Prêt in fine : avantages et inconvénients

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Vous avez sans doute besoin d’un financement sous la forme d’un crédit immobilier. Vous connaissez déjà le prêt amortissable, mais peut-être n’avez-vous jamais entendu parler du prêt in fine. Fonctionnant selon un principe différent, il présente bien des avantages pour réaliser un investissement locatif. On vous dresse le portrait du prêt in fine.

• Prêt in fine : avantages et inconvénients
  • Le prêt immobilier in fine, c’est quoi ?
  • Quel est le taux d’un prêt in fine ?
  • Quels sont les avantages du prêt in fine ?
  • Les garanties du prêt in fine
  • Le fin mot sur le prêt in fine

Le prêt immobilier in fine, c’est quoi ?

À moins d’avoir décroché le jackpot lors du dernier Euromillions, vous devez emprunter pour acheter le logement de vos rêves. Outre les prêts aidés tels que le PTZ (prêt à taux zéro) et les prêts immobiliers amortissables, il existe le prêt in fine. Présentation.

• Définition du prêt in fine

Dans prêt in fine, ce qui nous intéresse, c’est in fine. Même si vous n’avez pas pris l’option latin au collège, vous avez une idée de ce que ces termes signifient : « à la fin ». En clair, avec un prêt in fine, vous remboursez des intérêts tout au long de l’emprunt, et le capital en une seule fois, à la dernière échéance.

• Quelle différence entre prêt amortissable et emprunt in fine ?

Vous êtes plus familier du prêt amortissable, on va donc passer rapidement dessus. Dans ce cas de figure, les mensualités que vous remboursez se décomposent en deux postes :

1. Une part d’intérêts : ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû. Les intérêts sont dégressifs tout au long du prêt. C’est-à-dire qu’ils représentent une fraction de moins en moins importante au fil des années.
2. Une part de capital : à l’inverse, au début, vous remboursez peu de capital, à la fin, elle représente la fraction la plus élevée. 3.

Sur le tableau d’amortissement que vous fournira la banque qui vous accorde une offre de prêt, vous pourrez voir combien vous remboursez chaque mois en intérêts et en capital. À l’inverse, avec un prêt in fine, vous constaterez que les mensualités sont toutes identiques et ne comportent que les intérêts, à part à la dernière, où vous remboursez le capital.

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou un prêt amortissable

Quel est le taux d’un prêt in fine ?

Le prêt in fine revient cher, car :

• il est proposé à un taux supérieur à ceux qui se pratiquent pour les crédits amortissables puisque le risque pour la banque banque est plus important (rembourser une grosse somme en une fois implique pour l’emprunteur de provisionner progressivement le remboursement du prêt in fine et donc, d’être un excellent gestionnaire)
• le capital n’étant pas remboursé chaque mois, les intérêts s’appliquent sur un capital emprunté fixe pendant toute la durée du prêt in fine

Exemple du coût global d’un prêt in fine

Parce qu’un petit exemple vaut mieux qu’un long discours, venons-en aux chiffres. Mettons que vous empruntez 250 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.90 %.

Comme vous le voyez, le prêt in fine représente un surcoût de 82 972. 33 € par rapport à un prêt amortissable. On peut aussi constater que les intérêts cumulés représentent 76 % du capital emprunté pour le prêt in fine contre 42 % pour le prêt amortissable.

Vous vous demandez donc pourquoi souscrire un prêt in fine alors qu’il revient plus cher ?

Lire aussi : Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d’emprunt ?

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Le prêt in fine répond en premier lieu à une problématique de cashflow propres aux investissements locatifs dans l’optique de faire un investissement autofinancé, quitte à sacrifier de la rentabilité.

En outre, toujours dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt in fine présente bien des avantages pour défiscaliser une partie de vos acquisitions et agrandir votre patrimoine immobilier sans payer trop d’impôts. On vous explique.

L’investissement locatif autofinancé avec le prêt in fine

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre objectif est de générer une rentabilité (plus-value et loyers) pour gagner de l’argent. Cependant, il faut anticiper votre besoin en fonds de roulement, soit vos charges mensualisées et vos revenus mensuels (puisque les loyers sont perçus chaque mois).

En effet, il est rare que votre investissement locatif soit autofinancé avec un prêt immobilier amortissable, sauf si votre apport est suffisant. Dans ces conditions, il faudra que vous mettiez tous les mois de l’argent de votre poche pour combler l’écart entre les loyers perçus et le remboursement du prêt immobilier.

Avec le prêt in fine, puisque vous payez seulement les intérêts, vos loyers devraient être dans la grande majorité des cas supérieurs à vos charges ! (sinon, c’est qu’il y a un problème).

Comparatif de cash flow entre prêt in fine et prêt amortissable pour un investissement locatif

Pour vous aider à comprendre la différence entre prêt in fine et prêt amortissable, nous allons prendre en exemple l’achat d’un studio à Paris pour un montant de 150 000 euros avec un loyer mensuel de 700 euros par mois soit 8 400 euros bruts par mois financé à hauteur de 135 000 euros par un prêt immobilier sur 15 ans. Nous allons envisager les deux situations :

• investissement locatif avec un prêt amortissable
• investissement locatif avec un prêt in fine

Etat du cash flow avec un prêt amortissable

Voici l’état des flux de trésorerie sur 1 an d’investissement locatif avec un prêt amortissable au taux de 1,85 % et avec un taux d’assurance emprunteur de 0,34 %.

Avec le prêt amortissable, vous devrez alors mettre tous les mois : 305 euros de votre poche. L’investissement immobilier n’est pas autofinancé. Voyons ce que ça donne avec le prêt in fine.

Etat du cash flow avec un prêt in fine

Puisqu’il s’agit d’un prêt in fine, le taux d’intérêt est plus important qu’un prêt amortissable. Nous utiliserons donc un taux d’intérêt de 2,7 % et un taux d’assurance emprunteur de 0,34 % pour notre exemple.

Grâce au prêt in fine, vous dégagez un surplus de trésorerie annuel de 3 008 euros, soit 250 euros par mois. Cependant, faites bien attention à mettre de côté une partie de surplus (sur une assurance vie par exemple pour les faire fructifier) afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser la banque à l’issue du prêt in fine.

À défaut, il faudra anticiper la revente de votre bien immobilier, dans l’espoir que vous empochiez une belle plus-value !

La déduction des intérêts d’emprunt d’un prêt in fine

On vous l’a expliqué plus haut, le prêt in fine est proposé moyennant des taux élevés. Vous allez donc payer des intérêts d’emprunt, beaucoup d’intérêts d’emprunt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers, à condition de choisir le régime d’imposition réel (pas le micro foncier). Idem, si vous faites de la location meublée en LMNP. Plus vos intérêts d’emprunt sont élevés et votre tranche d’imposition élevée, plus grande est votre économie fiscale. Cet avantage fiscal sera particulièrement apprécié des contribuables imposés dans une tranche marginale élevée (au moins 30 %).

Remarque : Les intérêts d’emprunt ne peuvent constituer un déficit déductible du revenu global dans le cadre des déficits fonciers. Mais, ils peuvent être reportés pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Le prêt in fine inadapté fiscalement à l’achat d’une résidence principale

À l’inverse, si vous pensez à souscrire un prêt in fine pour acheter votre résidence principale, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers… Puisque vous n’en avez pas ! Élémentaire.

Autant dire que le prêt in fine est vraiment réservé à l’investissement locatif, inutile de l’envisager pour acheter votre résidence principale !

Est-il possible de limiter l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière avec le prêt in fine ?

En prêt in fine, vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance. Or, pour calculer l’IFI, l’administration fiscale retranche de l’assiette imposable les prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier taxable. Le prêt in fine pourrait alors constituer le Graal pour ne pas payer d’IFI et faire croître son patrimoine immobilier locatif !

Mais, pour éviter que tout le monde échappe à l’IFI en utilisant des prêts in fine, l’administration fiscale pratique une décote annuelle sur le montant du prêt in fine chaque année. En d’autres termes, elle considère que vous remboursez fictivement une fraction du prêt in fine chaque année en fonction de la durée totale du prêt. Elle pratique en somme un amortissement linéaire.

Pour dire les choses simplement, les prêts immobiliers classiques sont plus efficaces pour réduire l’assiette de l’IFI (puisque le capital s’amortit moins rapidement).

Limiter la valeur fiscale des parts de SCI ou de sociétés immobilières

Le prêt in fine vient réduire la valeur fiscale des parts de société immobilière. En effet, la valeur fiscale d’une part de SCI est calculée en faisant la différence entre la valeur de marché de l’immeuble et les dettes de la société.

Avec un prêt in fine, vous maintenez constant la valeur des parts de sorte que vous pouvez les transmettre dans des conditions fiscales avantageuses à des membres de votre famille.

La capitalisation des excédents de trésorerie issus de l’investissement locatif

Vous pouvez placer votre épargne servant à rembourser le capital sur des supports rémunérateurs tels qu’une assurance vie, un PEA…. Ces supports produisent des intérêts tout au long de la durée du prêt in fine. Vous bénéficiez donc de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien, ainsi que des sommes que vous percevez en ayant capitalisé. 

Cette stratégie vous permet de compenser en partie l’écart de taux entre prêt amortissable et prêt in fine. Mais attention à ne pas prendre des risques inconsidérés !

Les garanties du prêt in fine

Vous n’êtes pas sans savoir que les établissements bancaires ne vous accordent pas de l’argent par pure philanthropie. Les intérêts d’emprunt sont justement là pour rémunérer le service rendu. En outre, les banques courent un risque en vous prêtant des fonds sur une si longue durée. Si ça se trouve, au bout d’un moment, vous ne pourrez plus les rembourser.

C’est pourquoi elles vous demandent des garanties. En prêt amortissable, il s’agit le plus souvent d’un cautionnement (un organisme se porte caution pour vous et rembourse la banque à votre place si vous êtes défaillant). Avec un prêt in fine, la garantie sera soit un nantissement, soit une hypothèque.

Le prêt in fine avec nantissement

Première garantie ou sûreté envisageable pour le prêt in fine : le nantissement. Kézako ? Un acte par lequel vous apportez en garantie de votre prêt immobilier une partie ou la totalité de votre épargne ou de votre patrimoine financier. Il peut s’agir des sommes versées sur un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, la banque ira puiser dans ce pécule pour récupérer ses fonds.

Deux hypothèses, donc :

1. Vous disposez déjà de 100 % du montant du prêt : la banque vous déroule le tapis rouge pour votre projet d’achat immobilier ;
2. Vous disposez seulement d’une partie des fonds : la banque peut vous donner son feu vert, mais à une condition : que vous alimentiez tous les mois votre produit nanti, histoire que vous possédiez l’intégralité du capital à rembourser en fin de contrat.

On peut faire deux constats :

1. Le prêt in fine sans apport n’est pas possible ;
2. le prêt in fine s’adresse avant tout à des personnes ayant une épargne importante. Ou qui ont des revenus élevés pour pouvoir faire face à des mensualités conséquentes (intérêts du crédit + sommes à verser pour constituer l’intégralité du capital).

Le prêt hypothécaire in fine

Autre possibilité pour garantir le prêt in fine : l’hypothèque. Dans cette situation, la banque accepte de vous prêter de l’argent si vous mettez en garantie le bien que vous allez acheter ou un autre que vous possédez déjà. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, elle pourra le saisir pour le revendre aux enchères. Le prêt hypothécaire in fine est moins répandu que le prêt avec nantissement.

Tout simplement parce qu’il coûte plus cher à mettre en place et qu’il est moins sécurisant pour la banque, eu égard aux aléas du marché financier. Si le montant de la vente est inférieur à ce qu’elle vous a prêté, il ne lui restera que ses yeux pour pleurer.

Lire aussi : Financer un achat immobilier grâce au prêt hypothécaire

Le fin mot sur le prêt in fine

Au total, la déduction des intérêts d’emprunt et la valorisation de votre épargne issue d’un cash flow positif peuvent permettre de compenser le coût plus élevé du prêt in fine.

Comme pour un prêt amortissable, vous devez souscrire une assurance de prêt pour vous garantir au minimum contre les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie. Si ceux-ci se réalisent, votre assureur remboursera le capital emprunté à la banque.

En parallèle, si vous avez choisi de nantir votre prêt in fine avec une assurance vie, vos héritiers auront en plus à disposition les fonds qui ont servi de garantie à la banque. Sachant que l’assurance vie vous permet de transmettre de l’argent dans des conditions avantageuses, ils auront un logement payé + le capital nanti. C’est sécurisant, n’est-ce pas ?

Vous le voyez, le prêt in fine peut réellement être un bon plan pour votre projet immobilier. N’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour en savoir plus ou réaliser une simulation de taux sur notre calculette de prêt immobilier.