Investissement locatif : le rôle de l'assurance loyers impayés

Investissement locatif : le rôle de l'assurance loyers impayés

Malgré le soin apporté au choix du locataire, vous vous retrouvez dans la situation redoutée de tous les propriétaires : un ou plusieurs loyers impayés. Relances, injonction de payer, expulsion, vous envisagez tous les scénarios avant de vous réveiller en sueur. Ce n’était qu’un cauchemar, et pour cause : avant de mettre votre bien immobilier en location, vous aurez lu cet article qui vous explique comment vous protéger grâce à l’assurance loyers impayés.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L’impayé de loyers est la hantise des propriétaires bailleurs et on le comprend. Jusqu’à la régularisation, vous devrez assumer seul le remboursement des mensualités du prêt immobilier, ce qui, bien entendu, aura une conséquence sur le rendement de votre investissement locatif.

Mais pas de panique, il est possible de s’affranchir de ce risque avec une assurance loyers impayés, qu’on appelle aussi garantie de loyers impayés (GLI). Il existe deux grandes familles de contrat : le contrat groupe des professionnels de l’immobilier (agences immobilières), dont le coût est inclus dans le mandat de gestion locative, et le contrat individuel. Selon l’étendue de la protection choisie, vous pouvez vous assurer contre :

  • Les loyers impayés : votre assureur se substitue au locataire défaillant et vous rembourse les revenus locatifs impayés. Et pour votre sérénité, sachez que c’est aussi lui qui s’occupe du recouvrement, du contentieux et de la mise en place de la procédure d’expulsion du locataire, si votre contrat le prévoit ;
  • Les dégradations : en plus d’être un mauvais payeur, le preneur a organisé des soirées projet X dans votre appartement ? L’assurance loyers impayés peut aussi vous indemniser ;
  • La protection juridique : vous serez couvert des frais liés à une action en justice contre le locataire.

L’assurance loyer impayé se distingue de l’assurance propriétaire non occupant (PNO), laquelle sert à vous couvrir contre risques non couverts par l’assurance habitation de votre locataire ou pour vous garantir une responsabilité civile, notamment pendant la vacance locative. La PNO est obligatoire si votre bien se situe dans une copropriété.

Bon à savoir : l’État propose aussi une protection contre les loyers impayés : la garantie Visale, qui remplace la Garantie universelle des risques locatifs (GRL). Certes, elle est gratuite, et ça c’est cool, mais attention toutefois, tous les locataires n’y sont pas éligibles.

Quelles sont les conditions pour être assuré par une garantie loyers impayés ?

Vous imaginez bien que votre assureur ne vous garantit pas sans condition. Si vous n’avez accordé aucune attention à la situation professionnelle et financière de votre locataire, vous en assumerez seul les conséquences. En clair, vous ne serez pas indemnisé. Voici à quoi il faut faire attention.

  • Le bien doit être affecté à l’usage d’habitation

Le bien doit servir de résidence principale au preneur, avec qui vous êtes lié par un bail de location vide ou un contrat de location meublée. L’assurance loyers impayés ne fonctionne pas pour la location d’une résidence secondaire ni pour la location saisonnière.

  • Le locataire doit être solvable et avoir une situation professionnelle stable

Le locataire doit percevoir un salaire d’au moins 2.7 fois le montant du loyer pour certains contrats, de 3 fois pour les autres. Le taux d’effort du locataire ou la capacité locative, comme on les appelle aussi, inclut le loyer, mais également les charges.

En parallèle, le locataire doit avoir une situation professionnelle stable et être en CDI période d’essai expiré, fonctionnaire ou en CDD de longue durée.

Sachez que si votre locataire est déjà en place, vous pouvez tout de même souscrire une assurance loyers impayés à condition qu’il soit à jour de ses loyers dans les 6 à 12 mois précédant la conclusion du contrat.

  • Le bail doit être conforme aux prescriptions légales

Le bail doit être rédigé en mentionnant les clauses conformes à la législation en vigueur. On vous propose un modèle de contrat de location meubléeici.

Toutes ces conditions ne sont pas vérifiées par l’assureur au moment de la souscription du contrat. C’est seulement en cas de litige qu’il procédera à sa petite enquête, alors montrez-vous vigilant ! Pour éviter de vous retrouver avec un bulletin de salaire ou un avis d’imposition trafiqué sur Photoshop, exigez de voir les originaux et ne vous contentez pas d’une copie.

Lire aussi : Les clés pour mettre son bien en location

Comment fonctionne la GLI ?

Ça y’est, la situation tant redoutée arrive, le locataire ne paie pas ses loyers. Comment mettre l’indemnisation en route ? On vous explique tout !

  • Les formalités pour mettre en œuvre une assurance de loyers impayés

Si votre locataire a seulement quelques jours de retard, inutile de contacter votre assureur : il vous demandera d’attendre au moins un mois, voire deux mois d’impayés avant de déclencher la procédure. Reportez-vous à votre contrat, parce qu’une déclaration de sinistre hors délai est une cause de déchéance de garantie.

Il vous appartient de faire une première relance, en courrier simple, mais on vous conseille de préférer la lettre recommandée avec accusé de réception. Vous laissez un délai assez bref pour que votre locataire puisse régulariser la situation. Sans réponse de sa part, vous passerez un coup de fil à votre assureur et c’est à ce moment que vous saurez si oui ou non, votre dossier de solvabilité est conforme.

Si tout est ok, l’assureur lance la procédure de recouvrement des recettes locatives impayées avec un commandement de payer, qui sera délivré au locataire par un huissier de justice. Cet acte marquera le point de départ d’une éventuelle expulsion, si la régularisation n’intervient pas dans les temps. La procédure se poursuivra donc potentiellement par une assignation devant un tribunal judiciaire.

  • Le remboursement des loyers impayés par l’assureur

L’indemnisation intervient généralement au bout de 3 mois d’impayés, avec souvent, déduction d’une franchise. Le remboursement est d’abord trimestriel, puis si la situation perdure, passe à un rythme mensuel. S’il faut aller jusqu’à l’expulsion, vous n’aurez pas ou peu de frais à avancer si vous avez opté pour la protection juridique.

Le montant de l’indemnisation dépendra de la protection souscrite. Il peut s’effectuer sur la base d’un pourcentage ou aux frais réels, sur une période de 12 à 24 mois, avec ou sans plafonnement. L’indemnisation des dégradations locatives prendra en compte la vétusté des équipements et du logement. Parfois, vous vous retrouverez avec un remboursement un poil décevant, d’où l’intérêt de comparer les assurances de loyers impayés avant de signer. Vous trouverez plusieurs comparateurs sur Internet.

Assurance loyer impayé : quel prix ?

Bien entendu, il n’existe pas de réponse précise à cette question. Le tarif de l’assurance loyer impayé dépend :

  • Du nombre de garanties souscrites (loyers impayés seuls, dégradation locative, protection juridique) ;
  • De l’étendue de la protection : remboursement intégral ou partiel des loyers impayés et des dégradations.

Sans surprise, plus le contrat d’assurance est couvrant, plus élevée est la prime. Toutefois, pour vous donner un ordre d’idée, sachez que celle-ci représente entre 2 et 4.5 % du montant du loyer pour un contrat individuel, 1.5 à 3 % pour un contrat groupe ou si vous avez plusieurs logements à assurer.

Comment choisir une assurance loyer impayé locataire ?

On va ici passer en revue les différents critères qui permettent de choisir la meilleure assurance loyers impayés :

La durée d’indemnisation : si l’assureur vous couvre pour seulement deux ou trois mois d’impayés, passez votre chemin ! La procédure peut être longue avant de parvenir à expulser le locataire, et pendant ce temps-là, les impayés s’accumulent ;

  • La franchise d’indemnisation : il est préférable d’opter pour un contrat d’assurance loyers impayés sans franchise, sinon les premiers mois d’impayés resteront à vitre charge ;
  • Le plafond de garantie : jusqu’à quel montant de loyer et de dégradation êtes-vous couvert ? Chaque mois et au global ? Les frais de procédure (frais de justice, actes d’huissier) sont-ils pris en charge ? ;
  • La protection juridique : elle vous garantit également pour les autres risques locatifs, alors il convient ici aussi de bien définir son étendue, s’il existe ou non des plafonnements de remboursement…

Pour finir, sachez que seulement 2 % des propriétaires sont victimes d’impayés de loyers. C’est peu, mais si vous avez la poisse, vous serez bien content que la GLI prenne le relais. C’est pourquoi on a plutôt tendance à la conseiller !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quelle est la différence entre la GLI et la garantie Visale ?

    La GLI permet au propriétaire de se protéger contre les impayés et parfois, les dégradations, à condition de respecter des critères liés au bien (usage d’habitation et résidence principale du locataire) et au locataire (situation professionnelle stable et solvabilité). La Visale peut être accordée jusqu’au 31èmeanniversaire du locataire ou sous conditions de ressources au-delà de cet âge.

  • Peut-on cumuler garant et assurance loyers impayés ?

    Non, la loi de 6 juillet 1989 interdit de cumuler cautionnement et assurance loyers impayés, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. En revanche, vous pouvez toujours demander un dépôt de garantie pour vous couvrir contre les éventuelles dégradations.