La loi Pinel ancien pour défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien

Faire un investissement locatif peut donner lieu à des réductions d’impôt permettant de réduire votre facture fiscale annuelle dans une certaine limite. C’est le cas des investissements dans l’immobilier neuf en Pinel ou d’un investissement immobilier dans une résidence de service avec le dispositif Censi Bouvard. Mais, saviez-vous qu’il est aussi possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’ancien grâce à la loi Pinel ancien ?

Pour savoir si l’investissement en Pinel ancien colle avec vos objectifs patrimoniaux, nous allons vous présenter le dispositif et les conditions requises pour en bénéficier. 

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ancien ?

Instaurée en 2014, la loi Pinel ancien est un dispositif fiscal visant à inciter à la réhabilitation de logements délabrés et la transformation de locaux commerciaux ou industriels en logements neufs. Comme pour les autres dispositifs de réduction d’impôt destinés à l’investissement immobilier, l’objectif des pouvoirs publics est de stimuler la création de nouveaux logements par le secteur privé pour répondre à la problématique croissante du manque de logements en France.

Fonctionnement général du dispositif Pinel ancien

Ainsi, le dispositif Pinel ancien fonctionne de la manière suivante :

  • Vous achetez un bien immobilier éligible au dispositif Pinel ancien et réalisez des travaux de réhabilitation (conformément aux objectifs du dispositif et en vue notamment répondre à des critères de performance énergétique) ;
  • Vous vous engagez à louer votre bien à un locataire remplissant certaines conditions de ressources pendant une durée minimum de 6 ans à un loyer plafonné ;
  • En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt étalée sur la durée d’engagement pouvant aller jusqu’à 21 % (63 000 euros maximum) du prix de revient de l’opération immobilière dans la limite du plafond.

Quelles différences avec le dispositif Denormandie ?

Vous avez peut-être déjà entendu parler du dispositif Denormandie ? Bien que similaire sur de nombreux aspects avec le dispositif Pinel (notamment sur l’avantage fiscal obtenu), il convient de ne pas confondre les deux dispositifs. En effet, Denormandie est un dispositif plus orienté sur la rénovation des logements en centre-ville tandis que le Pinel s’intéresse aux zones de tension locative (à noter que nombreux biens sont éligibles aux deux dispositifs sans pouvoir les cumuler). 

Autre point de divergence, les travaux en Pinel ancien doivent répondre au moins à 50 % des critères énergétiques tandis que les travaux en Denormandie en exigent que 30 %.

Quels sont les critères pour bénéficier du dispositif Pinel ancien ?

Forcément, tous les investissements locatifs avec travaux de rénovation ne sont pas éligibles à la loi Pinel ancien. Pour en bénéficier, il vous convient de respecter 4 critères cumulatifs :

  • l’emplacement du logement en zone éligible ;
  • le type de bien acheté ;
  • la nature des travaux réalisés ;
  • la location du bien à un loyer modéré à destination d’un public éligible.

Les zones géographiques concernées par le Pinel ancien

Pour être éligible, le logement doit se situer dans une des zones couvertes par le dispositif Pinel c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.

Les biens immobiliers éligibles au Pinel ancien

Outre la zone géographique du bien immobilier, ce dernier doit répondre à au moins l’un de ces critères :

  • le logement doit être jugé inhabitable en raison de son état de délabrement ;
  • le bien est un local commercial ou industriel ayant pour but d’être transformé en logement.


À noter que pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement ou inhabitable, le bien immobilier ne doit pas respecter les règles relatives à un logement décent prévu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Réaliser des travaux de rénovation lourds

Les travaux réalisés pour bénéficier de la loi Pinel ancien doivent permettre au logement de répondre à un ensemble de critères techniques et de normes environnementales.

En effet, à l’issue des travaux de rénovation, l’ensemble des 12 critères de performances techniques visés par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 doivent être respectés. De facto, le logement doit proposer des performances énergétiques similaires aux logements neufs, dont la réglementation thermique RT2012.

De plus, le logement doit aussi répondre à l’ensemble des critères de décence consacré par

le décret du 30 janvier 2002 pour être éligible au dispositif.

Une fois les travaux réalisés, un expert indépendant sera missionné pour attester de la conformité des travaux au regard des exigences précitées. Vous pourrez ensuite mettre le logement en location selon les règles prévues par la loi Pinel ancien.

Lire aussi : Quel type de prêt pour financer vos travaux ?

S’engager à louer au public éligible à loyer modéré

Une fois les travaux terminés, vous disposez d’un délai de 12 mois pour mettre le logement réhabilité en location.

Ce dernier doit être loué à des locataires ayant des ressources inférieurs aux plafonds suivants selon la situation géographique et la composition du ménage :

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377 euros 38 377 euros 31 280 euros
Couple 57 357 euros 57 357 euros 41 772 euros
1 personne à charge 75 188 euros 68 946 euros 50 233 euros
2 personnes à charge 89 769 euros 82 586 euros 60 643 euros
3 personnes à charge 106 807 euros 97 766 euros 71 340 euros
4 personnes à charge 120 186 euros 110 017 euros 80 399 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 390 euros 12 258 euros 8 969 euros

De plus, la mise en location doit faire l’objet d’un engagement minimal de 6 ans et le loyer pratiqué doit respecter le plafond fixé selon la situation géographique du logement.

Zone du logement Plafonds du loyer par m2 en 2021 Pinel Ancien
Zone A bis 17,55 euros
Zone A 13,04 euros
Zone B1 10,51 euros

Lire aussi : Pinel : quel plafond de ressources pour vos locataires ?

Quel est le montant de l’avantage fiscal du dispositif Pinel ancien ?

En contrepartie de l’effort de loyer consentit, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix de revient du bien (travaux compris) dans la limite d’un plafond. Mais, qu’est ce qu’une réduction d’impôt ?

La notion de réduction d’impôt

Contrairement aux déductions fiscales qui consistent à faire baisser vos revenus imposables (les déficits fonciers par exemple), la réduction d’impôt vient directement s’imputer sur vos impôts à payer.

Par exemple, si chaque année vous payez 9 000 euros d’impôt et que vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 3 000 euros, alors votre facture fiscale sera de 6 000 euros. 

La réduction d’impôt intervient donc après l’application des tranches marginales de l’impôt. Autrement dit, moins vous êtes imposable à un taux élevé, plus la réduction d’impôt propose un avantage par rapport aux déductions fiscales.

À noter néanmoins que contrairement à un crédit d’impôt, l’excédent du montant d’une réduction d’impôt n’est pas remboursable par l’administration fiscale.

La réduction d’impôt Pinel ancien

Ceci étant dit, la loi Pinel ancien propose une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien dans la limite d’un plafond de 300 000 euros ou de 5 500 euros/m2 de surface habitable. Le pourcentage de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement à la location dans les conditions fixées par le dispositif Pinel ancien à savoir :

  • 12 % pour une durée d’engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour une durée de 9 ans ;
  • 21 % pour une prolongation jusqu’à 12 ans.

Autrement dit, le montant maximum de la réduction d’impôt est de 63 000 euros au global soit 6 000 euros par an pendant 9 ans, puis 3 000 euros pendant les 3 dernières années.

La réduction d’impôt est lissée sur toute la période de mise en location de sorte que vous disposez d’une visibilité sur le montant de votre réduction pendant plusieurs années.

À noter que les taux de réduction d’impôt sont voués à diminuer pour les années à venir. Ainsi, en 2023, les taux de réduction Pinel ancien sont les suivants :

  • 10,5 % pour une durée de 6 ans ;
  • 15 % pour une durée de 9 ans ;
  • 17,5 % pour 12 ans.

Pour 2024 :

  • 9 % pour une durée de 6 ans ;
  • 12 % pour une durée de 9 ans ;
  • 14 % pour une durée de 12 ans.

Ainsi, il convient d’être vigilant sur ces évolutions notamment si vous prospectez d’investir en Pinel ancien à partir de 2023. Pour être viable, il faut que la réduction d’impôt compense au moins la baisse des loyers consentis selon la zone géographique du bien concerné. Or, avec ces baisses de taux de réduction conjugués à l’absence de revalorisation des plafonds de loyers (alors que le prix du marché des loyers subit une hausse constante), il est probable que de nombreux investissements en Pinel ancien ne soient plus viables économiquement et qu’il soit préférable de s’orienter sur du LMNP ou des déficits fonciers.

Remarque : La réduction d’impôt Pinel ancien entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Si vous bénéficiez d’autres réductions ou crédits d’impôt soumis à ce plafonnement, ces avantages ne peuvent pas dépasser 10 000 euros par an au total.

Pinel optimisé déficit foncier : le cumul entre réduction d’impôt et déficits fonciers

Il est possible d’effectuer un investissement Pinel ancien optimisé pour les déficits fonciers de sorte que vous gagnez sur les deux tableaux :

  • la réduction d’impôt Pinel
  • la génération de déficits fonciers (déduction possible d’un déficit de 10 700 euros sur le revenu global la première année, puis l’éventuel supplément sur les revenus fonciers pendant 10 ans).

Toutefois, il est impossible de déduire des travaux au titre des déficits fonciers qui auraient déjà été pris en compte dans le calcul de la réduction Pinel. Ceci étant, il est possible de ventiler les travaux de réparation et d’entretien permettant de générer éventuellement des déficits fonciers et les autres travaux servant de base de calcul à la réduction d’impôt Pinel ancien.

Avec le Pinel ancien optimisé déficit foncier, il est alors possible de réduire drastiquement votre facture fiscale. Il convient néanmoins de mettre systématiquement en balance les avantages obtenus avec la perte de loyer résultant du plafonnement Pinel par rapport aux prix du marché. En conséquence, il est parfois préférable de se détourner de ce dispositif !