Tout ce qu'il faut savoir sur la signature du compromis de vente

Première étape sur votre chemin vers l’accession à la propriété : la signature du compromis de vente. Une opération qui peut être réalisée avec le vendeur, un agent immobilier ou un notaire. Pour qu’elle soit valable, il faut que vous insériez un certain nombre de mentions et que vous joigniez un nombre assez conséquent de documents. Check-up de tout ce que vous devez savoir avant de signer le compromis !

Petit rappel sur le compromis de vente

On vient de vous le dire, le compromis de vente constitue une étape incontournable de l’achat immobilier. Si la loi ne l’impose pas, il est d’usage d’en prévoir un pour sécuriser et préparer l’acte définitif de vente. Contrairement à la promesse de vente, le compromis est un contrat synallagmatique, ce qui signifie en langage courant, qu’il est réciproque.

De fait, les deux parties s’engagent : le vendeur à vendre, l’acheteur, à acheter. À la signature du compromis, vous allez vous mettre d’accord sur le bien à vendre et sur son prix. Le compromis est donc un avant-contrat, qui pose les jalons pour l’avenir. Une fois cet accord formalisé, vous êtes censé conclure la vente définitive. Si vous vous désistez de votre engagement après le délai de rétractation et en dehors des cas prévus par les clauses suspensives, vous devrez renoncer au dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. Le vendeur peut également vous demander de payer une clause pénale de 10 % si elle est prévue au contrat, des dommages et intérêts, voire vous contraindre à l’exécution forcée de la vente. D’où l’importance de bien tout verrouiller avant la signature du compromis !

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Faut-il signer un compromis de vente sous seing privé ou devant notaire ?

En fait, trois options s’offrent à vous :

  1. La signature d’un acte sous seing privé avec le vendeur ;
  2. La signature d’un acte sous seing privé tripartite avec un agent immobilier ;
  3. La signature d’un acte authentique devant notaire.

Quelle est la solution la plus sûre à votre avis ? Bingo, avec le notaire. Comme vous allez le voir juste après, la liste des mentions et documents nécessaires à la signature d’un compromis de vente est trèèès longue, et il convient de ne rien oublier. La loi Alur de 2014 est plus que tatillonne sur le sujet. Toutes ces mesures sont là pour vous protéger, vendeur et acquéreur. Le délai de rétractation de 10 jours ne court pas tant qu’il manque une pièce au dossier. Chacun de vous peut donc décider de stopper la transaction immobilière sans que l’autre ne puisse rien y faire. Ce serait dommage de passer à côté de cet appartement qui vous fait tant rêver pour des questions de formalisme !

En outre, il est très utile de prévoir des clauses suspensives au compromis de vente. Elles vous permettront en effet de renoncer à la vente dans certaines hypothèses. Comme l’obtention d’un prêt immobilier, fort utile pour acquérir un bien vous en conviendrez. Certes, vous pouvez trouver un modèle de compromis de vente et un modèle de promesse de vente gratuits, mais encore faut-il savoir les remplir. Une compétence juridique que le notaire possède, lui.

Enfin, parce que l’argent, c’est le nerf de la guerre, sachez que la signature du compromis de vente devant notaire est gratuite. Du moins, si c’est le même notaire qui conclut la vente définitive. Il peut vous demander un acompte au jour où vous signez le compromis, mais il viendra en déduction des frais de notaire que vous paierez lors de la vente définitive. Autre disposition à connaître : le vendeur et l’acquéreur peuvent choisir chacun un notaire. Vous ne paierez pas deux fois le service : les professionnels doivent se partager la rémunération.

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Les mentions indispensables pour signer le compromis

Vous n’avez pas la possibilité de passer par un notaire pour la signature du compromis de vente ? On vous propose ici un récapitulatif de toutes les clauses qui doivent, ou devraient y figurer, histoire que tout se passe bien.

Les clauses relatives aux parties

Rien que de très classique ici. Il suffit d’indiquer les nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance de toutes les parties à l’avant-contrat. On n’oublie pas de mentionner sa moitié si elle participe à l’achat ! Déjà, elle vous en voudrait très fort, et en plus, cela risquerait de poser problème pour la clause relative au financement. On ajoute aussi le téléphone et l’adresse mail de tout le monde pour qu’on puisse se joindre facilement.

Les clauses relatives à la désignation du bien

Ici, vous devez mentionner l’adresse et la description précise du bien. On se fend d’un petit coup de fil au cadastre, pour connaître précision la section, le numéro de parcelle et la contenance du logement. On décrit soigneusement sa composition (appartement, maison individuelle ou en lotissement, terrain), sa superficie (toujours en loi Carrez pour les biens en copro), ses accessoires (cave, garage…).

On rédige également une clause sur l’origine de propriété, par laquelle le vendeur certifie qu’il est bien propriétaire du bien. Oui, ça s’est déjà vu que des personnes peu scrupuleuses tentent de se faire un billet sur le terrain du voisin. On vous le concède, c’était à une époque où Internet ne régissait pas encore nos existences. Il n’en demeure pas que l’origine de propriété est une clause indispensable à prévoir avant la signature du compromis de vente.

Les clauses financières

Cette clause énonce le prix de vente du bien et les conditions de son règlement (en totalité au jour de l’acte définitif de vente ou par rente si vous avez opté pour un viager). Il convient également de parler du montant du dépôt de garantie, de la clause pénale ou de dédit.

Les clauses suspensives

Elles peuvent concerner l’inscription hypothécaire du bien, l’existence de servitudes, le droit de préemption des communes… On vous renvoie à notre article sur les clauses suspensivessi vous souhaitez en savoir plus. Notez simplement que l’une d’elles est obligatoire : celle relative à l’obtention d’un crédit. Si vous achetez cash, ajoutez simplement une mention manuscrite indiquant que le prix de vente sera payé sans recourir à un financement extérieur.

Pour en terminer avec les clauses, pensez aussi à parler de la date à laquelle la vente devra être passée, qu’on appelle date butoir.

Quels sont les documents à joindre au compromis de vente ?

Place à la paperasse. Et elle copieuse : comptez une centaine de pages au bas mot. La faute à la loi Alur, qui impose la communication de nombreux documents pour marquer le point de départ du délai de rétractation. Réjouissez-vous, c’est pour vous protéger en tant qu’acheteur !

Les diagnostics techniques

Ils sont rassemblés dans un dossier de diagnostic technique, ou DDT, un sigle qui n’a rien à voir avec un vaccin. Doivent être annexés :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Les diagnostics relatifs au plomb, à l’amiante, aux termites ;
  • Les diagnostics sur l’état des installations de gaz et des installations électriques si elles ont plus de 15 ans ;
  • Le diagnostic sur l’assainissement non collectif ;
  • L’état des risques naturels et technologiques et pollutions (ERP).

Les documents relatifs à la copropriété

S’il faut refaire la toiture ou le ravalement de l’immeuble, vous serez bien content de l’apprendre avant la signature du compromis de vente. C’est pourquoi le vendeur doit vous communiquer :

  • Les procès-verbaux des AG de copropriété des 3 dernières années, où apparaîtront les travaux qui ont été engagés et ceux à venir ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, pour la même raison ;
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD) ;
  • Les données financières et techniques de l’immeuble ;
  • Le montant des charges prévisionnelles dont s’est acquitté le vendeur, ce qu’il doit encore au syndic, s’il existe des impayés…

Vous avez maintenant tous les documents en main pour procéder à la signature du compromis de vente.

Et après la signature du compromis, que se passe-t-il ?

Une fois le compromis signé s’ouvre le délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, vous pouvez vous rétracter sans pénalité. Une fois celui-ci écoulé, il est temps de réaliser les conditions suspensives, dans le délai prévu par l’avant-contrat. C’est le moment de contacter votre courtier HelloPrêt, pour qu’il vous déniche une offre de prêt au meilleur taux !

Une fois cette étape franchie avec succès, vous prendrez rendez-vous avec le notaire pour ce que l’on appelle la réitération de l’acte de vente. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, deux options s’offrent à vous :

  1. Signer une procuration au notaire ou en faveur d’un tiers mandataire ;
  2. Réaliser l’opération à distance grâce à la signature électronique.

L’acte de vente définitif est signé, ce qui opère le transfert de jouissance et de propriété vers l’acheteur. Ca y’est, vous êtes enfin propriétaire !