Calcul loyer Paris : comment calculer l’encadrement des loyers ?

Se loger à Paris coûte cher, vous en avez déjà fait la douloureuse expérience avec votre 40m2 à 1 400 €.

Maintenant que vous être propriétaire bailleur, vous souhaitez rentabiliser votre investissement avec le loyer le plus haut possible. Mauvaise nouvelle, vous êtes soumis à l’encadrement des loyers, à la première mise sur le marché comme à la relocation. Alors, comment procéder au calcul du loyer à Paris ? Que risquez-vous à le fixer librement ? HelloPrêt vous répond !

L’encadrement des loyers à Paris, c’est quoi ?

En mettant en place votre projet d’investissement locatif, vous avez visité moult biens immobiliers et dû batailler ferme pour remporter le morceau. Faute en est à la tension foncière, expression qui désigne une demande structurellement largement supérieure à l’offre.

Normal en même temps, la capitale dispose d’un patrimoine historique qui fascine une foule de touristes, et un bassin d’emplois dynamique qui attire tous les travailleurs. Tous ces ingrédients ont une conséquence : la flambée des prix du marché, tant pour l’achat immobilier que la location. Pour tenter de contenir cette inflation, la loi Alur de 2014 instaure l’encadrement des loyers à Paris.

Ce dispositif ne s’est pas appliqué sans difficulté. Après que la ville de Paris l’a lancé en 2015, le tribunal administratif annule la décision en 2017. En 2018, c’est au tour de la loi Élan de le ressusciter, tout en le limitant à 5 ans. L’année suivante, le Conseil d’État confirme sa légalité. Si la grande majorité des bailleurs français peut librement calculer le montant du loyer, vous, vous devez vous soumettre à cet encadrement.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement des loyers concerne les logements situés à Paris intra-muros (hors couronnes, donc) et loués :

• À titre de résidence principale du locataire, en location vide ou meublée (contrat de location d’un an, bail étudiant et bail mobilité) ;
• En usage mixte (résidence principale + usage professionnel) ;
• En colocation.

Exceptions : si vous avez signé une convention avec l’Anah, si votre logement est soumis à la loi de 1948 ou si vous mettez en location un meublé de tourisme, alors l’encadrement ne s’applique pas.

En outre, la loi n’est pas rétroactive et ne s’applique qu’aux baux de location conclus à partir du 1erjuillet 2019.

Pas de bol, vous êtes devenu investisseur locatif après cette date ? Alors vous devez calculer votre loyer à Paris selon les règles du loyer de référence, du loyer majoré (loyer de référence + 20 %) et du loyer minoré (loyer de référence – 30 %), avec possibilité dans certains cas de prévoir un complément de loyers.

La règle pour fixer le loyer encadré à Paris est la suivante : vous ne pouvez pas excéder le loyer majoré. Votre loyer de base est entendu hors charges et hors éventuel complément de loyer. Le dispositif reste obscur ? Pas de panique, on vous explique.

Le calcul du loyer de référence à Paris pour une première mise en location

Le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral selon les critères suivants :

• Le nombre de pièces principales, qui ne tient pas compte de la salle de bain ou de la cuisine, aussi étrange que cela puisse paraître. Seules la pièce à vivre (salon), la salle à manger et les chambres sont comptabilisées ;
• L’époque de construction : il en existe 4, avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990 ;
• L’adresse du logement : plus elle est prestigieuse, plus le montant au mètre carré est élevé. Il faut savoir que la loi divise Paname en 80 quartiers eux-mêmes regroupés en 14 secteurs. Le découpage en arrondissements est donc sans incidence pour l’encadrement des loyers ;
• Le type de location (vide ou meublée). Réjouissez-vous si vous avez opté pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez grappiller quelques euros de plus sur le loyer mensuel (+ 13 % par rapport au loyer au mètre carré de la location vide). Ce qui se conçoit, puisque vous avez mis du mobilier à disposition du preneur.

Exemple

Vous êtes propriétaire d’un 2-pièces non meublé de 40 m2dans la rue de Saint-Maur. L’immeuble a été construit entre 1971 et 1990. La loi fixe le loyer de référence à 22.30 €/m2, le loyer minoré à 15.61 €/m2et le loyer majoré à 26.76 €/m2.

À moins d’être philanthrope, vous n’allez pas mettre en location le bien au loyer minoré.

Le loyer de référence sera de 892 € (22.30 x 40), mais vous pouvez proposer jusqu’à 1 070 €/mois (26.76 x 40) au locataire.

Vous optez finalement pour la location meublée, avec un loyer de référence à 25.20 €/m2 et un loyer majoré à 30.24 €. Au maximum, votre appartement ou maison peut être proposé(e) à 1 209.40 €/mois.

Le calcul du loyer de référence à Paris avec complément de loyer

Si votre logement présente des caractéristiques particulières de confort (mettons une terrasse) ou de localisation (mettons une vue sur la tour Eiffel), alors vous pouvez appliquer un complément de loyer au loyer de référence, qui peut être le loyer majoré. Le loyer principal sera donc au maximum : loyer majoré hors charges + complément de loyer.

Attention toutefois, la loi ne définit pas ces caractéristiques particulières. Un balcon filant n’en est pas forcément une (si tout l’immeuble en est équipé, par exemple), ni un ascenseur qui fait déjà l’objet de charges répercutées sur le locataire.

Vous devez expressément stipuler et justifier ce complément de loyer dans le bail, car le locataire peut le contester dans les 3 mois suivant sa signature, auprès de la commission départementale de conciliation.

Le calcul du loyer à Paris en renouvellement de bail

Vous aviez mal calculé la mensualité avec votre précédent locataire ? Pas d’inquiétude, la loi vous autorise à réévaluer le loyer à condition que celui-ci soit inférieur au loyer minoré.

Vous pouvez augmenter le loyer, mais sans dépasser le montant du loyer minoré hors charges et hors complément de loyer.

Exemple

On reprend le même logement que précédemment, dont vous aviez fixé le loyer à 550 €, soit 13.75 €/m2. Le loyer minoré étant de 15.61 €/m2, vous pouvez procéder à une réévaluation du loyer jusqu’à maximum 624.4 €/mois.

Autre possibilité, si l’ancien loyer n’a pas été réévalué au cours des 12 derniers mois, vous pouvez l’augmenter en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE.

Vous disposez d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour informer le locataire du nouveau montant du loyer. Bien entendu, pour éviter tout litige ultérieur, vous ferez parvenir cette information par lettre recommandée avec accusé de réception, la remettrez en main propre contre récépissé ou par huissier.

Lire aussi : Calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Le calcul du loyer à Paris en relocation

Il faut ici distinguer deux situations, selon si la relocation intervient après moins ou plus de 18 mois d’occupation.

Le calcul du loyer à Paris pour une relocation avant 18 mois

L’encadrement des loyers est aussi applicable à la relocation. Ce n’est pas parce que votre locataire a pris la clé des champs que vous pouvez revoir le loyer à la hausse. Vous ne pouvez l’augmenter que dans trois hypothèses :

• S’il n’a pas été réévalué dans les 12 derniers mois : vous appliquerez l’IRL, sans toutefois pouvoir excéder le loyer de référence majoré ;
• Si vous avez réalisé des travaux dans le logement : Sont uniquement admis les travaux d’amélioration et de mise aux normes de décence. Ils doivent être réalisés après le départ du locataire, et représenter au moins la moitié des recettes locatives annuelles hors charges que vous avez perçues lors de la dernière année de location. Si vous cochez ces nombreuses cases, alors vous pouvez augmenter le loyer annuel au maximum de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite éternelle du loyer majoré. Et oui, le complément de loyer est aussi possible à la relocation, si des éléments le justifient.
• Si l’ancien loyer était sous-évalué : vous devrez mener une petite enquête dans le voisinage pour déterminer à quel montant sont proposés des biens comparables. L’augmentation ne pas excéder 50 % de la différence entre le montant que vous avez constaté et le loyer appliqué au dernier locataire. Dans la limite du loyer majoré, vous connaissez la chanson.

Le calcul du loyer à Paris pour une relocation après 18 mois

La règle est la même que pour une première mise en location. Vous pouvez fixer « librement » le loyer tant que celui-ci n’excède pas le loyer majoré. Le loyer de base sera donc : loyer majoré hors charges + éventuel complément de loyer.

Les sanctions pour le non-respect de l’encadrement des loyers

Ce dispositif vous paraît bien injuste, car il nuit au rendement de votre investissement ? On ne peut pas le nier, mais ne pas le respecter risque de vous mener à quelques ennuis judiciaires.

Déjà, le locataire peut contester le montant du loyer, du complément du loyer ou de la hausse de loyer devant la commission de conciliation départementale. Ou même la saisir tout simplement parce que vous ne mentionnez pas le loyer de référence et le loyer majoré sur le bail de location. Si vous ne vous entendez pas, l’affaire pourra aller jusqu’au tribunal judiciaire.

En parallèle, vous pouvez être condamné à :

• Jusqu’à 5 000 € d’amende si vous louez en tant que personne physique ;
• Jusqu’à 15 000 € si vous louez via une personne morale (une SCI par exemple).

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