Comment obtenir un prêt immobilier sans CDI ?

Au moment où vous annoncez à votre banquier que non, vous n’êtes pas titulaire d’un CDI, vous le voyez clairement tiquer. Mais ce n’est pas parce que vous ne disposez pas de ce sacro-saint contrat à durée indéterminée que vous devez renoncer à acheter. Il existe de nombreux leviers à actionner pour faire passer votre dossier.

Prêt immobilier sans CDI : pourquoi ça coince ?

Sur le podium des motifs de refus de prêt immobilier, l’absence de CDI se classe numéro 1. Mais pourquoi cette méfiance des banques à l’égard de ceux qui ne sont pas liés ad vitam aeternam à leur employeur ?

Deux raisons. La banque, dont la philanthropie n’est pas la mission première, vous prête de l’argent moyennant des intérêts, et seulement si elle a la certitude que vous rembourserez bien votre prêt immobilier. Et a priori, ceux qui ont une situation professionnelle stable en sont plus capables que les autres. Ce à quoi on pourra légitimement objecter que si on paie son loyer, on sera en mesure de faire face à des mensualités, avec ou sans CDI. Mais cet argument n’est pas forcément recevable par les établissements prêteurs, qui montrent une forte aversion au risque. 

Deuxième raison : le marché du crédit en général, et celui du crédit immobilier en particulier, est très réglementé. Les établissements bancaires doivent attribuer un emprunt en fonction de critères précis (dont le fameux taux d’endettement, qui doit rester en dessous des 35 %, et la stabilité professionnelle) et ne pas placer les candidats à l’accession immobilière dans une situation qui pourrait les mener au surendettement. Il en va de leur responsabilité.

En clair, si une banque vous accorde un prêt alors que vous ne présentez pas toutes les garanties pour le rembourser, et qu’un jour, vous ne pouvez plus payer, elle pourrait être reconnue coupable par la justice… Et devoir renoncer à récupérer le capital emprunté.

C’est ainsi qu’elle se montre méfiante envers les CDD, intérimaires, intermittents et autres professionnels indépendants, et que faire un crédit sans CDI demeure assez compliqué. Mais pas impossible, comme on va maintenant vous l’expliquer.

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Nos conseils pour obtenir un crédit immobilier sans CDI

Plus que les autres, vous devrez montrer patte blanche et produire un dossier en béton armé. Voici les pistes à explorer pour y parvenir :

• Disposer d’un apport personnel conséquent 

L’apport personnel sert à couvrir les frais annexes au crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence immobilière, frais de garantie), qui ne sont quasiment plus jamais avancés par les banques. Emprunter sans apport est devenu aujourd’hui une vraie gageure, faute à une recommandation du HCSF, qui préconise de les restreindre le plus possible. Il est d’usage de fixer son montant à 10 %, mais pour faire un prêt immobilier sans CDI, vous avez tout intérêt à augmenter ce pourcentage.

L’apport personnel est bien vu par les banques, car pour le constituer, vous avez dû le plus souvent faire appel à de l’épargne. Vous avez mis de l’argent de côté tous les mois, ce qui prouve votre sérieux, et surtout, votre capacité à faire face à une échéance régulière… Comme l’est une mensualité de crédit !

En outre, un apport plus conséquent peut vous permettre de diminuer le montant des mensualités ou d’emprunter un capital moindre, ce qui rassurera les banques. Si vous êtes un juste en apport, mieux vaut différer votre projet immobilier quelque temps, histoire de l’étoffer. Si vous avez un parent généreux, c’est le moment de lui demander un coup de pouce pour vous lancer dans l’achat immobilier !

• Prouver vos qualités de gestionnaire

Rien de très compliqué en théorie : il suffit de ne pas être à découvert durant les 3 mois précédant la demande de prêt. La banque vous demandera d’ailleurs les relevés de compte correspondant. Elle en profitera également pour voir comment vous vous comportez avec votre argent, si vous êtes cigale plutôt que fourmi.

L’idéal est en outre de programmer un virement mensuel sur un compte d’épargne. Bien gérer ses comptes et mettre de l’argent de côté en prévision des coups durs est un gage de votre sérieux aux yeux de la banque.

• Avoir un saut de charges faible, voire négatif

Le saut de charge, c’est la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de votre futur crédit. Le plus souvent, l’échéance est plus élevée qu’un loyer, mais vous devez faire en sorte de maîtriser cet écart le plus possible. Idéalement, le saut de charge devra être négatif, ce qui vous imposera peut-être de revoir à la baisse le montant que vous désirez emprunter.

• Présenter un garant

Le garant n’est pas uniquement réservé à la location. Si l’un de vos proches peut se porter caution du remboursement de votre emprunt, la banque vous verra d’un meilleur œil ! Bien entendu, les capacités financières du garant, notamment son taux d’endettement, seront scrutés à la louche. Vous devez donc choisir une personne qui présente les meilleures garanties.

• Avoir un taux d’endettement le plus faible possible

 Le taux d’endettement est déterminé par le poids de vos charges par rapport à vos revenus. Suite à la crise de la covid-19 et à la tendance actuelle des banques de freiner l’accès au crédit, il a été revu à la hausse. Il est passé de 33 à 35 %. 

Si vous remboursez déjà un crédit à la consommation ou un crédit auto, il peut être judicieux d’attendre de les avoir soldés avant de demander votre prêt sans CDI.

• Offrir de la visibilité à la banque sur votre situation professionnelle

Déjà, il faut prouver votre ancienneté dans votre situation professionnelle, au moyen de vos contrats de travail. Comptez au minimum :

• 3 ans pour les chefs d’entreprise et auto-entrepreneur, qui devront produire les bilans et relevés URSSAF sur cette période ;
• 4 ans pour les saisonniers ;
• 1 à 2 ans pour les professions libérales ;
• 18 mois pour les intérimaires ;
• 3 ans pour les CDD.

En outre, si votre profession est très demandée (on pense notamment aux artisans comme les plombiers, électriciens, et aux professionnels libéraux comme les médecins, infirmiers, avocats), c’est le moment de le mettre en avant. Les banques portent une attention particulière à la perspective d’évolution et à la facilité d’embauche.

• Mettre en avant son historique avec la banque

Vous êtes dans la même banque depuis que vous êtes jeune actif ? Vos parents sont de bons clients d’un établissement bancaire ? Cela peut plaider en faveur de votre dossier.

• Emprunter à deux

 Pour un prêt sans CDI, le mieux reste encore d’être en présence d’un co-emprunteur titulaire d’un CDI ou fonctionnaire. D’une pierre deux coups, vous pourrez sans doute emprunter une somme d’argent plus conséquente. On vous le concède, trouver une personne avec qui faire une acquisition n’est pas forcément chose aisée… 

• Faire appel à un courtier

Professionnel du crédit, le courtier connaît parfaitement les habitudes des banques. Il sait à quelle porte toquer pour qu’un prêt sans CDI ait des chances de passer. Il sait également quels arguments mettre en avant pour que la banque accepte votre dossier. Après avoir accompagné des milliers d’emprunteurs sur le chemin du financement immobilier, les courtiers HelloPrêt se présentent comme les partenaires indispensables pour vous permettre de décrocher un crédit !

Première étape : utilisez notre simulateur de prêt, qui vous dévoile en quelques clics si votre projet est réalisable ou non. Ensuite, un courtier fait le point avec vous sur votre dossier, pour en étudier les forces et les faiblesses.

Quel taux pour un crédit sans CDI ?

On ne va pas vous le cacher, mais un prêt immobilier sans CDI revient plus cher. Vous vous verrez systématiquement appliquer une surcote, d’au minimum 0.2 à 0.3 points. Tout va bien entendu dépendre de votre ancienneté, du montant de vos revenus et de vos perspectives d’emploi à long terme. 

Si votre dossier est jugé trop risqué, vous serez peut-être confronté au problème du taux d’usure. Il s’agit du taux maximal au-delà duquel la banque ne peut pas aller, actuellement fixé à 2.4 %. Si avec la surcote, le taux d’emprunt dépasse ce taux d’usure, votre prêt sans CDI sera refusé.

 Sachez enfin que vous pourrez difficilement prétendre à une garantie par un organisme de cautionnement, qui est plus souvent réservé aux emprunteurs en CDI ou fonctionnaire. Dès lors, vous devrez mettre en place une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers.