À moins d’être un riche héritier, vous aurez sans doute besoin d’un crédit pour acheter cette maison qui vous a tapé dans l’oeil. Le plus souvent, vous allez recourir à un prêt amortissable. Pourtant, il existe un autre type d’emprunt moins connu, appelé prêt in fine. Il présente bien des avantages, notamment si vous êtes imposé au titre des revenus fonciers. Un produit idéal donc pour les investisseurs locatifs ! Alors quelles sont les différences entre le prêt amortissable et le prêt in fine ? Comment choisir sans se tromper ? HelloPrêt vous dit tout.

Quelles sont les différences entre le prêt immobilier in fine et le prêt amortissable ?

Une fois le compromis de vente signé, vous vous rendez chez votre banquier pour obtenir un financement. De manière classique, voire systématique, votre conseiller va vous proposer un prêt amortissable. Les mensualités restent inchangées tout au long de la durée du crédit, qui peut aller jusqu’à 30 ans. Elles se composent de deux postes : le remboursement des intérêts et celui du capital. 

Votre banquier vous montrera un tableau d’amortissement. Les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû et sont donc dégressifs. Vous pourrez ainsi vous rendre compte qu’au début, vous remboursez une part plus importante d’intérêts, puis au fil des années, vous rembourserez plus de capital.

À l’inverse, le prêt in fine propose un fonctionnement différent : les mensualités ne comportent que le remboursement des intérêts. Même si vous n’avez pas étudié le latin, vous comprenez ce qui se cache derrière la notion de in fine : le remboursement du capital intervient seulement à la fin du crédit, lors de la dernière mensualité. Vous vous en doutez, comme les intérêts ne sont pas dégressifs, celui-ci vous revient au final plus cher. Alors diantre, pourquoi souscrire un prêt in fine vous demandez-vous ? Un peu de patience, on vous expliquera tout ça plus bas.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit in fine ?

De par son fonctionnement, le prêt in fine présente un risque accru pour les établissements prêteurs. En effet, qu’est-ce qui leur prouve que vous serez en mesure de rembourser le capital lors de la dernière mensualité ou que vous ne préférerez pas filer sous les tropiques avec cet argent ? Rien du tout ! Alors pour se prémunir, ils vont vous imposer plusieurs garanties.

Déjà, vous devrez disposer d’un apport plus conséquent que celui normalement exigé pour un prêt amortissable. Au lieu de prévoir 10 % du total de l’opération, vous devrez réunir un apport d’au minimum 30 %. Certaines banques très frileuses demandent même 50 % ! Le prêt in fine sans apport est donc impossible.

Les banques vont également exiger ce que l’on appelle un nantissement. En clair, il s’agit d’une garantie grâce à laquelle votre banque dispose d’un droit sur une valeur mobilière, un titre financier, un immeuble, un produit d’épargne…. Si au moment de conclure le remboursement du capital vous ne disposez pas des fonds nécessaires, la banque peut saisir l’argent des valeurs mobilières ou le bien pour se payer.

Le plus souvent, dans le cadre d’un prêt in fine, l’argent qui servira à payer le capital est placé sur une assurance vie. Deux hypothèses :

–   Vous versez directement l’intégralité du capital à rembourser sur l’assurance vie ;

–   Vous versez l’apport sur l’assurance vie et vous complétez au fur et à mesure par des versements réguliers.

Pourquoi les banques préfèrent-elles une assurance vie plutôt qu’un produit plus rémunérateur comme un plan d’épargne en actions (PEA) ? Tout simplement parce que ce dernier dépend des fluctuations des marchés financiers, avec un risque bien plus important de perdre les sommes accumulées. À l’inverse, l’assurance vie ne peut pas occasionner une perte en capital. L’hypothèque ne peut pas être choisie non plus, car la procédure est longue et coûteuse. Esi ça se trouve votre bien vaudra moins cher dans quelques années, avec un moins-value à la clé. Revente = galères en perspective pour les banques = pas d’hypothèque pour le prêt in fine.

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Quels sont les avantages de l’emprunt in fine ?

Oui, le prêt in fine peut coûter cher. Cependant, il présente des avantages indéniables, particulièrement si vous faites partie des contribuables qui sont fortement imposés au titre des revenus fonciers. En effet, vous n’êtes pas savoir que le fisc vous offre généreusement de déduire les intérêts d’emprunt de ces revenus fonciers. Ce n’est pas par pure gentillesse, mais plutôt pour vous inciter à acheter pour louer et ainsi contenir la pénurie de logements. 

Or les intérêts sont élevés dans le prêt in fine, ce qui vous permet une réduction plus importante de votre imposition. De la même manière, la déduction des intérêts peut générer un déficit foncier, du moins si vous avez opté pour le régime réel. Ce déficit est reportable pendant 10 ans, uniquement dans la catégorie des revenus fonciers. Mais mécaniquement, si ceux-ci sont moins élevés, votre imposition globale diminue elle aussi. C’est ainsi que le prêt in fine est tout indiqué si vous investissez dans l’immobilier locatif.

En outre, comme vous ne remboursez le capital qu’à l’ultime échéance, la valeur de votre bien n’est pas prise en compte dans votre patrimoine immobilier. Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous comprenez immédiatement pourquoi le prêt in fine est une bonne idée pour vous. L’intégration du bien dans votre actif sera différée de toute la durée de l’emprunt, donc l’assiette de votre imposition demeurera inchangée tout au long du prêt. C’est toujours ça de pris !

De plus, vous placez le montant du capital sur une assurance vie ou un produit d’épargne, ou au moins le montant de l’apport que vous augmenterez de mensualités régulières. Et bien entendu, l’argent déposé fait des petits ! Là où le prêt amortissable ne propose que le remboursement des sommes prêtées à la banque, le prêt in fine permet de capitaliser et de valoriser votre épargne. Tout bénéf’ on vous dit.

Enfin, pour déterminer si le prêt in fine est vraiment avantageux pour vous, vous devrez procéder à un petit calcul :

Réduction d’impôt obtenue grâce à la déduction des intérêts + rendement du produit d’épargne = économie supérieure au surplus de taux d’intérêt du crédit : vous êtes gagnant !

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Et les inconvénients ?

À part son coût, qui peut être compensé par l’effet de levier du produit d’épargne et les réductions d’impôt, le prêt in fine ne présente pas d’inconvénients en tant que tels. Les seuls risques sont liés à la mise en location du bien et concernent donc tous les investisseurs en immobilier locatif.

Si vous comptez sur les loyers perçus pour alimenter le produit d’épargne, vous devrez peut-être faire face à des vacances locatives et payer vous même certaines mensualités. Idem, si vous n’optez pas pour une assurance vie mais pour un autre placement dont le taux peut fluctuer à la baisse, le rendement ne permettra pas forcément de compenser le surcoût d’intérêts.

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Quel est le taux d’un prêt in fine ?

Comme pour tout emprunt, le taux du crédit in fine varie en fonction de plusieurs paramètres : le montant de l’apport, votre taux d’endettement, votre capacité de remboursement et d’emprunt ou encore la durée du prêt. Sans compter vos talents de négociateur ! Si vous voulez vous épargner la tâche fastidieuse qui consiste à démarcher plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux, confiez cette mission à un courtier HelloPrêt, ou faites une simulation de prêt immobilier in fine gratuite.

Pour vous donner un ordre d’idée des taux, voici ceux que vous pourrez obtenir en fonction de la durée du prêt in fine :

–   Sur 7 ans : de 1.15 % à 1.85 % ;

–   Sur 10 ans : de 1.50 % à 1.90 % ;

–   Sur 12 ans : de 1.65 % à 2.10 % ;

–   Sur 15 ans : de 1.80 % à 2.35 % ;

–   Sur 20 ans : de 2.00 % à 2.45 %.

Comme vous êtes un fin observateur, vous pouvez constater que plus la durée est longue plus le taux de l’emprunt in fine est élevé. Comme pour un crédit amortissable en fait. Bien entendu, les taux proposés en exemple s’entendent hors assurance de prêt…

Comment choisir entre prêt in fine et prêt amortissable ?

La réponse dépend essentiellement de votre projet et de l’argent dont vous disposez pour réaliser l’acquisition du bien. On vous rappelle que vous devez disposer d’un bas de laine d’au moins 30 % pour constituer l’apport.

Ainsi, si vous désirez acheter votre résidence principale, vous préférez opter pour le prêt amortissable. En effet, dans cette hypothèse, vous ne louez pas de logement et ne dégagez donc pas de revenus fonciers. Avec un prêt in fine, vous vous retrouveriez avec des taux d’intérêt plus élevés, qu’en plus vous ne pourrez pas déduire de vos impôts (#mauvaisplan).

En revanche, si vous envisagez d’acheter pour louer, alors le prêt in fine est un bon plan. Vous déduirez vos revenus fonciers, pourrez dégager un déficit foncier reportable sur 10 ans ou encore maintenir inchangée votre base d’imposition à l’IFI pendant plusieurs années.

Enfin, avec un prêt in fine, vos mensualités sont bien moins élevées que dans le cadre d’un crédit amortissable. Votre reste à vivre sera plus important et vous pourrez l’affecter à ce qui vous fait plaisir : un emprunt pour un autre projet immobilier, un crédit à la consommation pour acheter un nouveau téléphone ou un voyage à l’autre bout du monde !

Vous vous demandez encore si le prêt in fine est le bon choix pour votre projet ? N’hésitez pas à contacter un courtier en prêt immobilier HelloPrêt pour en discuter !