Souscrire un prêt conventionné après 2020 : est-ce toujours avantageux ?

Vous êtes en quête d’un financement pour votre achat immobilier ? On vous parle aujourd’hui du prêt conventionné ! Accordé sans condition de ressources, il fonctionne aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale que pour l’investissement locatif. Est-il toujours un bon plan en 2020 ? Pas sûr…

Souscrire un prêt conventionné après 2020 : est-ce toujours avantageux ?

Comment marche le prêt conventionné ?

Le prêt conventionné (PC pour les intimes) est un type spécifique de crédit immobilier amortissable (par opposition à un prêt in fine). Dans conventionné, il y a convention : il faut que la banque ou l’établissement prêteur qui vous accorde l’emprunt ait passé une convention avec l’État. Ce qui est le cas des grands groupes français, vous pouvez donc a priori demander un PC dans toutes les banques de l’Hexagone.

Sans condition de revenus

Contrairement aux prêts aidés, le prêt conventionné n’est pas accordé sous conditions de ressources. F. Pinault peut donc en solliciter un si ça lui chante, mais quelque chose nous dit qu’il n’en a pas besoin.

Pour certains logements ou travaux

Le prêt conventionné est accordé seulement pour certains projets :

L’acquisition d’un logement neuf ;
L’acquisition d’un terrain et la construction d’un logement sur ce terrain ;
L’acquisition d’un bien ancien ;
La transformation d’un local commercial, professionnel, agricole, etc. en logement.

Le prêt conventionné peut aussi être sollicité pour réaliser des travaux, à condition que leur montant soit au minimum de 4 000 €. Il peut s’agir de travaux :

D’amélioration dans un logement ancien ;
De rénovation énergétique dans l’ancien ;
D’agrandissement ;
De surélévation.

Le prêt conventionné ne peut pas être utilisé pour payer les frais de notaire, de garantie, de dossiers ou acheter du mobilier.

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Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt conventionné ?

Le prêt conventionné a été conçu pour encourager l’accession immobilière par tout un chacun. C’est pourquoi il est attribué sans condition de ressources, et il doit en principe être affecté à la résidence principale. Qui dit principe dit exception : le prêt conventionné peut aussi servir à un investissement locatif.

En principe, le logement doit constituer la résidence principale de l’acheteur…

Le logement doit être affecté à votre résidence principale, ce qui signifie que vous devez y résider au moins 8 mois par an. Rien ne vous empêche de vous la couler douce à Saint-Barth les 4 autres mois de l’année ! Autre obligation (mais vous verrez, elle est très nuancée) : ne pas mettre le logement en location pendant les 6 années suivant la mise en place du prêt conventionné.

Vous êtes ainsi tenu de vous installer dans cette résidence principale dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’achat. Petite exception à la règle : vous pouvez différer cette condition pendant 6 ans maximum, si votre retraite intervient avant cette échéance.

Vous avez également la possibilité, dans certaines situations, de mettre en location votre logement. C’est le cas si :

Vous vous séparez de votre moitié avec qui vous étiez marié ou pacsé (entre concubins, ça ne marche pas, donc) ;
Votre boss change votre lieu de travail et vous devez maintenant vous farcir un trajet d’au moins 1h30 ou 50 km pour vous rendre au boulot ;
Vous êtes au chômage depuis plus d’un an ;
Vous vous retrouvez en situation d’incapacité ou d’invalidité.

Cependant, la mise en location de votre résidence principale est encadrée. C’est ainsi que :

Votre logement doit constituer la résidence principale du locataire ;
Vous ne devez pas conclure un bail de location supérieure à 6 ans ;
Vous devez respecter un certain montant pour le loyer : celui-ci ne peut pas excéder les plafonds des logements sociaux ;
Les ressources de votre locataire ne doivent pas excéder celles admises pour l’attribution d’un logement social.

…Mais l’investissement locatif avec un prêt conventionné est aussi possible

En principe, les prêts aidés ou en convention avec l’État (comme ce PC) sont affectés à la résidence principale de l’acheteur. Le prêt conventionné est le seul qui permet d’acheter un bien pour le mettre en location en dehors des hypothèses que nous venons d’évoquer. Qui correspondent plus ou moins à des tuiles que vous n’avez pas forcément pu voir venir.

La seule condition pour de l’investissement locatif avec un prêt conventionné, c’est que le logement soit affecté à la résidence principale du locataire. Impossible donc de souscrire un prêt conventionné pour louer le logement en Airbnb, en meublé de tourisme, en résidence secondaire, etc.

Montant, taux et durée du PC

Le prêt conventionné est un crédit amortissable, dont le taux peut être fixe, variable (capé ou non, mais cette hypothèse est devenue rarissime en cette époque où les taux sont très bas) ou modulable (un mix des deux, c’est à dire un taux fixe et un taux variable).

Il n’existe pas de taux défini pour le prêt conventionné, seulement des plafonds, qui sont fixés par un règlement. Comme pour un crédit classique, le taux varie en fonction de ce que propose la banque et de la durée d’emprunt. Il est actuellement fixé à :

	Durée inférieure ou égale à 12 ans	Entre 12 et 15 ans	Entre 15 et 20 ans	Supérieure à 20 ans
Taux fixe	2,45 %	2,65 %	2,80 %	2,90 %
Taux variable	2,45 %	2,45 %	2,45 %	2,45 %

La durée du prêt dépend quant à elle du montant des mensualités que vous pouvez rembourser chaque mois. Lequel dépend de votre taux d’endettement, de votre reste à vivre, etc.

La durée du prêt conventionné s’échelonne de 5 à 30 ans. Vous pouvez néanmoins négocier avec la banque de passer en dessous de 5 ans ou d’allonger la durée jusqu’à 35 ans.

Prêt conventionné et APL : comme Capri, c’est fini

L’avantage ultime du prêt conventionné, c’était qu’il vous donnait droit à des APL, si :

Vous ne dépassiez pas les conditions de ressources de cette aide au logement ;
Le logement était situé en zone 3 ;
Vous achetiez de l’ancien.

Les mensualités de votre prêt étaient donc diminuées du montant des APL, ce qui aidait les ménages les plus modestes à devenir propriétaires. Pourquoi on parle au passé ? Parce que ce dispositif a pris fin au 2 janvier 2020. L’attrait du prêt conventionné s’en trouve donc fortement diminué…

Prêt conventionné ou prêt classique ?

Tout dépend de votre profil d’emprunteur et du TAEG que vous consentent les banques pour votre projet immobilier. Cependant, vu les taux pratiqués actuellement, le prêt classique sera à coup sûr votre meilleure option. Et si les taux d’intérêt remontent (ce qui est le cas depuis le début de l’année), vous saurez que ce prêt conventionné existe !

Quels prêts aidés peut-on cumuler avec le prêt conventionné ?

Le prêt conventionné ne peut pas être complété avec un prêt classique. Pourquoi ? Désolé, on n’a pas la réponse, on va donc juste vous dire que la loi est ainsi faite. Cependant, si le montant du prêt conventionné est insuffisant pour réaliser votre projet immobilier, sachez que vous pouvez le cumuler avec des prêts aidés ou spécifiques comme :

Le prêt d’accession sociale (PAS) : il est accordé à ceux d’entre nous qui disposent de ressources modestes. Les plafonds d’attribution sont calculés en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes qui l’occupent. Les taux d’intérêt sont les mêmes que pour le prêt conventionné. Le PAS présente l’avantage d’offrir des frais de dossier et de notaire réduits ;
Le prêt location-accession : comme dans le leasing automobile, on devient propriétaire à l’issue d’une période de location, si on lève l’option d’achat. Ce dispositif ouvre droit à un prêt social spécifique, à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ou encore à la TVA à taux réduit ;
Le prêt à taux zéro (PTZ) : grâce à ce prêt aidé, vous pouvez emprunter une certaine somme d’argent sans à avoir à payer des intérêts.Il ne peut jamais couvrir l’intégralité d’une opération immobilière, il est donc idéal pour compléter un prêt conventionné… À condition que vous rentriez dans les cases !
Un PEL débloqué grâce à votre plan épargne logement ;
Un prêt Action Logement : c’est un crédit à taux réduit que vous pouvez demander si votre employeur emploie au moins 10 salariés. Il se décline en version pour les fonctionnaires ou pour les rapatriés d’outre-mer.

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