L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?

Un projet d’investissement locatif fait son chemin dans votre tête ? Bien entendu, vous pensez immédiatement à vous prémunir contre les risques de sinistres. Si votre locataire est obligé de souscrire une assurance habitation, rien ne vous empêche de la compléter avec une assurance propriétaire non occupant (PNO). Et même, la loi Alur vous l’impose si votre logement est soumis au régime de la copropriété. Alors, quels sont les avantages de la PNO, comment la choisir et combien coûte-t-elle ? Réponses !

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

Commençons déjà par définir le propriétaire non occupant, même si la notion a l’air d’aller de soi. Est considérée comme telle la personne physique (vous en tant qu’investisseur direct) ou la personne morale (si vous faites de l’investissement locatif via une société type SCI ou SARL de famille) qui dispose d’un droit de propriété sur un bien dans lequel il n’habite pas. Ce bien immobilier peut être donné en location (vide ou meublée), laissé vacant ou être proposé à titre gratuit.

Vous n’êtes pas sans le savoir, mais un bien immobilier doit être couvert contre certains sinistres, que vous en soyez propriétaire ou locataire. L’un ou l’autre doit donc souscrire une assurance habitation. L’assurance PNO appartient à cette famille des assurances habitation.

Normalement, il appartient au locataire de prendre une assurance pour protéger le logement. Toutefois, en tant que bailleur, vous êtes également tenu de souscrire la PNO obligatoire si le logement est en copro. Il peut aussi être judicieux de le faire si le contrat choisi par votre locataire s’avère peu couvrant.

Quand l’assurance propriétaire bailleur est-elle obligatoire ? 

La loi Alur de 2014 pose en principe que l’assurance PNO est obligatoire seulement pour les propriétaires de biens immobiliers en copropriété. Cette obligation pèse sur vous que le logement soit occupé ou vacant, vide ou meublé. 

La PNO vient ainsi en supplément de l’assurance habitation du locataire si le logement est loué. En revanche, faites le point avec le syndic de copropriété : le contrat souscrit par ce dernier prévoit peut-être déjà une PNO pour l’ensemble des copropriétaires non occupants. Dans ce cas, inutile d’en prendre une autre, sauf à faire double emploi ! 

Sachez que la loi Alur ne vous impose pas d’être couvert contre tous les risques (incendie, dégât des eaux, construction…), mais uniquement d’assurer votre responsabilité civile de propriétaire non occupant. Dit autrement, l’assurance PNO obligatoire vous garantit contre les dommages aux tiers (voisins, passants…) causés par :

• Vous-même, par négligence ou imprudence ;
• Vos ayants droit ;
• Les personnes que vous employez (par exemple, pour faire le ménage)
• Un vice de construction ou un défaut d’entretien du logement loué ou inoccupé.

Ainsi, pour les logements en mono propriété, vous pouvez donc vous contenter de l’assurance habitation de votre locataire. Toutefois, au regard de ce que peut vous coûter la réparation d’un sinistre si celui-ci n’est pas couvert par le contrat du locataire, on vous recommande chaudement de conclure une PNO !

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ? 

Même si vous n’y êtes pas contraint par la loi Alur, vous pouvez opter pour une assurance PNO pour :

• Disposer d’une garantie supplémentaire à l’assurance habitation du locataire

Votre locataire a l’obligation de s’assurer, mais celui-ci a pu choisir un contrat peu couvrant, car moins cher. Dans ce cas, vous restez responsable des conséquences en cas de sinistre et devrez payer vous-même les réparations.

• Pour s’assurer contre les sinistres lorsque le logement est vacant

Un sinistre peut très bien intervenir en période de vacance locative (entre deux locataires) ou le temps d’effectuer des réparations dans le logement. Trois hypothèses :

1. Le dommage sur le logement est lié à un sinistre intervenu dans les parties communes : l’assurance de la copropriété prendra en charge les réparations ;
2. Le sinistre se propage d’un autre logement au vôtre : ce sera l’assurance de votre voisin qui devra le prendre en charge ;
3. Le sinistre provient de votre logement : si vous avez souscrit une assurance propriétaire non occupant, vous serez couvert, dans le cas contraire, vous devrez assumer financièrement sa réparation.

Quelles sont les garanties de l’assurance propriétaire non occupant ?

De base, l’assurance PNO obligatoire prévoit une garantie responsabilité civile. Au minimum, on vous conseille d’insérer :

• Une garantie recours des locataires : le preneur de l’appartement ou de la maison sera indemnisé en cas de sinistre ;
• Une garantie recours des voisins et des tiers (idem, mais avec les voisins et tiers).

Pour pouvoir actionner ces garanties, il faudra que le sinistre soit lié à un défaut d’entretien ou à un vice de construction.

Outre la responsabilité civile, pour vous offrir un contrat plus couvrant, vous pouvez opter pour :

• Une garantie incendie ;
• Une garantie dégât des eaux, avec recherche de fuites (cette dernière coûtant assez cher autant qu’elle soit payée par votre assureur) ;
• Une garantie évènements climatiques ou catastrophes naturelles (par exemple, si vous mettez en location saisonnière un logement situé en montagne ou près de la mer) ;
• Une garantie vol et vandalisme ;
• Bris de verre (fenêtres et éventuellement panneaux solaires).

Comment choisir son assurance habitation de propriétaire non occupant ?

Comme tout produit d’assurance, la PNO obligatoire ou non est à géométrie variable. Il vous faut donc apporter une vigilance toute particulière à ce qui est pris en charge ou fait l’objet d’une exclusion de garantie. Petit récap de ce à quoi faire attention dans les devis d’assurance PNO :

• La franchise : il s’agit du montant qui restera à votre charge après indemnisation. Plus elle est faible, plus onéreux est le contrat ;
• Le plafond d’indemnisation : il s’agit de la somme maximale que l’assureur acceptera de vous verser pour la réparation d’un sinistre ;
• La durée des garanties ou la vacance locative maximale tolérée : parfois, les contrats d’assurance PNO prévoient une interruption de la couverture, voire la résiliation du contrat si le logement reste trop longtemps vacant ;
• La perte de loyer : cette garantie ne prend pas en charge les impayés de loyers, mais prévoit une indemnisation dans l’hypothèse où le logement est inhabitable pendant plusieurs mois suite à un sinistre, alors qu’il était loué et que le locataire a dû être déplacé ;
• Les dommages au mobilier : cette garantie s’adresse essentiellement aux propriétaires de logements meublés (LMNP ou LMP). Vérifiez dans quelle mesure le sinistre aux meubles est indemnisé et comment est prise en compte la vétusté ;
• La protection juridique : elle prend en charge les dépenses liées à un litige judiciaire. Là aussi, portez attention aux frais et plafonds d’indemnisation.

Combien coûte une assurance PNO ?

Parlons maintenant gros sous. Le prix d’une assurance PNO obligatoire varie entre 60 et 150 euros par an. Elle est donc peu chère, contrairement à une assurance multirisques habitation (MRH). Pourquoi ? Justement parce que la MRH est plus fréquemment appelée à prendre en charge les sinistres que la PNO.

Bien entendu, le tarif d’une assurance PNO obligatoire dépendra de l’étendue de la couverture et du nombre de garanties souscrites. Pour dénicher le meilleur contrat au meilleur prix, vous avez tout intérêt à utiliser un comparateur en ligne.

Généralement, les PNO proposées par des assureurs en ligne reviennent moins cher que celles des assureurs traditionnels. La raison tient au modèle économique : l’assureur qui ne dispose pas d’une agence physique a moins de coûts fixes, ce qui se répercute sur le montant de la prime d’assurance.

Le coût d’une assurance PNO obligatoire ne doit en aucun cas être un frein pour vous ! Vous pouvez en effet déduire vos primes de vos revenus fonciers si vous proposez une location vide, de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée.

Quelles assurances complémentaires à la PNO choisir ? 

Vous pouvez vous contenter de choisir uniquement la responsabilité civile de la PNO, tout en augmentant votre niveau de protection contre les risques locatifs avec une assurance de loyers impayés.

Si vous ciblez une frange particulière de locataires (étudiants, salariés de moins de 30 ans…), vous pouvez opter pour la garantie Visale. Elle présente l’avantage non négligeable d’être gratuite !

Sinon, la garantie loyers impayés (GLI pour les intimes) représente en général un pourcentage du montant des loyers annuels. Elle peut être complétée par une garantie dégradations.