SAS immobilier, le choix gagnant pour investir dans l'immobilier ?
Lorsque l’on vous dit société pour investir dans l’immobilier, vous répondez SCI ! Pourtant, la SCI (société civile immobilière) est loin d’être la seule société pour investir dans l’immobilier. Vous pouvez créer par exemple :
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une SARL immobilière ;
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une SAS immobilière.
Alors certes, la SCI répond à la plupart des problématiques fiscales grâce à la possibilité de choisir entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu (transparence fiscale). Pourtant, la SAS immobilière offre d’autres perspectives pour investir dans l’immobilier en raison de sa gouvernance, de la responsabilité et du régime fiscal.
Alors, faut-il créer une SAS immobilière ? Pour quel type d’investissements immobiliers et pour quels investisseurs ?
Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ?
La SAS (société par actions simplifiées) immobilière est une société commerciale spécialisée dans la détention et l'exploitation d’actifs immobiliers. Constituée par deux personnes minimum, elle peut néanmoins être constituée par un seul actionnaire. On parlera alors de SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle).
Le rôle principal de la SAS immobilière est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers et d’en tirer des revenus soit via de l’achat revente immobilier (plus-value) soit en les louant (nu ou meublé). Autrement dit, quand vous créez une SAS immobilière, vous n’achetez pas directement votre bien locatif, mais vous le faites acheter par la SAS. Vous n’êtes donc pas propriétaire directement du bien.
Par contre, vous êtes “propriétaire” de tout ou partie du capital de la SAS immobilière en tant qu’actionnaire, il s’agit d’une détention indirecte (pour ceux qui aiment le jargon).
Quelles sont les principales caractéristiques de la SAS immobilière ?
Pour réaliser un investissement immobilier avec une SAS immobilière, il convient de se pencher sur quelques caractéristiques propres à ce type de société. Ça vous donnera une idée de ce qu'il est possible de faire !
La flexibilité des statuts de la SAS immobilière
Vous le savez certainement, une société est avant tout un contrat signé par les fondateurs appelés communément “statuts”. Ces derniers fixent les règles de fonctionnement de la société :
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Comment nommer un dirigeant ?
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Comment les décisions sont prises entre associés ?
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Comment décider s’il convient de verser des dividendes ?
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Quelle activité va effectuer la société ?
Souvent ces règles statutaires sont imposées par la loi, c’est le cas par exemple des SCI et des SARL immobilières.
Avec une SAS, vous pouvez adapter les règles statutaires à votre convenance pour vous assurer que la société fonctionne comme bon vous semble (avec néanmoins certaines limites d’ordre public). Par exemple, si vous êtes 10 amis dans la SAS et que vous souhaitez décider collégialement des prochains investissements immobiliers, vous pouvez inscrire dans les statuts que les acquisitions immobilières se feront après acceptation à la majorité de l’assemblée générale extraordinaire.
Vous pouvez aussi créer un organe de contrôle pour faire en sorte que les dépenses, au-delà d’un certain montant, soient validées par tout ou partie des autres actionnaires.
Pour la rédaction des statuts de la SAS immobilière, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un expert en la matière (notaire, avocat ou une legaltech). En effet, la liberté statutaire de la SAS peut se transformer en piège pour les actionnaires, qui lors de la constitution, n'avaient pas prévu certaines situations sources de blocage. Or, quand on parle de gros sous, mieux vaut baser votre projet immobilier sur des fondations stables. Un professionnel du droit pourra vous conseiller et rédiger les statuts en tenant compte de vos exigences et problématiques.
La responsabilité limitée des actionnaires, un frein au financement immobilier ?
L’autre point notable de la SAS immobilière tient à la responsabilité limitée des actionnaires c’est-à-dire que le patrimoine personnel de ces derniers ne peut être engagé par les créanciers de la SAS.
Classiquement, lorsque vous faites un investissement immobilier, vous allez effectuer un apport et financer le reste avec un emprunt immobilier. Idem dans le cadre d’une société : vous allez faire emprunter votre société immobilière pour compléter l’apport en capital afin de réaliser votre investissement immobilier. C’est donc la SAS immobilière qui est emprunteuse et non les actionnaires.
Or, du fait de la responsabilité limitée de ces derniers, si la SAS fait défaut dans le remboursement de l’emprunt, la banque ne pourra pas récupérer ses dettes auprès des actionnaires (contrairement à une SCI). Vous voyez le problème ?
La banque peut donc demander des garanties supplémentaires ou un apport plus conséquent pour se couvrir contre les risques de défauts de paiement de la SAS immobilière. Elle pourra par exemple demander aux actionnaires de se porter caution personnelle du prêt immobilier.
Autant dire qu’il ne faut pas vous orienter sur la SAS immobilière si vous cherchez à limiter votre responsabilité à l’égard de vos créanciers.
La possibilité d’investir seul
Contrairement aux sociétés civiles (telles que la SCI), la SAS peut être constituée à un seul associé. On parle alors de SASU.
Cette facilité peut être particulièrement intéressante pour les personnes souhaitant réaliser des opérations patrimoniales simplement, sans avoir à trouver un associé de paille.
Quelles différences entre la SCI et la SAS immobilière ?
Au-delà de ces distinctions notoires, la SAS immobilière est différente de la SCI sur plusieurs points.
SCI (société civile immobilière) | SAS immobilière | |
Nombre d’associés/actionnaires requis | 2 | 1 (on parlera alors de SASU) |
Capital social minimum | Aucun minimum requis | Aucun minimum requis |
Nature de l’activité | Activité civile | Activité commerciale |
Responsabilité des associés | illimitée | limitée |
Obligations de gestion | Obligation de tenir une comptabilité de caisse (entrées sorties) et de conserver factures et justificatifs | Obligation de tenir une comptabilité commerciale, Obligation de dépôt des comptes |
Fiscalité | IR par défaut et IS sur option | IS par défaut et IR sur option pendant maximum 5 ans |
La SAS immobilière est une structure plus lourde et plus coûteuse qu’une SCI.
En effet, contrairement à la SCI, la SAS immobilière implique de réaliser une comptabilité d’engagement et d’effectuer toutes les déclarations fiscales afférentes à ce type de structure. Sauf si vous avez un diplôme de comptabilité, vous devrez faire appel à un expert comptable.
De facto, le coût de fonctionnement d’une SAS immobilière est plus important qu’avec une SCI. Nous pouvons donc d’emblée vous dire que la SAS immobilière n’est pas adaptée pour acheter et louer un studio à Nancy, mais plus pour réaliser des investissements immobiliers conséquents en club deal immobilier par exemple.
Lire aussi : Les avantages d’acheter en SCI
Le régime fiscal de la SAS immobilière est-il intéressant pour investir dans l’immobilier ?
Une SAS immobilière est par défaut soumise au régime de l’impôt sur les sociétés c'est-à-dire que la société est imposable sur son résultat fiscal.
La double imposition des bénéfices
Les revenus locatifs et plus-values sont imposables au niveau de la société. Une fois l’impôt sur les sociétés payées (résultat net), les actionnaires de la SAS immobilière pourront décider de verser le reliquat sous la forme de dividendes, eux aussi imposables au titre de l’impôt sur le revenu (ou les conserver au niveau de la société). En cas de versement de dividendes, il y a donc un double niveau d’imposition :
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La société va payer l’impôt sur les bénéfices (15 % pour la tranche comprise entre 0 et 42 500 euros et 25 % pour la partie supérieure)
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L’actionnaire va payer la flat tax (30%) sur le montant des dividendes perçus.
Ce double niveau d’imposition porte la facture fiscale totale à 40 % environ (dont 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les bénéfices réalisés à partir de vos biens immobiliers.
Ce taux est à mettre en lumière avec le régime de transparence fiscale de la SCI où les bénéfices dégagés par cette dernière sont seulement imposables entre les mains des associés (pas de double imposition) avec la possibilité de bénéficier des régimes fiscaux spéciaux (Pinel, Malraux, etc.).
Hors avantages fiscaux, le bénéfice locatif d’une SCI transparente est ajouté aux tranches marginales de l’impôt de l’associé et devra payer 17,2 %. Si ce dernier est imposable dans la tranche des 30 % (revenu fiscal de référence supérieur à 28 798 euros), ces revenus locatifs nets seront imposés à hauteur de 30 % + 17,2 % (prélèvements sociaux) soit 47,2 %.
Ainsi, la double imposition de la SAS à l’IS est plus intéressante sur le plan des revenus locatifs que la SCI transparente pour les personnes imposées personnellement au-delà de la tranche des 30 %.
Astuce : Avec une SAS immobilière, vous n’êtes pas obligés de vous reverser des dividendes. Dans ce cas, il n’y a pas de double imposition (seulement l'impôt sur les sociétés à payer). Vous pouvez par exemple utiliser cet argent pour réaliser de nouveaux investissements. C’est la méthode utilisée par la plupart des contribuables aisés souhaitant limiter les frottements fiscaux.
Les amortissements pour réduire le bénéfice de la SAS immobilière et impact sur la plus-value imposable
La particularité du régime de l’impôt sur les sociétés est que vous devez obligatoirement amortir le bien immobilier. Cela entraîne deux effets :
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Une réduction du bénéfice imposable (du montant de l’amortissement).
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Une augmentation de l’assiette de la plus-value lors de la revente du bien. En fait, contrairement aux plus-values immobilières des particuliers, la plus-value à l’IS se calcule en faisant la différence entre la valeur comptable du bien (prix d’achat - amortissements pratiqués) et le prix de vente.
Autrement dit, l’amortissement du bien constitue une sorte de différé d’imposition qui impactera l’imposition de la plus-value à la hausse.
Néanmoins, pour les petites exploitations immobilière le problème est le suivant :
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Le bénéfice imposable est généralement imposé à 15 % car inférieur à 42 500 euros. Autrement dit, l’amortissement vous permet de réduire votre imposition à hauteur de 15 % de son montant.
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La plus-value en raison de son montant élevé (plus le temps passe, plus elle sera élevée en raison des amortissement et éventuellement de la valorisation à la vente du bien) générera sur l’année de sa réalisation un bénéfice supérieur à 42 500 euros, soit une imposition au taux normal de l’IS à 25 %.
Dans ce cas de figure, vous perdez donc 10 % dans l’équation.
Astuce : Pour baisser votre niveau d’imposition l’année de la plus-value, il peut-être intéressant d’envisager par exemple l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avec travaux. Les travaux seront directement déductibles de votre résultat fiscal permettant ainsi de repasser le bénéfice imposable en dessous de la barre des 42 500 euros (pour le taux des 15 %).
Vous pouvez aussi envisager une rémunération des associés ayant personnellement contribué à la vente. Ces derniers peuvent créer une auto-entreprise pour facturer la SAS et encaisser leurs commissions. Cette commission est déductible du résultat fiscal.
La dimension patrimoniale de la SAS immobilière
Comme pour la SCI, la SCI immobilière peut-être utilisée à des fins patrimoniales dans une optique de transmission anticipée à ses héritiers.
Si la SAS est endettée, la valeur des actions est diminuée du montant des dettes. Par exemple, pour un bien immobilier acheté en SAS à crédit à pour 50 % de son prix, la valeur des actions est 2 fois inférieure au prix de du bien. Il est donc possible de donner les actions à ses héritiers en optimisant les abattements (100 000 euros par parent) en se servant de l’endettement comme modulateur du prix de l’action.
Pour aller plus loin dans l’optimisation, il est aussi possible de démembrer les actions de la SAS immobilière en donnant la nue propriété à vos enfants et en conservant l’usufruit des actions. La valeur fiscale des actions données est diminuée selon le barème de l’article 669 du CGI dépendant de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (vous).
Ainsi, la SAS immobilière peut être un excellent outil de transmission patrimoniale.
Vous trouverez néanmoins le même mécanisme avec les SCI (possible d’opter pour l’IS). Si vous ne souhaitez pas profiter de la souplesse statutaire de la SAS, la SCI est certainement le choix de la simplicité.
Conclusion : La SAS immobilière est-elle faite pour vous ?
La SAS immobilière peut être particulièrement intéressante si vous souhaitez créer une entreprise spécialisée dans l’immobilier, en profitant d’une souplesse statutaire, que vous comptez faire croître en acquérant différents biens immobiliers par période successive.
Dans les autres cas, il sera préférable de vous orienter vers une SCI pour bénéficier du régime de la transparence fiscale ou une SCI à l’IS pour profiter des mêmes avantages fiscaux évoqués précédemment pour la SAS.
En tout état de cause, le coût de fonctionnement et la fiscalité font de la SAS immobilière une société réservée aux investisseurs immobiliers expérimentés.