En surfant sur les sites d’annonce immobilière, vous êtes tombé sur le bien immobilier de vos rêves. Parfaitement situé, dans un quartier aux nombreuses commodités, avec un agencement correspondant parfaitement à vos projets… Une occasion comme celle-ci ne risque pas de se reproduire. Le seul hic, vous n’avez pas eu le temps de constituer une épargne logement suffisante. En somme, vous aimeriez emprunter la totalité du prix de l’appartement sans mettre la main à la poche. 

Mais est-ce possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Après avoir mis en avant le rôle de l’apport personnel dans le processus d’un achat immobilier, nous vous livrerons nos conseils (experts) de courtier en crédit immobilier pour mener à bien une telle opération !

Le rôle de l’apport personnel dans un crédit immobilier

L’apport personnel joue un rôle prépondérant dans votre capacité d’emprunt en donnant plusieurs indications à la banque.

Alors, qu’entend-on par apport personnel ?

La notion d’apport personnel

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Rien de plus simple : l’apport personnel est la somme d’argent que vous mettez de votre poche pour acheter un bien immobilier.

En d’autres termes, il s’agit de tout ou partie des sommes que vous avez épargnées au fil des années dans différents plans d’épargne : 

  • le PEL (plan épargne logement), 
  • l’assurance vie, 
  • le plan épargne entreprise (ou PERCO),
  • livrets bancaires (livret A, LDD, livret populaire…).

Mais, comme nous le verrons, l’apport personnel peut venir d’autres sources telles que le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt familial. En effet, ces “petits prêts” sont aussi considérés par la banque comme de l’apport personnel.

L’importance de l’apport personnel

Le rôle premier de l’apport personnel est de soulager la banque d’une partie de l’investissement. 

En ce sens, vous limitez la prise de risque de cette dernière. 

Tout ça est complètement logique, lorsque vous achetez un  bien immobilier vous achetez un actif valorisable. Cet actif a une valeur marchande à la revente qui peut, selon la conjecture varier à la hausse ou la baisse.

Sauf catastrophe majeure, il est peu probable que le prix à la revente du bien avoisine les 0. Par contre, il peut perdre de la valeur. 

Dans cette situation, vous auriez un passif supérieur à votre actif soit un actif net négatif (en gros, la valeur de ce que vous possédez est inférieure au total de vos dettes). Cette situation est particulièrement délicate pour la banque puisqu’en cas de revente vous pourriez ne pas être en mesure de la rembourser.

L’apport personnel permet de contrer cette situation. Plus vous mettez de votre poche, plus la probabilité d’avoir un actif net négatif diminue : vous êtes serein et la banque est rassurée !

Maintenant que vous avez plus ou moins compris la logique, appliquez-la aux frais d’acquisition d’un bien immobilier. Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous déboursez plus que sa simple valeur marchande :

L’ensemble de ces frais ne font pas partie de l’investissement immobilier, il s’agit seulement de charges non valorisables c’est-à-dire qu’en cas de non-solvabilité, la banque ne pourra pas les récupérer. Ainsi, votre apport personnel devrait au moins couvrir l’ensemble de ses frais pour éviter cette situation inconfortable d’actif net négatif.

Enfin, l’apport personnel donne aussi une indication au banquier sur votre capacité de remboursement. Si vous étiez en mesure d’épargner, c’est que vous gagnez plus que vous ne dépensez. L’apport permet donc d’augmenter votre capacité d’emprunt.

L’apport minimum pour un achat immobilier

Dans l’idéal, au regard de la situation exposée, votre apport immobilier devrait au minimum être de 10% de la valeur du bien afin de couvrir au moins les frais de notaire.

Mais forcément, plus l’apport personnel est élevé plus les conditions du crédit immobilier seront favorables :

  • montant emprunté
  • taux d’intérêt
  • durée du crédit immobilier… 

Pour plus d’informations sur vos facilités d’emprunt, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit de prêt immobilier. Grâce à notre calculatrice, vous pourrez par ailleurs simuler un emprunt immobilier sans apport.

Prêt immobilier sans apport : est-ce possible ?

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Malgré tout, il peut être envisageable d’effectuer un crédit immobilier sans apport. Que ce soit pour acheter une maison sans apport ou un appartement, il faut néanmoins trouver une banque qui prête sans apport, et ça, c’est pas forcément facile !

Ceci étant, en tant que courtier en prêt immobilier, nous pourrions le faire pour vous à condition de respecter quelques prérequis 😉

Un profil d’acheteur idéal et un dossier d’emprunt béton

Certes, vous n’avez pas d’apport personnel, mais vous avez certainement d’autres atouts à mettre en avant dans votre dossier de demande de prêt. Voici quelques éléments appréciés par les banques pouvant vous permettre d’obtenir un prêt sans apport. 

Votre jeunesse et vos revenus

En tant que jeune actif, vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner, mais vous êtes plein de promesses ? Bien que la banque préfère la réalité aux promesses, elle pourrait envisager de vous accorder un prêt immobilier sans apport si vos revenus et votre stabilité professionnelle le permettent.

En effet, la probabilité que vous ayez des problèmes de santé avant la dernière échéance de remboursement est faible.

Sur le plan professionnel, à condition d’avoir une bonne employabilité et un niveau d’étude suffisant, vos revenus devraient s’améliorer au fil des années. 

Autant d’éléments qui peuvent être convaincants pour le prêteur.

L’immobilier locatif sans apport

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier de rapport (locatif), ce n’est pas pareil que d’acheter votre résidence principale. Vous effectuez un véritable placement financier générant des revenus (normalement) réguliers permettant (normalement) de couvrir une partie des mensualités d’emprunt.

Ne vous bercez toutefois pas d’illusions, les rendements locatifs permettent rarement de couvrir les mensualités d’emprunt.

Néanmoins, la part restante pourrait être imputée sur vos revenus si ces derniers sont suffisants, et ce, dans une proportion moindre que pour l’achat de votre résidence principale. En d’autres termes, c’est un peu comme si vous effectuiez un versement mensuel régulier sur une assurance vie.

Si votre projet d’investissement immobilier parait cohérent au regard notamment de la valeur locative du bien et des risques, la banque pourrait être à même de vous proposer un crédit sans apport.

Une épargne conséquente en garantie

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Vous pouvez avoir de l’épargne sans forcément vous en servir comme apport personnel. Bizarre me direz-vous ! 

Eh bien pas tant que ça, voire plutôt malin ! Comme nous l’avons vu, un bien immobilier est un actif valorisable qui prend de la valeur voire peut générer des revenus (grâce à la location). Il s’agit donc d’un placement financier.

Or, imaginons que vous pouvez emprunter la totalité de la valeur du bien sans apport à un taux de 1%/an. Parallèlement, vous disposez d’une assurance vie rapportant 3%/an. Si vous décidez d’utiliser cet argent en tant qu’apport, vous perdez 3%/an afin d’économiser 1%/an d’intérêt d’emprunt. Vous voyez le problème ? Vous perdez environ 2%/an de rendement sur la totalité de l’apport. 

Bien entendu, le calcul est simpliste et ne prend pas en compte d’autres paramètres essentiels tel que le risque des placements, la corrélation entre vos actifs financiers, etc. Mais, l’idée est là !

Ceci étant, au lieu d’être un apport, votre épargne pourrait être une garantie (un nantissement) permettant à la banque de se rembourser en cas d’impayés. Ce qui  nous amène à la notion de garantie emprunteur… 

La constitution de garanties emprunteurs

Le nantissement, ça ne vous parle pas ? C’est à votre épargne ce que l’hypothèque est à l’un de vos biens immobiliers. 

En d’autres termes, le nantissement est une garantie emprunteur (sureté réelle) portant sur un bien meuble (une somme d’argent par exemple) là où l’hypothèque s’applique sur un bien immeuble (un appartement, un terrain, etc.). Mais qu’est-ce qu’une garantie emprunteur ou sûreté réelle ?

La sûreté réelle souscrite au profit de la banque permet à cette dernière de se rembourser en priorité sur les biens visés par la garantie en cas de non-remboursement. 

Il est aussi possible d’envisager un (ou plusieurs) cautionnement de l’un de vos proches (qui a les poches pleines de préférence^^). On parle alors de sûreté personnelle (pour votre culture perso).

L’ensemble de ces garanties permettent de limiter le risque de non-remboursement de la banque. Plus elles sont importantes et fiables, plus la banque serait à même de vous prêter de l’argent sans apport.

Les alternatives pour constituer un apport sans épargne

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Malgré tous vos efforts, vous n’avez pas réussi à obtenir votre crédit immobilier sans apport ? Bon ce n’est pas grave, il y a encore moyen de se rattraper :

  • obtenir un prêt à taux zéro ;
  • demander de l’argent à vos proches. 

Le prêt à taux zéro pour constituer un apport

Les PTZ (prêt à taux zéro) vous permettent de financer l’achat ou la construction de votre résidence principale. Inutile donc d’espérer en obtenir si vous souhaitez acheter pour louer !

Outre cette première restriction, le PTZ impose le respect de certaines conditions :

  • revenus ;
  • localisation du bien ou du terrain à bâtir ;
  • être complété par d’autre(s) prêt(s) (prêt immobilier classique, prêt conventionné, prêt d’accession sociale… ) ;
  • ne pas avoir été propriétaire au cours des 2 dernières années. 

Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez vous adresser un à établissement financier (votre banque par exemple) ayant signé une convention PTZ avec l’Etat. 

Le prêt familial et la donation 

Autre possibilité : demander de l’argent à vos proches. Il peut s’agir d’un prêt à taux zéro ou d’une donation pure et simple.

S’il s’agit d’un prêt, il est conseillé de l’effectuer devant notaire et de prévoir un taux d’intérêt faible pour éviter une requalification en donation déguisée par l’administration fiscale.

Quant à la donation, adressez-vous en priorité à vos parents. En effet, les donations de vos ascendants sont défiscalisées jusqu’à 200 000 euros (100 000e par parents), valables une fois tous les 15 ans.  Cela vous évitera d’avoir à payer des droits de donation dans une période où vous aurez déjà de nombreux frais ! 😉