Les frais de dossier d'un emprunt immobilier

Vous avez signé le compromis de vente et vous en êtes au stade de la recherche de financement ? Pour comparer les offres, il vous faut connaître tous les frais liés à la mise en place du crédit. Et en la matière, les frais de dossier peuvent considérablement varier d’un établissement à l’autre !

Pour vous aider à y voir plus clair, on recense pour vous les montants pratiqués par les banques les plus importantes en France. On vous donne aussi quelques tuyaux pour les faire diminuer.

Que sont les frais de dossier d’emprunt ?

La banque ne vous accorde pas d’argent gratuitement, cela va de soi. Souscrire un prêt immobilier implique donc le paiement d’un certain nombre de frais. Bien entendu, le poste de dépense le plus cher est celui des intérêts d’emprunt.

Plus le taux que vous avez décroché est bas, moins cher vous revient votre crédit. Mais pour connaître le son coût global, vous devez en outre ajouter :

  • Les frais de notaire : ils représentent 2 à 3 % du capital emprunté dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien ;
  • Les primes de l’assurance de prêt : leur montant dépend du taux que vous avez obtenu, en fonction de paramètres comme la quotité par emprunteur, votre âge, le fait d’être fumeur ou non, de pratiquer une profession ou un sport à risque, etc. ;
  • Les frais de garantie : à part les fonctionnaires, qui peuvent prétendre à un cautionnement gratuit, les autres emprunteurs devront payer en moyenne 1.2 % du montant emprunté pour une caution, 1.5 % en moyenne pour une hypothèque ;
  • Les frais d’agence immobilière : même s’ils sont annoncés comme étant à la charge du vendeur, en réalité, c’est toujours l’acquéreur qui les paie ;
  • Les frais de courtage : chez HelloPrêt, ils sont fixés forfaitairement à 950 € ;
  • Les frais de dossier bancaires.

Alors, les frais bancaires, kézako ? Tout simplement des frais que la banque vous facture pour analyser et traiter votre dossier. Lors de la demande de financement, vous devez communiquer un certain nombre de pièces comme :

  • Vos trois dernières fiches de paie ou le justificatif des revenus tirés d’une activité indépendante sur 3 ans ;
  • Votre avis d’imposition ;
  • Vos trois derniers relevés de compte, etc.

Les établissements prêteurs vont passer un certain temps à les étudier, par exemple pour vérifier la cohérence entre ce qui est mentionné sur vos fiches de paie et votre déclaration d’impôt. Les frais de dossier servent donc à rémunérer les petites mains qui passent en revue vos documents justificatifs.

Lire aussi : Les documents à prévoir pour souscrire un prêt immobilier

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Quel est le montant des frais de dossier des principales banques françaises ?

Les banques n’appliquent pas toutes le même montant de frais de dossier. Généralement, elles vous facturent leurs services entre 500 € et 1 500 €. Parfois, il s’agit d’un forfait, le plus souvent d’un pourcentage du montant du crédit immo. La complexité du dossier peut également avoir une influence sur les frais de dossier. Pour vous aider à les comparer, vous pouvez vous baser sur :

  • Les plaquettes tarifaires disponibles en agence et/ou sur leur site Internet ;
  • La fiche d’information standardisée européenne ;
  • Le TAEG : le taux annuel effectif global vous permet de connaître le coût global de votre crédit augmenté des frais annexes, à l’exception des frais de notaire. Il comprend donc le montant des frais de dossier. Petite erreur de débutant à connaître : les frais de dossier sont parfois indiqués hors taxes. Munissez-vous de votre calculette pour obtenir le montant TTC !

Comme on est sympas chez HelloPrêt, on vous a compilé les frais de dossier de différentes banques, applicables pour un prêt amortissable à taux fixe.

Banques Frais de dossier
Banque Palatine 1.20 % du capital emprunté avec un minimum de 600 €
Banque Populaire NC
Banque Postale 0.8 % du montant du prêt, avec un minimum de 100 € et un maximum de 1 000 €
BforBank Pas de frais de dossier
BNP Paribas 1.10 % du capital emprunté
Boursorama NC
Caisse d’Épargne Variable en fonction du département. Pour le 75, 1 % du montant du prêt, avec minimum de 350 €
CIC 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 400 €
Crédit Agricole 1 % du montant du prêt, avec un minimum de 400 € et un maximum de 970 €
Crédit du Nord 1.20 % du capital emprunté, avec un minimum de 480 € et un maximum de 975 €
Crédit Mutuel Variable en fonction du département. Pour le 75, 1 % du montant du prêt, avec minimum de 300 €
Fortuneo Aucuns frais de dossier
Hello Bank 250€
HSBC 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 300 € et un maximum de 1 200 €
ING 750€
LCL 1 % du montant emprunté avec un minimum de 60 €
Monabanq Gratuits
Société Générale 1 % du montant du prêt avec un minimum de 300 € et un maximum de 1 000 €

Quand payer les frais de dossier de prêt immobilier ?

Vous allez probablement (en tout cas, vous avez tout intérêt à le faire) contacter plusieurs banques pour obtenir un emprunt. Bonne nouvelle, en règle générale, les frais de dossier sont dus seulement si la demande de financement aboutit sur une offre de prêt acceptée.

Si par la suite, l’opération d’acquisition tombe et que vous ne sollicitez pas le déblocage des fonds, la banque pourra vous demander de payer les frais de dossier pour rémunération du service rendu. En revanche, en cas de refus de prêt, vous n’aurez normalement rien à payer.

Sachez que les frais de dossier ne sont pas inclus dans le montant du financement. En clair, vous devrez les régler avec vos fonds propres, par exemple grâce à votre apport personnel. Dans la majeure partie des cas, les frais de dossier vous seront facturés lors de la première mensualité.

Lire aussi : À quoi sert l’apport personnel ?

Comment négocier les frais de dossier de prêt immobilier ?

Au final, les frais de dossier pèsent assez peu sur le coût global du crédit, du moins en comparaison des frais de garantie, d’assurance emprunteur, mais surtout des intérêts. Dès lors, autant vous lancer dans une négociation, elle a de fortes chances d’aboutir ! On donne 3 conseils pour la réussir :

Faites appel à un courtier

Le plus souvent, les courtiers sont rémunérés à la fois par la banque, en tant qu’apporteur d’affaires, et par le client qui le mandate. Ils ramènent un volume conséquent de dossiers aux établissements prêteurs, ce qui leur permet de négocier tous les facteurs influençant le coût total de l’emprunt… Dont les frais bancaires ! N’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour vous faire accompagner dans votre recherche de financement.

Faites jouer la concurrence

Le but des banques est de gagner un maximum d’argent. Pour ce faire, elles cherchent à intégrer le plus de clients possible dans leurs fichiers. Et l’un des produits stars pour y parvenir, c’est le prêt immobilier. Car le plus souvent, si vous signez une offre de prêt chez elles, vous allez aussi ouvrir un compte bancaire, potentiellement souscrire leur assurance de prêt, etc. Pour parvenir à vous séduire, elles sont enclines à consentir un geste commercial sur les frais de dossier. Tentez votre chance !

Mettez en avant votre ancienneté ou votre statut de nouveau client

Si vous êtes client depuis plusieurs années chez une banque, jouez sur votre fidélité pour obtenir une ristourne sur les frais de dossier ! À l’inverse, si vous ne l’êtes pas encore, c’est le moment de négocier votre statut de nouveau client en échange d’un rabais sur les frais bancaires.

Les frais de dossier de renégociation de prêt immobilier

Lors de la signature de l’offre de prêt, vous vous êtes engagé sur certaines conditions d’emprunt. Rien ne vous empêche de vouloir les changer en cours de route ! Diminuer la durée du prêt, obtenir un taux moins élevé, autant de paramètres qui peuvent vous emmener à renégocier ou racheter votre crédit.

Devrez-vous payer des frais de dossier dans cette hypothèse ?

La réponse est oui, car la banque devra étudier votre demande et modifier le tableau d’amortissement. Seront-ils aussi élevés que les frais initiaux ? Tout dépend du type de prêt que vous avez conclu à la base, des termes de la renégociation et de la banque avec laquelle vous vous engagez. Si c’est la même, ce sera plus difficile d’obtenir un rabais ! Dans la majorité des cas, les frais de dossier vous reviendront tout de même moins cher pour une renégo que pour la mise en place d’un prêt.

Questions fréquentes sur ce sujet

  • Existe-t-il des crédits immobiliers sans frais de dossier ?

    Oui, les frais de dossier ne sont pas applicables pour certains types de prêts aidés :

    • Le prêt à taux zéro (PTZ), qui peut représenter jusqu’à 40 % du financement de votre achat immobilier ;
    • Le prêt épargne logement (PEL) ;
    • Le prêt à l’accession sociale (PAS).
  • Peut-on déduire les frais de dossier de ses impôts ?

    Oui, les frais de dossier sont déductibles si vous avez opté pour une imposition des revenus locatifs au régime réel, et à condition de louer le bien vide. Vous devez reporter leur montant sur la déclaration 2044, à la ligne 250, la même que pour les intérêts d’emprunt.

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