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Co-emprunteur de prêt immobilier : le guide complet pour emprunter à deux
Près de 7 prêts immobiliers sur 10 sont souscrits à deux en France. Emprunter avec un co-emprunteur permet d'augmenter sa capacité, d'accéder à de meilleures conditions et de sécuriser son dossier. Mais la signature à deux engage juridiquement chaque signataire à rembourser la totalité du crédit, et soulève des questions essentielles sur la propriété, l'assurance, ou la sortie en cas de séparation. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.
À retenir :
- Un co-emprunteur signe l'offre de prêt et s'engage à rembourser 100 % du crédit en cas de défaillance de l'autre signataire.
- Co-emprunteur ne signifie pas automatiquement copropriétaire : le prêt et l'acte de vente sont deux contrats distincts.
- La quotité d'assurance (50/50, 70/30, 100/100) détermine la couverture de chaque co-emprunteur en cas de coup dur.
- En cas de séparation, la désolidarisation suppose l'accord de la banque et un délai de 1 à 6 mois.
Qu'est-ce qu'un co-emprunteur de prêt immobilier ?
Un co-emprunteur est une personne qui signe l'offre de prêt aux côtés de l'emprunteur principal et s'engage, au même titre que lui, à rembourser le crédit immobilier. Les deux signataires ont les mêmes droits et les mêmes obligations vis-à-vis de la banque : malgré ce que les termes laissent entendre, il n'existe aucune hiérarchie juridique entre l'« emprunteur » et le « co-emprunteur ».
Bon à savoir : Si le cas le plus fréquent reste l'emprunt à deux (couples mariés, pacsés ou en concubinage), rien n'impose ce nombre. Trois ou quatre co-emprunteurs sont juridiquement possibles : achat familial entre frères et sœurs, investissement immobilier entre amis, opération parent-enfant. La banque examinera alors le profil de chaque signataire individuellement et exigera que tous soient solidairement responsables du remboursement.
Co-emprunteur, co-acquéreur, caution : 3 statuts à ne pas confondre
Ces termes sont régulièrement mélangés alors qu'ils correspondent à des engagements juridiques radicalement différents.
| Critère | Co-emprunteur | Co-acquéreur | Caution |
| Signe l'offre de prêt | ✅ | ❌ (sauf s'il est aussi co-emprunteur) | ❌ |
| Signe l'acte de vente notarié | ❌ (sauf s'il est aussi co-acquéreur) | ✅ | ❌ |
| Doit rembourser dès la 1ère mensualité | ✅ | ❌ | ❌ |
| Intervient si l'emprunteur principal ne paie plus | Déjà responsable | Non concerné | ✅ |
| Devient propriétaire du bien | Non systématiquement (sauf s'il est aussi co-acquéreur) | ✅ | ❌ |
| Peut sortir avant la fin du prêt | Désolidarisation possible (sous conditions) | Oui (revente, rachat de soulte) | Très rare avant la fin du prêt |
Pourquoi emprunter à deux ? Avantages concrets et profils acceptés
Au-delà du couple qui partage un projet de vie, le co-emprunt répond à une logique financière précise : il permet à la banque de mutualiser le risque sur deux signataires, ce qui ouvre la porte à des conditions de crédit nettement améliorées. Encore faut-il comprendre les bénéfices réels et savoir quels profils sont acceptés par les établissements bancaires.
Augmenter sa capacité d'emprunt : exemple chiffré
C'est l'avantage le plus immédiat. La banque additionne les revenus des deux co-emprunteurs pour calculer leur capacité d'emprunt commune, dans la limite des 35 % de taux d'endettement maximum fixée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et d'une durée plafonnée à 25 ans.
| Situation | Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capacité d'emprunt sur 25 ans* |
| Emprunteur seul | 3 500 € | 1 225 € | environ 240 000 € |
| Couple co-emprunteur | 5 500 € | 1 925 € | environ 380 000 € |
Estimation indicative à un taux moyen de 3,40 % hors assurance. À actualiser avec les taux du moment.
Soit 140 000 € de capacité supplémentaire, qui peut faire toute la différence entre un studio et un T3, ou entre une commune éloignée et une ville plus recherchée.
Obtenir un meilleur taux et une assurance optimisée
Pour la banque, deux co-emprunteurs représentent statistiquement un risque d'impayé plus faible qu'un emprunteur seul. Cette sécurité supplémentaire se traduit par une marge de négociation accrue sur le taux nominal, mais aussi sur les frais de dossier et sur la garantie (caution ou hypothèque).
L'assurance emprunteur peut aussi être optimisée : en répartissant la quotité entre les deux têtes (ex. 50/50 ou 70/30), il devient possible d'ajuster la couverture au profil de chacun et de réduire le coût global. Nous détaillons ce mécanisme dans la section dédiée à la quotité.
Compenser un profil considéré comme fragile
CDD, intérim, freelance, auto-entrepreneur, jeune actif en début de carrière, profession libérale en cours d'installation : ces profils sont régulièrement écartés ou mal traités par les banques, qui privilégient la stabilité des revenus.
L'arrivée d'un co-emprunteur en CDI confirmé suffit souvent à débloquer le dossier. Le co-emprunteur joue alors un rôle d'équilibreur de risque : ses revenus stables servent de socle, ceux de l'autre signataire viennent en complément. Le couple peut alors viser un montant qu'aucun des deux n'aurait obtenu seul.
Qui peut être co-emprunteur ?
Aucun lien juridique particulier n'est exigé entre les co-emprunteurs. La banque demande simplement que chacun soit majeur, ait sa résidence fiscale en France et présente un dossier solide. En pratique, on rencontre quatre configurations principales :
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Couples mariés, pacsés ou en concubinage : configuration largement majoritaire. Le régime matrimonial influe sur la solidarité (voir section dédiée).
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Parent et enfant : un parent co-emprunte avec son enfant pour l'aider à acquérir un premier bien. Montage à manier avec prudence : le parent obère sa propre capacité d'emprunt sur 20 à 25 ans et reste solidaire jusqu'à la fin du remboursement.
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Frères et sœurs : pour acheter une résidence secondaire familiale ou un bien hérité.
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Amis ou associés : plus rare, généralement encadré par une SCI ou un pacte d'indivision pour sécuriser la sortie de l'un ou l'autre.
Le profil idéal aux yeux des banques
À profil identique en termes de revenus, certains co-emprunteurs sont mieux accueillis que d'autres. La banque évalue trois dimensions :
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La stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai, fonctionnaire titulaire, indépendant avec au moins trois bilans positifs.
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Le comportement bancaire : absence de découvert récurrent, pas d'incidents de paiement sur les 6 derniers mois, épargne régulière, absence d'inscription au FICP ou au FCC.
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Le taux d'endettement résiduel : présence ou non d'autres crédits en cours (consommation, auto), charges fixes maîtrisées.
Un co-emprunteur en CDI, avec deux ans d'ancienneté minimum, sans crédit en cours et avec une épargne visible sur ses derniers relevés, constitue le profil bancaire idéal.
Cas particuliers : interdit bancaire, FICP, surendettement, sans revenus
Certaines situations rendent l'opération plus complexe, sans pour autant la fermer définitivement.
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Interdit bancaire ou fiché FICP : un co-emprunteur dans cette situation est de fait inacceptable pour la banque. La présence d'un co-emprunteur "sain" ne suffit pas à compenser : la quasi-totalité des établissements refuseront le dossier tant que l'inscription n'est pas levée.
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Personne en cours de surendettement : tant que le plan de redressement est actif, aucune banque n'acceptera de la voir signer un nouveau prêt immobilier.
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Co-emprunteur sans revenus propres : juridiquement possible, mais sans intérêt pour la banque qui cherche précisément une garantie de remboursement supplémentaire. Dans ce cas, mieux vaut envisager une caution ou un autre mode de garantie.
Un courtier expérimenté comme Helloprêt saura identifier les banques les plus ouvertes à ces profils et structurer le dossier pour valoriser les éléments positifs (apport personnel, garanties patrimoniales, historique de remboursement antérieur).
La solidarité du co-emprunteur : un engagement à comprendre avant de signer
C'est le mécanisme central du co-emprunt et celui que beaucoup de signataires découvrent trop tard, en cas de séparation ou de difficultés financières. Dans un prêt immobilier à deux, chaque emprunteur n'est pas responsable de "sa moitié" : il est responsable de la totalité du remboursement. Comprendre ce principe avant de signer permet d'éviter les mauvaises surprises et d'anticiper les bonnes protections.
Le fondement juridique : les articles 1310 à 1319 du Code civil
La solidarité entre co-emprunteurs s'appuie sur les articles 1310 à 1319 du Code civil, qui définissent la solidarité passive, c'est-à-dire la situation où plusieurs débiteurs sont tenus à une même dette envers un créancier.
L'article 1313 pose le principe : la banque peut demander à un seul des co-emprunteurs le remboursement intégral du prêt, sans avoir à diviser ses recours. Le co-emprunteur sollicité ne peut pas opposer à la banque le fait que l'autre n'a pas payé sa part : il devra payer, quitte à exercer ensuite un recours contre son co-emprunteur défaillant.
En clair : si votre co-emprunteur ne paye plus, la banque vous réclamera 100 % des mensualités, et c'est à vous d'aller récupérer sa part auprès de lui (ce qui, en pratique, suppose qu'il en ait les moyens).
Solidarité automatique vs clause de solidarité dans le contrat
Une subtilité juridique mérite d'être connue : en droit civil, la solidarité ne se présume pas (article 1310 du Code civil). Elle doit soit résulter d'une disposition légale, soit être expressément stipulée dans le contrat.
Pour un prêt immobilier, deux situations cohabitent :
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Solidarité légale : pour les couples mariés, l'article 220 du Code civil instaure une solidarité automatique pour les dettes contractées pour les besoins du ménage (ce qui inclut généralement l'achat de la résidence principale).
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Solidarité contractuelle : dans tous les autres cas (concubinage, achat entre amis, parent-enfant), la solidarité doit être expressément prévue par une clause du contrat de prêt. En pratique, la quasi-totalité des banques l'imposent dans leurs offres standard.
Conséquence : avant de signer, il est essentiel de vérifier la présence et la formulation de cette clause de solidarité. Elle figure systématiquement dans les conditions particulières de l'offre de prêt, généralement sous l'intitulé "engagement réciproque et solidaire" ou "solidarité des emprunteurs".
L'impact du régime matrimonial sur la solidarité
Le statut juridique du couple modifie significativement la portée de la solidarité, notamment en cas de séparation. Voici une synthèse des principaux cas de figure.
| Statut du couple | Solidarité sur le prêt immobilier | Conséquences en cas de défaut |
| Mariage en communauté réduite aux acquêts (régime légal) | Oui, automatique (art. 220) | La banque peut saisir les biens communs et les revenus des deux époux. |
| Mariage en communauté universelle | Oui, totale | Tous les biens (même propres avant mariage) peuvent être engagés. |
| Mariage en séparation de biens | Uniquement si les deux ont signé l'offre de prêt | Régime de séparation de biens, mais solidarité contractuelle dès lors qu'ils sont co-emprunteurs ou solidarité par défaut pour achat de la résidence principale. |
| PACS (depuis le 1er janvier 2007) | Oui si les deux ont signé l'offre | Régime de séparation de biens par défaut, mais solidarité contractuelle dès lors qu'ils sont co-emprunteurs. |
| Concubinage / union libre | Uniquement si les deux ont signé l'offre, avec clause de solidarité | Pas de solidarité légale du couple ; la solidarité repose entièrement sur le contrat de prêt. |
Cette distinction est lourde de conséquences. Un couple marié en séparation de biens dont un seul époux signe l'offre de prêt protège, en théorie, le patrimoine de l'autre, sauf éventuellement pour l’achat de la résidence principale (qui peut-être considérée comme une dette contractée pour les besoins du ménage). À l'inverse, deux concubins co-emprunteurs avec clause de solidarité se retrouvent aussi engagés qu'un couple marié, sans bénéficier des protections juridiques du mariage en cas de rupture.
Lire aussi : Peut-on emprunter seul en étant marié ?
Que se passe-t-il si un co-emprunteur ne paye plus ?
Le scénario à anticiper : votre co-emprunteur cesse de verser sa part. La séquence bancaire est la suivante :
- Premier impayé : la banque envoie un rappel et facture des frais d'incident (généralement 30 à 50 €).
- Deuxième impayé : mise en demeure formelle adressée aux deux co-emprunteurs. Inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) tenu par la Banque de France, qui rendra impossible toute nouvelle souscription de crédit pendant 5 ans.
- Troisième impayé : la banque peut prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû.
- Recouvrement contentieux : saisie sur salaire, blocage des comptes, mise en jeu de la garantie (caution ou hypothèque), et en dernier recours saisie immobilière.
Le point critique : la banque se retournera contre celui des deux co-emprunteurs qui présente le plus de solvabilité, sans tenir compte d'un éventuel accord interne sur la répartition des mensualités. Si vous êtes en CDI et que votre co-emprunteur est au chômage, c'est vous qui serez sollicité pour la totalité.
Trois réflexes en cas de défaut imminent du co-emprunteur :
- Prévenir la banque le plus tôt possible pour négocier un report ou une modulation d'échéances avant tout incident enregistré.
- Activer l'assurance emprunteur si la cause du défaut est couverte (perte d'emploi, invalidité, maladie longue durée selon les garanties souscrites).
- Engager rapidement une procédure de désolidarisation ou de rachat de prêt si la situation est durable (voir section dédiée).
Le co-emprunteur est-il propriétaire du bien immobilier ?
C'est l'un des malentendus les plus fréquents, et l'un des plus coûteux. Signer une offre de prêt à deux ne fait pas automatiquement de vous le propriétaire du bien. Et inversement, on peut être propriétaire sans avoir signé le moindre crédit. Cette distinction, simple en apparence, peut transformer un projet immobilier en piège juridique si elle n'est pas anticipée dès le départ.
Comprendre la différence entre prêt et propriété
Un achat immobilier financé à crédit met en jeu deux contrats juridiquement indépendants, signés à des moments différents et avec des effets distincts.
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Le contrat de prêt, signé avec la banque, désigne les emprunteurs et organise les modalités de remboursement.
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L'acte de vente authentique, signé chez le notaire, désigne les acquéreurs et fixe les droits de propriété sur le bien.
Rien n'oblige les signataires de ces deux contrats à être les mêmes personnes. Un parent peut co-emprunter avec son enfant sans figurer sur l'acte de vente. À l'inverse, deux concubins peuvent figurer ensemble sur l'acte de vente alors qu'un seul a souscrit le prêt. Ces dissociations sont parfaitement légales, mais elles méritent d'être choisies en connaissance de cause.
Les risques pour un co-emprunteur non propriétaire
C'est le scénario le plus risqué, fréquent dans le cadre d'une aide familiale. Un parent accepte de co-signer le prêt de son enfant pour rassurer la banque, sans figurer à l'acte de vente. En pratique, il devient une sorte de caution renforcée, avec trois conséquences majeures à ne pas sous-estimer :
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Solidarité totale sur 20 à 25 ans : si l'enfant ne paye plus, la banque se retournera contre le parent pour la totalité du capital restant dû, sans pouvoir saisir un bien dont il n'est pas propriétaire.
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Capacité d'emprunt obérée : tant que le crédit court, le parent voit son taux d'endettement personnel impacté par les mensualités du prêt de son enfant. Tout projet personnel (résidence secondaire, investissement locatif) devient difficile à financer.
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Aucun droit sur le bien : en cas de revente, de plus-value ou de succession, le parent qui a financé n'a aucun titre à faire valoir s'il n'apparaît pas sur l'acte notarié.
À l'inverse, le scénario d'un co-acquéreur non co-emprunteur (figure à l'acte de vente sans avoir signé le prêt) est rare car les banques l'acceptent peu : elles veulent que tous les propriétaires soient solidaires du remboursement.
Sécuriser la propriété hors mariage : pacte d'indivision, tontine, SCI
Pour les couples non mariés et les achats entre proches, la propriété s'exerce par défaut en indivision : chaque co-acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de la quote-part inscrite dans l'acte (50/50 sauf mention contraire). Trois outils permettent d'aller au-delà de cette répartition simple et de sécuriser l'opération.
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Le pacte d'indivision : convention signée chez le notaire, conclue pour 5 ans renouvelables, qui organise les règles de gestion du bien (qui paye quoi, comment décider d'une revente, droit de préemption en cas de sortie d'un indivisaire). Il évite les blocages courants liés au régime classique de l'indivision, où chaque décision exige l'unanimité.
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La clause de tontine (ou pacte tontinier) : insérée dans l'acte de vente, elle prévoit que le survivant des deux acquéreurs sera réputé avoir été seul propriétaire depuis l'origine. Elle permet à l'un de récupérer le bien sans formalité successorale au décès de l'autre. Attention toutefois : son régime fiscal est strict (droits de mutation au taux plein si le bien dépasse 76 000 €) pouvant amener à une taxation de 60 % pour la part récupérée par le concubin survivant (non marié ou pacsé). On lui préfère alors le démembrement croisé, beaucoup plus optimisé fiscalement.
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Le démembrement croisé : technique notariale qui consiste à acheter à parts égales en répartissant nue-propriété et usufruit de manière croisée entre les deux acquéreurs. Au décès du premier, l'usufruit du défunt s'éteint et le survivant retrouve la jouissance totale du bien sans aucun droit de succession à payer (article 1133 du CGI). C'est la solution la plus avantageuse fiscalement pour les concubins, qui seraient sinon taxés à 60 % au titre des droits de succession entre tiers.
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La société civile immobilière (SCI) : le bien est détenu par la société, et chaque associé détient des parts. Plus souple que l'indivision pour la gestion et la transmission, elle convient bien aux investissements à plusieurs ou aux situations familiales complexes. Le crédit n'est alors plus souscrit en co-emprunt classique, mais consenti à la SCI ou à ses associés.
Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?
La quotité d'acquisition à fixer dans l'acte notarié
Lors de la signature de l'acte de vente, vous fixez avec votre notaire la quotité d'acquisition : le pourcentage de propriété détenu par chaque acquéreur. Par défaut, en l'absence de mention, elle est répartie à parts égales (50/50 pour deux acquéreurs).
Cette quotité n'a rien à voir avec la quotité d'assurance emprunteur (souvent confondue avec elle, voir section suivante). Elle ne dépend pas non plus mécaniquement de la répartition des mensualités. C'est l'apport personnel de chacun qui justifie le plus souvent une répartition déséquilibrée :
Exemple concret : Marie et Paul achètent un bien à 300 000 €. Marie apporte 50 000 € de fonds propres, Paul n'en apporte aucun. Ils empruntent ensemble 250 000 € et remboursent à parts égales. Si rien n'est précisé dans l'acte, ils seront propriétaires à 50/50, et Marie aura "perdu" la moitié de son apport au profit de Paul. Pour préserver l'équité, l'acte peut prévoir une quotité de 58,33 % pour Marie et 41,67 % pour Paul, calculée au prorata de la contribution de chacun (apport + part remboursée).
En cas de séparation ou de revente, c'est cette quotité qui déterminera la part de prix de vente revenant à chacun. La fixer correctement dès l'achat évite des litiges complexes en cas de séparation, où la valorisation rétroactive de l'apport est toujours source de conflit.
L'assurance emprunteur à deux : tout savoir sur la quotité
Quand on emprunte à deux, l'assurance emprunteur prend une dimension supplémentaire : il ne s'agit plus de protéger un seul signataire, mais de répartir la couverture entre les deux co-emprunteurs. Cette répartition, appelée quotité d'assurance, conditionne le coût du contrat, le niveau de protection et ce qu'il restera à payer en cas de coup dur. C'est un choix structurant, à arbitrer avec autant de soin que le taux du crédit lui-même.
Lire aussi : Changer d'assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine
La quotité d'assurance : définition et fonctionnement
La quotité d'assurance correspond au pourcentage du capital emprunté couvert par l'assurance pour chaque co-emprunteur. La règle est simple : la somme des quotités doit atteindre 100 % minimum, car les banques exigent que la totalité du prêt soit couverte. Elle peut monter jusqu'à 200 %, soit 100 % sur chaque tête.
Concrètement, en cas de décès ou d'invalidité d'un co-emprunteur, l'assurance prend en charge le capital restant dû à hauteur de la quotité souscrite par ce dernier. Le co-emprunteur survivant ou valide reste responsable du solde.
Exemple : sur un prêt de 300 000 € avec une quotité de 70 % pour Anne et 30 % pour Marc. En cas de décès d'Anne, l'assurance rembourse 70 % du capital restant dû à la banque. Marc devra continuer à rembourser les 30 % restants. Si Anne avait été couverte à 100 %, Marc n'aurait plus rien à payer.
Les principales répartitions : 50/50, 70/30, 100/100
Trois configurations dominent en pratique, chacune correspondant à un profil et à un niveau de protection différent.
| Quotité | Couverture totale | Coût relatif | Niveau de protection | Profil type |
| 50 / 50 | 100 % | Minimum | Faible (le survivant paie toujours la moitié) | Co-emprunteurs aux revenus très équilibrés, souhaitant minimiser le coût |
| 70 / 30 | 100 % | Minimum | Asymétrique (couvre mieux celui qui a le plus de revenus) | Couple avec écart de revenus marqué, qui veut équilibrer la protection |
| 100 / 100 | 200 % | Doublé | Maximum (le survivant n'a plus rien à payer) | Couple soucieux de sécurité maximale, ou avec enfants à charge |
Sur un prêt de 300 000 € sur 20 ans, le surcoût d'une quotité 100/100 par rapport à une 50/50 se situe généralement entre 8 000 € et 15 000 € sur la durée totale, selon l'âge et l'état de santé des co-emprunteurs. C'est le prix d'une tranquillité totale en cas de décès de l'un des deux.
Comment choisir la bonne quotité selon votre situation ?
Le bon réflexe consiste à se poser une question simple : si l'un des deux co-emprunteurs disparaît, l'autre peut-il assumer seul le remboursement du prêt ? La réponse oriente directement le choix.
Plusieurs critères entrent en ligne de compte :
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L'écart de revenus : si l'un des co-emprunteurs gagne nettement plus, sa disparition met l'autre en difficulté. Une quotité élevée sur le plus gros revenu (70 % ou 100 %) est souvent préférable.
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La situation professionnelle : un CDI stable peut justifier une quotité moindre qu'une situation indépendante ou intermittente.
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L'âge et l'état de santé : un écart d'âge important justifie souvent un déséquilibre dans la couverture en faveur du conjoint plus âgé ou plus fragile.
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La présence d'enfants à charge : pousse à privilégier une couverture maximale (100/100) pour préserver leur cadre de vie.
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Le patrimoine personnel : un co-emprunteur disposant d'un patrimoine propre conséquent peut accepter une couverture plus légère.
Sortir d'un prêt : désolidarisation, ajout ou changement de co-emprunteur
Un crédit immobilier court sur 15, 20 ou 25 ans. Sur cette durée, la situation des co-emprunteurs évolue : séparation, divorce, décès, projet professionnel à l'étranger, mésentente. La signature solidaire ne s'efface pas avec ces changements de vie : pour modifier la composition des emprunteurs, il faut suivre des procédures formelles, qui supposent toutes l'accord de la banque. Voici les options possibles et leur fonctionnement réel.
Lire aussi : Que faire en cas de séparation lorsqu'on est co-emprunteur ?
La désolidarisation : procédure, délais, accord de la banque
La désolidarisation consiste à libérer juridiquement un co-emprunteur du remboursement du prêt, l'autre signataire reprenant seul la charge totale du crédit. C'est la solution la plus fréquente en cas de séparation ou de divorce, lorsque l'un des deux conserve le bien.
La procédure se déroule en quatre étapes :
- Lettre recommandée à la banque signée des deux co-emprunteurs, avec accusé de réception. Elle précise les références du prêt, le motif (divorce, séparation, etc.), l'identité du repreneur unique et la renonciation expresse du sortant à toute poursuite contre lui.
- Étude de solvabilité du repreneur par la banque, comme pour une nouvelle demande de crédit. La banque vérifie qu'il peut assumer seul les mensualités tout en respectant le taux d'endettement de 35 %.
- Acte notarié entérinant la nouvelle répartition de propriété (souvent assorti d'un rachat de soulte, voir ci-dessous).
- Avenant au contrat de prêt ou nouvelle offre de crédit, accompagné d'une mise à jour de l'assurance emprunteur et de la garantie (caution ou hypothèque).
Le délai moyen de traitement est de 1 à 6 mois selon les banques. Pendant toute cette période, la solidarité reste pleinement en vigueur : les deux signataires doivent continuer à rembourser ensemble, faute de quoi le défaut de paiement est imputable aux deux.
Point critique : la banque n'est pas tenue d'accepter. Elle peut refuser si la solvabilité du repreneur est jugée insuffisante. Dans ce cas, il reste deux alternatives : produire une garantie supplémentaire (caution d'un tiers, hypothèque sur un autre bien), ou opter pour un rachat de prêt par un autre établissement (voir plus bas).
Lire aussi : Portabilité du prêt immobilier : pourquoi et comment l'obtenir ?
Le rachat de soulte en cas de divorce
Quand l'un des co-emprunteurs souhaite conserver le bien lors d'une séparation, il doit indemniser son ex-conjoint pour la valeur de la part qu'il rachète : c'est le rachat de soulte. Cette opération précède ou accompagne la désolidarisation.
Le calcul de la soulte : valeur actuelle du bien, moins capital restant dû sur le prêt, divisé par 2 (en cas de répartition 50/50).
Exemple : un appartement acheté 350 000 €, désormais estimé à 400 000 €. Capital restant dû : 280 000 €. Valeur nette = 120 000 €. La soulte due par celui qui conserve le bien est de 60 000 €.
Les frais associés :
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Émoluments du notaire : environ 7,5 % de la valeur de la part rachetée pour rédiger l'acte de partage et enregistrer le transfert de propriété
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Frais de dossier de la banque : 500 € à 1 500 € en moyenne pour étudier la nouvelle configuration et émettre l'avenant
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Frais de mainlevée d'hypothèque si le prêt initial était garanti par hypothèque (la nouvelle garantie prend sa place)
Le repreneur doit donc disposer de l'apport correspondant à la soulte, ou intégrer ce montant dans un nouveau crédit.
Le rachat de prêt : alternative en cas de refus
Si la banque d'origine refuse la désolidarisation, le repreneur peut solliciter un rachat de prêt auprès d'un autre établissement. Le nouveau prêt, souscrit à son seul nom, sert à solder le crédit initial, ce qui éteint mécaniquement la solidarité avec l'ex-co-emprunteur.
Peut-on ajouter un co-emprunteur en cours de prêt ?
C'est une question fréquente, notamment quand un nouveau couple se forme et qu'un partenaire souhaite "rejoindre" un crédit existant. La réponse juridique est claire : il n'existe pas de procédure d'ajout d'un co-emprunteur sur un prêt en cours.
Concrètement, deux options existent pour aboutir au même résultat :
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Le rachat de prêt à deux : un nouveau crédit est souscrit conjointement par l'emprunteur initial et le nouveau partenaire, et sert à solder le prêt en cours. Le contrat repart de zéro avec deux signataires solidaires.
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L'apport au capital sans signature du prêt : le nouveau partenaire peut participer financièrement (rachat partiel anticipé, contribution aux mensualités) sans figurer juridiquement comme co-emprunteur. Cette option est plus souple mais ne lui confère ni droit sur le bien, ni protection en cas de séparation.
Dans tous les cas, la décision doit être prise en pesant les conséquences patrimoniales : un partenaire qui devient co-emprunteur sans figurer à l'acte de propriété s'expose aux risques évoqués plus haut (super-caution sans contrepartie patrimoniale).
Le coût total d'une opération de désolidarisation
L'opération est rarement neutre financièrement. Pour anticiper le budget réel, voici une synthèse des postes à prévoir, sur la base d'un divorce avec rachat de soulte sur un bien de 400 000 € (capital restant dû 280 000 €) :
| Poste de coût | Montant indicatif |
| Frais de notaire (acte de partage, ~7,5 % de la soulte) | environ 4 500 € |
| Frais de dossier de la banque | 500 € à 1 500 € |
| Mainlevée d'hypothèque (si applicable) | 0,3 % à 0,8 % du capital initial |
| Indemnité de remboursement anticipé (en cas de rachat de prêt) | jusqu'à 3 % du capital restant dû |
| Frais de nouvelle garantie (caution ou hypothèque) | 1 % à 2 % du capital |
| Ajustement de l'assurance emprunteur | variable selon profil |
| Total estimé | 5 000 € à 15 000 € selon configuration |
Ces montants justifient pleinement de comparer plusieurs banques avant de s'engager dans une désolidarisation, et de mobiliser un courtier pour optimiser à la fois le rachat de prêt, l'assurance et la garantie. Une opération bien négociée peut effacer une partie de ces coûts via un taux plus avantageux ou une assurance moins chère.
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Nous avons ravi d’être accompagné par M.Aizenman. Il a su nous guidé avec beaucoup de professionnalisme, écoute & disponibilité. Nous recommandons fortement !! Merci Gary 👌
Un immense merci à Garry Aizenman, mon « GPS financier » dans la jungle des taux et de la paperasse. Premier appart post‑divorce : cap franchi sereinement grâce à ses conseils clairs, son écoute et sa réactivité. Du premier échange à la signature, je n’ai jamais perdu le nord. 5/5 — je recommande vivement. Pédagogue, il m’a appris à lire une offre de financement et à trouver la meilleure et il est ultra rapide ;) donc attention, sur la vitesse ;)
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