Réduisez vos impôts grâce à la loi Malraux 2020

Niveau immobilier, vous n’en êtes pas à votre premier coup d’essai ? Vous cherchez une manière d’investir dans de l’immobilier de rapport avec les meilleurs rendements possible ? Au-delà des bonnes affaires disponibles sur le marché immobilier proposant des rendements locatifs intéressants, il est possible de maximiser votre rentabilité en économisant des impôts grâce à certaines niches fiscales immobilières.

On vous a déjà parlé des statuts intéressants type LMP et LMNP, de la l’investissement Pinel proposant des avantages fiscaux non négligeables, mais pas encore du dispositif Malraux. Vous êtes plutôt branché rénovation et réhabilitation ? La loi Malraux 2020 pourrait vous séduire avec son système favorable de défiscalisation !

Contexte et objectifs de la loi Malraux

Un petit peu d’histoire pour commencer afin de vous mettre dans le contexte.

La loi dite Malraux est une loi générale portant sur la protection du patrimoine historique et esthétique français et notamment sur la question de sa restauration et de son entretien. Entrée en vigueur le 7 août 1962, elle s’inscrit dans une période où les centres-ville commencent à être bouleversés par l’urbanisme. La loi Malraux permet de créer des secteurs sauvegardés en imposant l’édiction des règles d’urbanismes et d’aménagement spécifiques à certains secteurs des villes.

Mais, pour mettre en valeur le patrimoine historique français encore faut-il que ce dernier soit entretenu. À cette période, le goût prononcé pour les immeubles modernes pouvait menacer les constructions anciennes. Les acheteurs et propriétaires préféraient vivre dans des immeubles récents proposant toutes les facilitées à un prix abordable.

Afin d’inciter les propriétaires à préserver l’identité esthétique des villes, la loi Malraux a mis en place un système fiscal incitatif pour les pousser à réhabiliter et à rénover leur bien immobilier.

En 2020, la loi Malraux est toujours d’actualité avec une reconduction des avantages fiscaux consentis ! Plutôt sympa non ?

Mais, qu’en est-il de cette fameuse réduction d’impôts ?

Quel est le montant de défiscalisation Malraux ?

Comme nous l’avons dit, la loi Malraux s’intéresse à l’ancien contrairement à la loi Pinel qui ne concerne que le neuf. Néanmoins, son fonctionnement est similaire : la loi Malraux propose elle aussi une réduction d’impôt. Mais, qu’entend-on par réduction d’impôt ?

Le fonctionnement de la défiscalisation Malraux 2020

Lorsque vous payez votre impôt sur le revenu, vous déclarez tous vos revenus catégorie par catégorie (traitement et salaire, BIC, revenu foncier…), puis on fait passer le tout dans les tranches d’imposition afin de calculer le montant de l’impôt à payer (c’est peu plus complexe que ça, mais l’idée est là). Habituellement, les travaux sont imputables sur les revenus imposables de la catégorie revenus fonciers pour la location nue ou BIC pour les loueurs en meublé c’est-à-dire qu’ils viennent se déduire directement de ces revenus. On parle alors de déduction fiscale.

A contrario, la loi Malraux propose une réduction d’impôt. Là où la déduction s‘applique sur les revenus déclarés, la réduction s’impute sur le montant de l’impôt à payer (soit après l’application des tranches de l’impôt sur le revenu).

En d’autres termes, une partie des travaux de rénovation d’un immeuble ancien éligible au dispositif Malraux pourront être déduits de l’impôt calculé sur tous vos revenus confondus.

Une défiscalisation plafonnée sur plusieurs années

Depuis 2013, la réduction d’impôt Malraux est plafonnée et varie selon les immeubles rénovés :

  • 30% du prix des travaux réalisés sur les immeubles situés dans PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), QAD (quartiers anciens dégradés) ou dans un quartier conventionné ;
  • 22% du prix des travaux réalisés sur les immeubles situés en PVAD (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

Le montant maximum de travaux admissible en réduction est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans. Il est possible de répartir la charge des travaux sur 1 ou 4 années afin d’optimiser au mieux votre fiscalité.

Exemple de défiscalisation Malraux 2020

Prenons un exemple pour mieux comprendre le fonctionnement de la défiscalisation Malraux. Imaginons qu’en temps normal vous payez 20 000 euros par an d’impôt sur le revenu. Un peu trop à votre goût ?

Coup de bol, vous héritez d’un immeuble situé dans un QAD (Quartier ancien dégradé) en piteux état. Informé du dispositif Malraux, vous recourez à un emprunt immobilier couplé d’un éco-PTZ pour la rénovation complète de l’immeuble pour un coût total de 450 000 euros afin de le mettre en location.

En partant du principe que la totalité des travaux de rénovation sont admis au dispositif Malraux, vous pourrez bénéficiez au total d’une réduction d’impôt de :

400 000 x 0,3 = 120 000 euros
Étant donné que vous payez 20 000 euros d’impôt par an, il est inutile d’imputer la totalité de la réduction sur une année. En effet, contrairement à un crédit d’impôt, la part supérieure de la réduction d’impôt ne vous sera pas remboursée par l’administration fiscale.

Vous pouvez donc répartir cette réduction sur 4 ans de sorte que chaque année, vous bénéficiez de :

120 000 / 4 = 30 000 euros de réduction d’impôt.

Ainsi, pendant 4 ans, à revenu constant, vous ne payerez pas d’impôt sur le revenu !

Peut-on cumuler la défiscalisation Malraux avec d’autres niches fiscales immobilières ?

L’autre avantage majeur de la réduction d’impôt Malraux réside dans sa non-prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. En effet, afin d’éviter les utilisations abusives des réductions et crédits d’impôt, le droit fiscal plafonne le cumul de la plupart des avantages fiscaux à 10 000 euros.

En échappant au plafonnement, la loi Malraux peut donc se cumuler avec d’autres dispositifs tels que Pinel ou ou l’exonération d’impôt en ZRR (zone de revitalisation rurale) sur une autre bien immobilier.

À noter néanmoins qu’il est impossible de cumuler Malraux et un autre avantage fiscal sur un seul et même bien. Si le choix est possible, il faudra choisir le plus avantageux.

Vous êtes séduit par la défiscalisation Malraux ? Encore faut-il que vous puissiez en profiter !

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux 2020 ?

Comme nous l’avons vu, la loi Malraux ne s’applique pas à tous les biens. De plus, tous les travaux ne sont pas admis dans le calcul de la réduction d’impôt.

Enfin, vous devrez vous engager à louer votre bien pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux.

Les biens concernés par la loi Malraux

Nous l’avons vu, seuls les biens présentant les caractéristiques suivantes sont admis aux avantages Malraux à savoir :

  • les biens faisant partie d’un site patrimonial remarquable (SPR) dans le cadre d’un plan de sauvegarde de mise en valeur (PSMV) ou d’un PVAP ;
  • les biens situés dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD). Vous pouvez consulter la liste des quartiers concernés dans l’arrêté du 19 janvier 2018;
  • les biens appartenant à un Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

Dès lors que le bien se situe dans l’une de ces localisations, il est possible de rénover :

  • des immeubles à usage d’habitation ;
  • des locaux transformés en habitation ;
  • des locaux professionnels (bureau, commerce).

Ceci étant, la rénovation doit concerner tout l’immeuble dans sa globalité. Il est donc impossible d’acheter un appartement ou un local commercial compris dans un immeuble pour le rénover en bénéficiant de la fiscalité Malraux.

Cette contrainte est de taille puisqu’il faudra engager des sommes importantes pour l’acquisition de l’immeuble. C’est pourquoi le bénéfice de la loi Malraux se fait souvent par l’intermédiaire d’un promoteur immobilier disposé à racheter l’ensemble pour ensuite le diviser en différents lots.

La réalisation de travaux de restauration

La plupart des travaux et dépenses effectués pour la restauration d’immeuble sont admissibles en défiscalisation Malraux. Il s’agit notamment :

  • des primes d’assurances
  • des dépenses liées à l’amélioration des locaux d’habitation ;
  • des frais de gestions ;
  • les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines
  • les améliorations favorisant l’accessibilité et la protection des locaux ;
  • les travaux de reconstruction des murs extérieurs et de la toiture rendus nécessaires par une démolition imposée ;
  • les travaux de démolition imposés par la collectivité compétente ;
  • les travaux d’amélioration du logement…

À noter qu’il est possible de restructurer les volumes intérieurs en créant par exemple des mezzanines. Toutefois, il est important de respecter le bâti de l’immeuble conformément au plan de sauvegarde et de mise en valeur. À défaut, l’ajout de surface pourrait être considéré comme de la construction et non comme de la rénovation.

La mise en location du bien rénové

Comme pour le dispositif Pinel, la loi Malraux impose un engagement à la location pour une durée au minimum de 9 ans. Il est donc impossible de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux pour rénover votre actuelle ou future résidence principale.

Vous l’aurez compris, il est plus difficile de mettre en oeuvre le dispositif Malraux que le dispositif Pinel pour vos investissements locatifs. Pour autant, le bénéfice des avantages fiscaux concernés peut être obtenu par d’autres biais : soit en passant par un promoteur immobilier averti, soit en investissant dans une SCPI Malraux. Cette société civile spécialisée dans le placement immobilier va vous permettre de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif sans vous encombrer de la contrainte des travaux et de gestion. De plus, il est possible d’effectuer un emprunt immobilier pour investir dans une SCPI ! Alors n’hésitez pas à contacter un courtier pour obtenir le prêt immo au meilleur taux afin de maximiser vos rendements !

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Quel est le montant de la réduction d’impôt Malraux ?

    La réduction d’impôt Malraux dépend de la localisation de l’immeuble rénové et du montant des travaux (dans la limite de 400 000 euros) :

    • 30% du prix des travaux réalisés sur les immeubles situés dans PSMV, QAD ou dans un quartier conventionné ;
    • 22% du prix des travaux réalisés sur les immeubles situés en PVAD.
  • Est-il possible de bénéficier de la loi Malraux en investissant dans une SCPI ?

    La SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Grâce au mécanisme de la transparence fiscale, les associés de SCPI bénéficient des avantages fiscaux issus des activités de cette dernière. Ainsi, il existe toute une catégorie de SCPI fiscale dont les SCPI Malraux.