Souscrire un prêt conventionné après 2023 : est-ce toujours avantageux ?

Vous êtes en quête d’un financement pour votre achat immobilier ? On vous parle aujourd’hui du prêt conventionné ! Accordé sans condition de ressources, il fonctionne aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale que pour l’investissement locatif. Est-il toujours un bon plan en 2023 ? Pas sûr…

Qu’est ce qu’un prêt conventionné ?

Un prêt conventionné est un type de prêt immobilier amortissable réglementé par l'État français. Voici les principales caractéristiques du prêt conventionné :

• Accessibilité : Ce prêt est accessible à tous, sans condition de ressources. Il peut financer l'achat d'une résidence principale, neuve ou ancienne, ainsi que certains travaux d'amélioration.
• Avantages : Le taux d’intérêt est plafonné et la durée de remboursement peut être étalée sur une période plus longue qu’un crédit immobilier classique.
• Taux d'intérêt : Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable, et est généralement compétitif. Il est déterminé par la banque, mais est soumis à un plafond fixé par l'État. Le taux maximum du prêt conventionné au 01/12/2023 pour une durée supérieure à 20 ans est de 6,05 %.
• Durée du prêt : La durée de remboursement peut varier, généralement entre 5 et 30 ans (voire 35 ans dans certains cas), en fonction de la situation de l'emprunteur et de son projet immobilier.
• Conditions de remboursement : Les modalités de remboursement sont flexibles. L'emprunteur peut rembourser son prêt par anticipation, partiellement ou totalement, sans frais supplémentaires (aussi appelé indemnités de remboursement anticipé).
• Frais annexes : Les frais de dossier pour un prêt conventionné sont généralement moins élevés que pour un prêt immobilier classique.

Remarque : Depuis 2020, il n’est plus possible de cumuler les APL (aide personnalisée au logement) avec un nouveau prêt conventionné.

Comment fonctionne le prêt conventionné ?

Le prêt conventionné (PC pour les intimes) est un type spécifique de crédit immobilier amortissable (par opposition à un prêt in fine). Dans conventionné, il y a convention : il faut que la banque ou l’établissement prêteur qui vous accorde l’emprunt ait passé une convention avec l’État. Ce qui est le cas des grands groupes français, vous pouvez donc a priori demander un PC dans toutes les banques de l’Hexagone.

Sans condition de revenus pour l’obtenir

Contrairement aux prêts aidés, le prêt conventionné n’est pas accordé sous conditions de ressources. F. Pinault peut donc en solliciter un si ça lui chante, mais quelque chose nous dit qu’il n’en a pas besoin.

Réservé à certaines opérations immobilières ou travaux

Le prêt conventionné est accordé seulement pour certains projets :

• L’acquisition d’un logement neuf ;
• L’acquisition d’un terrain et la construction d’un logement sur ce terrain ;
• L’acquisition d’un bien ancien ;
• La transformation d’un local commercial, professionnel, agricole, etc. en logement.

Le prêt conventionné peut aussi être sollicité pour réaliser des travaux, à condition que leur montant soit au minimum de 4 000 €. Il peut s’agir de travaux :

• D’amélioration dans un logement ancien ;
• D’adaptation au handicap ;
• De rénovation énergétique dans l’ancien ;
• D’agrandissement ;
• De surélévation.

Le prêt conventionné ne peut pas être utilisé pour payer les frais de notaire, de garantie, de dossiers ou acheter du mobilier. Pour un achat immobilier, vous serez donc tenu à un apport personnel pour couvrir les frais d’acquisition.

Lire aussi : financement immobilier : comment calculer les frais de notaire

Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt conventionné ?

Le prêt conventionné a été conçu pour encourager l’accession immobilière par tout un chacun. C’est pourquoi il est attribué sans condition de ressources, et il doit en principe être affecté à la résidence principale. Qui dit principe dit exception : le prêt conventionné peut aussi servir à un investissement locatif.

Un prêt dédié à la résidence principale

Le logement doit être affecté à votre résidence principale, ce qui signifie que vous devez y résider au moins 8 mois par an. Rien ne vous empêche de vous la couler douce à Saint-Barth les 4 autres mois de l’année ! Autre obligation (mais vous verrez, elle est très nuancée) : ne pas mettre le logement en location pendant les 6 années suivant la mise en place du prêt conventionné.

Vous êtes ainsi tenu de vous installer dans cette résidence principale dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’achat. Petite exception à la règle : vous pouvez différer cette condition pendant 6 ans maximum, si votre retraite intervient avant cette échéance.

Vous avez également la possibilité, dans certaines situations, de mettre en location votre logement. C’est le cas si :

• Vous vous séparez de votre moitié avec qui vous étiez marié ou pacsé (entre concubins, ça ne marche pas, donc) ;
• Votre boss change votre lieu de travail et vous devez maintenant vous farcir un trajet d’au moins 1h30 ou 50 km pour vous rendre au boulot ;
• Vous êtes au chômage depuis plus d’un an ;
• Vous vous retrouvez en situation d’incapacité ou d’invalidité.

Lire aussi : Acheter sa résidence principale : quel intérêt ?

Cependant, la mise en location de votre résidence principale est encadrée. C’est ainsi que :

• Votre logement doit constituer la résidence principale du locataire ;
• Vous ne devez pas conclure un bail de location supérieure à 6 ans ;
• Vous devez respecter un certain montant pour le loyer : celui-ci ne peut pas excéder les plafonds des logements sociaux ;
• Les ressources de votre locataire ne doivent pas excéder celles admises pour l’attribution d’un logement social.

Un prêt conventionné pour un investissement locatif

En principe, les prêts aidés ou en convention avec l’État (comme ce PC) sont affectés à la résidence principale de l’acheteur. Le prêt conventionné est le seul qui permet d’acheter un bien pour le mettre en location en dehors des hypothèses que nous venons d’évoquer. Qui correspondent plus ou moins à des tuiles que vous n’avez pas forcément pu voir venir.

La seule condition pour de l’investissement locatif avec un prêt conventionné, c’est que le logement soit affecté à la résidence principale du locataire. Impossible donc de souscrire un prêt conventionné pour louer le logement en Airbnb, en meublé de tourisme, en résidence secondaire, etc.

Lire aussi : Investissement locatif : ce qu’il faut savoir

Montant, taux et durée du PC

Le prêt conventionné est un crédit amortissable, dont le taux peut être fixe, variable ou modulable (un mix des deux, c'est-à-dire un taux fixe et un taux variable).

Il n’existe pas de taux défini pour le prêt conventionné, seulement des plafonds, qui sont fixés par un règlement. Comme pour un crédit classique, le taux varie en fonction de ce que propose la banque et de la durée d’emprunt. Il est actuellement fixé à :

*Taux maximum en vigueur au 1er décembre 2023

La durée du prêt dépend quant à elle du montant des mensualités que vous pouvez rembourser chaque mois. Lequel dépend de votre taux d’endettement (qui ne doit pas théoriquement dépasser 35 %), de votre reste à vivre, etc.

La durée du prêt conventionné s’échelonne de 5 à 30 ans. Vous pouvez néanmoins négocier avec la banque de passer en dessous de 5 ans ou d’allonger la durée jusqu’à 35 ans.

Prêt conventionné et APL : est ce possible ?

L’avantage ultime du prêt conventionné, c’était qu’il vous donnait droit à des APL, si :

• Vous ne dépassiez pas les conditions de ressources de cette aide au logement ;
• Le logement était situé en zone 3 ;
• Vous achetiez de l’ancien.

Les mensualités de votre prêt étaient donc diminuées du montant des APL, ce qui aidait les ménages les plus modestes à devenir propriétaires. Pourquoi on parle au passé ? Parce que ce dispositif a pris fin au 1 janvier 2020. L’attrait du prêt conventionné s’en trouve donc fortement diminué…

Que choisir entre prêt conventionné ou prêt classique ?

Tout dépend de votre profil d’emprunteur et du TAEG que vous consentent les banques pour votre projet immobilier.

Pour financer l’achat de votre résidence principale

L’avantage actuel réside principalement dans la durée du prêt supérieure à un prêt classique. En étant un prêt conventionné sur une longue période, vous pouvez gagner en capacité d’emprunt à condition que le taux soit le même que celui d’un prêt immobilier classique.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Pour financer des travaux éligibles au PC dans votre résidence principale

Les prêts immobiliers classiques ne permettent généralement pas de financer des travaux d’un montant inférieur à 70 000 euros. Cela vous oblige à souscrire un crédit à la consommation pour une durée de remboursement beaucoup plus courte et des intérêts plus élevés. Votre capacité d’emprunt se trouve alors fortement affectée.
Avec le prêt conventionné, vous pouvez financer des travaux à partir de 4 000 euros en bénéficiant des taux plafonnés !

Lire aussi : Quel type de prêt pour financer vos travaux ?

Est-il possible de faire racheter son prêt conventionné ?

Il est possible de faire racheter un prêt conventionné, tout comme c'est le cas pour un prêt immobilier classique. Le rachat de prêt consiste à faire reprendre votre prêt en cours par une autre banque, qui vous propose en échange de meilleures conditions (taux d'intérêt plus bas, modification de la durée du prêt, etc.).

Vous pouvez aussi le faire racheter dans le cadre d’une opération de regroupement de crédit.

Quels prêts aidés peut-on cumuler avec le prêt conventionné ?

Le prêt conventionné ne peut pas être complété avec un prêt classique. Pourquoi ? Désolé, on n’a pas la réponse, on va donc juste vous dire que la loi est ainsi faite. Cependant, si le montant du prêt conventionné est insuffisant pour réaliser votre projet immobilier, sachez que vous pouvez le cumuler avec des prêts aidés ou spécifiques comme :

•  Le prêt d’accession sociale (PAS) : il est accordé à ceux d’entre nous qui disposent de ressources modestes. Les plafonds d’attribution sont calculés en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes qui l’occupent. Les taux d’intérêt sont les mêmes que pour le prêt conventionné. Le PAS présente l’avantage d’offrir des frais de dossier et de notaire réduits ;
•  Le prêt location-accession : comme dans le leasing automobile, on devient propriétaire à l’issue d’une période de location, si on lève l’option d’achat. Ce dispositif ouvre droit à un prêt social spécifique, à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ou encore à la TVA à taux réduit ;
•  Le prêt à taux zéro (PTZ) : grâce à ce prêt aidé, vous pouvez emprunter une certaine somme d’argent sans à avoir à payer des intérêts.Il ne peut jamais couvrir l’intégralité d’une opération immobilière, il est donc idéal pour compléter un prêt conventionné… À condition que vous rentriez dans les cases !
•  Un PEL (prêt épargne logement) débloqué grâce à votre plan épargne logement ;
•  Un prêt Action Logement : c’est un crédit à taux réduit que vous pouvez demander si votre employeur emploie au moins 10 salariés. Il se décline en version pour les fonctionnaires ou pour les rapatriés d’outre-mer.

Vous voulez savoir si vous pouvez obtenir un taux meilleur que le plafond du prêt conventionné ? Utilisez notre simulateur de crédit immobilier !