En quoi consiste le financement participatif immobilier ?
La notion de crowdfunding ou de financement participatif ne vous échappe certainement pas. Relativement courant dans le domaine artistique et dans le milieu des start-up, il s’agit d’un mode de financement nouveau calqué sur un modèle de mécénat à grande échelle.
Chaque mécène contribue au développement du projet en effectuant des « donations » en contrepartie d’avantages spécifiques (tester le produit en avant-première, rencontrer les fondateurs, etc.).
En matière d’immobilier, le financement participatif prend une forme relativement différente puisque la dimension retour sur investissement est le moteur premier des investisseurs. Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour dynamiser votre épargne sans pour autant être propriétaire d’un bien immobilier ?
Le financement participatif immobilier est peut-être la solution faite pour vous !
Qu’est-ce que le financement participatif immobilier ?
Le financement participatif immobilier ou crowndfunding immobilier est un nouveau type de placement à destination des particuliers leur permettant de prendre part à des projets immobiliers de rénovation ou de construction (VEFA).
En effet, la France souffre d’une carence de logement importante alors même que l’immobilier représente la moitié des investissements nationaux. Dans ce contexte, les promoteurs et acteurs du bâtiment ont besoin de capitaux pour accélérer la mise en oeuvre de nouveaux projets immobiliers.
La plupart des modèles économiques des promoteurs immobiliers reposent sur l’effet levier bancaire où ces derniers financent les projets immobiliers entre 60 % et 80 % par emprunt immobilier et le reste par fonds propres. Pendant toute la durée de la construction ou de la rénovation, la part des fonds propres est immobilisée de sorte qu’ils ne disposent plus des liquidités et capitaux nécessaires pour développer de nouveaux projets (eux aussi peuvent souffrir des affres du fameux taux d’endettement !).
Le financement immobilier participatif est donc une nouvelle solution pour alimenter les besoins en capitaux des acteurs de la construction immobilière. Dès lors, le financement des projets immobiliers est structuré de la manière suivante :
- entre 60 % et 80 % par emprunt immobilier au moyen d’un prêt amortissable ou d’un prêt in fine;
- entre 40 % et 20 % par financement immobilier participatif prenant la forme d’un emprunt obligataire.
Maintenant que vous avez compris la problématique, intéressons-nous au fonctionnement du financement participatif immobilier.
Comment fonctionne le financement participatif immobilier ?
En réalité, le financement participatif immobilier n’a rien à voir avec le crowdfunding traditionnel. Il s’agit d’un véritable produit de placement immobilier à destination des particuliers prenant la forme d’une obligation (au sens financier du terme). En raison de ses caractéristiques, les rendements sont particulièrement importants.
Un investissement participatif prenant la forme d’un emprunt obligataire
L’investissement participatif immobilier se concrétise par l’achat d’une obligation auprès du promoteur immobilier. Une obligation est une sorte de crédit in fine : l’investisseur achète l’obligation à son émetteur à un prix déterminé. Ce dernier s’engage à lui verser chaque année un coupon sous la forme d’intérêt, puis à l’issue de la durée de l’obligation, de lui rembourser la totalité du capital emprunté.
L’investisseur obtient donc un rendement annuel, puis récupère sa mise de départ à la fin d’une période de temps donnée. Autrement dit, vous ne pourrez pas récupérer votre investissement avant l’échéance, une obligation (non cotée) s’assimile à de l’épargne bloquée.
Le financement participatif immobilier fonctionne de la même manière : vous choisissez le projet que vous souhaitez financer et indiquez le montant que vous souhaitez investir. Chaque année, vous percevrez les intérêts pendant toute la durée du financement. Au moment de la revente du bien immobilier, le promoteur vous remboursera votre investissement. L’investissement est souvent compris dans une période de 4 à 8 ans selon le projet immobilier envisagé (VEFA ou rénovation).
Ceci dit, le financement participatif immobilier est-il une opération rentable ?
Quelle rentabilité pour un investissement participatif dans l’immobilier ?
La rentabilité d’un investissement participatif immobilier est au rendez-vous puisque la plupart des promoteurs vous proposent un taux d’intérêt annuel compris entre 8 et 12%.
À titre de comparaison, un portefeuille constitué d’actions diversifiées vous propose un rendement entre 6 et 9% par an sur un horizon de 10 ans.
Il s’agit donc d’un excellent taux de rentabilité ultra compétitif par rapport aux autres produits d’épargne. Mais, le crowdfunding immobilier ne cache-t-il pas quelques inconvénients ?
Quels sont les avantages et inconvénients d’un financement participatif immobilier ?
Pour apprécier la viabilité d’un investissement financier ou immobilier, il convient impérativement de rapporter les rendements promis sur le niveau de risque. En effet, un investissement peut être extrêmement rentable, mais présenter un risque de perte important.
Par exemple, si vous êtes amateur de casino, miser 100 euros sur le noir à la roulette vous propose un rendement de 100 %, mais vous avez 51 % de chance de perdre la totalité de votre mise. En intégrant le risque, vous obtenez une espérance mathématique négative de sorte que vous perdrez de l’argent à mesure que vous répéterez l’opération (sauf si vous êtes chanceux !).
Dès lors, le crowdfunding immobilier est-il un placement risqué ?
Des rendements élevés avec un sous jacent peu risqué ?
Le financement participatif immobilier a pour sous-jacent la rénovation ou la vente en VEFA d’un bien ou d’un ensemble immobilier. Le niveau de risque de l’investissement participatif dépend donc de la viabilité du projet immobilier financé.
L’immobilier jouit d’une aura de placement sans risque auprès des Français. Autant vous dire qu’il est complètement faux de considérer l’immobilier comme sans risques et ce, pour plusieurs raisons :
- selon les zones géographiques, le marché immobilier peut être illiquide de sorte qu’il sera difficilement de vendre des biens immobiliers, le peu d’acheteurs disposant d’un pouvoir de négociation énorme ;
- le prix des loyers est dépendant dans la santé économique du pays et notamment des ménages ;
- la valorisation à la vente des biens immobiliers est dépendante du système bancaire et financier, notamment des taux d’intérêt d’emprunt ;
- les biens immobiliers nécessitent un entretien, de la gestion et des travaux réguliers impactant la rentabilité de l’investissement…
Ceci étant, l’immobilier est considéré comme moins risqué que d’autres placements financiers tels que les actions ou produits dérivés cotés.
Pour en revenir à l’investissement immobilier participatif, il faut garder en tête que les rendements annuels sont certes fixes, mais dépendent en réalité de la viabilité de l’investissement immobilier sous-jacent. En cas de de retard dans les travaux, de mauvaise gestion ou de mauvaise évaluation du projet, le promoteur peut faire faillite empêchant le remboursement de l’investissement participatif aux investisseurs (et vous êtes loin d’être prioritaire en cas de liquidation judiciaire…).
Bien entendu, ce type de situation n’arrive pas tous les jours, mais le risque est non nul. Il ne faut jamais oublier que les travaux génèrent un certain nombre d’aléas !
L’investissement participatif en immobilier implique donc de bien sélectionner les projets et les promoteurs en s’assurant de leur sérieux sous peine d’être confronté à quelques déconvenues.
L’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier pour un financement participatif
Autre point négatif : le financement de l’investissement participatif immobilier.
Normalement, lorsque vous investissez dans l’immobilier vous pouvez bénéficier d’un effet levier grâce à un emprunt immobilier. Le crédit immobilier est particulièrement important puisqu’il vous permet de démultiplier la rentabilité de votre investissement.
Par exemple, en investissant 10 000 euros, vous pouvez facilement récupérer 20 000 euros en 5 ans grâce à l’effet levier (à condition bien sûr que le marché de l’immobilier soit haussier).
La banque est souvent consentante à l’idée de prêter de l’argent à des particuliers pour réaliser des investissements locatifs s’ils démontrent notamment un taux d’endettement inférieur à 33 % et un apport suffisant (10 % du prix de vente).
Par contre, la banque ne vous accordera pas un crédit immobilier pour l’achat d’un produit financier. Et c’est malheureusement la manière dont elle perçoit le financement immobilier participatif.
En d’autres termes, si vous avez 30 000 euros à placer, posez-vous les bonnes questions : ne vaut-il pas mieux s’en servir comme apport pour réaliser un investissement locatif ?
Ces 30 000 euros seront plus fructifères avec un effet levier que sous la forme d’un investissement participatif.
Par contre, si vous disposez d’une petite épargne (entre 1 000 et 8 000 euros), l’investissement participatif immobilier peut être une excellente option.
Si vous voulez savoir combien emprunter pour votre investissement locatif, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt.
Quelles sont les alternatives viables au crowdfunding immobilier ?
L’investissement locatif en nom propre est certainement une excellente alternative au crowdfunding immobilier. Néanmoins, un investissement locatif peut prendre du temps et/ou de l’argent notamment pour assurer la gestion locative du bien et son entretien alors que le financement participatif présente l’intérêt de proposer des rendements sans effort.
Vous pouvez alors vous orienter vers les SCPI (société civile de placement immobilier) qui vous proposent de détenir une partie d’un parc immobilier assurant à la fois rendement régulier et diversification du risque.
Bien que difficile, il est envisageable de financer l’acquisition des parts de SCPI avec un emprunt immobilier !
Encore des questions ? Vous pouvez prendre contact avec un de nos courtiers immobiliers afin qu’ils vous orientent vers un investissement immobilier qui vous correspond susceptible de bénéficier d’un financement bancaire !
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