SAS immobilière : fiscalité, financement et arbitrage avec la SCI

Quelle est la fiscalité d'une SAS immobilière ?

C'est le vrai terrain de décision. Et c'est aussi là que circulent le plus d'idées fausses.

La SAS immobilière est-elle obligatoirement à l'impôt sur les sociétés ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas. Comme toute société par actions, la SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) de plein droit (article 206 du CGI).

On lit souvent qu'elle pourrait opter pour l'impôt sur le revenu pendant cinq ans. C'est faux pour une SAS de location nue. L'option prévue à l'article 239 bis AB du CGI est réservée aux sociétés exerçant une activité « industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». La doctrine administrative est explicite : les sociétés immobilières qui gèrent leurs immeubles nus sont expressément exclues de ce régime.

Autrement dit, une SAS qui achète pour louer nu est enfermée à l'IS, sans porte de sortie. Seule une SAS exerçant une vraie activité commerciale (location meublée, marchand de biens) peut théoriquement opter, et encore, sous des conditions cumulatives serrées (société de moins de cinq ans, moins de 50 salariés, chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital détenu à 50 % au moins par des personnes physiques dont 34 % par les dirigeants). L'option est valable cinq exercices, non renouvelables.

Comment fonctionne l'imposition à l'IS ?

La société est imposée sur son résultat fiscal. Deux taux coexistent :

Le taux réduit de 15 % n'est pas automatique. Il suppose trois conditions cumulatives, souvent passées sous silence et pourtant éliminatoires :

Une SAS immobilière personnelle les remplit généralement, mais un capital non intégralement libéré suffit à faire perdre l'avantage.

Enfin, à l'IS, un point est structurant : l'amortissement du bien est obligatoire. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur de l'immeuble de votre résultat, ce qui réduit fortement (voire annule) l'impôt sur les loyers. Sa contrepartie apparaît à la revente puisque les amortissements pratiqués se déduisent du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, on y revient plus bas.

Faut-il craindre la double imposition ?

C'est le reproche classique fait à la SAS, mais il mérite très sérieusement d'être nuancé.

Tant que les bénéfices restent dans la société, il n'y a qu'un seul impôt : l'IS. 

La double imposition n'intervient que si vous vous versez des dividendes. Dans ce cas, les sommes distribuées supportent, en plus de l'IS déjà payé, la flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux).

D'où la stratégie des investisseurs qui utilisent la SAS comme un outil de capitalisation : ne pas distribuer, réinvestir les bénéfices dans de nouveaux biens. On ne paie alors que l'IS, et l'on reporte la seconde couche d'imposition, voire on l'évite.

Quel est le coût fiscal de la revente du bien immobilier en SAS ?

C’est le problème majeur de la SAS. 

Si la société revend le bien, elle réalise une plus-value professionnelle égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà pratiqués. Résultat : plus vous avez amorti pour effacer l'impôt sur les loyers (généralement avec un taux effectif d’IS de 15 %), plus la plus-value imposable est élevée (souvent avec un taux effectif de 25 % si la plus value dépasse les 42 500 €). Et contrairement aux particuliers, la SAS ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. L'amortissement est donc un différé d'imposition le plus souvent désavantageux. La seule solution pour pallier ce défaut majeur est de ne jamais revendre le bien, quitte à plutôt revendre vos actions.

Si vous cédez vos actions, l'opération supporte un droit d'enregistrement de 5 %, et non le taux de 0,1 % applicable aux actions ordinaires. En effet, une SAS immobilière est une société à prépondérance immobilière au sens de l'article 726 du CGI, et ces cessions sont taxées à 5 %. Particularité aggravante : pour ce calcul, même les immeubles que la société exploite elle-même comptent dans l'appréciation de la prépondérance. À cela s'ajoute, pour vous, l'imposition de votre plus-value de cession de titres (flat tax de 31,4 %).

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Comment financer un achat immobilier en SAS ?

C'est ici que la SAS immobilière révèle son paradoxe. Ce qui en fait la force juridique (la responsabilité limitée) se retourne contre elle dès qu'il s'agit d'emprunter.

La responsabilité limitée est-elle un atout face à la banque ?

Sur le papier, oui. En pratique, non. Puisque c'est la SAS qui emprunte, et que la responsabilité des actionnaires est limitée à leurs apports, la banque ne dispose d'aucun recours sur leur patrimoine personnel si la société cesse de rembourser. Un excellent argument pour l'investisseur… et un vrai problème pour le prêteur.

La banque le sait, et elle le compense systématiquement. Elle reconstruit contractuellement la garantie qu'elle perd, en exigeant presque toujours la caution personnelle du ou des dirigeants/actionnaires. Concrètement, le président (et/ou les actionnaires) se porte garant sur ses biens propres : en cas de défaut de la SAS, la banque se retourne contre lui, exactement comme si le prêt avait été souscrit en nom propre. Cette caution vide de sa substance la protection recherchée par la responsabilité limitée.

À la caution s'ajoutent le plus souvent une hypothèque sur le bien financé et, parfois, le nantissement des actions de la SAS. Autant dire que si vous choisissez la SAS pour cloisonner votre patrimoine, l'objectif est neutralisé au moment de la signature du prêt. La responsabilité limitée reste un rempart face aux fournisseurs ou aux autres créanciers de la société, mais pas face à votre banquier.

Le prêt d'une SAS est-il un crédit immobilier classique ?

Non, et c'est une différence majeure trop souvent ignorée. Le crédit souscrit par une SAS immobilière n'est pas un crédit immobilier au sens du Code de la consommation : c'est un prêt professionnel.

La raison tient à l'objet social. Le Code de la consommation n'étend sa protection aux personnes morales que lorsque le crédit ne finance pas une activité professionnelle, et il exclut expressément les personnes morales qui, en vertu de leur objet social, se procurent des immeubles (article L. 313-1, 3°, et L. 313-2). Une SAS immobilière tombe dans cette exclusion par nature. La Cour de cassation a tranché dans le même sens pour les SCI dès 2015 : les personnes morales à objet immobilier sont hors du champ protecteur du droit de la consommation.

Les conséquences sont très concrètes. En passant par une SAS, vous perdez tout le socle de protections dont bénéficie l'emprunteur particulier :

L'assurance emprunteur couvre des risques attachés à une personne physique (décès, invalidité, incapacité). La SAS n'étant pas concernée, l'assurance n'est jamais souscrite par la société, mais sur la tête du dirigeant et des associés cautions. Elle n'est d'ailleurs pas légalement obligatoire : c'est une exigence bancaire, négociable sur un prêt professionnel, où d'autres garanties peuvent en tenir lieu.

Surtout, elle échappe à la loi Lemoine : la résiliation à tout moment ne vise que les crédits immobiliers de particuliers, pas les prêts professionnels. Vous perdez donc ce levier pour faire baisser le coût de l'assurance en cours de prêt.

La SAS échappe-t-elle aux normes du HCSF ?

Pas comme on pourrait l'espérer. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (taux d'effort plafonné à 35 %, durée limitée à 25 ans) visent les crédits accordés aux particuliers. Une SAS, personne morale, n'y est pas directement soumise.

Mais le contournement est illusoire. Puisque la banque exige la caution personnelle du dirigeant (et/ou des actionnaires), elle analyse sa situation exactement comme celle d'un emprunteur classique : le taux d'effort des cautions est souvent calculé selon la même règle des 35 %, assurance comprise. La SAS ne permet donc pas toujours de dépasser sa capacité d'endettement personnelle. Elle peut, en revanche, faciliter un montage à plusieurs lorsque les associés-cautions disposent de revenus solides et d'un patrimoine consolidé.

Conclusion : la SAS immobilière est-elle faite pour vous ?

La SAS immobilière n'est ni le « choix gagnant » universel ni un statut à éviter. C'est un outil de spécialiste, pertinent pour des profils précis :