Pinel : quel plafond de ressources pour vos locataires ?

Pinel : quel plafond de ressources pour vos locataires ?

Vous pensez investir en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt ? Bonne idée, et vous avez de la marge, puisque le dispositif est reconduit jusqu’au 31 décembre 2024. Attention toutefois, pour conserver l’avantage fiscal, vous devez respecter certaines conditions comme le plafond de ressources. À combien se monte-t-il et à quelle date s’apprécie-t-il ? Réponses !

Pourquoi investir en loi Pinel ?

Parce que vous allez percevoir des loyers de la mise en location de votre bien immobilier, l’investissement locatif augmente mécaniquement votre base imposable. Un écueil que vous pouvez contourner grâce au dispositif Pinel. En effet, celui-ci prévoit une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée de location :

  • 12 % pour une durée de 6 ans ;
  • 18 % pour une durée de 9 ans ;
  • 21 % pour une durée de 12 ans.

Le taux de la réduction d’impôt est lissé par année, en fonction de la durée initiale de l’engagement de mise en location. Vous pouvez partir sur 6 ou 9 ans, et proroger jusqu’à 12 ans.

Voici les taux annuels de réduction d’impôt sur la base d’une durée d’engagement de 6 ans.

  Taux Répartition du taux d’imposition
Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
Première prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
Deuxième prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Et les taux annuels de réduction d’impôt sur la base d’un engagement de location de 9 ans.

  Taux Répartition du taux d’imposition
Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3% 1 % par an

La réduction d’impôt Pinel est encadrée par deux plafonds :

  1. 300 000 € par investisseur et par an, dans la limite de 2 logements ;
  2. 5 500 € par m2 de surface habitable. Non, vous ne pouvez pas y inclure les cave, balcon, garage et autre véranda !

Notez enfin que la défiscalisation Pinel est comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.

Lire aussi : La défiscalisation immobilière grâce à l’investissement Pinel

Pourquoi existe-t-il des plafonds de ressources en Pinel ?

En France, il existe de nombreuses zones en tension foncière, c’est-à-dire où la demande de logement est supérieure à l’offre. On pense notamment à Paris, Bordeaux, Lyon, Lille… En conséquence, les prix d’achat flambent, ce qui se répercute aussi sur les loyers. De nombreux ménages peinent ainsi à se loger dans les zones tendues.

Pour tenter de remédier à cette situation, la ministre du Logement Sylvia Pinel imagine un nouveau dispositif favorisant l’accès au logement des ménages modestes, qui ne peuvent pas prétendre aux logements sociaux.

En contrepartie de l’avantage fiscal accordé aux propriétaires bailleurs, ceux-ci doivent s’engager à proposer leurs biens à des locataires en respectant le plafond de ressources Pinel. L’objectif étant d’éviter que les ménages les plus aisés s’accaparent les logements bon marché.

Le plafond de revenus Pinel est révisé chaque année pour prendre en compte l’évolution du marché immobilier et l’inflation. Le propriétaire ne peut donc pas louer son bien à n’importe qui : il doit vérifier que le locataire dispose de revenus n’excédant pas le plafond, sous peine de voir remettre en cause la réduction d’impôt par l’administration fiscale.

Quel est le plafond de ressources Pinel en 2020 ?

Apprécié sur la base du revenu fiscal de référence du locataire, le plafond de ressources Pinel dépend de deux facteurs :

  1. La zone géographique du bien : il en existe 5 en métropole (zone A bis, zone A, zone B1, zone B2 et zone C). Dans les départements et territoires d’outre-mer, on ne raisonne pas par zone, mais par lieu et îles ;
  2. Le nombre de personnes composant le foyer du locataire : plus il a de famille à charge, plus le plafond de revenus Pinel est élevé.

Le plafond de ressources Pinel n’est pas celui de l’année de mise en location du bien, mais de l’année N-2. Ainsi, pour un bail conclu en 2020, vous devez demander au locataire sa feuille d’impôt sur le revenu 2018.

Pour l’année 2020 en métropole, vous devez rechercher un locataire dont les ressources en 2018 n’excèdent pas :

Plafond de ressources annuelles maximales Pinel métropole 2020          
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €


Pour l’année 2020 en outre-mer, vous devez rechercher un locataire dont les ressources en 2018 n’excèdent pas :

Plafond de ressources annuelles maximales Pinel outre-mer 2020      
Composition du foyer fiscal Département d’outre-mer (DOM) Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna
Célibataire 28 408 € 28 408 € 31 042 €
Couple 37 938 € 37 938 € 41 452 €
+ 1 personne à charge 45 623 € 45 623 € 49 850 €
+ 2 personnes à charge 55 077 € 55 077 € 60 180 €
+ 3 personnes à charge 64 790 € 64 790 € 70 794 €
+ 4 personnes à charge 73 018 € 73 018 € 79 783 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 149 € + 8 149 € + 8 903 €

Bon à savoir : si vous proposez votre bien en colocation, vous devez vous assurer que chaque locataire respecte bien le plafond de ressources Pinel.


Lire aussi : Comment faire pour mettre son bien en location ?

Que se passe-t-il si les ressources du locataire dépassent le plafond Pinel en cours de bail ?

Vous avez conclu un bail en respectant le plafond de ressources Pinel, mais en cours de location, les revenus du preneur augmentent substantiellement ? Pas de panique, la condition est à remplir seulement lors de la signature du contrat de location. Le fisc ne pourra pas remettre en cause la défiscalisation, puisque le locataire était bien éligible à la date de rédaction du bail.

Quelles sont les conditions à respecter autres que le plafond de revenu Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, vous devez respecter d’autres conditions liées au bien et au montant du loyer.

Les conditions liées au logement en Pinel

Tous les biens ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Vous devez en effet acquérir un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à construire. S’il est ancien, il doit faire l’objet d’une rénovation lourde permettant de le remettre à neuf. Dans cette dernière hypothèse, ce n’est pas à proprement parler le dispositif Pinel qui s’applique, mais le Denormandie.

En parallèle, le logement doit répondre à des critères de performance énergétique et respecter :

  • La réglementation RT 2012 si vous avez acquis un bien neuf ou à construire ;
  • Le BBC rénovation 2009 ou le label HPE si le logement a fait l’objet de travaux.

Le logement doit se situer sur l’une des 5 zones en métropole. Pour savoir laquelle est applicable, vous pouvez utiliser le simulateur de zonage de Service Public.

Le bien doit être proposé en location vide et servir de résidence principale au locataire.

Les plafonds de loyers en Pinel

Outre la condition de ressources des locataires en Pinel, il vous faut aussi respecter les plafonds de loyers, variables en fonction de la zone géographique. Le montant à ne pas dépasser est entendu hors charges, mensuellement et par mètre carré.

Voici les plafonds de loyers Pinel en métropole en 2020

Plafond de loyers Pinel en métropole en 2020  
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyers au m2
Zone A bis 17.43 €
Zone A 12.95 €
Zone B1 10.44 €
Zone B2 9.07 €

Vous savez désormais tout sur l’investissement immobilier en loi Pinel, qui permet de se constituer un patrimoine en bénéficiant de réductions d’impôts. De notre côté, on peut vous aider à obtenir un emprunt pour acheter un bien immobilier neuf. Contactez-nous !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quels revenus prendre en compte pour Pinel ?

    Vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du locataire. Ainsi, pour un bail conclu en 2020, vous devez demander l’avis d’imposition de 2018. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond établi chaque année en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal du locataire.

  • Quel justificatif pour le locataire en loi Pinel ?

    Vous devez demander au locataire son avis d’imposition de l’année N-2, soit celui de 2018 pour un bail conclu en 2020. Ses ressources ne devront pas dépasser les plafonds fixés par zone Pinel et par nombre de personnes du foyer fiscal.