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Le rôle de l’apport personnel pour un emprunt immobilier

Vous cherchez un financement pour votre projet immobilier ? Peu importe que vous soyez primo-accédant ou investisseur en locatif chevronné, la question de l’apport personnel va se poser. À quoi sert-il ? Comment le constituer ? Peut-on emprunter sans apport ? HelloPrêt vous répond !

Apport personnel pour un achat immobilier : comment ça marche ?

Vous avez jeté votre dévolu sur ce trois-pièces à Marseille, mais comme vous n’avez pas gagné la cagnotte du vendredi 13, vous avez besoin d’un prêt immobilier pour concrétiser votre projet d’achat. En vous renseignant à droite à gauche, vous constatez que le plus souvent, les banques exigent un apport personnel. Il s’agit d’une somme d’argent représentant un pourcentage du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre, en fonction de votre capacité d’emprunt.

Vous devez donc déjà posséder ce petit pécule au moment où vous démarchez les établissements prêteurs. Si la loi ne prévoit pas de minimum, il est d’usage de fixer le montant de l’apport personnel à 10 % du capital emprunté dans l’ancien, 5 % dans le neuf. On vous parle plus bas de l’intérêt de disposer d’un pourcentage encore plus important.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport pour un achat immobilier ?

Pour payer les frais de notaire

On vous explique. Lorsque vous souscrivez un crédit, la banque exige de prendre une garantie sur le bien. Il en existe deux catégories :

  •  La sûreté personnelle : c’est l’hypothèse du cautionnement. Un organisme comme Crédit Logement va se porter garant du remboursement de votre emprunt, un peu comme un propriétaire exige une caution pour la location. Si vous ne parvenez plus à payer vos mensualités, l’organisme se substituera à vous pour verser le capital restant dû… Avant de se retourner contre vous pour récupérer ses billes, vous l’imaginez bien ;
  •  La sûreté réelle : il s’agit ici du nantissement, du privilège de prêteur de deniers, ou plus fréquemment, de l’hypothèque. Dans ce dernier cas, c’est un bien immobilier qui servira de gage à la banque. Si vous ne remboursez plus vos échéances, elle saisira le logement pour le revendre aux enchères.

Or, ces deux types de garanties sont accordées uniquement pour le montant du capital emprunté. Et vous n’êtes pas sans savoir qu’un achat immobilier suppose des frais annexes, comme les fameux frais de notaire. Le montant de ces derniers varie selon si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien et représentent en moyenne à 2 ou 3 % dans le premier cas, à 8 % dans le second. L’apport personnel sert justement à financer ces frais annexes que la banque ne pourrait jamais récupérer si les choses tournaient mal. Si elle vous prête de quoi financer le capital et les frais annexes et qu’elle doit actionner une garantie de remboursement, elle perdra définitivement les sommes affectées aux frais annexes. D’où l’apport.

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Pour montrer votre capacité à rembourser un crédit

En vous prêtant de l’argent sur le long terme, la banque prend un gros risque. Elle préfère donc accorder des fonds à des emprunteurs qu’elle estime fiables. En mettant de côté de l’argent tous les mois pour vous constituer un apport personnel, vous lui démontrez que vous êtes un candidat sérieux, et non un dépensier patenté. En clair, outre payer les frais annexes, l’apport personnel sert à rassurer la banque sur votre capacité à épargner et donc à faire face à une échéance financière régulière.

Pas d’inquiétude, même si on a coutume de dire que l’apport personnel est la clé de voûte du crédit immobilier, il n’est pas le seul critère vous permettant d’en décrocher un. Les établissements bancaires vont aussi se baser sur vos revenus, la stabilité de votre activité professionnelle, votre taux d’endettement ou encore votre reste à vivre.

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Comment constituer l’apport de son emprunt immobilier ?

On le sait, il n’est pas forcément facile de réunir une somme aussi élevée particulièrement pour les jeunes actifs qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Cependant, il existe beaucoup de leviers à actionner pour former l’apport personnel.

Les prêts aidés, réglementés ou conventionnés

Certaines banques acceptent de les considérer comme de l’apport personnel. Voici ceux auxquels vous pouvez peut-être prétendre, en fonction de votre situation personnelle et de vos ressources :

  •  Le prêt à taux zéro (PTZ) : comme son nom l’indique, il vous permet d’emprunter une certaine somme sans payer d’intérêts, qui varie selon l’emplacement de votre futur logement et le nombre d’habitants de votre foyer fiscal. Le PTZ peut être considéré comme un apport personnel dans le sens où il s’agit d’un prêt sans intérêt et que le remboursement du capital fait l’objet d’un différé de remboursement allant de 5 à 15 ans selon vos revenus. Ce différé de remboursement du PTZ est particulièrement intéressant pour la banque, car elle peut raisonnablement penser que votre bien immobilier aura pris assez de valeur au bout de 5 ans pour couvrir les différents frais d’acquisition, et donc se rembourser complètement avec votre bien en cas de défaut ;
  •  Le prêt Action Logement : vous devez travailler dans une entreprise employant au moins 10 salariés. Au maximum, vous pouvez obtenir 45 000 € ;
  •  Le prêt épargne logement (PEL) : à mi-chemin entre produit d’épargne et prêt aidé, l’argent que vous avez versé sur votre plan épargne logement est rémunéré à 1% et vous permet d’obtenir un prêt de 92 000 € maximum ;
  •  Les crédits proposés par la CAF ou les collectivités locales, en coup de pouce aux ménages modestes.

Remarque : À noter que les différents prêts aidés s’adressent principalement aux primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale. Vous ne pourrez bénéficier de ces prêts aidés au titre d’apport personnel pour réaliser un investissement locatif.

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Les produits d’épargne pour constituer votre apport personnel

Les produits d’épargne sont certainement la première source à privilégier pour constituer votre apport personnel. Il s’agit généralement d’enveloppes fiscales réglementées dans lesquelles vous pouvez placer vos économies. Certaines vous proposeront des rendements faibles, mais un capital garanti, tandis que d’autres vous proposeront des rendements élevés avec un risque de perte en capital.

Le choix du produit d’épargne pour constituer votre apport personnel est particulièrement important. En effet, il faudra tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez acquérir votre bien immobilier. Plus les prix de l’immobilier augmentent, plus vous perdez en pouvoir d’achat à mesure que le temps passe. Il faudra donc sélectionner un produit d’épargne proposant une rémunération suffisante pour compenser la hausse de l’immobilier dans le temps. Par exemple, si vous comptez investir à Paris où l’immobilier évolue en moyenne de 4 % par an, il faudra par exemple vous orienter vers une assurance vie en unité de compte proposant un rendement supérieur ou équivalent. À défaut, votre apport personnel, bien qu’augmentant en volume, perdra de la valeur dans le temps de sorte que vous serez obligé de revoir vos prétentions d’acquisition immobilière à la baisse.

Bien entendu, si vous souhaitez constituer un apport personnel en une année, le choix du produit d’épargne aura peu d’importance. Par contre, si vous comptez constituer un apport personnel sur 5 ans, bien choisir son produit d’épargne peut clairement changer la donne !

Ainsi, selon vos besoins, vous pouvez vous orienter vers différents produits d’épargne à destination des particuliers :

  •  Le Livret A : on est bien d’accord, son taux n’a de cesse de chuter, mais votre épargne est garantie (si vous n’êtes pas déjà au courant, il est désormais à 0.50 % depuis février 2020), il n’empêche que les économies que vous y avez placées peuvent vous aider à constituer votre apport personnel. Néanmoins, on vous recommande de ne pas prélever toutes les sommes disponibles et de conserver une épargne de précaution. On ne sait pas de quoi demain sera fait, et pour le moment, l’année 2020 ne nous a pas offert beaucoup de cadeaux ;
  •  L’assurance vie : malgré son nom trompeur, l’assurance vie est une solution particulièrement intéressante pour constituer un apport personnel sur le moyen/long terme. Outre les avantages fiscaux acquis à partir de la 8e année, l’assurance vie vous permet de constituer un portefeuille financier sur mesure en fonction de vos rendements espérés et de votre aversion au risque. Actions, obligations, parts de SCPI… vous pouvez placer des actifs financiers plus ou moins risqués en son sein. Il s’agit d’une solution de placement idéale pour constituer progressivement votre apport personnel tout en bénéficiant de rendements élevés capables de couvrir la hausse générale de l’immobilier dans le temps ; 
  •  Les plans d’épargne en entreprise : normalement, les fonds sont indisponibles pendant un certain temps… Sauf pour l’achat d’une résidence principale. C’est donc une piste à explorer pour votre apport personnel. En plus, ce motif de retrait vous permet de récupérer les sommes en net d’impôts. Globalement, le plan épargne entreprise fonctionne comme une assurance vie. Néanmoins, si vous avez le choix, privilégiez le PEE à l’assurance vie en raison de son régime fiscal particulièrement attractif !

La love money : le prêt familial ou le don familial en guise d’apport personnel

Derrière ce doux nom se cachent les sommes que vous pouvez emprunter à vos proches (avec ou sans intérêts, ça dépend s’ils sont sympas ou non). Outre le prêt familial, vous avez aussi la possibilité de demander un don familial ou de transformer votre prêt familial en don familial. Si vous mettez vos parents à contribution, vous pouvez vous faire offrir 200 000 € (100 000 € chacun) sans rien verser au fisc. De quoi réunir un apport personnel conséquent !

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Comment effectuer un don familial ?

La plus-value sur la revente d’un précédent logement

Une fois la taxe sur les plus-values payée, il vous reste sans doute un peu d’argent pour constituer votre apport personnel.
À noter que si vous comptez vendre votre logement pour en acheter un autre, il existe des solutions de financement adaptées telles que : 

  • le prêt relais vous permettant de faire la transition entre vente de votre logement et l’acquisition d’un nouveau :
  • le prêt achat revente, vous permettant de financer facilement l’acquisition d’un nouveau logement alors que votre précédent crédit immobilier n’a pas été entièrement remboursé.

Grâce à ces deux types de financement immobilier, vous n’aurez pas en principe à vous soucier de votre apport personnel !

L’argent disponible sur un compte courant

Si vous êtes plus fourmi que cigale et que votre compte courant est bien garni, c’est le moment de vous en servir !

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Oui, on peut obtenir un crédit immobilier sans apport, qui couvre l’intégralité du capital emprunté et les frais annexes (on parle de prêt à 110 %). Mais cette possibilité n’est pas offerte à tout le monde. Deux hypothèses :

  1. Dans le cadre d’un investissement locatif

    L’opération peut s’autofinancer : les loyers servent à rembourser les mensualités. A priori, le risque de défaillance est moins élevé, la banque peut donc accepter le crédit sans apport. Néanmoins, le Graal de l’autofinancement est dans la réalité difficile à obtenir. Il faudra le plus souvent effectuer un apport personnel pour obtenir un cashflow positif.
    Lire aussi : Réaliser un investissement locatif sans apport
  2. Vous avez un excellent dossier

Ce qui risque d’exclure les emprunteurs en CDD, intérimaires et indépendants. Votre situation et vos revenus doivent en effet être stables. Vos relevés de compte doivent être exemplaires (on vous le dit tout net, si vous êtes à découvert pendant les 3 mois précédant votre demande de prêt, ça ne passera pas), vous devez bien gagner votre vie et épargner régulièrement.

Mise à jour : Les nouvelles recommandations du HCSF (haut conseil de la sécurité financière) relatives à l’évolution du marché de l’immobilier et à l’octroi de crédit visent à inciter les banques à réduire la part de crédit immobilier consenti sans apport. Sauf à disposer d’un dossier emprunteur exceptionnel, il est actuellement difficile d’effectuer un emprunt sans apport personnel.

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Comment préparer un dossier pour un crédit immobilier ?

Quel apport pour un prêt immobilier ?

Revenons-en au crédit immobilier avec apport. Vous l’avez compris, celui-ci représente un pourcentage des sommes nécessaires à la concrétisation de votre projet immobilier. On vous présente deux méthodes pour le calculer.

 

Les méthodes de calcul de l’emprunt immobilier avec apport

  • Vous avez besoin d’un apport pour acheter un appartement dont vous connaissez déjà le prix de vente : vous allez diviser les sommes que vous pouvez apporter par le prix du bien. Parce que c’est toujours plus clair avec un exemple, mettons que vous avez repéré un appart à 200 000 € et que vous souhaitez injecter un apport personnel de 30 000 €. 30 000 / 200 000 = 0.15. Le montant de votre apport personnel est donc de 15 %.
  • À l’inverse, vous estimez votre capacité d’emprunt déduction faite de l’apport personnel que vous versez. Vous saurez ainsi combien d’argent vous pouvez consacrer à l’acquisition.

On vous invite à utiliser notre simulateur de prêt pour réaliser ce calcul !

 

La conséquence de l’apport sur le taux de l’emprunt immobilier

On gardait ça pour la fin, mais sachez que plus votre apport personnel est élevé, plus vous pourrez négocier facilement le taux de votre emprunt (et de l’assurance de prêt) ainsi que ses conditions. Il faut au moins un apport personnel de 20 % pour vous trouver en position de force face à votre conseiller. Pour vous faciliter la vie, vous pouvez aussi demander à un courtier HelloPrêt de mener la négo à votre place. Il vous suffit de nous contacter !

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Consultez notre foire aux questions

  • Quand verser l’apport personnel ?

    L’apport personnel sera versé au moment de la signature de l’acte authentique devant notaire. C’est donc au moment où le vendeur vous remet les clés du bien immobilier que le notaire va vous solliciter pour que vous procédiez au virement de votre apport personnel sur un compte du notaire prévu à cet effet.

  • Pourquoi avoir un apport pour acheter une maison ?

    L’apport personnel est dans la grande majorité des cas un prérequis pour obtenir un prêt immobilier. Principalement en raison des frais d’acquisition d’une maison (frais de notaire, frais d’agence), la banque va exiger que vous participiez financièrement à l’acquisition pour ne pas qu’elle prenne un risque trop important.

  • Le PTZ est-il considéré comme un apport personnel ?

    Le PTZ est un prêt à taux zéro proposant un remboursement en différé réservé aux primo-accédants. En raison de l’absence d’intérêts et des conditions de remboursement favorables, la banque peut considérer votre PTZ comme un apport personnel. Mais attention, cela n’est pas toujours le cas !