Prêt in fine : avantages et inconvénients

Prêt in fine : avantages et inconvénients

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Vous avez sans doute besoin d’un financement sous la forme d’un crédit immobilier. Vous connaissez déjà le prêt amortissable, mais peut-être n’avez-vous jamais entendu parler du prêt in fine. Fonctionnant selon un principe différent, il présente bien des avantages pour réaliser un investissement locatif. On vous dresse le portrait du prêt in fine.

Le prêt immobilier in fine, c’est quoi ?

À moins d’avoir décroché le jackpot lors du dernier Euromillions, vous devez emprunter pour acheter le logement de vos rêves. Outre les prêts aidés et les prêts immobiliers amortissables, il existe le prêt in fine. Présentation.

  • Définition du prêt in fine

Dans prêt in fine, ce qui nous intéresse, c’est in fine. Même si vous n’avez pas pris l’option latin au collège, vous avez une idée de ce que ces termes signifient : « à la fin ». En clair, avec un prêt in fine, vous remboursez des intérêts tout au long de l’emprunt, et le capital en une seule fois, à la dernière échéance.

  • Quelle différence entre prêt amortissable et emprunt in fine ?

Vous êtes plus familier du prêt amortissable, on va donc passer rapidement dessus. Dans ce cas de figure, les mensualités que vous remboursez se décomposent en deux postes :

  1. Une part d’intérêts : ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû. Les intérêts sont dégressifs tout au long du prêt. C’est-à-dire qu’ils représentent une fraction de moins en moins importante au fil des années.
  2. Une part de capital : à l’inverse, au début, vous remboursez peu de capital, à la fin, elle représente la fraction la plus élevée.

Sur le tableau d’amortissement que vous fournira la banque qui vous accorde une offre de prêt, vous pourrez voir combien vous remboursez chaque mois en intérêts et en capital. À l’inverse, avec un prêt in fine, vous constaterez que les mensualités sont toutes identiques et ne comportent que les intérêts, à part à la dernière, où vous remboursez le capital.

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou un prêt amortissable

Quel est le taux d’un prêt in fine ?

Le prêt in fine revient cher, car :

  • il est proposé à un taux supérieur à ceux qui se pratiquent pour les crédits amortissables puisque le risque pour la banque banque est plus important (rembourser une grosse somme en une fois implique pour l’emprunteur de provisionner progressivement le remboursement du prêt in fine et donc, d’être un excellent gestionnaire)
  • le capital n’étant pas remboursé chaque mois, les intérêts s’appliquent sur un capital emprunté fixe pendant toute la durée du prêt in fine

Exemple du coût global d’un prêt in fine

Parce qu’un petit exemple vaut mieux qu’un long discours, venons-en aux chiffres. Mettons que vous empruntiez 250 000 € sur 20 ans, à un taux de 1.90 %.

Mois Intérêts prêt in fine Intérêts prêt amortissable
1 396 € 395.83 €
100 396 € 336,90 €
200 396 € 267 €
480 396 € 1.17 €
Cumul des intérêts sur 20 ans 190 080 € 107 107.67 €

Comme vous le voyez, le prêt in fine représente un surcoût de 82 972. 33 € par rapport à un prêt amortissable. On peut aussi constater que les intérêts cumulés représentent 76 % du capital emprunté pour le prêt in fine contre 42 % pour le prêt amortissable.

Vous vous demandez donc pourquoi souscrire un prêt in fine alors qu’il revient plus cher ?

Lire aussi : Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d’emprunt ?

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Le prêt in fine répond en premier lieu à une problématique de cashflow propres aux investissements locatifs dans l’optique de faire un investissement autofinancer quitte à sacrifier de la rentabilité.

En outre, toujours dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt in fine présente bien des avantages pour défiscaliser une partie de vos acquisitions et agrandir votre patrimoine immobilier sans payer trop d’impôts. On vous explique.

L’investissement locatif autofinancé avec le prêt in fine

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre objectif est de générer une rentabilité (plus value et loyers) pour gagner de l’argent. Cependant, il faut anticiper votre besoin en fonds de roulement soit vos charges mensualisées et vos revenus mensuels (puisque les loyers sont perçus chaque mois).

En effet, il est rare que votre investissement locatif soit autofinancé avec un prêt immobilier amortissable, sauf si votre apport est important. Dans ces conditions, il faudra que vous mettiez tous les mois de l’argent de votre poche pour combler l’écart entre les loyers perçus et le remboursement du prêt immobilier.

Avec le prêt in fine, puisque vous payez seulement les intérêts, vos loyers devraient être dans la grande majorité des cas supérieurs à vos charges !

Pour vous aider à comprendre, nous allons prendre en exemple l’achat d’un studio à Paris pour un montant de 150 000 euros avec un loyer mensuel de 700 euros par mois soit 8 400 euros bruts par mois financé à hauteur de 135 000 par un prêt immobilier sur 15 ans. Nous allons envisager les deux situations :

  • investissement locatif avec un prêt amortissable
  • investissement locatif avec un prêt in fine

Exemple d’investissement locatif avec un prêt amortissable

Voici l’état des flux de trésorerie sur 1 an d’investissement locatif avec un prêt amortissable au taux de 0,85 % et avec un taux d’assurance emprunteur de 0,34 %.

  Encaissement Décaissement
Loyers 8 400 euros  
Mensualités de remboursement du prêt immobilier amortissable   10 044 euros
Taxe foncière   300 euros
Gestion locative (7% du loyer)   588 euros
Assurance habitation   400 euros
Sous-total 8 400 euros 11 332 euros
Total   - 2 932 euros

Avec le prêt ammortissable vous devrez alors mettre tous les mois : 244 euros de votre poche. L’investissement immobilier n’est pas autofinancé. Voyons ce que ça donne avec le prêt in fine.

Exemple d’investissement locatif avec un prêt in fine

Puisqu’il s’agit d’un prêt in fine, le taux d’intérêt est plus important qu’un prêt amortissable. Nous utiliserons donc un taux d’intérêt de 1,9 % et un taux d’assurance emprunteur de 0,34 % pour notre exemple.

  Encaissement Décaissement
Loyers 8 400 euros  
Mensualités de remboursement du prêt in fine (uniquement les intérêts)   2 565 euros
Taxe foncière   300 euros
Gestion locative (7% du loyer)   588 euros
Assurance habitation   400 euros
Sous-total 8 400 euros 3 853 euros
Total   4 547 euros

Grâce au prêt in fine, vous dégagez un surplus de trésorerie annuel de 4 547 euros soit 378 euros par mois. Cependant, faites bien attention à mettre de côté une partie de surplus (sur une assurance vie par exemple pour les faire fructifier) afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser la banque à l’issue du prêt in fine.

A défaut, il faudra anticiper la revente de votre bien immobilier, dans l’espoir que vous empochiez une belle plus value !

La déduction des intérêts d’emprunt d’un prêt in fine

On vous l’a expliqué plus haut, le prêt in fine est proposé moyennant des taux élevés. Vous allez donc payer des intérêts d’emprunt, beaucoup d’intérêts d’emprunt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers, à condition de choisir le régime d’imposition réel (pas le microfoncier). Plus vos intérêts d’emprunt sont élevés, plus grande est votre réduction fiscale.

À l’inverse, si vous pensez à souscrire un prêt in fine pour acheter votre résidence principale, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers… Puisque vous n’en avez pas ! Élémentaire. Cet avantage fiscal sera particulièrement apprécié des contribuables imposés dans une tranche marginale élevée (au moins 30 %).

Autant dire que le prêt in fine est vraiment réservé à l’investissement locatif, inutile de l’envisager pour acheter votre résidence principale !

Limiter l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière avec le prêt in fine

En prêt in fine, vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance. Or, pour calculer l’IFI, l’administration fiscale considère que l’assiette de votre patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant que vous ne commencez pas à rembourser le capital.

En clair, le bien que vous achetez au moyen d’un prêt immobilier n’est pas comptabilisé dans la base de l’IFI jusqu’à ce que vous ayez soldé votre emprunt. C’est toujours ça de gagné !

Limiter la valeur fiscale des parts de SCI ou de sociétés immobilières

En plus de réduire l’assiette de l’IFI, le prêt in fine vient réduire la valeur fiscale des parts de société immobilière. En effet, la valeur fiscale d’une part de SCI est calculée en faisant la différence entre la valeur de marché de l’immeuble et les dettes de la société.

Avec un prêt in fine, vous maintenez constant la valeur des parts de sorte que vous pouvez les transmettre dans des conditions fiscales avantageuses à des membres de votre famille.

La capitalisation des excédents de trésorerie issus de l’investissement locatif

Vous placez votre épargne servant à rembourser le capital sur des produits rémunérateurs. Elle produit des intérêts et augmente tout au long de la durée du prêt in fine. Vous bénéficiez donc de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien, ainsi que des sommes que vous percevez en ayant capitalisé. Tout bénéf’.

Les garanties du prêt in fine

Vous n’êtes pas sans savoir que les établissements bancaires ne vous accordent pas de l’argent par pure philanthropie. Les intérêts d’emprunt sont justement là pour rémunérer le service rendu. En outre, les banques courent un risque en vous prêtant des fonds sur une si longue durée. Si ça se trouve, au bout d’un moment, vous ne pourrez plus les rembourser.

C’est pourquoi elles vous demandent des garanties. En prêt amortissable, il s’agit le plus souvent d’un cautionnement (un organisme se porte caution pour vous et rembourse la banque à votre place si vous êtes défaillant). Avec un prêt in fine, la garantie sera soit un nantissement, soit une hypothèque.

  • Le prêt in fine avec nantissement

Première garantie ou sûreté envisageable pour le prêt in fine : le nantissement. Kézako ? Un acte par lequel vous apportez en garantie de votre prêt immobilier une partie ou la totalité de votre épargne ou de votre patrimoine financier. Il peut s’agir des sommes versées sur un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, la banque ira puiser dans ce pécule pour récupérer ses fonds.

Deux hypothèses, donc :

  1. Vous disposez déjà de 100 % du montant du prêt : la banque vous déroule le tapis rouge pour votre projet d’achat immobilier ;
  2. Vous disposez seulement d’une partie des fonds : la banque peut vous donner son feu vert, mais à une condition : que vous alimentiez tous les mois votre produit nanti, histoire que vous possédiez l’intégralité du capital à rembourser en fin de contrat.

Bon à savoir : les produits donnés en nantissement sont indisponibles. Vous ne pouvez plus toucher à votre argent sans l’arbitrage de la banque. Vous devez lui demander son accord pour chaque opération envisagée sur les fonds nantis.

On peut faire deux constats :

  1. Le prêt in fine sans apport n’est pas possible ;
  2. le prêt in fine s’adresse avant tout à des personnes ayant une épargne importante. Ou qui ont des revenus élevés pour pouvoir faire face à des mensualités conséquentes (intérêts du crédit + sommes à verser pour constituer l’intégralité du capital).

Lire aussi : Prêt immobilier : comment fonctionne le nantissement ?

Le prêt hypothécaire in fine

Autre possibilité pour garantir le prêt in fine : l’hypothèque. Dans cette situation, la banque accepte de vous prêter de l’argent si vous mettez en gage le bien que vous allez acheter ou un autre que vous possédez déjà. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, elle pourra le saisir pour le revendre aux enchères. Le prêt hypothécaire in fine est moins répandu que le prêt avec nantissement.

Tout simplement parce qu’il coûte plus cher à mettre en place et qu’il est moins sécurisant pour la banque, eu égard aux aléas du marché financier. Si le montant de la vente est inférieur à ce qu’elle vous a prêté, il ne lui restera que ses yeux pour pleurer.

Lire aussi : Financer un achat immobilier grâce au prêt hypothécaire

Le fin mot sur le prêt in fine

Au total, la déduction des intérêts d’emprunt, la valorisation de votre épargne et l’exonération d’IFI peuvent permettre de compenser le coût plus élevé du prêt in fine.

En outre, ce dernier a pour avantage d’assurer une double protection de votre famille en cas de décès.
Comme pour un prêt amortissable, vous devez souscrire une assurance de prêt pour vous garantir au minimum contre les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie. Si ceux-ci se réalisent, votre assureur remboursera le capital emprunté à la banque.

En parallèle, si vous avez choisi de nantir votre prêt in fine avec une assurance vie, vos héritiers auront en plus à disposition les fonds qui ont servi de gage à la banque. Sachant que l’assurance vie vous permet de transmettre de l’argent avec des conditions avantageuses. En bref, ils auront un logement payé + le capital nanti. C’est sécurisant, n’est-ce pas ?

Vous le voyez, le prêt in fine peut réellement être un bon plan pour votre projet immobilier. N’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour en savoir plus ou réaliser une simulation de taux sur notre calculette de prêt immobilier.