubin n'étant ni héritier ni protégé fiscalement, l'addition peut être très lourde. Les parades existent (clause de tontine, testament, SCI) et font l'objet d'une section dédiée plus loin.

La séparation du couple

En cas de rupture, si aucun des deux ne souhaite ou ne peut racheter la part de l'autre, le bien doit être vendu et le prix réparti selon les quotes-parts. À défaut d'accord, l'un peut forcer la sortie par voie judiciaire, avec les délais, les coûts et la décote d'une vente contrainte. L'indemnité d'occupation évoquée plus haut vient souvent compliquer le calcul.

Dans cette situation, l’autre problème est lié au prêt immobilier dont les mensualités continuent de courir. Nous avons écrit un article dédié sur “Que faire en cas de séparation lorsqu'on est co-emprunteur ?”

La convention d'indivision : l'outil pour sécuriser en amont

Pour neutraliser une bonne partie de ces risques, les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants). Ce contrat notarié permet notamment de :

désigner un gérant habilité à prendre seul les actes de gestion courante, ce qui évite les blocages du quotidien ;
répartir précisément les charges (taxe foncière, travaux, assurance) entre indivisaires ;
stabiliser l'indivision en interdisant le partage pendant une durée déterminée (cinq ans maximum, renouvelables), pour éviter qu'un indivisaire ne provoque la vente à tout moment.

Elle ne supprime pas la règle de l'unanimité pour vendre, mais elle organise la gestion et réduit fortement le risque de conflit. C'est l'investissement de sécurité le plus rentable avant de s'engager à plusieurs.

Peut-on forcer la vente ou sortir de l'indivision ?

La réponse tient en deux temps. Un indivisaire ne peut pas imposer une vente amiable aux autres : vendre le bien exige l'unanimité. Mais l'inverse est tout aussi vrai : “nul ne peut être contraint de rester en indivision” (article 815). Tout indivisaire peut donc provoquer le partage à tout moment, et comme un logement ne se découpe pas, ce partage aboutit en pratique à la vente du bien. Le blocage n'est jamais définitif.

En cas de désaccord, un indivisaire peut toujours sortir

Deux issues s'offrent à l'indivisaire qui veut quitter l'indivision :

Le rachat de sa part : un autre indivisaire lui rachète sa quote-part en lui versant une soulte (la somme correspondant à la valeur de sa part). C'est la voie la plus simple, la plus rapide et la moins coûteuse, réalisée à l'amiable chez le notaire.
La licitation : si personne ne rachète et qu'aucun accord n'est trouvé, le bien est vendu aux enchères sur décision du tribunal, et le prix est réparti selon les quotes-parts. Cette voie judiciaire est plus longue, plus coûteuse, et la vente forcée se fait souvent à un prix décoté par rapport au marché. Un indivisaire peut toutefois se porter acquéreur lors de l'adjudication pour conserver le bien.

À noter : les indivisaires réunissant les deux tiers des droits peuvent saisir le tribunal pour faire autoriser la vente sans passer par toute la procédure de partage (article 815-5-1).

La seule exception : la convention d'indivision

Le droit de provoquer le partage peut être suspendu par une convention d'indivision à durée déterminée. Pendant la durée fixée (cinq ans maximum, renouvelables), aucun indivisaire ne peut sortir, sauf justes motifs reconnus par un juge. C'est précisément l'intérêt de cet outil pour stabiliser un projet à long terme. En revanche, la convention n'autorise jamais une vente à la majorité : elle organise la gestion et bloque la sortie, mais vendre le bien reste un acte de disposition soumis à l'unanimité.

Indivision, SCI ou tontine : que choisir selon votre profil ?

L'indivision n'est pas la seule manière de détenir un bien à plusieurs. Deux alternatives existent, chacune répondant à un objectif précis. Le bon choix dépend de votre situation : couple non marié, projet familial, ou investissement locatif.

L'indivision : simple mais fragile

C'est l'option par défaut : aucune formalité, aucun coût de mise en place, application immédiate à la signature. Hors convention, son revers est connu : la règle de l'unanimité pour vendre, la précarité (chacun peut provoquer le partage), et l'absence de protection du survivant en cas de décès. Elle convient à un achat simple, sur un horizon court à moyen terme, entre personnes qui se font confiance.

La SCI : souple pour les projets familiaux et l'investissement locatif

Dans une société civile immobilière, ce n'est plus vous qui détenez le bien, mais la société, dont vous possédez des parts sociales. Les décisions se prennent selon les règles fixées dans les statuts, souvent à la majorité, ce qui évite les blocages de l'unanimité. La SCI facilite aussi la transmission : on peut donner des parts à ses enfants par tranches, en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans. En contrepartie, elle suppose une création (rédaction des statuts, frais), une comptabilité et un formalisme annuel. Elle est rarement justifiée pour la simple résidence principale d'un couple, mais devient pertinente pour un patrimoine familial ou un investissement locatif à plusieurs.

La tontine (clause d'accroissement) : protéger le concubin survivant

La clause de tontine, insérée dans l'acte d'achat, prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien depuis l'origine. Le logement échappe ainsi à la succession du défunt : ses héritiers n'ont aucun droit dessus. C'est l'outil de protection le plus puissant pour un concubin. Mais il a deux limites sérieuses :

La rigidité : toute décision exige l'unanimité, et on ne peut pas sortir de la tontine sans l'accord de l'autre. En cas de séparation, le bien peut rester bloqué jusqu'au décès de l'un.
La fiscalité : pour une résidence principale d'une valeur inférieure à 76 000 €, la transmission échappe aux droits de succession (seuls s'appliquent les droits de vente). Au-delà, entre concubins, le survivant est taxé jusqu'à 60 %. La clause peut aussi être requalifiée en donation si l'aléa fait défaut (apports très déséquilibrés ou grande différence d'âge entre les acquéreurs), ce qui accessoirement peut permettre de sortir du blocage en cas de séparation.

Tableau récapitulatif


Critère	Indivision (hors convention)	SCI	Tontine
Mise en place	Automatique, sans frais	Création de société (statuts, frais)	Clause ajoutée à l'acte notarié
Décision de vendre	Unanimité	Selon les statuts (majorité possible)	Unanimité
Sortie	Possible à tout moment (partage)	Cession de parts sociales	Bloquée jusqu'à accord ou décès
Au décès	Quote-part transmise aux héritiers	Parts aux héritiers (transmission organisable)	Bien au survivant, hors succession
Idéal pour	Achat simple, court/moyen terme	Famille, investissement locatif, transmission	Concubins, protection du survivant

Acheter en indivision avec ses parents ou ses enfants

L'achat à plusieurs ne concerne pas que les couples. De plus en plus de familles achètent ensemble : un parent qui aide son enfant à accéder à la propriété, ou des enfants qui investissent avec leurs parents. L'indivision le permet, mais quelques précautions évitent des déconvenues coûteuses.

L'achat intergénérationnel : intérêts et précautions

Acheter en indivision avec un parent ou un enfant permet de mutualiser les capacités d'emprunt et de concrétiser un projet qu'aucun des deux ne pourrait porter seul. Trois points de vigilance s'imposent :

Le décès du parent : sa quote-part ne revient pas automatiquement à l'enfant co-acquéreur, mais à tous ses héritiers. L'enfant peut se retrouver en indivision avec ses frères et sœurs, et devoir racheter leurs parts pour conserver le bien.
Le financement : il faut documenter précisément qui finance quoi, et faire coïncider les quotes-parts avec les apports réels, sous peine de donation déguisée, déjà évoquée.
L'occupation : si un seul occupe le logement, il doit en principe une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9).

Démembrement et indivision : anticiper la transmission

Pour un objectif de transmission, une alternative est d'acheter en démembrement de propriété :

le parent acquiert l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers)
l'enfant la nue-propriété (la propriété sans la jouissance).

Au décès du parent usufruitier, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans aucun droit de succession sur l'usufruit qui se reconstitue (article 1133 du CGI). L'économie fiscale peut être considérable.

Une condition est impérative : le démembrement doit être réel et documenté, l'enfant finançant effectivement sa nue-propriété avec ses propres fonds. À défaut, l'administration peut appliquer une présomption de fictivité (article 751 du CGI) et taxer le bien en pleine propriété au moment de la succession. Ce montage se met en place avec un notaire, qui sécurise à la fois la part civile et la part fiscale.

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Acheter en indivision soulève deux questions qui se règlent bien avant la signature : comment structurer le bien (quote-parts, convention, protection du survivant) et comment le financer. C'est sur ce second point que se joue l'essentiel, et c'est là qu'un courtier change la donne !

Choisir entre un prêt collectif solidaire et des prêts individuels, calibrer les apports, sélectionner la bonne garantie et surtout optimiser les quotités d'assurance emprunteur : ces arbitrages déterminent à la fois le coût total du crédit et le niveau de protection de chaque indivisaire.

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Olivier Jourdan, Fondateur d’Helloprêt

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