Prêt in fine : avantages et inconvénients
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Vous avez sans doute besoin d’un financement sous la forme d’un crédit immobilier. Vous connaissez déjà le prêt amortissable, mais peut-être n’avez-vous jamais entendu parler du prêt in fine. Fonctionnant selon un principe différent, il présente bien des avantages pour réaliser un investissement locatif. On vous dresse le portrait du prêt in fine.
Le prêt immobilier in fine, c'est quoi ?
À moins d’avoir décroché le jackpot lors du dernier Euromillions, vous devez emprunter pour acheter le logement de vos rêves. Outre les prêts aidés tels que le PTZ (prêt à taux zéro) et les prêts immobiliers amortissables, il existe le prêt in fine. Présentation.
Définition du prêt in fine
Dans prêt in fine, ce qui nous intéresse, c’est in fine. Même si vous n’avez pas pris l’option latin au collège, vous avez une idée de ce que ces termes signifient : « à la fin ».
En clair, avec un prêt in fine, vous remboursez des intérêts tout au long de l’emprunt, et le capital en une seule fois, à la dernière échéance.
Quelle différence entre prêt amortissable et emprunt in fine ?
Vous êtes plus familier du prêt amortissable, on va donc passer rapidement dessus. Dans ce cas de figure, les mensualités que vous remboursez se décomposent en deux postes :
- Une part d’intérêts : ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû. Les intérêts sont dégressifs tout au long du prêt. C’est-à-dire qu’ils représentent une fraction de moins en moins importante au fil des années.
- Une part de capital : à l’inverse, au début, vous remboursez peu de capital, à la fin, elle représente la fraction la plus élevée.
Sur le tableau d’amortissement que vous fournira la banque qui vous accorde une offre de prêt, vous pourrez voir combien vous remboursez chaque mois en intérêts et en capital. À l’inverse, avec un prêt in fine, vous constaterez que les mensualités sont toutes identiques et ne comportent que les intérêts, à part à la dernière, où vous remboursez le capital.
Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou un prêt amortissable
Quel est le taux d’un prêt in fine ?
Le prêt in fine revient cher, car :
- il est proposé à un taux supérieur à ceux qui se pratiquent pour les crédits amortissables puisque le risque pour la banque banque est plus important (rembourser une grosse somme en une fois implique pour l’emprunteur de provisionner progressivement le remboursement du prêt in fine et donc, d’être un excellent gestionnaire)
- le capital n’étant pas remboursé chaque mois, les intérêts s’appliquent sur un capital emprunté fixe pendant toute la durée du prêt in fine
Exemple du coût global d’un prêt in fine
Parce qu’un petit exemple vaut mieux qu’un long discours, venons-en aux chiffres. Mettons que vous empruntez 250 000 € sur 20 ans, à un taux de 4,8 %.
Mois | Intérêts prêt in fine | Intérêts prêt amortissable |
---|---|---|
1 | 1 000€ | 1 000€ |
100 | 1 000€ | 698,32€ |
200 | 1 000€ | 244,94€ |
240 | 1 000€ | 6,46€ |
Cumul des intérêts sur 20 ans | 240 000 € | 139 374,48 € |
Comme vous le voyez, le prêt in fine représente un surcoût de 100 625,52 € par rapport à un prêt amortissable à taux d’intérêt équivalent. On peut aussi constater que les intérêts cumulés représentent 76 % du capital emprunté pour le prêt in fine contre 42 % pour le prêt amortissable.
Remarque : Nous ne tenons que des taux d’intérêt. Il faut aussi tenir compte de deux phénomènes qui viennent réduire le coût global du prêt in fine pour faire une comparaison plus proche de la réalité :
- Le crédit in fine génère un cashflow positif pour un investissement locatif. Ce surplus de trésorerie peut être placé et générer des intérêts ;
- Un prêt in fine est accordé sous la condition de consentir une sûreté réelle comme un nantissement ou une hypothèque. L’actif sous-jacent est susceptible de se valoriser pendant la durée du prêt.
Lire aussi : Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d’emprunt ?
Quels sont les avantages du prêt in fine ?
Le prêt in fine répond en premier lieu à une problématique de cashflow propres aux investissements locatifs dans l’optique de faire un investissement autofinancé, quitte à sacrifier de la rentabilité.
En outre, toujours dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt in fine présente bien des avantages pour défiscaliser une partie de vos acquisitions et agrandir votre patrimoine immobilier sans payer trop d’impôts. On vous explique.
L’investissement locatif autofinancé avec le prêt in fine
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre objectif est de générer une rentabilité (plus-value et loyers) pour gagner de l’argent. Cependant, il faut anticiper votre besoin en fonds de roulement, soit vos charges mensualisées et vos revenus mensuels (puisque les loyers sont perçus chaque mois).
En effet, il est rare que votre investissement locatif soit autofinancé avec un prêt immobilier amortissable, sauf si votre apport est suffisant. Dans ces conditions, il faudra que vous mettiez tous les mois de l’argent de votre poche pour combler l’écart entre les loyers perçus et le remboursement du prêt immobilier.
Avec le prêt in fine, puisque vous payez seulement les intérêts, vos loyers devraient être dans la grande majorité des cas supérieurs à vos charges ! (sinon, c’est qu’il y a un problème).
Exemple : comparatif de cash flow entre prêt in fine et prêt amortissable pour un investissement locatif
Pour vous aider à comprendre la différence entre prêt in fine et prêt amortissable, nous allons prendre en exemple l’achat d’un studio à Paris pour un montant de 150 000 euros avec un loyer mensuel de 700 euros par mois soit 8 400 euros bruts par mois financé à hauteur de 135 000 euros par un prêt immobilier sur 15 ans. Nous allons envisager les deux situations :
- investissement locatif avec un prêt amortissable
- investissement locatif avec un prêt in fine
Etat du cash flow avec un prêt amortissable
Voici l’état des flux de trésorerie sur 1 an d’investissement locatif avec un prêt amortissable au taux de 4,8 % (sans tenir compte du taux d’assurance puisqu’il est aussi applicable au prêt in fine).
Encaissement | Décaissement | |
---|---|---|
Loyers | 8 400 euros | |
Mensualités de remboursement du prêt immobilier amortissable | 10 513,08 euros | |
Taxe foncière | 300 euros | |
Gestion locative (7% du loyer) | 588 euros | |
Assurance habitation | 400 euros | |
Sous-total | 8 400 euros | 11 801,08 euros |
Total Cash Flow annuel | - 3 401,08 euros |
Avec le prêt amortissable, vous devrez alors mettre tous les ans : 3 401,08 euros de votre poche. L’investissement immobilier n’est pas autofinancé. Voyons ce que ça donne avec le prêt in fine.
Etat du cash flow avec un prêt in fine
Puisqu’il s’agit d’un prêt in fine, le taux d’intérêt est plus important qu’un prêt amortissable. Nous utiliserons donc un taux d’intérêt de 5,3 %.
Encaissement | Décaissement | |
---|---|---|
Loyers | 8 400 euros | |
Mensualités de remboursement du prêt in fine (uniquement les intérêts) | 7 155 euros | |
Taxe foncière | 300 euros | |
Gestion locative (7% du loyer) | 588 euros | |
Assurance habitation | 400 euros | |
Sous-total | 8 400 euros | 8 444 euros |
Total Cash Flow annuel | - 44 euros |
Grâce au prêt in fine, vous êtes presque à l’autofinancement pour votre projet immobilier.
Cependant, faites bien attention à mettre de côté chaque mois (sur une assurance vie par exemple pour les faire fructifier) afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser la banque à l’issue du prêt in fine.
À défaut, il faudra anticiper la revente de votre bien immobilier, dans l’espoir que vous empochiez une belle plus-value !
La déduction des intérêts d’emprunt d’un prêt in fine
On vous l’a expliqué plus haut, le prêt in fine est proposé moyennant des taux élevés, calculé chaque mois sur un capital fixe. Vous allez donc payer des intérêts d’emprunt, beaucoup d’intérêts d’emprunt.
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts :
- de vos revenus fonciers, à condition de choisir le régime d’imposition réel (pas le micro foncier).
- de vos revenus BIC, si vous faites de la location meublée en LMNP.
Plus vos intérêts d’emprunt sont élevés et votre tranche d’imposition élevée, plus grande est votre économie fiscale. Cet avantage fiscal sera particulièrement apprécié des contribuables imposés dans une tranche marginale élevée (au moins 30 %).
Remarque : Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas constituer un déficit déductible du revenu global dans le cadre des déficits fonciers. Mais, ils peuvent être reportés pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.
Bon à savoir : Le prêt in fine est inadapté fiscalement à l’achat d’une résidence principale. En effet, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers… Puisque vous n’en avez pas !
Est-il possible de limiter l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière avec le prêt in fine ?
En prêt in fine, vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance. Or, pour calculer l’IFI, l’administration fiscale retranche de l’assiette imposable les prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier taxable. Le prêt in fine pourrait alors constituer le Graal pour ne pas payer d’IFI et faire croître son patrimoine immobilier locatif !
Mais, pour éviter que tout le monde échappe à l’IFI en utilisant des prêts in fine, l’administration fiscale pratique une décote annuelle sur le montant du prêt in fine chaque année. En d’autres termes, elle considère que vous remboursez fictivement une fraction du prêt in fine chaque année en fonction de la durée totale du prêt. Elle pratique en somme un amortissement linéaire.
Pour dire les choses simplement, les prêts immobiliers classiques sont plus efficaces pour réduire l’assiette de l’IFI (puisque le capital s’amortit moins rapidement).
Limiter la valeur fiscale des parts de SCI ou de sociétés immobilières
Le prêt in fine vient réduire la valeur fiscale des parts de société immobilière. En effet, la valeur fiscale d’une part de SCI est calculée en faisant la différence entre la valeur de marché de l’immeuble et les dettes de la société.
Avec un prêt in fine, vous maintenez constant la valeur des parts de sorte que vous pouvez les transmettre dans des conditions fiscales avantageuses à des membres de votre famille.
La capitalisation des excédents de trésorerie issus de l’investissement locatif
Vous pouvez placer votre épargne servant à rembourser le capital sur des contrats d’investissement rémunérateurs tels qu’une assurance vie, un PEA…. Les supports de ces contrats produisent des intérêts tout au long de la durée du prêt in fine. Vous bénéficiez donc de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien, ainsi que des sommes que vous percevez en ayant capitalisé.
Cette stratégie vous permet de compenser en partie l’écart de taux entre prêt amortissable et prêt in fine. Mais attention à ne pas prendre des risques inconsidérés !
Quelles sont les garanties possibles avec un prêt in fine ?
Vous n’êtes pas sans savoir que les établissements bancaires ne vous accordent pas de l’argent par pure philanthropie. Les intérêts d’emprunt sont justement là pour rémunérer le service rendu. En outre, les banques courent un risque en vous prêtant des fonds sur une si longue durée. Si ça se trouve, au bout d’un moment, vous ne pourrez plus les rembourser.
C’est pourquoi elles vous demandent des garanties. En prêt amortissable, il s’agit le plus souvent d’un cautionnement (un organisme se porte caution pour vous et rembourse la banque à votre place si vous êtes défaillant). Avec un prêt in fine, la garantie sera soit un nantissement, soit une hypothèque.
Le prêt in fine avec nantissement
Première garantie ou sûreté envisageable pour le prêt in fine : le nantissement. Kézako ? Un acte par lequel vous apportez en garantie de votre prêt immobilier une partie ou la totalité de votre épargne ou de votre patrimoine financier.
Il peut s’agir des sommes versées sur un contrat d’assurance-vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, la banque ira puiser dans ce pécule pour récupérer ses fonds.
Deux hypothèses, donc :
- Vous disposez déjà de 100 % du montant du prêt : la banque vous déroule le tapis rouge pour votre projet d’achat immobilier ;
- Vous disposez seulement d’une partie des fonds : la banque peut vous donner son feu vert, mais à une condition : que vous alimentiez tous les mois votre produit nanti, histoire que vous possédiez l’intégralité du capital à rembourser en fin de contrat.
Bon à savoir : les produits donnés en nantissement sont indisponibles. Vous ne pouvez plus toucher à votre argent sans l’accord de la banque. Vous devez lui demander son accord pour chaque opération envisagée sur les fonds nantis.
On peut faire deux constats :
- Le prêt in fine sans apport n’est pas possible ;
- le prêt in fine s’adresse avant tout à des personnes ayant une épargne importante. Ou qui ont des revenus élevés pour pouvoir faire face à des mensualités conséquentes (intérêts du crédit + sommes à verser pour constituer l’intégralité du capital).
Le prêt hypothécaire in fine
Autre possibilité pour garantir le prêt in fine : l’hypothèque. Dans cette situation, la banque accepte de vous prêter de l’argent si vous mettez en garantie le bien que vous allez acheter ou un autre que vous possédez déjà. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, elle pourra le saisir pour le revendre aux enchères. Le prêt hypothécaire in fine est moins répandu que le prêt avec nantissement.
Tout simplement parce qu’il coûte plus cher à mettre en place et qu’il est moins sécurisant pour la banque, eu égard aux aléas du marché financier. Si le montant de la vente est inférieur à ce qu’elle vous a prêté, il ne lui restera que ses yeux pour pleurer.
Lire aussi : Financer un achat immobilier grâce au prêt hypothécaire
Quand est-il judicieux d’utiliser un prêt in fine ?
L'utilisation d'un emprunt in fine est recommandée dans certaines situations spécifiques, principalement liées à des besoins de financement particuliers ou à des objectifs d'investissement. Voici quelques situations où il peut être approprié d'envisager un emprunt in fine :
- Investissement locatif autofinancé : L'emprunt in fine est souvent utilisé par les investisseurs immobiliers qui souhaitent que les loyers perçus couvrent les mensualités de remboursement, voire génèrent un cash flow positif. Dans ce cas, les loyers peuvent être supérieurs aux intérêts mensuels, permettant à l'investisseur de dégager un revenu mensuel tout en remboursant le capital à la fin de l'emprunt.
- Optimisation fiscale : Les intérêts d'emprunt élevés associés à un emprunt in fine peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. Cela peut être avantageux pour les contribuables imposés dans des tranches marginales élevées.
- Projets nécessitant une trésorerie importante : Les emprunts in fine peuvent être adaptés à des projets nécessitant une trésorerie importante au départ, tels que l'acquisition de biens immobiliers de grande valeur. Ils permettent de différer le remboursement du capital et de mobiliser des liquidités pour d'autres besoins.
- Perspective de valorisation de l'actif sous-jacent : Si l'actif immobilier financé par l'emprunt in fine est susceptible de prendre de la valeur au fil du temps, cela peut être un argument en faveur de cette option. La revente de l'actif à une valeur plus élevée peut compenser le remboursement du capital à la fin de l'emprunt.
- Besoin de flexibilité : Les emprunts in fine offrent une certaine flexibilité en ce qui concerne les remboursements de capital, car seul l'intérêt est remboursé mensuellement. Cela peut convenir aux emprunteurs qui prévoient des rentrées d'argent importantes à l'avenir, comme la vente d'un bien ou un héritage.
Lire aussi : Comment choisir entre prêt in fine et prêt amortissable ?
Prêt en franchise de remboursement : une alternative au prêt in fine ?
Le prêt en franchise de remboursement, également connu sous le nom de prêt avec différé de remboursement, est une alternative au prêt in fine dans certaines situations, mais il présente des caractéristiques différentes :
- Avec un prêt en franchise de remboursement, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts pendant une période convenue, généralement de quelques mois à quelques années.
- Les mensualités pendant la période de franchise sont généralement plus faibles, voire nulles.
- Une fois la période de franchise terminée, vous commencez à rembourser le capital et les intérêts, ce qui entraîne des mensualités plus élevées par la suite.
- Il peut être utilisé lorsque l'emprunteur prévoit une entrée d'argent dans le futur qui lui permettra de commencer les remboursements ou lorsque l'emprunteur a besoin de temps pour mettre en place un projet immobilier avant de commencer les remboursements.
- Il offre une certaine flexibilité en matière de trésorerie pendant la période de franchise.
- les garanties demandées par la banque sont moins importantes que pour un prêt in fine.
- Il est moins coûteux en intérêts qu’un prêt in fine.
Autrement dit, le prêt en franchise de remboursement est une solution plus accessible pour les particuliers, à mi-chemin entre prêt amortissable et prêt in fine.
Le choix entre un prêt in fine et un prêt en franchise de remboursement dépend de votre situation financière, de vos objectifs et de votre capacité à gérer les mensualités. Si vous cherchez à minimiser les paiements mensuels initiaux tout en acceptant des mensualités plus élevées à l'avenir, un prêt en franchise de remboursement peut être une option.
Le fin mot sur le prêt in fine
Au total, la déduction des intérêts d’emprunt et la valorisation de votre épargne issue d’un cash flow positif peuvent permettre de compenser le coût plus élevé du prêt in fine.
Ainsi, le prêt in fine laisse place à de nombreux montages financiers et patrimoniaux permettant de capitaliser sur un investissement immobilier sans pour autant liquider ses contrats d’investissement comme une assurance vie ou d’autres biens immobiliers ni nécessiter un revenu professionnel pour combler un éventuel cashflow négatif. Le crédit lombard, par exemple, repose sur un prêt in fine.
Toutefois, il est essentiel de considérer les implications financières. En effet, le prêt in fine entraîne un coût global plus élevé en raison des intérêts calculés sur un capital emprunté constant. Dans notre exemple, nous avons constaté un surcoût significatif par rapport à un prêt amortissable équivalent.
Cependant, il existe des avantages non négligeables liés au prêt in fine. En particulier, il s'adresse aux investisseurs immobiliers cherchant à autofinancer leurs projets, ce qui peut être difficile avec un prêt amortissable. Les loyers perçus peuvent souvent couvrir les charges, tandis que seuls les intérêts sont remboursés, offrant une opportunité de génération de trésorerie.
Néanmoins, le prêt in fine nécessite des garanties solides, telles que le nantissement ou l'hypothèque, ce qui le rend moins accessible à ceux sans épargne importante.
En fin de compte, le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine dépend de votre situation financière, de vos objectifs d'investissement immobilier, et de votre capacité à gérer les aspects spécifiques de ce type de prêt. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un expert en prêts immobiliers comme Helloprêt pour prendre une décision éclairée en fonction de votre situation personnelle !