Le rôle de l'apport personnel pour un emprunt immobilier

Vous cherchez un financement pour votre projet immobilier ? Peu importe que vous soyez primo-accédant ou investisseur en locatif chevronné, la question de l’apport personnel va se poser. À quoi sert-il ? Comment le constituer ? Peut-on emprunter sans apport ? HelloPrêt vous répond !

Définition de l’apport personnel en achat immobilier

Vous avez jeté votre dévolu sur ce trois-pièces à Marseille, mais comme vous n’avez pas gagné la cagnotte du vendredi 13, vous avez besoin d’un prêt immobilier pour concrétiser votre projet d’achat. En vous renseignant à droite à gauche, vous constatez que le plus souvent, les banques exigent un apport personnel. Il s’agit d’une somme d’argent représentant un pourcentage du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre, en fonction de votre capacité d’emprunt.

Vous devez donc déjà posséder ce petit pécule au moment où vous démarchez les établissements prêteurs. Si la loi ne prévoit pas de minimum, il est d’usage de fixer le montant de l’apport personnel à 10 % du capital emprunté dans l’ancien, 5 % dans le neuf. On vous parle plus bas de l’intérêt de disposer d’un pourcentage encore plus important.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport pour un achat immobilier ?

Pour payer les frais de notaire

On vous explique. Lorsque vous souscrivez un crédit, la banque exige de prendre une garantie sur le bien. Il en existe deux catégories :

  • La sûreté personnelle : c’est l’hypothèse du cautionnement. Un organisme comme Crédit Logement va se porter garant du remboursement de votre emprunt, un peu comme un propriétaire exige une caution pour la location. Si vous ne parvenez plus à payer vos mensualités, l’organisme se substituera à vous pour verser le capital restant dû… Avant de se retourner contre vous pour récupérer ses billes, vous l’imaginez bien ;
  • La sûreté réelle : il s’agit ici du nantissement, du privilège de prêteur de deniers, ou plus fréquemment, de l’hypothèque. Dans ce dernier cas, c’est un bien immobilier qui servira de gage à la banque. Si vous ne remboursez plus vos échéances, elle saisira le logement pour le revendre aux enchères.

Or ces deux types de garanties sont accordées uniquement pour le montant du capital emprunté. Et vous n’êtes pas sans savoir qu’un achat immobilier suppose des frais annexes, comme les fameux frais de notaire. Le montant de ces derniers varie selon si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien et représentent en moyenne à 2 ou 3 % dans le premier cas, à 8 % dans le second. L’apport personnel sert justement à financer ces frais annexes que la banque ne pourrait jamais récupérer si les choses tournaient mal. Si elle vous prête de quoi financer le capital et les frais annexes et qu’elle doit actionner une garantie de remboursement, elle perdra définitivement les sommes affectées aux frais annexes. D’où l’apport.

Lire aussi : Comment améliorer son dossier avec une caution de prêt immobilier ?

Pour montrer votre capacité à rembourser un crédit

En vous prêtant de l’argent sur le long terme, la banque prend un gros risque. Elle préfère donc accorder des fonds à des emprunteurs qu’elle estime fiables. En mettant de côté de l’argent tous les mois pour vous constituer un apport personnel, vous lui démontrez que vous êtes un candidat sérieux, et non un dépensier patenté. En clair, outre payer les frais annexes, l’apport personnel sert à rassurer la banque sur votre capacité à épargner et donc à faire face à une échéance financière régulière.

Pas d’inquiétude, même si on a coutume de dire que l’apport personnel est la clé de voûte du crédit immobilier, il n’est pas le seul critère vous permettant d’en décrocher un. Les établissements bancaires vont aussi se baser sur vos revenus, la stabilité de votre activité professionnelle, votre taux d’endettement ou encore votre reste à vivre.

Lire aussi : Les critères d’acceptation d’un prêt immobilier

Comment constituer l’apport de son emprunt immobilier ?

On le sait, il n’est pas forcément facile de réunir une somme aussi élevée particulièrement pour les jeunes actifs qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Cependant, il existe beaucoup de leviers à actionner pour former l’apport personnel.

Les prêts aidés, réglementés ou conventionnés

Certaines banques acceptent de les considérer comme de l’apport personnel. Voici ceux auxquels vous pouvez peut-être prétendre, en fonction de votre situation personnelle et de vos ressources :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : comme son nom l’indique, il vous permet d’emprunter une certaine somme sans rembourser d’intérêts, qui varie selon l’emplacement de votre futur logement et le nombre d’habitants de votre foyer fiscal ;
  • Le prêt Action Logement : vous devez travailler dans une entreprise employant au moins 10 salariés. Au maximum, vous pouvez obtenir 45 000 € ;
  • Le prêt épargne logement (PEL) : l’argent que vous avez versé sur votre plan épargne logement est rémunéré à 1% et vous permet d’obtenir un prêt d’au maximum 92 000 € ;
  • Les crédits proposés par la CAF ou les collectivités locales, en coup de pouce aux ménages modestes.

Les produits d’épargne

  • Le Livret A : on est bien d’accord, son taux n’a de cesse de chuter (si vous n’êtes pas déjà au courant, il va passer à 0.50 % en février), il n’empêche que les économies que vous y avez placées peuvent vous aider à constituer votre apport personnel. Néanmoins, on vous recommande de ne pas prélever toutes les sommes disponibles et de conserver une épargne de précaution. On ne sait pas de quoi demain sera fait, et pour le moment, l’année 2020 ne nous a pas offert beaucoup de cadeaux ;
  • L’assurance vie : attention, cette solution ne s’adresse pas à tous les emprunteurs. En effet, vous pouvez déduire les versements que vous réalisez sur votre assurance de votre revenu imposable. Mais comme on ne vit pas dans un monde de Bisounours, cet avantage fiscal a une contrepartie : vous ne devez pas, en théorie, retirer l’argent placé avec 8 ans. Si vous le faites, vous paierez des pénalités. Cependant, cette disposition n’est pas applicable si vous retirez des fonds pour l’acquisition de votre résidence principale. Dans le cadre d’un achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il vaut sans doute mieux envisager une autre option pour constituer votre apport personnel ;
  • Les plans d’épargne en entreprise : normalement, les fonds sont indisponibles pendant un certain temps… Sauf pour l’achat d’une résidence principale. C’est donc une piste à explorer pour votre apport personnel. En plus, ce motif de retrait vous permet de récupérer les sommes en net d’impôts.

La love money

Derrière ce doux nom se cachent les sommes que vous pouvez emprunter à vos proches (avec ou sans intérêts, ça dépend s’ils sont sympas ou non). Outre le prêt familial, vous avez aussi la possibilité de demander un don familial. Si vous mettez vos parents à contribution, vous pouvez vous faire offrir 200 000 € (100 000 € chacun) sans rien verser au fisc. De quoi réunir un apport personnel conséquent !

Lire aussi : Comment effectuer un don familial ?

La plus-value sur la revente d’un précédent logement

Une fois la taxe sur les plus-values payée, il vous reste sans doute un peu d’argent pour constituer votre apport personnel.

L’argent disponible sur un compte courant

Si vous êtes plus fourmi que cigale et que votre compte courant est bien garni, c’est le moment de vous en servir !

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Oui, on peut obtenir un crédit immobilier sans apport, qui couvre l’intégralité du capital emprunté et les frais annexes (on parle de prêt à 110 %). Mais cette possibilité n’est pas offerte à tout le monde. Deux hypothèses :

  1. Dans le cadre d’un investissement locatif

    L’opération peut s’autofinancer : les loyers servent à rembourser les mensualités. A priori, le risque de défaillance est moins élevé, la banque peut donc accepter le crédit sans apport.

    Lire aussi : Réaliser un investissement locatif sans apport

  2. Vous avez un excellent dossier

Ce qui risque d’exclure les emprunteurs en CDD, intérimaires et indépendants. Votre situation et vos revenus doivent en effet être stables. Vos relevés de compte doivent être exemplaires (on vous le dit tout net, si vous êtes à découvert pendant les 3 mois précédant votre demande de prêt, ça ne passera pas), vous devez bien gagner votre vie et épargner régulièrement.

Lire aussi : Comment préparer un dossier pour un crédit immobilier ?

Quel apport pour un prêt immobilier ?

Revenons-en au crédit immobilier avec apport. Vous l’avez compris, celui-ci représente un pourcentage des sommes nécessaires à la concrétisation de votre projet immobilier. On vous présente deux méthodes pour le calculer.

Le méthodes de calcul de l’emprunt immobilier avec apport

  • Vous avez besoin d’un apport pour acheter un appartement dont vous connaissez déjà le prix de vente : vous allez diviser les sommes que vous pouvez apporter par le prix du bien.

Parce que c’est toujours plus clair avec un exemple, mettons que vous avez repéré un appart à 200 000 € et que vous souhaitez injecter un apport personnel de 30 000 €.
30 000 / 200 000 = 0.15. Le montant de votre apport personnel est donc de 15 %.

  • À l’inverse, vous estimez votre capacité d’emprunt déduction faite de l’apport personnel que vous versez. Vous saurez ainsi combien d’argent vous pouvez consacrer à l’acquisition.

On vous invite à utiliser notre simulateur de prêt pour réaliser ce calcul !

La conséquence de l’apport sur le taux de l’emprunt immobilier

On gardait ça pour la fin, mais sachez que plus votre apport personnel est élevé, plus vous pourrez négocier facilement le taux de votre emprunt (et de l’assurance de prêt) ainsi que ses conditions. Il faut au moins un apport personnel de 20 % pour vous trouver en position de force face à votre conseiller. Pour vous faciliter la vie, vous pouvez aussi demander à un courtier HelloPrêt de mener la négo à votre place. Il vous suffit de nous contacter !