Nos conseils pour emprunter sur 20 ans

Emprunter sur 20 ans, c’est réaliser des économies sur le coût global de son prêt immobilier. Toutefois, vous devrez faire face à des mensualités assez élevées ! Il vous faudra donc gagner un salaire conséquent pour les assumer ou justifier d’un apport personnel supérieur à 10 %.

Achat de votre résidence principale ou secondaire ou investissement locatif : tout ce que vous devez savoir pour un emprunt sur 20 ans.

Quel salaire pour emprunter 100 000 euros sur 20 ans ? 

Vous remboursez un prêt immobilier grâce à des mensualités, qui comportent une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts (prêt amortissable) ou uniquement des intérêts (prêt in fine).

Le taux de votre emprunt est fixé en fonction de plusieurs facteurs, dont le type de prêt (amortissable ou in fine), la stabilité de votre situation professionnelle et la durée du prêt. Plus elle est courte, plus le taux d’intérêt est faible

Avant de vous accorder un prêt, la banque détermine votre capacité d’emprunt au regard de votre taux d’endettement. En clair, le montant maximum que vous pouvez emprunter sur 20 ans en fonction de vos revenus disponibles, sans dépasser un endettement de 35 %.

• Salaire minimum pour emprunter 100 000 euros sur 20 ans

Ainsi, pour emprunter 100 000 euros, sur 20 ans sans que les mensualités représentent plus d’un gros tiers de vos revenus, vous devez percevoir un salaire de :

(100 000 / 240 mensualités = 416.67 €) x 3 = 1 250 €.

• Salaire minimum pour un emprunt sur 20 ans à 1.02 % 

Pour affiner ce calcul, prenons en compte le taux d’intérêt que vous pouvez obtenir pour votre emprunt sur 20 ans, à savoir 1.02 %. Les mensualités s’élèveront à 461 €, vous devrez alors gagner un salaire minimum de 1 383 par mois. 

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans ?

Utilisons à nouveau notre simulateur pour déterminer le salaire minimum pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans, avec le taux d’endettement de 35 % et avec un taux d’intérêt de 1.02 %.

20 ans = 240 mensualités

200 000 / 240 = 833 €

Salaire minimum pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans : 833 x 3 = 2 499 €.

 Simulation avec un taux d’emprunt à 1.02 %.

Mensualité : 922 €

Salaire minimum pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans : 922 x3 = 2 766

Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Actuellement, la durée moyenne d’un prêt est de 19 ans et 6 mois. On vous voit en train de compter dans votre tête quel âge vous aurez dans 19, 20 ou 25 ans. L’important n’est pas forcément là. Il faut surtout s’intéresser au coût global du crédit sur 20 et 25 ans et au montant des mensualités.

Le prêt revient plus cher sur 25 ans que sur 20 ans…

Vous connaissez le principe : vous empruntez une somme d’argent sur laquelle est appliqué un taux d’emprunt. Mathématiquement, si vous remboursez pendant un plus grand nombre d’années, votre crédit va vous coûter plus cher.

Mais cet exemple n’est pas significatif, car il faut intégrer un autre paramètre : le taux d’intérêt. Si vous pouvez bel et bien obtenir un crédit sur 20 ans à 1.07 %, il faut plutôt compter 1.3 % sur 25 ans. En tout, le coût global du crédit bondira à 42 956 €, soit près de 8 000 € de plus pour un emprunt sur 25 ans.

Et ce n’est pas tout ! Un prêt immobilier doit être couvert par une assurance de prêt. Si légalement, elle n’est pas obligatoire, les banques l’exigent avant de consentir un emprunt. Elle représente un coût non négligeable, qui peut représenter jusqu’à 30 % du montant de l’acquisition. Elle doit vous garantir jusqu’à ce que le prêt soit soldé. En d’autres termes, vous paierez 5 ans d’assurance de prêt immobilier en plus en partant sur 25 ans plutôt que sur 20 ans. 

• Simulation du coût d’un emprunt sur 20 ans

Vous empruntez 100 000 €, à un taux de 1.07 %, avec une assurance emprunteur de 0.36 %. Le coût total du crédit est de 45 814 €, dont 18 000 € d’assurance.

• Simulation du coût d’un emprunt sur 25 ans

Vous empruntez 250 000 €, à un taux de 1.3 %, avec une assurance emprunteur de 0.36 %. Le coût total du crédit est de 64 456 €, dont 22 500 € d’assurance. Partir sur une durée d’emprunt de 25 ans occasionne ainsi un surcoût de plus de 18 000 €.

…Mais les mensualités sont plus faibles sur 25 ans que sur 20 ans

A priori, il vaut mieux emprunter sur 20 ans plutôt que sur 25 ans. Encore faut-il que votre capacité de remboursement le permette ! En effet, vous devrez assumer le capital emprunté sur moins de mensualités. Et qui dit moins de mensualités dit mensualités plus élevées, et on vous rappelle que vous ne devez pas dépasser 35 % de taux d’endettement.

Reprenons nos exemples précédents, et chiffrons-les en mensualités. Avec un emprunt sur 20 ans, les mensualités s’élèvent à 1 233 €. Vous devez donc gagner au minimum 1 233 x 3 = 3 699 € par mois pour que la banque vous donne son accord. 

À l’inverse, avec un prêt sur 25 ans, les mensualités tombent à 1 052 €/mois, et le salaire minimum pour rester dans le taux d’endettement passe à 3 156 €. Vous pouvez aussi préférer faire un emprunt sur 25 ans plutôt que sur 20 ans pour pouvoir emprunter plus !

Il nous faut relativiser tous ces chiffres à la lueur d’une autre réalité : en moyenne, un bien immobilier est revendu au bout de 8 ans. En conséquence, vous devrez surtout porter une attention toute particulière à la clause relative aux pénalités de remboursement anticipé dans l’offre de prêt. Au maximum, le banquier ne peut pas vous demander plus que ces deux plafonds : 

• 6 % d’intérêts calculé sur le capital remboursé par anticipation
• L’équivalent de 3 % du capital restant dû avant remboursement anticipé.

 Il ne s’agit là que d’un maximum, il est tout à fait possible de négocier une baisse, voire la suppression des indemnités de remboursement anticipé. C’est d’ailleurs l’une des tâches que votre courtier effectue souvent !

Comment obtenir un crédit sur 20 ans ? 

Vous l’avez compris, emprunter sur 20 ans n’est pas accessible à toutes les bourses. Pour obtenir le feu vert de votre banque, vous devez :

• Avoir des revenus suffisants

Par revenus, on entend bien sûr votre salaire ou votre traitement, mais également des sources d’argent d’une autre nature, comme les revenus locatifs, les revenus de capitaux mobiliers, etc. Sachez toutefois que si la banque prend en compte l’intégralité des salaires fixes, elle comptabilise seulement 70 % des revenus fonciers et une moyenne des autres revenus exceptionnels sur une période donnée.

• Avoir une situation professionnelle stable 

Emprunter sur 20 ans, c’est nouer une histoire de longue haleine avec votre banque. Cette période lui fait courir un risque non négligeable de défaillance dans le remboursement de l’emprunt. C’est pourquoi elle regarde d’un meilleur œil les emprunteurs disposant d’une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaire) que les emprunteurs en contrat précaire. La présence d’un co-emprunteur la rassurera !

• Disposer d’un apport personnel

Depuis les recommandations du HCSF, emprunter sans apport est devenu de plus en plus difficile. Pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit sur 20 ans, vous devez donc réunir une épargne représentant au moins 10 % de l’opération à financer, qui servira à payer les frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie… 

De plus, si vos revenus sont un peu justes pour emprunter sur 20 ans, un apport supérieur à 10 % vous permettra de diminuer le capital emprunté, et donc, le montant des mensualités. 

• Être un bon gestionnaire

Vous rembourserez des mensualités assez importantes en faisant un prêt immobilier sur 20 ans. Non, vous ne devez pas pour autant oublier les restos et autres sorties. Simplement, lorsque la banque vous demandera de présenter vos derniers relevés de compte, il faudra absolument éviter d‘être à découvert ! L’idéal serait même de programmer un virement automatique vers un compte épargne : vous rassurerez ainsi votre banquier sur votre aptitude à faire face à des échéances régulières !