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Déclaration 2031 : comment remplir le Cerfa 2031-SD ?
Vous louez un logement meublé, vous êtes passé au régime réel, et vous découvrez un formulaire couvert de cases dont la plupart semblent écrites pour un comptable. Bonne nouvelle : en location meublée non professionnelle, l'essentiel de la déclaration 2031 ne vous concerne pas. Voici qui doit la déposer, ce qui l'accompagne, quelles cases remplir et dans quel ordre.
A retenir :
La déclaration 2031 ne concerne que les loueurs en meublé imposés au régime réel. Elle ne se dépose jamais seule : elle reçoit un résultat déjà calculé dans les annexes 2033 ou 2050, et se télétransmet avant le report sur la déclaration de revenus.
- Au micro-BIC, vous n'avez pas de 2031 à déposer : vous portez directement vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO.
- En LMNP au réel, une seule ligne vous concerne vraiment : votre résultat, calculé dans les annexes, reporté au cadre I puis en case 7a ou 7b.
- Les annexes se remplissent avant la 2031 : l'inverse produit des erreurs de report en chaîne.
- Le dépôt papier n'est plus admis : la télétransmission est obligatoire pour toute entreprise au régime réel, sous peine de majoration.
- Télédéclarez la 2031 avant votre déclaration de revenus : c'est la condition du report automatique vers la 2042-C-PRO.
Qui doit déposer la déclaration 2031 ?
Seuls les loueurs en meublé imposés au régime réel, que ce régime s'applique de plein droit ou sur option. La déclaration 2031-SD sert à déclarer un résultat de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), catégorie dont relèvent les loyers d'une location meublée, à la différence d'une location vide qui produit des revenus fonciers.
Au micro-BIC, vous n'avez pas de 2031 à déposer
Si vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC et que vous n'avez pas opté pour le réel, vous n'avez aucune liasse à produire. Vous portez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET, et l'administration applique elle-même l'abattement forfaitaire. Vous n'avez donc pas à déduire cet abattement vous-même.
Au régime réel, la 2031 est obligatoire
Vous relevez du régime réel dans deux situations : vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC, ou vous avez volontairement opté pour le réel afin de déduire vos charges et vos amortissements.
Plafonds et abattements du micro-BIC, par type de location :
| Type de location | Recettes 2025 | Abattement | Recettes 2026 | Abattement |
| Meublé de longue durée | jusqu'à 77 700 € | 50 % | jusqu'à 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes | jusqu'à 77 700 € | 50 % | jusqu'à 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | jusqu'à 15 000 € | 30 % | jusqu'à 15 000 € | 30 % |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026. Ces seuils ont été modifiés par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
Lire aussi : Loueur meublé non professionnel : régime micro BIC ou réel ?
Astuce : Que vous soyez au micro-BIC ou au réel, la déclaration de début d'activité reste obligatoire dans les 15 jours suivant la mise en location, via le Guichet des formalités des entreprises. Elle est gratuite et vous donne le numéro SIRET que la déclaration réclame.
Que faut-il déposer avec la déclaration 2031 ?
La 2031-SD ne se dépose jamais seule. C'est une déclaration de résultat : elle récapitule un chiffre calculé ailleurs, dans les tableaux comptables qui l'accompagnent.
Ces tableaux dépendent de votre régime :
-
Au régime réel simplifié : les annexes 2033-A à 2033-G, qui portent le bilan, le compte de résultat et le tableau des immobilisations et amortissements.
-
Au régime réel normal : les tableaux 2050-SD à 2059-G-SD.
L'ensemble forme ce qu'on appelle la liasse fiscale. Une fois la 2031 déposée, son résultat se reporte sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO.
Par quoi commencer ?
Par les annexes, jamais par la 2031.
L'ordre logique est le suivant :
- Les immobilisations et les amortissements : c'est là que se calcule ce que vous pouvez déduire au titre de l'usure du bien et du mobilier.
- Le compte de résultat : recettes encaissées, charges déductibles, amortissements, ce qui produit votre résultat de l'exercice.
- Le bilan.
- La déclaration 2031, qui reçoit ce résultat.
Commencer par la 2031 revient à inscrire un chiffre que rien n'a encore établi, et à devoir tout reprendre ensuite.
Quelles cases remplir sur la déclaration 2031 en LMNP ?
Peu de choses. Une grande partie du formulaire vise les entreprises commerciales et les sociétés : exonérations de zonage, contribution temporaire de solidarité, répartition entre associés, relevé de frais généraux. Vous les laissez vides.
Voici les cadres qui vous concernent réellement, sur le millésime 2026 du formulaire (Cerfa n° 11085*28).
| Cadre ou ligne | Ce que vous y portez | D'où vient le chiffre |
| En-tête | Dates d'ouverture et de clôture de l'exercice, régime d'imposition coché (simplifié ou normal) | Votre exercice, en général du 1er janvier au 31 décembre |
| Cadre A, Identification | SIREN, dénomination, adresse, téléphone, mél | Votre déclaration de début d'activité |
| Cadre B, Divers | Activité exercée, soit la location meublée, à souligner comme activité principale | Sans objet ailleurs : la case « répertoire des métiers » ne vous concerne pas |
| Cadre C, ligne 1 | Votre résultat fiscal, en colonne 1 s'il s'agit d'un bénéfice, en colonne 2 s'il s'agit d'un déficit | Ligne 370 ou 372 du 2033-B-SD au réel simplifié, lignes XN ou XO du 2058-A-SD au réel normal |
| Cadre C, ligne 5 | La plus-value, uniquement si vous avez vendu un bien pendant l'exercice, sur la ligne « taxées selon les règles prévues par les particuliers » | Le calcul de plus-value immobilière |
| Cadre C, ligne 7 | Le report du cadre I : case 7a si bénéfice, case 7b si déficit | Cadre I ci-dessous |
| Cadre C, ligne 9 | Si votre comptabilité est tenue sur un logiciel, cochez oui et nommez-le | Votre outil |
| Cadre I, BIC non professionnels | Votre résultat, sur la ligne « Autres locations meublées non professionnelles » | Le même résultat qu'en ligne 1 |
Le cadre I porte deux lignes distinctes pour la location meublée, à choisir selon que votre activité déclenche ou non une affiliation aux cotisations sociales :
-
« Locations meublées non professionnelles soumises aux contributions sociales » : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en location de courte durée, ou au-delà de 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale pour une chambre d'hôtes.
-
« Autres locations meublées non professionnelles » : dans toutes les autres situations, ce qui couvre le cas courant de la location meublée de longue durée.
Astuce : Si vous avez vendu un bien pendant l'exercice, sachez que le calcul de votre plus-value a changé. Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est minoré des amortissements que vous avez déduits pendant la location (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, créant l'article 150 VB III du Code général des impôts). La plus-value imposable augmente donc du montant de ces amortissements. Certaines résidences gérées en sont expressément exclues.
Comment envoyer la déclaration 2031 et pour quelle date ?
Pas par courrier. Toute entreprise soumise à un régime réel a l'obligation de transmettre sa déclaration de résultats et ses annexes par voie dématérialisée. Le formulaire lui-même le rappelle, et le non-respect de cette obligation est sanctionné par la majoration prévue à l'article 1738 du Code général des impôts.
Vous pouvez télécharger le formulaire vierge sur le site des impôts, à la page Formulaire n° 2031-SD. C'est utile pour préparer votre saisie et voir à quoi ressemblent les cadres, mais ce PDF ne constitue pas un dépôt.
La transmission passe par l'un de ces canaux :
-
Un logiciel de comptabilité agréé, qui télétransmet la liasse en mode EDI.
-
Un partenaire EDI ou un expert-comptable, qui déclare pour votre compte.
Côté calendrier, la déclaration de résultats d'un exercice clos au 31 décembre se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Pour la campagne 2026, cette échéance de base tombait au 5 mai.
Astuce : Télédéclarez votre 2031 avant votre déclaration de revenus, pas après. C'est ce qui permet le report automatique des montants vers votre 2042-C-PRO. Dans le cas contraire, vous devrez les recopier à la main, avec le risque d'écart que cela suppose.
Qu'est-ce qui change pour un loueur en meublé professionnel ?
Vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €, et elles dépassent le total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, et ainsi de suite). Si une seule de ces conditions manque, vous êtes LMNP.
Sur le formulaire, deux différences comptent.
Votre résultat ne transite pas par le cadre I, réservé aux BIC non professionnels : il se porte directement au cadre C, dont les lignes relatives au bénéfice professionnel, aux exonérations et aux crédits d'impôt vous sont ouvertes.
Vos plus-values de cession relèvent du régime des plus-values professionnelles, et non de celui des particuliers. Le formulaire distingue d'ailleurs les deux sur sa ligne 5.
Les conditions d'exonération qui s'y attachent dépendent de votre situation et de la durée d'exercice de l'activité. C'est un sujet à examiner avec un professionnel avant la vente, pas au moment de remplir la case.
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